（2023.05.07）3月末，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。

地產(chǎn)行業(yè)由“增”到“存”迎來(lái)標(biāo)志性事件。

《通知》研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

自此，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次正式納入REITs試點(diǎn)。目前滬深REITs達(dá)到27支，包含生態(tài)環(huán)保、交通、園區(qū)、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保等。可以說(shuō)，REITs為成熟存量物業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的二次融資提供了新方向，資產(chǎn)管理的價(jià)值將在未來(lái)涌現(xiàn)。

過去內(nèi)地缺乏公募信托基金上市平臺(tái)，因此不少資產(chǎn)曲徑奔赴港交所，尋求資產(chǎn)打包上市。當(dāng)前11支港交所信托中，招商局商業(yè)信托、匯賢產(chǎn)業(yè)信托等均含有內(nèi)地的投資物業(yè)，包括寫字樓、零售、服務(wù)式公寓及酒店等。

可以說(shuō)在內(nèi)地REITs平臺(tái)成型前，香港REITS扮演著重要的作用。

目前香港REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），投資香港和內(nèi)地的寫字樓和商場(chǎng)并在香港二級(jí)市場(chǎng)交易，每年會(huì)把可分配利潤(rùn)的90%用于基金分配，一般股息率都可以達(dá)到4%-5% ，憑借小幅借貸（利率2到4%），從而撬動(dòng)了更高的回報(bào)率。

過去的一季度，深交所發(fā)布保險(xiǎn)資管公司開展REITs業(yè)務(wù)的相關(guān)要求，拓展了REITs的業(yè)務(wù)主體，將資產(chǎn)證券化管理人的范圍擴(kuò)大至符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，這有助于向市場(chǎng)輸送保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司豐富的投資和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。

此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿），在住房租賃方面，《意見》還強(qiáng)調(diào)，要在金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放、企業(yè)債券、住房租賃擔(dān)保債券和REITs等各個(gè)方面拓寬住房租賃的融資渠道。同時(shí)，還要引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

地方層面，亦積極開展REITs項(xiàng)目孵化培育，探索建立從Pre-REITs培育成熟后到公募REITs上市的渠道機(jī)制，打通“投管退”滾動(dòng)開發(fā)的完整鏈條。

對(duì)于資產(chǎn)管理者而言，如何提升整體資產(chǎn)價(jià)值水平，反饋投資者長(zhǎng)期回報(bào)是門“必修課”，香港REITs過程中的思考和沉淀依然值得我們學(xué)習(xí)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs中的資產(chǎn)如何配置？商業(yè)REITs的估值如何重塑？又要怎樣把握私募的新趨勢(shì)？

5月16日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將在亞洲的金融中心香港舉辦2023觀點(diǎn)資本圓桌，探討如何在香港資本市場(chǎng)中追逐新的增長(zhǎng)力，順應(yīng)新時(shí)代中的新趨勢(shì)。會(huì)議也將圍繞資本市場(chǎng)的“常青樹”REITs進(jìn)行深入討論，明晰增值需求下的REITs市場(chǎng)脈絡(luò)。

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