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　　我們有理由認(rèn)為，如果中國國家經(jīng)濟(jì)還有30年的增長空間，中國的房地產(chǎn)市場也有至少30年的增長空間，我用了40個理由支撐這一點(diǎn)。

　　第一，經(jīng)濟(jì)增長，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)持續(xù)多年呈兩位數(shù)的增長，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展，住房擴(kuò)大，投資增加和流動性過剩。人民購房的能力和投資能力也在增加，而對購房質(zhì)和量，中國中產(chǎn)階級在迅速崛起，這是增長最快的一個組合。

　　第二，支柱行業(yè)，房地產(chǎn)應(yīng)該說國家和許多地方的重要支柱產(chǎn)業(yè)。盡管現(xiàn)在媒體不太提這個支柱產(chǎn)業(yè)，但是它本身就是。我想這個不是以媒體提不提，或者政府提不提來決定的。我記得在04年的時候，北京市有一個統(tǒng)計數(shù)字，北京市社會總投資中有52%是跟房地產(chǎn)投資有關(guān)，這個數(shù)字是相當(dāng)大的。

　　第三，人口存量。中國是一個特殊國家，現(xiàn)在公布的數(shù)字已經(jīng)超過了13億，中國的人口總量和基數(shù)非常大，在調(diào)查中有70%的家庭認(rèn)為現(xiàn)在居住環(huán)境沒有到滿意的狀態(tài)，所以未來空間很大。

　　第四，人口增量。中國的人口增量相當(dāng)于澳大利亞的總量，澳大利亞的國土跟中國差不多，中國是960萬平方公里，它大概是930萬平方公里，但是澳大利亞人口的總量跟中國人口的增量差不多。這引起了在考慮城市化比率因素之后，每年有1億平方米的量。

　　第五，人口質(zhì)量。中國的人口質(zhì)量也在發(fā)生重要改變，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均壽命也在增長，與1995年相比增長了近兩歲，而且還在增長當(dāng)中。

　　第六，人口結(jié)構(gòu)。中國老齡化已經(jīng)形成，據(jù)統(tǒng)計中國60歲人口超過1.3億，相當(dāng)于美國的人口。人口壽命延長對房地產(chǎn)市場有直接影響。而且所謂的銀發(fā)族，就是老年人對家庭居住方式已經(jīng)有了不同的選擇。

　　第七，換房需求。這可能在中國房地產(chǎn)行業(yè)中是一個非常大的組成部分。據(jù)德國的一個研究機(jī)構(gòu)講，中國在2006年的時候，全世界新增建筑量有40%是發(fā)生在中國的國土上，這是一個非常龐大的數(shù)字。隨著建筑和住宅的發(fā)展，在激烈的競爭之下，居住產(chǎn)品正在不斷地提升換代，吸引有條件的人不斷換自己的房子。我剛才也提到，現(xiàn)在還有70%的家庭對現(xiàn)有的居住條件是不滿意的，有條件的時候還會更換自己的房子，這就形成房地產(chǎn)市場房屋市場的提供，這有利于中低收入人群的滿足需求。

　　第八，第二套房?，F(xiàn)在中產(chǎn)以上的家庭，有許多人都已經(jīng)有了第二套房子，甚至有第第三套房子，也許因?yàn)橹袊行顿Y渠道比較有限引起的。有能力購買第二套房的家庭正在增加，也形成一個特殊市場。

　　第九，拆建用房。中國的城市化率大概是47%、46%左右，但是未來要發(fā)展到多少，可能全國的指標(biāo)和各城市的指標(biāo)不一樣，比如說深圳已經(jīng)到了百分之百了，人口已經(jīng)百分之百實(shí)現(xiàn)城市化了，在全世界都是少有的。我相信上海這些地方的人口城市化率至少到85%以上，德國已經(jīng)超過了87%。所以未來人口城市化的進(jìn)程不會停下來，每年一定會需要不斷擴(kuò)大城市的發(fā)展，需要大量的安置拆遷，同時來滿足一些因?yàn)樾枰a(bǔ)償而需要購房的市場。

