主持嘉賓：

大成律師事務(wù)所合伙人 劉唯翔

討論嘉賓：

復(fù)星商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁助理、星唯基金總經(jīng)理 吳丹

朗詩青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理 方旭東

上海建工基金首席投資官 汪海平

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金投資部執(zhí)行董事 江南

高和資本投資管理部執(zhí)行董事 張尉

劉唯翔：謝謝主持人，今天因?yàn)榍懊嫱咸玫谋容^長，大家已經(jīng)坐了一個(gè)下午了，我們盡量把這個(gè)氣氛搞的活躍一點(diǎn)，把這個(gè)主題講的生動(dòng)一點(diǎn)。也蠻高興的，看到這場(chǎng)圓桌找的五位嘉賓都是管理人。

這個(gè)類別比較鮮明，管理人我一直覺得是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中最活躍的一個(gè)群體，實(shí)際上承擔(dān)的責(zé)任是比較多的一個(gè)群體。

既要面對(duì)投資人，也要面對(duì)項(xiàng)目端，要做好項(xiàng)目，管好投資人，也要做出投資回報(bào)，反正方方面面的事情最后就是歸結(jié)到管理人這么一個(gè)角色上，所以我有信心今天把這個(gè)圓桌的討論搞的比較生動(dòng)一點(diǎn)，因?yàn)榇蠹也蝗睂?shí)操的經(jīng)驗(yàn)。

第一輪我們還是想讓大家介紹一下自己的機(jī)構(gòu)，但是我提一個(gè)要求，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)五家雖然都是管理人的身份，但是背景是不太一樣的，最好在介紹當(dāng)中著重講清楚我們這個(gè)管理機(jī)構(gòu)和其他管理機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)相比在哪里，怎么樣做到比別人更賺錢一點(diǎn)，這個(gè)大家可以講一下。

尤其是我比較感興趣的是跟自己的集團(tuán)一個(gè)互動(dòng)的管理，或者說我也很欣喜的看到這次有兩家不動(dòng)產(chǎn)基金管理人，第一批有6家，我們這里就有2家，你們要講講這方面的一個(gè)想法。

吳丹：謝謝主持人，我就講一點(diǎn)其他的內(nèi)容，前面你講到我們這個(gè)商業(yè)流通集團(tuán)和復(fù)星集團(tuán)之間關(guān)系的問題，這塊也涉及到說的直白一點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的問題，我們的核心就是自己差異化的競(jìng)爭(zhēng)就是在行業(yè)內(nèi)。

我前面介紹到，我們主要是做GSP物流標(biāo)準(zhǔn)的物流園去的，在復(fù)星內(nèi)部我們自己非常多的產(chǎn)業(yè)的賦能和一些融通，包括自己的復(fù)星醫(yī)藥、國藥控股，還投入了幾家物流類的企業(yè)，像百思物流，類似于還有韻達(dá)，這類都是復(fù)興有投入過的生態(tài)企業(yè)。

這塊來講，其實(shí)在自己內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)融通方面還是起到了非常多的作用，包括我們?nèi)ジ涣鳎€有在逐步引見和招商這塊，都是有比較多的一些賦能的一些作用在里面。

劉唯翔：我追問一個(gè)問題，就是背靠復(fù)星，包括您剛剛也提了國藥或者是醫(yī)藥行業(yè)。您覺得這個(gè)資源是在您面對(duì)政府拿地，還是說面對(duì)投資人，獲取投資人的投資當(dāng)中更起作用，哪個(gè)更占優(yōu)？

吳丹：這個(gè)沒有比較，都很重要，包括我去政府這邊他們也會(huì)非常希望我們能夠把醫(yī)藥物流這個(gè)概念的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)到園區(qū)里面來，這個(gè)我們也一直持續(xù)的。

去年整個(gè)行業(yè)拿了幾塊地大家都很清楚，但是我們這個(gè)行業(yè)目前來講拿的都是一手地，位置、價(jià)格都還是不錯(cuò)的，所以這塊來講都是起到了非常多的作用。

另外你說面對(duì)投資人這塊，我們只要把自己核心的優(yōu)勢(shì)和能力、競(jìng)爭(zhēng)力還有護(hù)城河向投資人解釋清楚，他們自然而然就會(huì)對(duì)我們感興趣了。

另外一塊就是起作用的就是在住戶這塊，在園區(qū)里面給國藥做一些定制，在杭州直接給國藥定制，有一些項(xiàng)目就是國家引進(jìn)一部分，或者是租用一部分面積的需求，還包括我們的復(fù)星商社這塊都有，這塊也是產(chǎn)品線。

劉唯翔：租戶來了就不太容易走，這個(gè)最好了。

吳丹：醫(yī)藥物流客戶來不容易進(jìn)來，同時(shí)也不容易走，進(jìn)來了以后就很難走，甚至不斷的有擴(kuò)戶的需求，所以租戶進(jìn)來了以后對(duì)承租的能力也是比較強(qiáng)的。

