本場討論共設(shè)置四個分議題，分別是：

分議題一：REITs：資產(chǎn)配置與風(fēng)險敞口

分議題二：商業(yè)REITs的估值重塑

分議題三：新環(huán)境下的投資方向

分議題四：風(fēng)險化解新趨勢

主持嘉賓：

高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)副董事總經(jīng)理顧立宇

討論嘉賓：

同熙商業(yè)董事長潘杰

EQT Exeter亞太區(qū)多元房地產(chǎn)基金聯(lián)席主管林熙齡

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣

元豐資本合伙人古迎輝

顧立宇：很高興在這里見到大家，也很高興觀點能夠有這個機(jī)會來參加這樣的活動，我是高力國際資本市場投資與服務(wù)部的中國區(qū)負(fù)責(zé)人顧立宇。今天我們的主題是談關(guān)于投資風(fēng)口和REITs的戰(zhàn)略方向。昨天很晚設(shè)了群，和四位嘉賓進(jìn)行討論，也看到了有四個不同的議題，今天四位嘉賓背景各不相同，有做商業(yè)運營開發(fā)，有做外資機(jī)構(gòu)投資人，以及內(nèi)部房企和REITs專家。第一步請各位簡單介紹一下自己。

潘杰：大家好，感謝觀點的邀請，我是潘杰，來自同熙商業(yè)，我們公司是做街區(qū)型商業(yè)和住宅底商的投資和運營機(jī)構(gòu)。

林熙齡：大家好，我是EQT Exeter的林熙齡。我們?nèi)ツ昴甑赘鶨QT合并以后有一個新的名稱，還有新的崗位，我的中文臺頭還是記不住。

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣。說到金地管理大家還不太了解，金地管理是金地集團(tuán)在2018年新設(shè)的專門做開發(fā)管理輸出、輕資產(chǎn)服務(wù)的公司，今天在這個分享過程中和交流過程中，我的視角更多是一些開發(fā)視角，或者第三方的投資視角。

古迎輝：大家好，我是元豐資本的合伙人古迎輝，我們主要關(guān)注與PE，最近也參與了VC這方面，我們在國內(nèi)參與了產(chǎn)業(yè)園投資開發(fā)運營等等各方面，也是現(xiàn)在的主題很吻合的一個方向。

顧立宇：謝謝古總，我們就開始進(jìn)入第一個議題。首先在現(xiàn)在這個環(huán)境底下，經(jīng)濟(jì)剛剛開始復(fù)蘇，疫情過去，有很多經(jīng)濟(jì)的交流交往，在這個當(dāng)口請問一下各位嘉賓，你們覺得目前的投資方向，有沒有哪些新的方向值得提一下？

潘杰：謝謝，在我講這個之前，剛剛聽到有嘉賓分享到REITs的部分，我們也是做商業(yè)地產(chǎn)，這個東西肯定是非常好的工具，有助于大資產(chǎn)的退出，但是我邊聽又邊覺得它有很大的機(jī)，同時帶來的危也是我會在想。

因為現(xiàn)在好多房企的購物中心拿在手里，都是押給銀行的，他把資產(chǎn)和流水收入押給銀行，銀行對這一類資產(chǎn)評估方式有很多種，很多時候不是以收入法去評估，而是以別的一種方法去評估，把它的價值評的比較高，哪怕借出來一半法，往往會比真正的收益法，比如做一個REITs，給投資人5個點年化回報的那個實際價值還要多，當(dāng)這個REITs如果在國內(nèi)應(yīng)用起來的話，會不會有大量的皇帝新衣就會反應(yīng)出來，確實現(xiàn)在很多用真正收益價值去評估這些資產(chǎn)的值，還沒有他正所在借的值這么高，這個我有點擔(dān)心。

