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　　近段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市”的呼聲時(shí)時(shí)傳來(lái)，已經(jīng)形成了一股潮流。

　　“救市”

　　近段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市”的呼聲時(shí)時(shí)傳來(lái)，已經(jīng)形成了一股潮流。與之相適應(yīng)，各種需要救市的證據(jù)和跡象不斷涌現(xiàn)，如斷供以及由其可能引起的金融危機(jī)，而美國(guó)政府接手房利美等兩家公司后，“救市”日益高漲，要不要救市這一問(wèn)題更是引起了很多人的關(guān)心——人們基于不同利益而站在差異性的立場(chǎng)之上，盼望或反對(duì)房地產(chǎn)“救市”。如果拋棄由于利益而產(chǎn)生的個(gè)人偏見(jiàn)，以客觀的角度評(píng)價(jià)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟該不該救？本文將對(duì)此進(jìn)行分析。

　　市場(chǎng)“蕭條”的原因

　　從2007年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)除了“蕭條”的態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為交易量不斷下降，連續(xù)幾年房子不愁賣(mài)的局勢(shì)成為往事。之所以在蕭條這兩個(gè)字上加上引號(hào)，是因?yàn)槲矣X(jué)得這種“蕭條”不是真正意義上的蕭條，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，蕭條是指在市場(chǎng)價(jià)格不斷下跌即使跌破成本價(jià)的情況下，需求依然難以有效提高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。反觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不旺的原因不在于出現(xiàn)了真正的蕭條，而是由于房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，大大超過(guò)廣大消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力，因而壓制了需求。個(gè)別地區(qū)樓盤(pán)大幅度降價(jià)，結(jié)果購(gòu)房者踴躍購(gòu)買(mǎi)，正說(shuō)明了這一問(wèn)題。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，其本質(zhì)在于市場(chǎng)需求和供給不能形成均衡，只要價(jià)格回落到均衡價(jià)格，那么需求和供給就會(huì)達(dá)到均衡。而恰恰是產(chǎn)品的供應(yīng)者即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持價(jià)格不回落——甚至不愿意承認(rèn)房地產(chǎn)價(jià)格可以回落，堅(jiān)持目前的高價(jià)格(個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至還要將價(jià)格抬高一下)，最終人為地造成了這一供需缺口。當(dāng)然，這一經(jīng)濟(jì)規(guī)律不能違反，很多開(kāi)發(fā)商還是采取很多變相的方法降低房地產(chǎn)價(jià)格，但是這些偷偷摸摸的方法意圖無(wú)非是要掩蓋房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該下跌的趨勢(shì)，希望通過(guò)這種間接的降價(jià)方式達(dá)到既能增加部分需求，又能最大限度維持房地產(chǎn)名義價(jià)格不下降的目的(因?yàn)榇蛘鄣确绞浇档土似鋵?shí)際價(jià)格)。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在等待市場(chǎng)積攢反彈的力量，希望重現(xiàn)前幾年房地產(chǎn)價(jià)格扶搖直上的局面。他們害怕，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌的趨勢(shì)控制不住，那么很可能就會(huì)一路降低到其應(yīng)有的價(jià)格即均衡價(jià)格，而這一價(jià)格水平很可能比現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格要低很多?；蛘哒f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商力圖操控房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或許不明白，房地產(chǎn)不是純粹意義上的奢侈品，后者的價(jià)格可以始終維持高水平，甚至可能出現(xiàn)價(jià)格上漲而需求增加的反?，F(xiàn)象，這主要是由于奢侈品具備炫耀性功能。而房地產(chǎn)則不同，它在很大意義上就是一種必需品，兼之是一種投資品，跟奢侈品有很大的不同(當(dāng)然不可否認(rèn)，少數(shù)高檔樓盤(pán)非常類(lèi)似于奢侈品)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意無(wú)意之間，采取了奢侈品的經(jīng)營(yíng)策略去經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這必然難以達(dá)到預(yù)期的目的。違反市場(chǎng)規(guī)律是要遭受懲罰的，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭受的正是這種懲罰。

