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　　自去年10月份以來，中國房地產(chǎn)市場陷入了普遍的觀望態(tài)勢，并導致了商品房成交量的大幅下滑，深圳的房價也應量跌而下降。

　　經(jīng)過將近1年的樓市下行，對于大多數(shù)的地產(chǎn)從業(yè)者（沒有經(jīng)歷過94年、98年我國的房地產(chǎn)熊市）很是茫然，市場的博弈雙方消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商都在嘀咕和猜疑：這個熊市要等何時結(jié)束？房價下跌的底在何方？

　　1. 深圳樓市持續(xù)低迷10年未見

　　自2006年始，深圳連續(xù)2006、2007兩年的房價上漲，在全國70個大中城市的房價上漲排行榜中，深圳一直名列前茅。

　　房價暴漲讓老百姓怨聲載道，政府也三令五申地不斷出臺調(diào)控政策，終于在07年末讓房價開始跌了。自去年10月份以來，中國房地產(chǎn)市場陷入了普遍的觀望態(tài)勢，并導致了商品房成交量的大幅下滑，深圳的房價也應量跌而下降。

　　以前深圳樓市的觀望時間，大多年份一般是調(diào)控政策出臺后的兩、三個月，即便是2003年非典時期，樓市的低迷延續(xù)了三、四個月時間?？梢哉f，這種市場疲態(tài)的時間周期之長，至少是從1998年房改以來的10年間前所未見的。

　　2. 樓市有漲就有跌

　?。?）按照經(jīng)濟周期理論：經(jīng)濟理論將將經(jīng)濟周期分為四階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇。

　?。?）經(jīng)濟周期的特點是國民總產(chǎn)出、總收入、總就業(yè)量的波動，它以大多數(shù)經(jīng)濟部門的擴張與收縮為標志。

　　（3）經(jīng)濟衰退的普遍特征：消費者需求、投資急劇下降；對勞動的需求、產(chǎn)出下降、企業(yè)利潤急劇下滑、股票價格和利率一般也會下降。

　　樓市作為經(jīng)濟中的重要一個環(huán)節(jié)，同樣須遵循經(jīng)濟周期規(guī)律。深圳樓市也會經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條、復蘇這四個階段，從1998年起深圳樓市開始快速發(fā)展，特別是到2006、2007年的繁榮，房價連續(xù)上漲，進入2008年以來，衰退過后是蕭條，體現(xiàn)在房價下降，成交量萎縮，消費者觀望，房地產(chǎn)企業(yè)開始收縮戰(zhàn)線，不再大規(guī)模地在全國拿地，而且，其他部門的資金也逐漸從房地產(chǎn)部門退出，房地產(chǎn)部門開始收縮，房地產(chǎn)行業(yè)需要調(diào)整，通過調(diào)整市場回歸理性，逐漸實現(xiàn)樓市復蘇。因此從經(jīng)濟周期的角度來，深圳樓市有漲就有跌是經(jīng)濟周期的一個表現(xiàn)。

　　價值規(guī)律告訴我們，價值決定價格，價格圍繞價值上下波動，因此，深圳房價上漲不是一氣沖天沒有上限地瘋漲，同時房價下跌也不會沒有底，一直地往下狂跌，房價的漲跌是圍繞價值上下波動的。那么房價其所依賴的價值在哪？就在于房屋本身建筑價值加上房屋所處的區(qū)位價值。供求關(guān)系只能影響短期波動，而決定長期房價走勢的仍將是物業(yè)固有價值。

　　3.樓市10年上行，下行尚需時日

　　1998-2007年深圳樓市經(jīng)歷了連續(xù)上漲10年的繁榮期，本次下行經(jīng)歷衰退和蕭條期，應該是對于10年上升浪的調(diào)整。

　　深圳樓市的調(diào)整，一是要擠出2006年、2007年的投機炒作泡沫成分，體現(xiàn)在熱錢的急退，炒房者急拋售手中的房源；二是要消化存量，截止到2008年7月31日，深圳市還有可售新房51342套，可售面積518345平方米，如果按照正常的每天銷售200套的速度來計算，那么消化完這些存量還需要250多天；如果按照目前的消化速度則要2—3年。三是市場參與者各方的適應調(diào)整，開發(fā)商對市場變化的反應、適應、回應都是需要時間的，比如價格策略的制定以及跟進；而購房者也在與開發(fā)商進行博弈，要么就是觀望，要么就是調(diào)整購房計劃。市場信心的低迷無疑會給房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整蒙上陰影。因此，深圳樓市下行的調(diào)整還是需要時間的，對此，開發(fā)商要有做好持久戰(zhàn)的準備。