說回我們有什么投資的風(fēng)向，因為我們自己做街區(qū)商業(yè)和底商，這是對個人投資者，不是對機(jī)構(gòu)而言，我們會投一些像香港類似愉景灣這種非常大型的住宅社區(qū)，大家回到家里他的商業(yè)需求不會離開那個地方，就會在里面進(jìn)行消費，像啟德這種大型高密度的住宅區(qū)下面的這些商業(yè)，這種商業(yè)街區(qū)，以及做線下生意以外，還有非常多的線上平臺輻射線上的接單。商業(yè)的本質(zhì)還是你的商家能不能在這個空間里賺到錢，我們做的事情就是做高密度的生活區(qū)、商務(wù)區(qū)里面的商業(yè)投資，有一部分會賣給想要擁有這種穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)投資者，有一部分我們公司就自己持有，去培育升值，這個是我們正在做的一個事業(yè)。

林熙齡：很高興見了很多老朋友、新朋友，疫情三年都沒有到國內(nèi)參加你們的會議。首先分享一下到目前為止環(huán)境那么環(huán)境，可以投什么，現(xiàn)在利息這么高，未來也不會很低的，特別是海外的利息，我們最喜歡投的在國內(nèi)是物流，這個也是很肯定的，繼續(xù)都會投物流，就是所謂的基礎(chǔ)設(shè)施。

好處是什么呢？過去十年我們也看消費者的模式，他們的習(xí)慣已經(jīng)改變了很多，以前我們也投很多的商場，坦白的說，包括我自己也是，我去商場賺都不買東西的，都是去體驗為主的這些，當(dāng)然了，很多做商場也做的很好，對我們來講反過來比較沒有那么挑戰(zhàn)性的，就是電商這一塊，如果商場要餐飲那些模式的，我留給不同的專家去做，我們集中找一些物流的地，去蓋我們的地產(chǎn)，EQT也是對物流工業(yè)地產(chǎn)做的挺好的，我們也合并了，在亞洲這個板塊我們會投的更多，除了國內(nèi)以外，亞洲都會加強(qiáng)去投的。

另外一個板塊我們看好的就是長租公寓，現(xiàn)在房價很高，年輕人都不買樓的，所以我們比較看好。因為疫情的問題，在座的很多人跟我一樣，現(xiàn)在真的是不是要想每一天都回辦公室，需不需要一個很好的辦公室，我們的辦公室也是挺好的，反過來不一定要傳統(tǒng)的CBD，還有亞洲都有便宜的辦公室賣出去，銀行給他們的壓力，也是加息的問題，這個我們也很看好。最后一塊就是酒店，疫情以后也看到旅游開始回來了，所以我們會收回來，也不建議長期持有，這四個板塊是未來看得好的機(jī)會。

顧立宇：現(xiàn)在很多投資對寫字樓和酒店是有擔(dān)心的，您也是金主了，希望有更多的投資人有這樣的角度。

王英臣：確實不做重資產(chǎn)投資有幾年，金地管理作為輕資產(chǎn)輸出的開發(fā)管理公司來說，雖然自己不做重資產(chǎn)投資，但是不能不懂投資，所以我們觀察到行業(yè)最近有一個比較明顯的變化，原來的委托方主要是中小開發(fā)商，拿到一塊地沒有管理能力需要代建，而現(xiàn)在我們的委托方結(jié)構(gòu)發(fā)生了多元性的變化，一個是金融機(jī)構(gòu)，一個險資、AMC投資機(jī)構(gòu)，包括城投集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)方越來越需要我們輸入管理服務(wù)。今年因為疫情放松之后，我們密集的和潛在的委托方和現(xiàn)有的委托方進(jìn)行交流，大家有一個感受，現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資已經(jīng)開始出現(xiàn)了兩個明顯的變化，一個就是原來開發(fā)商為主流的大而強(qiáng)、大而全的投資，在去杠桿的環(huán)境下有大量的收縮?，F(xiàn)在的投資主體出現(xiàn)了多元化，剛才提到了金融機(jī)構(gòu)主動下場，有些私募基金，有些持牌金融機(jī)構(gòu)主動到金融市場，城投平臺托底拿地，產(chǎn)業(yè)方，不管是投資產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，還是投資一些相關(guān)的銷售型住宅，也紛紛地出現(xiàn)民間資本，剛才提到的一級開發(fā)商，包括供應(yīng)鏈里面的一些同行，從供應(yīng)鏈的下端往前走，所以投資主體出現(xiàn)明顯的變化。