　　造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敢于操控市場(chǎng)的原因在于其壟斷。這里的壟斷不是指市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的壟斷，而是指開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)，這里僅僅借用壟斷這一概念。雖然房地產(chǎn)既不是自然壟斷行業(yè)因而無(wú)法獲得政府賦予的壟斷權(quán)，同時(shí)又不是由國(guó)有企業(yè)專(zhuān)營(yíng)的領(lǐng)域，民營(yíng)企業(yè)可以自由進(jìn)入，似乎具備了“充分競(jìng)爭(zhēng)”的形式，但是從房地產(chǎn)的具體運(yùn)營(yíng)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就不具備充分競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。無(wú)論從拿地，還是經(jīng)營(yíng)上，都多多少少有“社會(huì)資本”的影子，其中的規(guī)則細(xì)節(jié)恐怕只有業(yè)內(nèi)人士才能完全明白。不夠透明的要素市場(chǎng)、不完全遵循市場(chǎng)規(guī)則的運(yùn)營(yíng)方式，注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分競(jìng)爭(zhēng)的。更為重要的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商壟斷了定價(jià)權(quán)力這一最重要的話語(yǔ)權(quán)，導(dǎo)致廣大購(gòu)房者只能是被動(dòng)的接受者。即使在目前“蕭條”的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也能堅(jiān)持住，關(guān)鍵就是其壟斷了定價(jià)權(quán)。同時(shí)，房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)，前幾年的積累足夠能讓他們挺住。他們能在市場(chǎng)“蕭條”的情況下還能維持強(qiáng)姿態(tài)，恰恰說(shuō)明了他們的日子還能過(guò)下去，只是沒(méi)前幾年那么舒服了而已——如果挺不住了，房?jī)r(jià)肯定要降。

　　通過(guò)以上的分析我們可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入的是一個(gè)人為的“蕭條”期，是房地產(chǎn)商自己造就的困境，根本不存在本質(zhì)上的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期。而這個(gè)對(duì)于我們是否“救市”，是一個(gè)先決條件。

　　“救市”的條件

　　房地產(chǎn)之所以要“救市”，一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)除了問(wèn)題，那么金融機(jī)構(gòu)會(huì)受到其影響，如果這一影響達(dá)到一定程度，就會(huì)導(dǎo)致金融系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，直至發(fā)生金融危機(jī)。在很大程度上，政府要救的是金融系統(tǒng)，因?yàn)檫@一系統(tǒng)太特殊太重要。是否采取“救市”行為，很大程度上取決于金融系統(tǒng)受到危害的程度。

　　美國(guó)之所以采取了“救市”行動(dòng)，主要是因?yàn)榉坷篮头康孛纼杉夜緸榱藰I(yè)務(wù)上的需要，采取了按揭貸款證券化的措施，這就等于把按揭貸款推向了金融市場(chǎng)，進(jìn)而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)而產(chǎn)生的相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)在金融市場(chǎng)得到擴(kuò)張。導(dǎo)致美國(guó)政府這次采取措施“救市”的根本原因，在于房利美和房地美兩家公司所承攬的業(yè)務(wù)量過(guò)大，而且同期房地產(chǎn)所涉及的貸款額過(guò)大，加之按揭貸款證券化的傳導(dǎo)作用，最終導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)異常敏感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅1995至2001年間，房利美和房地美從銀行那買(mǎi)入了2.25兆美元的按揭貸款，而同期商業(yè)貸款額僅僅為1.29兆美元，同時(shí)房利美和房地美等公司自1995年以來(lái)所提供的房屋按揭貸款占房屋按揭總貸款的3/4左右。而隨著近幾年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的逐漸破滅，加之銀行利息不斷上調(diào)，最終導(dǎo)致房屋空置率提高，因業(yè)主不能償還貸款而導(dǎo)致的銀行收房率不斷提高，在2005年6月就達(dá)到1.16%。而這一危機(jī)最終通過(guò)對(duì)房利美、房地美兩家極其敏感、在市場(chǎng)中處于十分重要位置的兩家抵押貸款公司的影響進(jìn)而傳導(dǎo)到整個(gè)金融市場(chǎng)，或者說(shuō)就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的問(wèn)題導(dǎo)致這兩家公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)了困難進(jìn)而瀕臨倒閉，而這一后果直接導(dǎo)致了金融市場(chǎng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性危機(jī)。由于自由放任可能導(dǎo)致美國(guó)整個(gè)金融系統(tǒng)都會(huì)出現(xiàn)重大問(wèn)題，所以美國(guó)政府才接管了這兩家公司。

