2023觀點(diǎn)租賃圓桌·特寫(xiě) 再次相聚在上海，樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意對(duì)行業(yè)的認(rèn)知又深入了一層。

“長(zhǎng)租行業(yè)確實(shí)發(fā)生了很深刻的變化，2021年是分水嶺。”在羅意眼中，2021年之后的租賃市場(chǎng)和2021年之前判若云泥，前者更像是“二房東時(shí)代”，市場(chǎng)發(fā)展并不均衡；2021年之后，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇砸?guī)范的租賃時(shí)代。

“行業(yè)更立體，既有國(guó)企平臺(tái)，也有市場(chǎng)力量。從資產(chǎn)形態(tài)上來(lái)講，有單間的產(chǎn)品，也開(kāi)始出現(xiàn)一些剛需改善類(lèi)產(chǎn)品，以及種類(lèi)家庭的產(chǎn)品。”延伸至需求端，不同城市、不同板塊也在分化。

從羅意對(duì)市場(chǎng)的觀察來(lái)看，長(zhǎng)租行業(yè)的變與不變，或許僅在一瞬之間。

“一方面是行業(yè)自然發(fā)展的結(jié)果，更重要的原因是房地產(chǎn)的發(fā)展也進(jìn)入到了平臺(tái)期。”在他看來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的預(yù)期一旦被改變之后，存量資產(chǎn)被激活的空間進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管租賃的回報(bào)與其他資產(chǎn)相比并非更有優(yōu)勢(shì)，但充滿確定性。

迭代再迭代

“資管其實(shí)是一種視角。”2022年上半年，樂(lè)乎打造了資管團(tuán)隊(duì)。

作為運(yùn)營(yíng)商，建立團(tuán)隊(duì)的初衷的確與提升行業(yè)綜合價(jià)值相關(guān)，但羅意同時(shí)也意識(shí)到，目前行業(yè)最普遍的問(wèn)題就是同質(zhì)化程度不足，而團(tuán)隊(duì)內(nèi)部也在面臨著挑戰(zhàn)。

這一點(diǎn)，羅意也在2023觀點(diǎn)租賃圓桌中提及：“我原來(lái)覺(jué)得，運(yùn)營(yíng)的內(nèi)涵有50%在投資階段決定，30%在產(chǎn)品階段決定，20%由在管階段決定。對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，實(shí)際上價(jià)值最大的釋放是投資階段和產(chǎn)品階段。”

但實(shí)際沉浸到項(xiàng)目之后，羅意發(fā)覺(jué)，所有的邏輯都在變，因?yàn)楹玫倪\(yùn)營(yíng)、好的資產(chǎn)結(jié)果的呈現(xiàn)，一定是跟完整閉環(huán)相關(guān)的。

“樂(lè)乎的資管是嫁接在運(yùn)營(yíng)之上的，而且我們的運(yùn)營(yíng)是標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上樂(lè)乎不知道客戶背后是否盈利。但如果轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y管邏輯的話，會(huì)去算客戶的賬。”運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的生命力，來(lái)源于是否回歸資管的本質(zhì)。

對(duì)樂(lè)乎來(lái)說(shuō)，這樣的改變也是一種再出發(fā)與再迭代。來(lái)到新拐點(diǎn)，樂(lè)乎在項(xiàng)目獲取與打造上更加注重“從輕發(fā)展”。

“仍然還是保持輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。”據(jù)羅意透露，樂(lè)乎每天都在獲取新項(xiàng)目，一是租，一是買(mǎi)，“其實(shí)租賃也是資管的一部分，而且租賃更高頻。例如，對(duì)每個(gè)月著手的項(xiàng)目進(jìn)行閉環(huán)打造，然后再投向市場(chǎng)，這也是一種資產(chǎn)管理。”

當(dāng)前樂(lè)乎基本已經(jīng)轉(zhuǎn)向上述的資管狀態(tài)，并開(kāi)始嘗試發(fā)行基金。

值得注意的是，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)推出了租賃住房REITs，不過(guò)對(duì)于樂(lè)乎來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)能夠形成資產(chǎn)池企業(yè)占少數(shù)，現(xiàn)在還未到考慮發(fā)行REITs的時(shí)機(jī)。

話題聊到這里不難看出，當(dāng)下樂(lè)乎在尋求穩(wěn)健成長(zhǎng)，也在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中尋求運(yùn)營(yíng)改善之道。