第二個核心變化就是原來以債為主的投資組合，更加傾向于股性的投資組合。一個多元投資主體，一個是股性投資變化，帶來的核心需求，我們認(rèn)為輕資產(chǎn)代建是一個小的風(fēng)口，我們的投資和開發(fā)管理在分開，越來越向發(fā)達(dá)國家靠攏，包括未來的運營管理、專業(yè)化運營也在分開，未來走到REITs這個層面，其實它的投資主體、它的基金管理主體、它的資產(chǎn)管理主體也是專業(yè)化機(jī)構(gòu)在做類似的服務(wù)工作。

所以我們的這種投資組合，或者代建組合也發(fā)生了多元化的變化。原來是住宅類的代建為主，我們現(xiàn)在有大量的商辦、產(chǎn)業(yè)代建，甚至有大量的城市更新的舊小區(qū)、舊樓的代建，現(xiàn)在陸續(xù)接到了險資康養(yǎng)類的代建，服務(wù)的需求越來越多、服務(wù)的種類越來越多，這是幾個核心的改變和感受。

投資的風(fēng)向和風(fēng)口選擇，交流下來大概判斷有幾個方向，一個是圍繞著REIT和Pro REIT的方向，商業(yè)、新基建、零售，一些核心的金融機(jī)構(gòu)在儲備這樣的資產(chǎn)，像私募REITs的儲備等等，是主流機(jī)構(gòu)在做的。

現(xiàn)在有一些金融機(jī)構(gòu)或者私募基金在下場參與土地，現(xiàn)在的土地素質(zhì)和回報都還是不錯的，這個是主動參與一些股性的投資。還有一個明顯的選擇，也是現(xiàn)在行業(yè)里面的迫切需要，就是一些紓困類的、不良類的，或者盤活困境資產(chǎn)的投資行為，有社會的需要，有一些主動型的投資項目篩選，我們代建企業(yè)在這其中陸續(xù)配合各類投資機(jī)構(gòu)，通過我們咨詢類的服務(wù)、管理類的服務(wù)、專業(yè)類的服務(wù)，來提供這樣一些專業(yè)性的知識，也是希望在此過程中，把我們自己的能力做強(qiáng)，在投資主體多元化的情況下，把我們的管理多元化以及管理創(chuàng)造價值的能力來提升上去。

顧立宇：謝謝王總，下面有請古總。

古迎輝：我們公司過去重點是投商業(yè)地產(chǎn)方面的，隨著國內(nèi)住宅開發(fā)以及市場各方面的寒冬，2020年基礎(chǔ)設(shè)施AIT落地，給我們房地產(chǎn)市場帶來了轉(zhuǎn)折，就是把過去從不動產(chǎn)市場、住宅開發(fā)慢慢轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施金融化方面，所以我們也把重點放在基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資開發(fā)，特別是科技驅(qū)動類的那些基礎(chǔ)設(shè)施，例如科技產(chǎn)業(yè)園、高端制造工業(yè)園，還有數(shù)據(jù)中心，甚至物流等等各方面的一些產(chǎn)業(yè)園，這是我們一個重點，我們也實實在在的在大灣區(qū)那邊布局了一些項目，這是我們比較看好的方面。

還有因為國家現(xiàn)在對綠色、新能源等等方面的看好，這也是一個基礎(chǔ)設(shè)施的范圍之內(nèi)，這方面也值得大家關(guān)注。我們最近做的比較多的是科技園、產(chǎn)業(yè)園方面的投資開發(fā)，也是將一部分精力放在對科技園里面的企業(yè)進(jìn)行投資，有點像VC的概念，也是往這方面去融合，這也是大的趨勢，現(xiàn)在國內(nèi)一些大的VC也是反應(yīng)過來，本來就是投資科技企業(yè)的，現(xiàn)在反過來也投資科技園，他們發(fā)現(xiàn)了這樣一個融合的趨勢。