　　但是，適應(yīng)美國(guó)的政策未必適應(yīng)我國(guó)。首先，我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)貸款所占比例與美國(guó)相比，比重依然比較低。相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)目前各項(xiàng)貸款余額的占比中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款大約占7%，個(gè)人住房貸款大約占11%，二者合計(jì)達(dá)到18%。當(dāng)然，雖然跟美國(guó)相比，這一比例并不大，但是其總額還是很大的，因而很多以此為基礎(chǔ)而得出需要“救市”以保持金融系統(tǒng)的安全性。然而，如果仔細(xì)分析，這其中的論證還是很值得推敲的。一方面，這一比例還不高，更為重要的是，我國(guó)還沒(méi)有實(shí)施按揭貸款證券化等措施，即使萬(wàn)一發(fā)生一些危險(xiǎn)，也不會(huì)在整個(gè)金融系統(tǒng)大規(guī)模傳播，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問(wèn)題而發(fā)生大規(guī)模金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。另一方面，我國(guó)斷供這一說(shuō)法最近很短時(shí)間才出現(xiàn)，而且大多數(shù)被證明為騙局——由某些利益團(tuán)體推動(dòng)的騙局，而另一部分可能會(huì)出現(xiàn)斷供的團(tuán)體是投機(jī)者，他們?cè)谶M(jìn)行了力所不能及的情況下，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲，而進(jìn)行了錯(cuò)誤的投資，在各種不利條件的綜合作用下，他們可能放棄投資。當(dāng)然，現(xiàn)在還有一部分購(gòu)房者因?yàn)樵诟邇r(jià)位上買(mǎi)入，在現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌的形勢(shì)下，心理失衡，而叫著要斷供。但是任何理性的人稍微一想，覺(jué)得大多數(shù)人都不會(huì)那么做的，因?yàn)閿喙┚鸵馕吨艞壏孔?，那么前期的首付款及其他投入就打了水漂，在房?jī)r(jià)下跌還沒(méi)那么夸張的情況下，他們不會(huì)輕易做出這一決定。因此，大規(guī)模的斷供出現(xiàn)的可能性并不大。同時(shí)，即使出現(xiàn)小規(guī)模斷供，銀行由于規(guī)模大，受到的影響也不會(huì)很大。

　　“救市”擁護(hù)者的實(shí)際動(dòng)機(jī)

　　“救市”的忠實(shí)擁護(hù)者大概包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、地方政府和一部分學(xué)者。這些利益團(tuán)體背后的動(dòng)機(jī)在以前我的文章中也已經(jīng)分析過(guò)，就不再詳細(xì)論述了，反正都是能夠從房地產(chǎn)價(jià)格上漲中獲利的階層?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的情況讓很多開(kāi)發(fā)商如坐針氈，降價(jià)不是，不降價(jià)也不是。他們?cè)诘却木褪欠康禺a(chǎn)價(jià)格上漲，而“救市”無(wú)疑會(huì)大大有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，所以他們不遺余力地推動(dòng)這一想法變成現(xiàn)實(shí)，甚至導(dǎo)演了很多鬧劇。

　　但是，正面所分析的，房地產(chǎn)商的日子根本問(wèn)題是他們?cè)噲D主導(dǎo)市場(chǎng)的行為違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，因而遭受到了懲罰。試圖通過(guò)“救市”這一行為改變自己目前的困境，則未免太過(guò)自信，更大的可能是一廂情愿：一方面，“救市”很可能不會(huì)出現(xiàn)；另一方面，即使政府“救市”了，在目前高價(jià)格的前提下，多數(shù)人即使想買(mǎi)也買(mǎi)不起，依然不能改變目前市場(chǎng)供求的基本格局。

　　最后，說(shuō)一說(shuō)政府“救市”的公平性問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，政府“救市”的行為無(wú)疑會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，客觀上對(duì)廣大購(gòu)房者不利?？陀^而言，目前的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)使社會(huì)各階層的利益格局發(fā)生了很大的、不利于中低收入階層的利益，這一改變已經(jīng)通過(guò)壓縮消費(fèi)而影響到了宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的前景，如果繼續(xù)做出有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的行為，則無(wú)疑會(huì)激化社會(huì)矛盾，代價(jià)可謂高昂。同時(shí)，在幾年前，為了控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，政府曾陸續(xù)出臺(tái)過(guò)一系列措施政策，而這些卻被房地產(chǎn)商和地方政府聯(lián)合給“抵消”了，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目的。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭受懲罰的時(shí)候，政府就伸出援手，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響力究竟有沒(méi)有盡頭？即便說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)支柱性行業(yè)，但是如果任由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱市場(chǎng)，受到損毀的絕大多數(shù)人的未來(lái)利益和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而從其中得利的只會(huì)是少數(shù)人，這顯然是不公平的。

　　文/中國(guó)社會(huì)科學(xué)院馬研院曾憲奎