　　4．樓市調(diào)整原因分析

　　在深圳樓市走下行通道現(xiàn)象的背后，是由哪些因素造成的呢？是購房者的住房需求已經(jīng)得到滿足不再買房從而導致成交量大跌，房價大跌？是購房者開始理性地在觀望等待同時期待開發(fā)商更進一步地降價？是去年的投資和投機過熱形成了房地產(chǎn)市場泡沫而現(xiàn)階段處于回落、調(diào)整、擠掉泡沫的環(huán)節(jié)？是股市大跌的傳導作用到房市從而形成效應？更或者是國家的宏觀調(diào)控政策實施到位，銀根緊縮的金融政策使然？再不就是以上各種因素的綜合？德思勤認為，深圳樓市的降價不是一個孤立和獨立的事件，它與深圳市的經(jīng)濟社會發(fā)展、全國的經(jīng)濟形勢、全球的經(jīng)濟走勢都緊緊地聯(lián)系在一起，根據(jù)德思勤的觀察分析，深圳樓市的降價原因主要有以下五點。

　　4.1 全球經(jīng)濟環(huán)境的惡化改變了投資者的投資預期

　　一方面，持續(xù)惡化的次貸危機不斷侵蝕美國經(jīng)濟基本面，使美國成為世界經(jīng)濟最大的不確定因素，尤其是7月份爆出的房利美(Fannie Mae)和房地美（Freddie Mac）危機，引發(fā)美國次債危機的第二輪沖擊波，次貸危機正發(fā)展成上世紀30年代“大蕭條”時期以來“最嚴重的金融震蕩”。隨著危機的擴散，與美國金融聯(lián)系密切的西歐、日本和加拿大等發(fā)達經(jīng)濟體的增長速度也將顯著放緩，并遠遠超于市場的預期。

　　另一方面，全球的石油和糧食價格不斷上升，國際石油價格從2007年1月的50美元/桶到2008年7月初攀到最高的147.18美元/桶，糧食價格也不甘示弱，2008年4月17日，作為全球大米價格基準的泰國大米竟達到每噸1000美元的歷史性高位，短短四個月漲了三倍。聯(lián)合國糧農(nóng)組織警告，今年將有 36個國家面臨食物短缺問題，并初步預測，糧食高價態(tài)勢至少持續(xù)10年。這就為原本不確定的全球經(jīng)濟雪上加霜，改變了很多投資者的經(jīng)濟預期，使得他們把投向房地產(chǎn)的資金撤出，轉(zhuǎn)而投向其他領域。

　　4.2 國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩壓縮房價上漲空間

　　金融（次貸）危機、能源危機與糧食危機在全球掀起的驚濤駭浪再一次提醒人們，任何國家或者地區(qū)已不能和世界經(jīng)濟完全脫鉤。顯然，中國經(jīng)濟也不例外，也難以獨善其身，既面臨著對外出口的嚴重衰減困局，又承受著國內(nèi)高揚的通貨膨脹問題。國家統(tǒng)計局7月17日出爐的上半年GDP增長10.4%、CPI上漲7.9%的數(shù)據(jù)，再一次印證了中國經(jīng)濟增長放緩的事實。而這一事實在短期內(nèi)很難改變。

　　在這樣的情況下，拉動經(jīng)濟發(fā)展的三架馬車中的外貿(mào)和消費兩架馬車已經(jīng)乏力，因此投資這架馬車會有很大的空間，但是由于國家為了控制流動性過剩實行緊縮的金融政策，投資會收到嚴格的限制，從而使得房地產(chǎn)的投資前景仍然不容樂觀，從目前來說房價上漲的空間有限。