現(xiàn)在消費類的基礎(chǔ)設(shè)施國家也是鼓勵的，所以我們著重看消費類的物業(yè)、零售街區(qū)等等各方面的物業(yè)，這是我們過去的優(yōu)勢所在，所以也高興政府能夠落地這方面的消費類基礎(chǔ)設(shè)施，這也是值得關(guān)注的一個熱點?，F(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施鼓勵那些物業(yè)也是很大的風(fēng)口，一個投資機(jī)會，而且市場規(guī)模是非常大的，萬億級為單位的一個市場規(guī)模，將給我們帶來一個前所未有的參與機(jī)會，所以當(dāng)今市場是非常好的一個投資機(jī)會。

顧立宇：古總繼續(xù)請教您，因為您過往的經(jīng)驗是涉及到，一方面是PE/VC投資，另外一方面像美國之前的一些REITs您也有涉足過。

我們比較開放的來看，在您看來，無論是美國、香港，包括國內(nèi)公募REITs的部分，您覺得區(qū)別在哪里？或者有哪些經(jīng)驗可以參考？

古迎輝：因為我過去的經(jīng)驗就是在海外方面的REITs參與和學(xué)習(xí)比較多，主要是在美國這方面，香港這方面的REITs我也有參與，應(yīng)該是2007年香港富豪RIT的投資和上市，我也有幸參與，最近代表中國資本也在美國那邊收購一些REITs。

REITs一直都有參與，在RIT還有CNBS這方面做了比較多參與的事情，RIT在美國是很成熟很老的投資工具，應(yīng)該有六十多年的投資工具，各方面的體制、稅收，還有投資分析法都非常成熟了，國內(nèi)的RIT剛剛開始沒幾年，就2020年剛剛開始，而且種類比較單一，但遲早會放開，我們可以參考美國、香港、新加坡、日本等等市場可以看得出RIT市場發(fā)展方向。

剛才提到了RIT配置和風(fēng)險敞口，RIT本質(zhì)上就是投資工具，方便大家去參與房地產(chǎn)，很便捷的方向。其中投資RIT重點就是資產(chǎn)配置，還有風(fēng)險敞口管理，資產(chǎn)配置包括將資金投資到不同種類和不同位置的RIT，就是一個資產(chǎn)組合方面的。

所謂的風(fēng)險敞口就是要對投資組合的風(fēng)險進(jìn)行一個管理，或者一個風(fēng)險的匹配，詳細(xì)一點說就是我們投資RIT配置需要多元化，因為RIT不單只是商業(yè)或者辦公，還有零售、工業(yè)、酒店、健康醫(yī)療等等各方面，不同的RIT風(fēng)險和回報都不一樣的。所以我們要匹配風(fēng)險和收益要求，去做一個匹配，收益越高，風(fēng)險越高，要根據(jù)收益要求去匹配風(fēng)險，管理風(fēng)險，要對不同的組合去進(jìn)行配置，RIT還有其他的風(fēng)險，比如宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、利率方面的風(fēng)險，都需要考慮。

美國和其他海外國家有一套比較量化的風(fēng)險管理方法，這方面都可以去放債，現(xiàn)在國內(nèi)的RIT主要是基礎(chǔ)設(shè)施，還有類消費的RIT，慢慢的估計是種類各方面會越來越多，而且地理位置會越來越多，因為地理位置也是影響風(fēng)險，宏觀政策、自然災(zāi)害都有所不一樣，不同的地理位置也是分散風(fēng)險的很好的方法，我的理解就是要結(jié)合配置跟風(fēng)險管理，動態(tài)配置各個投資組合，根據(jù)目前周期，還有目前機(jī)會去調(diào)整里面RIT，去達(dá)到一個理想的狀態(tài)。

顧立宇：謝謝。下一個問題請教王總。從開發(fā)商的角度直接參與REITs的情況并不多，我看到更多的是最新有一些，比方說房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的這樣一些規(guī)定，我想從這個角度您可以分享一下到底對房地產(chǎn)開發(fā)商，或者內(nèi)房企業(yè)影響在哪里？

