（2023年5月16日星期二·香港）作為高度市場化、多元化及國際化的城市，香港是全球最活躍及流動性最高的金融地域之一。

疫情枷鎖破除，國際金融前景難預，既有機遇也有挑戰(zhàn)。香港資本市場應該順應何種趨勢？內(nèi)地的投資價值又該如何重啟復興？

“趨勢與重啟”已經(jīng)逐漸成為香港資本市場的關鍵詞，隨著2023年的到來，地產(chǎn)業(yè)、投資業(yè)及金融市場面臨著關鍵的時刻。

5月16日，觀點機構(gòu)在香港舉辦的2023觀點資本圓桌現(xiàn)場，以“趨勢與重啟”為主題，多位專家學者及從業(yè)者進行了專業(yè)的討論和交流。

重啟債券融資通道

會議現(xiàn)場，惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級部董事許偉熙以《房地產(chǎn)復蘇放緩，順勢而為》為題，闡釋了在住宅地產(chǎn)新形勢下，重獲市場青睞依舊道阻且長。

許偉熙表示，從宏觀經(jīng)濟的角度展望，2023年疫情政策放松，2-3月份的銷售同比回正，價格下跌幅度在這兩個月也有收窄，但是4月份開始銷售額和價格都出現(xiàn)環(huán)比下滑，民眾對于收入和就業(yè)的前景信心較弱，導致需求偏軟，購房意愿依舊維持在低水平。

惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級部董事 許偉熙

他隨后提到，復蘇有明顯的分化。從城市角度來看，高能級市場表現(xiàn)明顯好于三四線城市，年初時一到三線城市都有環(huán)比增長，但是反彈過后，一線城市依舊表現(xiàn)出比較強的韌性，相反低能級市場并不具備持續(xù)力。

從企業(yè)角度來看，并不是所有的房企都受惠于市場復蘇，房企的區(qū)域分布和定位將很大影響他們的銷售恢復能力，以及投資者對他們的信心。

他同時指出，國企在品牌和資金優(yōu)勢下表現(xiàn)優(yōu)于民企，這也反映在銷售價格與債券價格層面。

許偉熙最后總結(jié)，境外債由于沒有直接的擔保，缺乏對境內(nèi)資產(chǎn)的追溯力，導致海外融資市場的恢復能力欠佳。

“境內(nèi)民企要發(fā)行也需要支持才可以發(fā)行，總體來說首先看到境內(nèi)信用債投資者的信心恢復，境外才會更有希望。”

REITs——資本市場的“常青樹”

在主題演講環(huán)節(jié)，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠以《私募REITs新趨勢》為題，闡釋私募市場的機遇與挑戰(zhàn)。

他首先指出，購物中心與消費息息相關，REITs的范圍中加入購物中心是英明且及時的決定。

中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管 程驍遠

程驍遠補充道，未來REITs市場將不斷壯大，公募與私募都蘊含無限的機會。

“當前整個公募REITs在國內(nèi)發(fā)行的差不多一千億人民幣，美國的REITs市值大概一百多萬億美元，這個比例差不多1%。我們看一下中國的房地產(chǎn)整個市值，相信是美國的好幾倍，如果是從這個角度去看，我們還有百倍以上的發(fā)展機會。”

程驍遠續(xù)指：“美國的私募REITs也非常發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計，全美所有REITs持有超過3萬億美元的資產(chǎn)，其中約兩萬億美元是公募REITs，一萬多億美元是私募REITs。在公募市場如此發(fā)達的國家，私募REITs還是有很大的市場。”

演講之后，進入圓桌對話環(huán)節(jié)，各位嘉賓以“投資風口與REITs戰(zhàn)略”為主題，圍繞REITs：資產(chǎn)配置與風險敞口、商業(yè)REITs的估值重塑、新環(huán)境下的投資方向以及風險化解新趨勢等四個分議題展開了討論。

圓桌討論會：REITs：資產(chǎn)配置與風險敞口

高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務副董事總經(jīng)理顧立宇首先拋出關于新環(huán)境下投資方向的問題。

同熙商業(yè)董事長潘杰表示，商業(yè)地產(chǎn)有助于大資產(chǎn)的退出，但同時也存在著風險。因為現(xiàn)在房企會將資產(chǎn)和流水收入押給銀行，價值評得比較高。如果這種評估方式在國內(nèi)應用起來的話，會不會造成大量的皇帝新衣，是值得擔憂的問題。

他指出，商業(yè)的本質(zhì)是商家能不能在自有空間里賺到錢，現(xiàn)在的戰(zhàn)略是一部分會賣給想要擁有這種穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)投資者，另一部分公司自持，去培育升值。

EQT Exeter亞太區(qū)多元房地產(chǎn)基金聯(lián)席主管林熙齡則表示，消費者的模式在十年內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了改變，物流等基礎設、購物中心以及長租公寓的未來潛力都值得肯定。

而金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出兩個明顯的變化，一是投資主體出現(xiàn)了多元化，包括金融機構(gòu)主動到金融市場，私募基金，持牌金融機構(gòu)，城投平臺等，呈現(xiàn)出從供應鏈的下端往前走的現(xiàn)象。