　　第十，政策類房。三類，一個是廉租，一個是經(jīng)濟(jì)適用房，一個是限價房，這本身也是一個非常大的增長量。

　　第十一，特殊住房。中國人自己不同的生活習(xí)慣，或者生活文化的特色，比如說中國家庭基本是獨(dú)生子女，有條件的人在子女就讀的附近購買住房，這在國外比較少。年輕人結(jié)婚，房子成為一個老人必須要負(fù)擔(dān)的內(nèi)容等等，所以中國人的生活習(xí)慣，帶來的一些特殊市場。

　　第十二，中國的投資意識在覺醒，中國城鄉(xiāng)居民在銀行存款余額已經(jīng)超過20萬億，這次股市據(jù)說蒸發(fā)掉20億，總體還有這么大。絕大部分中國老百姓投資意識還在覺醒階段，真正有投資能力的人還很少，今后的潛能很大。

　　第十三，異地置業(yè)。無論是個人的異地投資，或者幫助親友買房，外出打工，或者成功人回家買房，異地置業(yè)很多。目前旅游目的地的房產(chǎn)購置的也很多。

　　第十四，生活方式。有一個哲學(xué)家提到，中國的許多城市和國際上一些發(fā)達(dá)國家的城市，現(xiàn)在已經(jīng)從所謂工業(yè)時代，進(jìn)入到了后工業(yè)時代，或者后現(xiàn)代，也就是人們現(xiàn)在對工業(yè)時代的許多生活方式進(jìn)行反思了。這兩個時代最大的區(qū)別，工業(yè)時代人們在居住方面追求功能，后工業(yè)時代或后現(xiàn)代時代，人們追求文化，對健康、養(yǎng)生等等有了追求，就帶動發(fā)展商不斷提供新的產(chǎn)品改變?nèi)藗兊纳罘绞健?/p>

　　第十五，居住文化。在中國的傳統(tǒng)特殊觀念當(dāng)中，住房一直是第一位的，只要有了錢，只要有了條件，哪怕現(xiàn)在沒有條件貸款也要買房子。而且現(xiàn)在從以前的老習(xí)慣，三代同堂、四代同堂的生活習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生改變，現(xiàn)在人希望不離老人太遠(yuǎn)，也不要太近，上海說一碗湯的概念，走路的距離，能夠趕回去喝父母做的一碗湯，這個習(xí)慣也是中國特有的習(xí)慣。

　　第十六，商業(yè)發(fā)展。有一個意大利04年做了分析，中國的零售業(yè)相當(dāng)于意大利全國的零售業(yè)，但是中國人隨著中產(chǎn)階級的崛起，今后零售業(yè)的發(fā)展會非常驚人。他預(yù)測09年的時候，中國每年零售業(yè)的增量將相當(dāng)于一個意大利，這個數(shù)字確實(shí)很大。所以我說中國現(xiàn)在商業(yè)不是太多，而是太亂，太弱了。隨著商業(yè)的發(fā)展，會帶動許多新住區(qū)的發(fā)展，尤其是軌道交通帶來的商業(yè)和居住區(qū)的發(fā)展。

　　第十七，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無論大中小城市，對土地價值變現(xiàn)的依賴是很重的，這一點(diǎn)盡管有專家學(xué)者和中央政府提出批評，但是我們不得不承認(rèn)的一個現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榈胤揭l(fā)展，政府是需要政績的。這個時候來的最快的資金來源就是土地變現(xiàn)。

　　第十八，城市化進(jìn)程。十年前中國城市人口僅有1.72億，如今已達(dá)5.77億。新增的城市約1300萬，新增的住房需求約3.25億，這是非常大的數(shù)字。