王英臣：大家都知道過往的三高時代，高周轉(zhuǎn)、高杠桿的時代，開發(fā)商是用債務(wù)驅(qū)動和杠桿驅(qū)動在快速地周轉(zhuǎn)，當(dāng)然跑的越快的，杠桿越高的，管理粗放的現(xiàn)在也受到了市場的教育。

其實這是一個市場在上行周期大家都習(xí)慣去采取的金融工具和想當(dāng)然的一個金融動作，但到今天為止，三年疫情到今天，今年一季度的小陽春之后，市場又進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的盤整期之后，其實整個市場的高利率時代已經(jīng)不在，或者說至少從整個大投資組合的角度來說，房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個高土地紅利的狀態(tài)。這個局面之下，剛剛也提到了很多的私募基金已經(jīng)開始從債務(wù)的角色轉(zhuǎn)為到股權(quán)投資方的角色，也就是更多的參與到市場主體，更多是去理解市場，去主動管理，參與土地，股性的投資局面出現(xiàn)。

也就是說我們的基金管理人和主要的金融機(jī)構(gòu)，開始思考更多的賺長錢、賺專業(yè)的錢，我們知道原來很多的債務(wù)時代，大家賺的是逆差，或者賺的牌照紅利，但是現(xiàn)在專業(yè)的機(jī)構(gòu)在思考專業(yè)的方向，包括我們看到很多主動的進(jìn)行一些資產(chǎn)沉淀，主動進(jìn)行綜合體類的土地獲取，更多引導(dǎo)社會上的資金往主動管理型的、往往浮動回報型的，往股性的更長期的投資方向去做選取，不管是投資機(jī)構(gòu)、基金機(jī)構(gòu)更多的去懂市場，更懂整個全鏈條的，不只是做一個債務(wù)比例的判斷，還債本息覆蓋的判斷，而是更多的融入市場，和專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更強(qiáng)的互動。我感覺所有的市場參與主體更加的去融入市場，原來有些參與主體是相對旁觀的角色在看市場的運行。這是一個感受。

顧立宇：謝謝王總。剛剛林總您提到一個物流，另外一個是長租公寓，這是我們看到的公募REITs主要投資的地產(chǎn)相關(guān)類型之一，在這個角度，從外資看，這些資產(chǎn)被納入了公募REITs的藍(lán)框里面，更多的是一個市場的促進(jìn)，還是更多的是競爭？對外資機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)您在看這種機(jī)會的時候。

林熙齡：競爭是肯定有的，這也是一個好事，要看我們怎么做好這個組合。講起來好像RIT很容易，你在美國幾十年了，怎么把不同類別的物業(yè)放在一起，穩(wěn)定收益，我們看到在亞洲不同的地方都有了。國內(nèi)現(xiàn)在才開始，但我看到香港、新加坡、美國都有了，都發(fā)生很多問題，做好這個組合以后，它的股價、發(fā)展的方向都比傳統(tǒng)的REITs有一些不一樣。

我們搞十個住宅的物業(yè)，比方說長租公寓放在里面很穩(wěn)定的，在美國理論上很穩(wěn)定，你看亞洲，我們不知道為什么，我們的商業(yè)周期都比較短，一兩年都比較穩(wěn)定，但過了以后會發(fā)現(xiàn)為什么租金收入不一樣，特別好的時候就是上市的時候，反過來最后一看什么補(bǔ)貼，搞一個普通的REITs都有亂糟的東西在里面，為了做好REITs，股價包括管理，還有收管理費用，有很多不同的因素，令很多REITs市場都變得感覺怪怪的。

反過來如果我們真的是做了組合比較優(yōu)質(zhì)的，很多比較長期穩(wěn)定的，說是很容易，做的時候真的有變化，市場周期也是不確定性的，我們REITs管理人做的好了，那個競爭就可以分別哪些是比較好，哪些是比較弱一點的，這對我們比較有挑戰(zhàn)的。