醫(yī)藥的利潤還是比較好的，再一個(gè)空間不需要太大，面積比較小，是體量小價(jià)值又比較高的產(chǎn)品，附加到里面來。我們除了GSP還有冷鏈的物流，冷庫也幫他們做一些定制。

劉唯翔：挺好，第二位也是請(qǐng)出剛剛主題分享過的朗詩青杉資本方總。您這邊主要是做公寓的，也可以講講跟其他之間的相互溝通。

方旭東：謝謝主持人，我再補(bǔ)充一個(gè)我們跟集團(tuán)之間一些互動(dòng)，以及兄弟公司的合作。

我們和集團(tuán)之間其實(shí)有一個(gè)合作是資金方面的，幾年前基本上自有資金投入量相對(duì)高一些。比如說能達(dá)到20、30，甚至能達(dá)到50。最近可能就比較小了，可能就是10、5，大概是這樣一個(gè)比例，剩下的資金都是我們自己去找的LP。

第二個(gè)就是兄弟公司，剛才我講的第二個(gè)案例，無錫的那個(gè)案例，就是我們四個(gè)兄弟公司一起合作的，投融資項(xiàng)目的獲取是青杉資本完成的，地產(chǎn)公司幫我們做項(xiàng)目的操盤和代建。

養(yǎng)老公司常青藤幫我們做養(yǎng)老的服務(wù)，里面的供需和配套，他們要提供足夠的服務(wù)，否則的話不可能賣到這個(gè)價(jià)格。

第四塊是科技公司，他們除了把這個(gè)樓建造成養(yǎng)老化的公寓以外，還把我們能夠放進(jìn)去的綠健產(chǎn)品也加進(jìn)去，所以這些項(xiàng)目是我們四個(gè)兄弟公司一起合作的一個(gè)結(jié)果。

劉唯翔：我又要追問一個(gè)問題，我們一般說兄弟公司合作，感覺上是一個(gè)很美好的事情，但是實(shí)際上也不好談，這個(gè)過程當(dāng)中你們從兄弟公司拿到的價(jià)格？

方旭東：我聽懂主持人的意思，這個(gè)核心一個(gè)道理在于蛋糕夠不夠大，如果蛋糕足夠大，這些都不是問題。剛才我給大家匯報(bào)，我們的收購成本+改造成本加一起就是1萬出頭，現(xiàn)在銷售是2萬2到2萬3，所以這個(gè)價(jià)值空間足夠按市場(chǎng)價(jià)取費(fèi)，如果算不過賬、甚至虧損就麻煩了。

劉唯翔：明白，跟著大哥一起吃肉喝湯。接下來就是我們有請(qǐng)第三位是上海建工基金的首席投資官汪總。這是本地的大國企，如雷貫耳的名字。

汪海平：謝謝主持人，上海建工是國企，大家可能走在馬路上，走在黃浦江上這些橋、路很多都是我們建的，包括上海最高的地標(biāo)建筑都是我們建的。

我們?cè)诖蟾盼辶昵俺闪⒘送顿Y板塊，成立的初衷是因?yàn)榭赡芪覀冊(cè)谠瓉砩虾＝üひ恢弊龅氖巧虾５氖┕I(yè)務(wù)，然后再往外也開始競(jìng)爭(zhēng)了，進(jìn)入外地競(jìng)爭(zhēng)可能標(biāo)準(zhǔn)包括獲取業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力就沒有外地的施工單位那么強(qiáng)，就把這個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展思路從純施工方轉(zhuǎn)成了做個(gè)投資板塊，我去項(xiàng)目上投一點(diǎn)，帶動(dòng)施工業(yè)務(wù)，這是當(dāng)時(shí)設(shè)備的初衷是這樣的，后來成立了投資板塊，投資板塊下面又成立了基金公司。

我們做基金也做了三年多了，目前管理300多億的管理規(guī)模，其中200億是當(dāng)年設(shè)立初衷是做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在各個(gè)地方，100億是做城市更新的這樣一個(gè)規(guī)模。

對(duì)集團(tuán)來說投資公司成立了，基金公司也做了三年多了，扶上馬了，也要送一程，所以現(xiàn)在也在開市場(chǎng)化。以前都沒有在論壇活動(dòng)，市場(chǎng)上沒聽到過建工的聲音，因?yàn)橐郧安恍枰袌?chǎng)化，業(yè)務(wù)集團(tuán)給的足夠，資金也夠了，根本就不需要市場(chǎng)化，所以從來不需要在外面通過活動(dòng)宣傳自己，比較低調(diào)。

現(xiàn)在一個(gè)是市場(chǎng)環(huán)境的變化，第二是我們自身發(fā)展到了第二階段，既然作為基金管理人，也需要去外面找業(yè)務(wù)，不能全部依靠自己。

所以剛才一開始主持人講了說，在座的都是管理人，其實(shí)我們有一點(diǎn)小慚愧，以前我們做LRP為主，做管理做的比較少?，F(xiàn)在我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)，從配置來說也好，還是說從業(yè)務(wù)方向上來好，都是主動(dòng)開始做管理了。