　　4.3 銀根緊縮政策令樓市觀望情緒加劇

　　自從去年實施9.27第二套房貸政策以來，政府針對樓市的金融政策就不斷在加緊調(diào)整，在2008年上半年，央行就進行了5次上調(diào)存款準備金率，最后一次在6月更是一改以往的調(diào)0.5%的幅度，上調(diào)了1%的幅度，從而使得人民幣存款準備金率達到17.5%的高度。銀行信貸資金的減少，再加上股市中地產(chǎn)股的表現(xiàn)不如人意，一路下跌，使得資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)融資更加困難，開發(fā)商由去年的“土地為王”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)金為王”，都感覺到了資金的瓶頸壓力，不得不降價加快項目的銷售促進資金的回籠。而隨著深圳房價不斷走低，一些高位入市的購房者所購物業(yè)已大幅縮水，有的損失甚至超過了首付，淪為地地道道的負資產(chǎn)。在這樣嚴峻的金融政策背景下，原本打算入市的購房者只能持幣觀望了。

　　4.4 熱錢的急退給樓市降溫

　　廣東省省情調(diào)查研究中心的一份報告指出，廣東省中資金融機構(gòu)2007年累計凈投放現(xiàn)金1701.3億元，占全國的51.5%；比上年多投放340.3億元。而深圳仍為廣東省內(nèi)現(xiàn)金投放的主要地區(qū)，累計投放現(xiàn)金占全省的78.8%，算下來深圳的現(xiàn)金投放占全國的四成。因此2007年這些現(xiàn)金的投放對深圳的樓市有推波助瀾、煽風點火的作用，房價的飆升也是不可避免的了。但是隨著美國次貸危機、高油價高糧價的影響，以及國內(nèi)的通貨膨脹、銀根緊縮的作用，2008年上半年，熱錢開始從深圳樓市退出，房價的上漲沒有炒作的空間，于是紛紛從高位跳水，樓市不僅降溫了而且開始寒冷了。

　　4.5 樓市信心的銳減造成目前行業(yè)的不景氣

　　深圳樓市從去年的高位下落，一直到今年上半年的持續(xù)低迷，成交量萎縮，打擊了很多市場參與主體的信心。開發(fā)商為融資而四處奔波，或上市，或增發(fā)，或向銀行貸款，或合作開發(fā)，而購房者擔心自己所購買的房子迅速縮水，變成負資產(chǎn)，遲遲不敢入市，造成每天的新房成交量從200套，下降到100套，再下降到幾十套。這些說明了深圳樓市的信心在消退，而信心是市場的死穴，信心不振，樓市難振。

　　5. 深圳樓市底在何方？

　　5.1 何時跌到底？

　　在探究深圳樓市何時跌到底之前，我們不妨看看其他國家地區(qū)樓市的周期變化情況：

　　美國：美國前兩次房地產(chǎn)下降周期：在第一次下降周期中，從1979年第一季度的房地產(chǎn)價格波峰跌至1982年第三季度的房地產(chǎn)價格波谷，歷時3年半時間，在第二次下降周期中，從1989年第三季度的波峰跌至1995年第一季度的波谷，歷時5年半時間，而美國這次次貸危機調(diào)整有1年多了，預計美國樓市還在調(diào)整。

　　英國：地產(chǎn)周期仍然良好，仍然是升8回4，例如1983年至1990年上升8年回落4年，到1994年又再上升8年，至2003年回落4年，即2003、2004、2005及2006年，然后又再上升，平均8年上升一倍，4年回落25％后又再上升。

　　香港：1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。

　　日本：日本為10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危機、經(jīng)濟危機除外)；

　　臺灣：臺灣地區(qū)5～6年為一個周期，其中4年左右為上升期。

　　從以上可以看出來：美國房價下跌期限是3.5-5.5年，英國是4年，香港是6年，日本為3-4年，臺灣為1-2年，綜合起來樓市的熊市是4年左右。反觀深圳這次的樓市調(diào)整，估計也要3-4年，原因為：一是國家的宏觀調(diào)控政策在逐步地細化，今年下半年仍會實行從緊的金融緊縮政策；二是按照奧運城市的經(jīng)驗，舉辦奧運會的下一年房價會回落，明年的樓市仍然不樂觀，還會在下跌，但是2010年后估計會回升，深圳的樓市也會受此影響；三是深圳今年的新房成交量經(jīng)預測會回到10年前，以往的市場存量還需要3-4年的時間來消化。

　　5.2 底在何方？

　　房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯(lián)合國的標準是 3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在4～6倍之間為合理區(qū)間。