顧立宇：謝謝。問一下潘總，4月份發(fā)改委有一個關(guān)于公募REITs的政策，給到投資人的派息率從4%降低到3.8%，我想問的是對于您的業(yè)務(wù)有什么影響嗎？

潘杰：指的是公募REITs出來？

顧立宇：對，對您業(yè)務(wù)的影響。

潘杰：因為我們自己本身是買實物的商業(yè)，然后去培育、持有、收租，很多年前了解了REITs的機(jī)制，為了更深入的了解，我也想更了解它真的對我有什么影響，所以在上一年的時候，我們自己就拿了一筆錢，自己在香港買了一個REITs，想感受一下。

這個感受很特別，因為我們是做商業(yè)專業(yè)的，我們從專業(yè)的眼光去看它的基本面，就是說這個公司持有的資產(chǎn)，它的資產(chǎn)位置怎么樣，住宅跟商業(yè)的供求比例怎么樣，運營團(tuán)隊運營能力怎么樣，所有基本面從我們的眼光來看是棒的。

然后我們再思考它的機(jī)遇，我們覺得特別是一個好的機(jī)遇，因為香港經(jīng)歷了運動以后，經(jīng)歷了疫情以后，很多商業(yè)交不起租了，你變成一個底部的形成，在底部形成的時候肯定是有機(jī)會。再一個機(jī)會是中國這么多民企有困難，他們的重資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)都想變現(xiàn)，你變成一個REITs，在這個時候去并購這些資產(chǎn)，肯定你有錢，不用通過公募REITs自己去發(fā)，他被人家收購了也等于是發(fā)了，所以也是一個很好的基本面、很好的機(jī)遇。我們毅然決定年底就買了，68塊，現(xiàn)在50塊，它的租金也沒有少，出租率也沒有變，還挺好的，虧了26%。后來我想想不知道，我們都不懂，反正就是不懂，我到現(xiàn)在都不是很明白為什么，可能跟美國加息等等有關(guān)，但是從本質(zhì)上來看，你這個公司持有的物業(yè)還是非常優(yōu)質(zhì)的，出租率確實是在修復(fù)、在提高的，租金也在提高的，為什么股價要跌那么多呢？不懂。

顧立宇：好的，謝謝潘總。

接下來是第三個議題，關(guān)于目前這個形勢下，我們對風(fēng)險是怎么判斷，怎么去做規(guī)避的。潘總還是您先來吧，感覺您也承擔(dān)了不少風(fēng)險。

投資的風(fēng)險如何去規(guī)避？你可以不用講股票的事情，講講別的方面。

潘杰：真正來說商業(yè)地產(chǎn)還是一個非常理性沒有什么泡沫的行業(yè)，就是看收租、回報率是不是合理的數(shù)字，支撐這個回報率的一個長期性，就是看規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)這個賽道我覺得相對來說如果用一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖找娣ㄈサ雇扑膬r值，我們覺得還是可以的。當(dāng)然也會有極端的情況，像我們在過去三年遇到了第一雙減，我們現(xiàn)在在自持的有八條商業(yè)街、八個項目，教育業(yè)態(tài)它是幾乎平均占了百分之三四十的比例，因為教育需要面對面的去受教，突然雙減就少了很多商戶，疫情也是一個極端的情況。一個我們會在考慮的時候考慮回報率的價值，另外一個是持有過程中會盡可能的減少負(fù)債，負(fù)債率不要太高。第三手里還是有點現(xiàn)金，這是我們的做法。

顧立宇：我稍微多追加一個問題，您在做商業(yè)收購的時候，怎么樣去確保成功率會更高呢？因為您最終面對的是個人投資人，或者是散售的一部分買家。

潘杰：我們買一個整體的商業(yè)項目下來，一般有一個固定的多少比例銷售，多少比例自持的比例，我們的底線就是就算完成不了我們要銷售的那個比例，但是這個資產(chǎn)的回報率是我們?nèi)孔猿侄伎梢缘?，這個就是我們的紅線底線。