他補充道，第二個核心變化就是原來以債為主的投資組合，更加傾向于股性的投資組合。

元豐資本合伙人古迎輝直接表示，基礎設施為投資提供了良好的方向，2020年基礎設施AIT落地，為房地產(chǎn)市場帶來了轉(zhuǎn)折。不動產(chǎn)市場、住宅開發(fā)慢慢轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施金融化方面，特別是科技驅(qū)動類的基礎設施，例如科技產(chǎn)業(yè)園、高端制造工業(yè)園，數(shù)據(jù)中心等。

“剛剛大家一直在講風險要分散，今天從不同的視角看這幾個問題，我覺得觀點的分散也非常重要，可以幫助我們更全面、更完整的去看待不同的問題。“顧立宇最后總結(jié)道。

資本眼中的地產(chǎn)新趨勢

在現(xiàn)場，晨曦控股總裁周昕宇以《信用重構(gòu)，讓投資更明白》為題做了演講，其中重點總結(jié)了當前中國房地產(chǎn)投資心得、信用斷層、城投發(fā)展以及未來轉(zhuǎn)型設想等。

晨曦控股總裁 周昕宇

他表示，2020年以后，房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)暴雷，市場遇冷。中國的房地產(chǎn)行業(yè)信用出現(xiàn)了巨大斷層，就是暴雷和未暴雷。民企和國企在融資環(huán)境當中是冰火兩重天，信用斷層導致了信用逆差的進一步走擴。

周昕宇進一步補充：“未來的破是破在信用上，立是立在資產(chǎn)上，所有回歸到房地產(chǎn)投融資的新型產(chǎn)品，無論是REITs還是新的投融資產(chǎn)品，一定會回歸到資產(chǎn)上面。”

戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場部主管李志榮以《大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資解析》為題，闡釋了商業(yè)地產(chǎn)目前所面臨的資本化率，續(xù)租率等問題。

他說：“寫字樓在商業(yè)部動產(chǎn)當中的比重很大，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面占了50%，一般大的機構(gòu)投資人是不能不看寫字樓，今年一季度綜合體的占比比去年要好。”

戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場部主管 李志榮

而在圓桌對話環(huán)節(jié)，各位嘉賓以“優(yōu)質(zhì)資金的力量”為主題，圍繞外資債券通道、綠色債券的未來趨勢、新環(huán)境下的投資方向等三個分議題展開了激烈的討論。

圓桌討論會：優(yōu)質(zhì)資金的力量

討論會主持人惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級部董事鄧碧瑩圍繞主題，向各位嘉賓作出了提問。

中國海外發(fā)展有限公司企業(yè)傳訊部、金融業(yè)務部總經(jīng)理吳溢穎指出，在美聯(lián)儲不斷加息的環(huán)境下，內(nèi)地資金成本一直往下，不過為了后續(xù)再做更大規(guī)模的融資，在境外還是非常有必要有這樣的一個評級維護，以及跟境外投資者進行很密切的溝通。

“從ESG的角度看，可持續(xù)發(fā)展的框架有助于綠色資金引入，部分綠債可以直接應用于綠色建筑的項目里面，從成本推動公司的綠色發(fā)展和雙碳進程。”她補充道，無論是境內(nèi)境外，綠色發(fā)展或者是雙碳的推動有助于多元化融資渠道的建立。

建銀國際金融有限公司副總經(jīng)理兼全球并購業(yè)務中心總經(jīng)理徐建紅隨后從投行的角度展開討論：“下半年有可能美元降息周期開啟，長遠來看也是可以平抑價格的。這個時刻更應該多方面進行制度上的創(chuàng)新，包括綠債這些市場上也有新的品種，投資機構(gòu)要有新的需求。”

而第一太平戴維斯中國區(qū)估值及專業(yè)顧問服務總負責人、高級董事黃國鈞表示，國內(nèi)企業(yè)在海外融資受困的問題是出自信用，超容的占比過高，資產(chǎn)儲備不夠。

對于當前的融資關系，他有趣地比喻道：“在信用危機的時候，整個借貸關系就回到了最原始的典當關系，你有貨就值錢，你沒有貨就不要談信用了。”

WeWork大中華區(qū)副總裁全斌則表示，ESG在中國發(fā)展的很不均衡，“今天ESG內(nèi)部要改變的東西比較多，中后期成熟的企業(yè)要做改變，不僅在新技術的應用，產(chǎn)品的迭代上，內(nèi)部也需要一些變革，所以需要公司決策者內(nèi)部驅(qū)動力和決心非常高，長期價值和短期利益沖突怎么解決，都是亟待解決的問題。”

普洛斯資本高級副總裁謝正平亦指，除了財務貸款的條款，也需要去考慮是否安排利率對沖的產(chǎn)品。做投資的時候，基本利率和利率是掛鉤的，在做財務分析的時候，也要多考慮放多少基本利率做一個退出的假設。