　　第十九，城市遞進(jìn)。中國的縣級以上多達(dá)3000個，隨著上一級城市在發(fā)展中不可避免地發(fā)生的商務(wù)成本的上升，各種類型的城市會呈現(xiàn)“梯級成長”之狀態(tài)，比如說現(xiàn)在的合肥，它的發(fā)展令人感到吃驚，非?？?，實(shí)際是承接了長三角移出的投資。這種狀態(tài)往往會引起投資地點(diǎn)和方向的轉(zhuǎn)移。

　　第二十，城鄉(xiāng)改造。中國的舊城改造從來沒有停步，而且越來越快，也帶來大量的房地產(chǎn)機(jī)會。

　　第二十一，土地供應(yīng)。土地供應(yīng)現(xiàn)在越來越少，城市中心區(qū)的房價為什么降不下來，因?yàn)橐呀?jīng)沒有地可蓋了，很多地方拆遷成本很高，就動不了，市區(qū)房子就稀缺了。土地供應(yīng)量越來越少，溫總理也提出18億畝所謂的高壓線不能碰，盡管很多專家學(xué)者對這個說法有一些自己的看法，我個人也有一些看法，但是這可能也是國家不得不保證的，國家經(jīng)濟(jì)安全和糧食安全的政策。所以土地供應(yīng)的控制，也帶來今天房價上漲的原因。

　　第二十二，觀望過后?，F(xiàn)在樓市的低靡，有一個非常重要的原因，是由于去年房價過快增長之后，帶來購買力確實(shí)撐不住了，第二是許多百姓在等待開發(fā)商普遍降價。我們是做發(fā)展商的非常知道，不是每一個樓盤和每一個開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品都有下降空間的，這一點(diǎn)很快我相信大家都看得到。這次沈陽市的房交會之所以能破這個紀(jì)錄，說明老百姓的剛性需求在，我相信60億的成交量當(dāng)中，投資或投機(jī)的人很少，絕大部分是剛性需求。所以長期觀望之后，到了一個點(diǎn)，這個點(diǎn)在哪里我現(xiàn)在還不太清楚，但是之后不排除會像以往一樣，還會出現(xiàn)局部地區(qū)有爆發(fā)性增長的態(tài)勢。

　　第二十三，貨幣升值。中國在過去半年之內(nèi)升值了近7%，人民幣現(xiàn)在和將來的持續(xù)升值，使中國人的投資信心和投資能力在悄然地發(fā)展改變。

　　第二十四，國際差異。中國東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、深圳、廣州等國際化都市的房價，與亞太地區(qū)同類型城市的房價相比，仍存在著數(shù)倍的差距。此外，中國的房地產(chǎn)加上建筑業(yè)所占GDP的比重剛過10%。

　　第二十五，投資熱錢。人民幣的升值使得不少熱錢進(jìn)入中國，據(jù)統(tǒng)計今年第一季度涌入的熱錢高達(dá)851億美元，為歷史最高點(diǎn)。

　　第二十六，“灰色收入”，國內(nèi)有一部分人有“灰色收入”，已是不爭的事實(shí)，具體比例我不好說，有專家說占到GDP的幾十，這在我們的樓市、車市、匯市中轉(zhuǎn)，這對房地產(chǎn)是有影響的。

　　第二十七，經(jīng)濟(jì)安全。由于房地產(chǎn)這個行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)當(dāng)中地位太重要，我看媒體公布的是有57個行業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)的影響，我曾經(jīng)排過有98個行業(yè)受房地產(chǎn)影響，直接產(chǎn)生的影響是對金融、就業(yè)、金融安全的影響，這個是國家不可忽視的，而且今天的中國老百姓已經(jīng)有80%以上擁有自己的房產(chǎn)，我相信大家都不希望自己的房產(chǎn)，手頭的不動產(chǎn)大幅度地折價，另外也影響到社會的穩(wěn)定。由于它的特殊地位，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對國家綜合影響是非常重要的。