顧立宇：謝謝。這個問題同樣的請教一下林熙齡，您剛才提到的資產(chǎn)類別特別多。

林熙齡：風(fēng)險怎么分散的，就是多元化，很簡單就是產(chǎn)品什么都有了，每個人都知道了。還有不同的地方，我關(guān)注的不是每一個人都懂的東西，比較關(guān)注的是我們怎么貸款，包括誰貸款給我們，我貸款的年限，我貸款的結(jié)構(gòu)是什么樣子，以前都是很簡單的，你有一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，我跑去貸款就很容易，但現(xiàn)在特別過去一兩年，包括開發(fā)商和投資者也面對以前沒有那么多的困難，所以有一些加息的環(huán)境以后，就發(fā)現(xiàn)以前想的很簡單的東西，現(xiàn)在一點都不簡單，這也是一個比較重點要看的，要降低風(fēng)險。

所以跟不同的銀行都要去想，看看我們的產(chǎn)品，當(dāng)然我們說是物業(yè)的產(chǎn)品，怎么可以做一些不一樣的貸款結(jié)構(gòu)，包括有一些比較短期，有一些中期，有一些長期，要看一看不同的組合，這個也是我們降低風(fēng)險的看法。以前都是比較傳統(tǒng)的，一個地方都是同一個方式，都是集中在一兩家銀行，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)環(huán)境真的不一樣了，我們想不到明天是什么樣子，他們也想不到，可能本來自己就有問題，他也幫不了我們，如果他倒閉了，換人了，換團(tuán)隊了，給別人收購了，那我沒辦法，就很糟糕了，所以我比較關(guān)注這些方面的風(fēng)險。

顧立宇：謝謝。王總您也跟大家分享一些。

王英臣：說到投資有點班門弄斧，在我右側(cè)的林熙齡是我做投資的第一位入職引路人，說到投資不敢說有什么見解，我覺得更多是這樣，投資無外乎資產(chǎn)風(fēng)險、交易風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險等等，這是我們過往看風(fēng)險的核心點。

對于我作為了九年金融投資之后，又做了九年的開發(fā)商投資和管理來說，有一個比較深的感悟，大家做投資容易，但投資里面各種交易、各種博弈的處理是比較難的，投資里面的核心關(guān)鍵點是原來的投資假設(shè)和你原來的回報預(yù)期，以及到最后投后管理過程中帶來的偏差，所以我們在做投資過程中，其實是不可回避的要考慮我的投資怎么實現(xiàn)、怎么落地。

在開發(fā)商做了九年之后，發(fā)現(xiàn)金融投資與實業(yè)投資有兩個核心的差別點，一個是基于自己的背景對于預(yù)判的動態(tài)的清晰度方面，有一定的區(qū)別，比如開發(fā)商要做一個投資，要從客戶、市場入手，從定位開始鋪排，怎么做工程、成本、怎么做定價形成以終為始的嚴(yán)密拿地研判，實業(yè)投資更加動態(tài)去研判一個問題的解決方案。

還有一個核心的差別點就是我們過往做一些基金，或者做一些投資的時候，更關(guān)注說有一些意外因素出現(xiàn)會怎么去解決，做金融投資的時候就是一旦出現(xiàn)意外因素，會考慮是不是通過合同條款解決，或者轉(zhuǎn)嫁給合作方和交易對手，一般是通過交易解決風(fēng)險。

實業(yè)投資對于風(fēng)險的態(tài)度是不同的，我們可以去判斷哪些項目、哪些點是風(fēng)險，我們能不能解決？以及對于當(dāng)?shù)卣牧私?，對于報建的、運營的一些屬地性的特征，然后我覺得我的團(tuán)隊我自己操盤我能解決，這反而是我們的優(yōu)勢。

所以對于實業(yè)管理機(jī)構(gòu)來說，是先入為主的去判斷哪些風(fēng)險能解決，哪些風(fēng)險不能解決，不能解決反而是回避的，我寧愿放棄，能解決的我不認(rèn)為這是一個核心風(fēng)險，主要是基于自己的能力去預(yù)判風(fēng)險解決方案，這是這么長時間在實業(yè)機(jī)構(gòu)最大的對風(fēng)險判斷的兩個感受。