　　我們再來看看深圳的房價收入比，如表4所示，深圳的一個三口之家買90平方米的商品住宅所需要的總價與他們的可支配收入的比較就為房價收入比，根據(jù)深圳統(tǒng)計局和深圳國土與房屋管理局的數(shù)據(jù)，1997-1998年的比例在3-6倍之間，屬于比較理想的合理范圍。

　　1999-2004年的房價收入比在6-7之間，屬于可以接受的范圍。但2005-2007年房價收入比快速上升，2007年更是達到了17.04，而香港房地產(chǎn)市場在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。 在這樣的情況下，深圳的樓市的泡沫太大了，房價沒有理由不跌。

　　為了探究房價下跌的底在何方，我們需要推出深圳的房價收入比什么時候會在6倍以下，根據(jù)深圳的GDP年增長率在15%左右，假設以后每年人均可支配收入的增長率也在15%，同時再假設從2007年起商品住宅的均價每年下降10% ，那么我們推出在2011年深圳的房價收入比是5.68，回歸屬于1999—2004年間深圳的房價收入比的低值范圍，其對應的房價為9270元/平方米。有了合理的房價收入比，才會有市場成交的基礎。因此從理論上，深圳房價的調(diào)整期或有3-4年的時間，比07年商品住宅均價14129元/平方米，或有 30%的跌幅，距目前深圳商品住宅均價或有2000元/平方米左右的下降空間。

　　但這只是一個理論上具有假設前提的推算，如果市場調(diào)整用急跌方式來“空間換時間”，今后每年商品住宅的均價每年下降大于10%，則熊市結(jié)束或會提前到來。事實上，2005年開始的宏觀調(diào)控到現(xiàn)在逐漸見成效，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防止大漲大跌，政府未來可能會出臺一些利好的土地、金融、交易費、稅收等方面的 “救市”政策，為樓市的復蘇提供回暖的政策環(huán)境。而且，深圳作為1400多萬人口的特大型城市，其住房的剛性需求將長期存在。隨著價格的下降到位，市場環(huán)境的回暖，市場成交量的穩(wěn)定回升，購房者的信心會重新復原，“買漲不買跌的市場行為，會導致其結(jié)束觀望，及時入市，深圳樓市真正的大底或?qū)⑻崆俺霈F(xiàn)。

　　5.3 路在何方？

　　2008年上半年深圳市生產(chǎn)總值3532.88億元同比增長10.5%，預計全年的GDP增幅仍然會在兩位數(shù)。而且，從過去的經(jīng)驗看，深圳市多年的GDP增幅超過15%，表明了深圳經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，這會帶來一系列良性反應：產(chǎn)業(yè)升級、就業(yè)人口增多、居住需求激增。從大的經(jīng)濟環(huán)境來看，深圳樓市還是比較有利的。另外，現(xiàn)在深圳工作的骨干人群，大多出生在上世紀80年代前后。這些人目前正值結(jié)婚購房的高峰期，他們將成為推動深圳樓市發(fā)展的主力軍。一旦時機成熟，這些積累已久的剛性需求必將報復性反彈，導致市場購買力集中爆發(fā)。

　　令房地產(chǎn)市場信心翻轉(zhuǎn)的因素有以下幾個：國家上半年經(jīng)濟運行穩(wěn)健，下半年經(jīng)濟總量均衡與政策運行穩(wěn)定都可期待；美國次級債危機對于中國金融的影響處于可控范圍；中國房地產(chǎn)市場的需求面穩(wěn)定也算存在，并未有一夜間消失的可能。況且，房地產(chǎn)行業(yè)已培養(yǎng)出了若干運行基本面良好、經(jīng)營相對穩(wěn)健的領頭企業(yè)，它們的自我調(diào)控能力勝出一般人的想象，特別是深圳的全國大型房企占的分量最多，如萬科、金地、招商等，他們經(jīng)過了市場的鍛造，有很強的市場敏感性和適應性，會引領深圳其他房地產(chǎn)企業(yè)走出目前的困境。再加上市場經(jīng)驗證明，信心低迷從來都不會持久，因此，信心的翻轉(zhuǎn)隨時可以期待。所以，無論開發(fā)商，還是購房者，更或是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，都應該樹立起對市場的信心，對關(guān)聯(lián)一百多個行業(yè)的行地產(chǎn)行業(yè)充滿信心，看不到這一點，提不起信心，就難以挺過行業(yè)的調(diào)整期。