“原來(lái)我們的運(yùn)營(yíng)是千篇一律的，其實(shí)樂(lè)乎之前很少研判，對(duì)運(yùn)營(yíng)的理解局限于先最大化得房，再去找客戶。但今天不一樣，在項(xiàng)目投資之前，要考慮客戶在哪里，要做怎樣的策略構(gòu)成，以及考慮成本。”

羅意認(rèn)為，如果能將這一套思路產(chǎn)品化、流程化，便可構(gòu)成非常大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

“運(yùn)營(yíng)的方式已經(jīng)從粗放進(jìn)化到精細(xì)，其實(shí)我們也在想，未來(lái)樂(lè)乎要做到很大嗎？還是應(yīng)該把速度降下來(lái)，把質(zhì)量做上去？”

質(zhì)量之變

“租賃是壓艙石，不性感不驚艷，但是確定。”實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，樂(lè)乎發(fā)現(xiàn)，租賃是能夠穿越周期的資產(chǎn)門(mén)類(lèi)。

但提及租賃業(yè)務(wù)的“質(zhì)”與“量”，羅意則認(rèn)為，在質(zhì)的基礎(chǔ)上，有量才有意義，其他的可能會(huì)成為拖累。

“我覺(jué)得規(guī)模還是有意義的，但是現(xiàn)在更需要在質(zhì)的基礎(chǔ)上體現(xiàn)量，而量會(huì)攤薄邊際成本，提高邊際收益，提高組織的盈利能力。但是前提是將時(shí)間線拉長(zhǎng)，再在質(zhì)的基礎(chǔ)上去積累。”

在羅意看來(lái)，資管不僅是一種視角，還是一個(gè)大時(shí)代。而樂(lè)乎已經(jīng)在向資管方面靠攏，完成了全面的觀念轉(zhuǎn)型：“其實(shí)很簡(jiǎn)單，原來(lái)樂(lè)乎的考核包括房間數(shù)，而現(xiàn)在要考慮毛利，也就是說(shuō)在一個(gè)項(xiàng)目上做到足夠深的功夫，掙得可能是十個(gè)項(xiàng)目的錢(qián)。”

另一方面，樂(lè)乎也在不斷向團(tuán)隊(duì)精英化靠攏，而不再靠“量”。從2021年起，樂(lè)乎便開(kāi)始嘗試以品牌引領(lǐng)、投資拉動(dòng)，進(jìn)入跑馬圈地的狀態(tài)。

“我們內(nèi)部的考核已經(jīng)變了，樂(lè)乎要盈利，要有質(zhì)量，這也是我現(xiàn)在新的努力方向。”對(duì)于羅意來(lái)說(shuō)，當(dāng)前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何建立行業(yè)對(duì)樂(lè)乎的認(rèn)知，或者改變對(duì)樂(lè)乎的認(rèn)知，是當(dāng)前更加急迫的事情。

而認(rèn)知的改變，恰恰也與市場(chǎng)環(huán)境相輔相成。“從供需兩端來(lái)看，我覺(jué)得租賃的環(huán)境在發(fā)生變化，甚至產(chǎn)生了根本性的變化。”在羅意的觀察中，行業(yè)已經(jīng)從上海“卷”到了北京，如此趨勢(shì)也愈來(lái)愈明顯。

“樂(lè)乎大本營(yíng)就在北京，而在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，在北京獲取到優(yōu)質(zhì)、合規(guī)資產(chǎn)的難度是非常大的。”羅意回憶，此前在北京獲取的資產(chǎn)往往是一些“邊角料”，例如部分園區(qū)的配套、城鄉(xiāng)結(jié)合部資產(chǎn)，抑或村鄉(xiāng)級(jí)的資產(chǎn)，而其他資產(chǎn)基本無(wú)外乎商場(chǎng)、辦公、科創(chuàng)及文創(chuàng)項(xiàng)目。

變化出現(xiàn)在2021年。

“這一兩年涌出了大量的北京相關(guān)資產(chǎn)，只是沒(méi)有被激活，處于閑置的狀態(tài)，或者處于低效運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。”羅意接著說(shuō)，未來(lái)北京行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度是可想而知的。

“但是我相信，2023年結(jié)束，大家會(huì)以全新的角度看待樂(lè)乎。”