金地管理做輕資產(chǎn)管理輸出，也是在用一些開發(fā)視角、經(jīng)營視角，幫我們的資方在解決這些問題，兩個案例，一個是我們有一個互聯(lián)網(wǎng)類的產(chǎn)業(yè)方類的委托方，政府要給他一塊地，但是他拿這塊地的時候根本不知道怎么算賬，也不知道自己的實用功能怎么匹配到這個資產(chǎn)上，勢必需要一個專業(yè)機(jī)構(gòu)幫他解決前期定位的問題，哪些售，哪些持？持的部分怎么功能使用的問題，我們對于這樣一些需求就需要從前期、從定位、從市場策劃、從設(shè)計策劃里面，幫產(chǎn)業(yè)的委托方有更多的解決方案，這是一個從開發(fā)視角和運營視角去幫我們的客戶解決問題。

還有一個比如金地管理現(xiàn)在做大量的AMC的配合代建、紓困代建和不良資產(chǎn)的盤活代建，過去AMC都是看資產(chǎn)的價值夠不夠，能不能覆蓋債務(wù)的本息，但是第一都在尋找資金的閉環(huán)，不能出現(xiàn)二次的資金缺口，第二是形成運營的閉環(huán)，有時候希望動態(tài)判斷這個項目能不能開發(fā)處理掉，這樣就要求對于那些在建類的項目，需要從開發(fā)的動態(tài)視角去形成一個完善的解決方案，能不能動態(tài)判斷這個項目的資產(chǎn)價值和未來開發(fā)之后的剩余價值，這個我們跟AMC做了大量對接之后會發(fā)現(xiàn)，他現(xiàn)在要研判一個項目，做一個決策的時候，我們有大量的跟他做咨詢類的服務(wù)，或者擔(dān)條件的服務(wù)，幫助他用全周期的視角去解決問題。最大的感受從原來的金融投資到實業(yè)投資和管理，需要從動態(tài)的、更多維的去研判一個項目，甚至通過能力、通過專業(yè)去解決風(fēng)險，當(dāng)然有些不可逾越的風(fēng)險需要回避的，用解決風(fēng)險的思維去推動。

顧立宇：最后請古總點一點。

古迎輝：有兩個方面，一個是投資組合方面，最理想就是投資組合，投資組合可以投資不同的RIT，不同種類的RIT。還有一個方面可以起到對沖，不同種類的RIT可以起到一個對沖的。剛剛潘總也說了，以一個物業(yè)這樣，就要更細(xì)一點，需要分析到租戶各方面，租戶是什么情況，是不是A級，租約是怎樣一個情況，有一個租約分析，我們以前做RIT分析的時候會細(xì)致到每個租約都要看，簡單的一個辦公樓，有一大堆租約需要完完全全看完，所以租約是非常重要的，我們需要去到某個物業(yè)，甚至某個租戶這樣去做分析，做的更細(xì)化可以避免不同的風(fēng)險。一個單一的RIT來說，還有資本結(jié)構(gòu)的風(fēng)險，例如各個債務(wù)，還有融資渠道等等各方面的融資安排，這也是其中一個重要的方面。另外證券方面還要考慮利率，因為利率升高會對RIT會有負(fù)面影響，還有市場上大家的心理以及各方面因素，都會影響RIT在證券市場方面的表現(xiàn)，所以我們需要針對當(dāng)前的風(fēng)險進(jìn)行對沖，這是剛剛所說的不同的減少風(fēng)險的措施手段。

顧立宇：今天很高興能夠和四位嘉賓一起做討論和分享。最后總結(jié)一下，剛剛大家一直在講所謂的風(fēng)險要分散，今天大家從不同的視角看這幾個問題，我覺得觀點的分散也非常重要，可以幫助我們更全面、更完整的去看待不同的問題。