　　第二十八，就業(yè)問題。因?yàn)榻裉熘袊铌P(guān)注的問題，其實(shí)一個是穩(wěn)定，一個是就業(yè)問題。樊綱也說過，中國經(jīng)濟(jì)所有問題的核心問題是保住就業(yè)問題，但是如果一個跟國民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)這么深，對其他行業(yè)的影響這么大的一個房地產(chǎn)業(yè)，如果出現(xiàn)重大的波動，一定會對國家的經(jīng)濟(jì)安全產(chǎn)生影響的，所以我相信國家的調(diào)控政策，之所以在今天基本上沒有新的東西出來，而且已經(jīng)有一些信號開始在希望樓市的穩(wěn)定、復(fù)蘇，我覺得是有理由的。

　　第二十九，政策調(diào)整。我覺得宏觀調(diào)控當(dāng)中，最關(guān)注，也覺得最有道理的是四個字——適時微調(diào)，適當(dāng)?shù)臅r候進(jìn)行微調(diào)，我覺得現(xiàn)在在行業(yè)里面，包括在國家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控方面是沒有做好這四個字，這四個字其實(shí)也是中央領(lǐng)導(dǎo)提出的，如果做到適當(dāng)?shù)臅r候調(diào)，而且是微調(diào)，不是硬著陸，我相信今天的經(jīng)濟(jì)不會是這樣的。我覺得各級政府要把這四個字理解得更好一些，而且我相信經(jīng)過適時微調(diào)后房地產(chǎn)會回到理性階段。我曾經(jīng)在去年房價暴漲的時候提醒過，暴漲未必是好事，健康的開發(fā)商真正關(guān)心的不是房價有多高，而是有合理的空間。因?yàn)榉績r高了人們買不起，所以房價應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整到合理的時候，逐步地、穩(wěn)健、長期、平穩(wěn)地往上漲，相信這次冬天會教會很多發(fā)展商不要像去年一樣，去年在報紙上誰都嘻嘻哈哈，誰都沒有在乎，今年確實(shí)是一個很好的教育。

　　第三十一，住宅產(chǎn)業(yè)化。國家一直提倡住宅產(chǎn)業(yè)化，我認(rèn)為是兩個方向，一個是萬科倡導(dǎo)的拼裝式，這存在一定的障礙和困難。第二是關(guān)于室內(nèi)的設(shè)施、裝備的問題，這方面我相信海爾會走在前列，我們正在解決一個系統(tǒng)的解決方案，讓人們在一個能買得起，比較小的空間里面享受比較寬闊的生活，來自于商業(yè)社區(qū)、網(wǎng)絡(luò)生活等等，這套方案出來以后，會得到市場和建設(shè)部的支持。

　　第三十二，大企業(yè)的進(jìn)入。

　　第三十三，廠區(qū)外遷。比如說海爾，在全國有十幾個工業(yè)園區(qū)，在最初以較低的價格拿到一些工業(yè)用地，我相信全國各地很多企業(yè)有這種地，政府可能會規(guī)劃你需要位移，把這塊地騰出來，經(jīng)過轉(zhuǎn)型之后開發(fā)價值，這會帶來許多開發(fā)機(jī)會。

　　第三十四，走出國門。我在上實(shí)的時候，已經(jīng)走出國門，在圣彼德堡，做了一個民宅項(xiàng)目。海爾在巴基斯坦做了一個33畝的工業(yè)園區(qū)，我已經(jīng)去看過了，這個項(xiàng)目還沒有最后決定，但是是一個非常好的機(jī)會，提到這里，我想說，中國的開發(fā)商總體上已經(jīng)具備走出過門的基礎(chǔ)了。在過去的十年當(dāng)中，有哪個國家有這么多的機(jī)會？中國的開發(fā)商在開發(fā)水平的進(jìn)步上，技術(shù)的成熟度上，營銷的水準(zhǔn)上，應(yīng)該不輸給外國，沒有一個國家像中國這樣，我們現(xiàn)在新增建筑量是全球的30%—40%，這對中國開發(fā)商來說是一個很好的鍛煉。所以我們已經(jīng)具備走出國門的條件。

　　第三十五，三農(nóng)進(jìn)步。農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)的改變，使得現(xiàn)在的農(nóng)村發(fā)生了很多的改變，上次我也聽說，中國其實(shí)在建設(shè)部系統(tǒng)里面，基本上目前沒有農(nóng)村規(guī)劃這個體系，其實(shí)我覺得這是挺可怕的。我們走到歐洲會看到許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)非常漂亮，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都是旅游目的地，我相信中國國家今后會重視這一點(diǎn)，對農(nóng)村城鄉(xiāng)建設(shè)的加強(qiáng)。

　　第三十六，城鄉(xiāng)一體化，我相信這會是一個方向。我們在飛機(jī)上看下來中國的農(nóng)村是什么狀況呢？是星羅棋布，大量農(nóng)村的住房是無規(guī)則分布到地上，我到巴基斯坦這么非常落后的國家去，有一點(diǎn)非常感動，到農(nóng)村就是農(nóng)村，基本上看不到村鎮(zhèn)，大概是英國人留來下的規(guī)劃，村鎮(zhèn)就是村鎮(zhèn)，農(nóng)田就是農(nóng)田。所以下一步城鄉(xiāng)一體化也會帶來很多機(jī)會。

　　第三十七，交通改善。尤其是軌道交通的建設(shè)，會使得郊區(qū)化和遠(yuǎn)程化帶來?xiàng)l件。

　　第三十八，技術(shù)進(jìn)步。中國建設(shè)業(yè)內(nèi)的技術(shù)進(jìn)步非常迅速，這必將催生房地產(chǎn)界建造更迅速、生活更加舒適，也會帶來很多開發(fā)機(jī)會。

　　第三十九，工程移民，像三峽等大工程的移民，會帶來新城市的產(chǎn)生。

　　第四十，災(zāi)后重建。

　　所以我總結(jié)以上四十條理由，中國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。其實(shí)可以歸納為五點(diǎn)，第一總體發(fā)展前景看好，第二近期市場上確實(shí)存在比較濃的觀望情緒，量價都在縮。第三，行業(yè)的暫時低靡既存在風(fēng)險也充滿機(jī)遇，機(jī)會對大的有實(shí)力的企業(yè)有并購的機(jī)會，對一些小一點(diǎn)的企業(yè)，缺乏實(shí)力的企業(yè)，我覺得有一個被并購的機(jī)會，其實(shí)做生意來講，買人家是生意，被人家買也是生意。第四，行業(yè)調(diào)控已經(jīng)基本到位，有望回升。因?yàn)?月4日中央提到宏觀調(diào)控已經(jīng)基本到位，我相信即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和十七屆三中全會，它的基調(diào)一定是有利于經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展的。第五，房地產(chǎn)行業(yè)影響面大，不可能讓其“熄火”，熄火后重新點(diǎn)燃非常困難，我也關(guān)注到從成都、沈陽，地方政府已經(jīng)開始救市了，而且我覺得這種救市應(yīng)該理直氣壯。

　　總之我覺得中國房地產(chǎn)市場還有很好的前景，希望我們的媒體能夠很負(fù)責(zé)任的，包括我們的開發(fā)商，我們的專家，我們的政府官員，尤其是一些所謂的頭面人物，說話一定要負(fù)責(zé)任，我們有很多理由來呵護(hù)完善這個行業(yè)，而不是簡單地指手劃腳。中國的經(jīng)濟(jì)和百姓生活真正棋盤穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展市場，而不是不負(fù)責(zé)任，竭力把這個行業(yè)唱淡，唱空，我相信大多數(shù)的開發(fā)商，中國的開發(fā)商名義上有六萬家，其實(shí)一萬家都沒有，在大淘汰當(dāng)中，有許多早就出局了，或者已經(jīng)停下來了，在剩下的開發(fā)商當(dāng)中，我相信絕大部分開發(fā)商會希望有一個健康、平穩(wěn)的環(huán)境，是為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的平臺。所以無論是拐點(diǎn)論還是百日劇變論都不應(yīng)該是一個正常的言論。