當(dāng)然我們自己還會(huì)出一點(diǎn)資，但是可能至少一大半從外面找合作，或者找一些LRP來合作，因?yàn)槲覀冇羞@樣的積淀，也有這樣的能力，還包括比較有優(yōu)勢(shì)的身份。

劉唯翔：好的，第四位是深創(chuàng)投江總，來自南方的朋友。

江南：謝謝主持人，謝謝觀點(diǎn)組織這個(gè)活動(dòng)，我們深創(chuàng)投在上海宣傳的并不多。深創(chuàng)投集團(tuán)是一個(gè)專門做股權(quán)投資的投資機(jī)構(gòu)，本身我們大概的每年基本上在排名都是前三名，大概現(xiàn)在管理規(guī)模有4000多億，其中集團(tuán)自有資金大概有500多億，創(chuàng)投這塊做的比較大的，我們?cè)?7年的時(shí)候成立了不動(dòng)產(chǎn)板塊。

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金就是集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)板塊，成立之后主要做兩塊業(yè)務(wù)，一塊是物業(yè)投資，本身有一個(gè)全資的公募基金，所以我們之前專門給公募基金申請(qǐng)了一個(gè)基金子公司的牌照從事相關(guān)的REITs的業(yè)務(wù)，包括首批的鹽田港REITs，還有首批的保租房的業(yè)務(wù)，我們都能夠跟行業(yè)里面頂尖的機(jī)構(gòu)，跟REITs方面合作。

這樣每個(gè)領(lǐng)域里面都有REITs退出的平臺(tái)，有前端私募基金退出的這么一個(gè)平臺(tái)，包括比如像鹽田港，我們?cè)诎l(fā)了鹽田港之后立刻就成立了Pre-REITs的基金，包括像產(chǎn)業(yè)園也跟產(chǎn)業(yè)園里面的Pre-REITs成立了合資平臺(tái)。

更重要的一塊我們是在做私募基金的投資業(yè)務(wù)，包括像物流倉儲(chǔ)我們今年是在六期的基金，像產(chǎn)業(yè)園區(qū)我們現(xiàn)在已經(jīng)拿了四塊地，可能馬上還要拿一塊地，像保租房的領(lǐng)域我們也在很快會(huì)落地一些上海的保租房的項(xiàng)目。

因?yàn)槲覀儽Ｗ夥康幕鹌脚_(tái)去年剛剛搭建起來，其實(shí)目前的投資的方向都瞄準(zhǔn)了已有的公募REITs退出平臺(tái)。希望能夠打造一個(gè)交通投資到退出的比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，能夠給投資人創(chuàng)造一個(gè)比較好的投資回報(bào)。

剛才像劉律師也提到了不動(dòng)產(chǎn)基金資產(chǎn)，之前大家做私募基金也好，不動(dòng)產(chǎn)的持有性物業(yè)基金包括在不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置，外部銀行的擔(dān)保還是跟傳統(tǒng)的股權(quán)基金還是有比較大的差異。

隨著不動(dòng)產(chǎn)基金出來之后，其實(shí)過往的很多為了規(guī)避差異的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，本來我們可能是要用很復(fù)雜的結(jié)構(gòu)繞開一些，或者說來實(shí)現(xiàn)一些不動(dòng)產(chǎn)基金特有的訴求，通過比較簡化的結(jié)構(gòu)能夠完成物業(yè)投資，我們其實(shí)也會(huì)用好這個(gè)工具來作為我們的后續(xù)的物業(yè)投資的一個(gè)主要的工具。

劉唯翔：明白，江總已經(jīng)把后面的話題提上來講了。第五位是高和資本投資管理部執(zhí)行董事。

張尉：我們是純市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)，09年就開始做商業(yè)部動(dòng)產(chǎn)投資了。主要三塊業(yè)務(wù)，第一塊就是剛剛說到的商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)的并購、投資；第二塊就是資產(chǎn)證券化，其實(shí)我們嘗試的比較早，像在中國的第一單CMBS等等都是我們主要發(fā)行和推動(dòng)的。第三個(gè)板塊就是我們還有一個(gè)地產(chǎn)科技金融，這是比較特殊的，是一個(gè)PE的股權(quán)投資，所以做一些類似于VC創(chuàng)新類的投資。

所以跟之前的一些機(jī)構(gòu)可能還有一些差別，只是說一個(gè)沉浸的時(shí)間比較久，第二做的規(guī)模也不大，大概現(xiàn)在才500多億的規(guī)模。

所以我們還是想再努力，按照市場(chǎng)的節(jié)奏，能夠快速的把我們的不動(dòng)產(chǎn)基金發(fā)展去開。

劉唯翔：我要追問一下，你們也拿了不動(dòng)產(chǎn)基金管理人的牌照，也講講你們的初心吧。

張尉：我覺得這個(gè)大家都可以申請(qǐng)，都是可以共同去做這個(gè)行業(yè)。就像剛剛說的，希望大家共同來支撐，共同來一塊把這個(gè)行業(yè)做的更繁榮一些。

所以我理解下來，就是從我們公司本身的初心，我們覺得在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資，一個(gè)是做一個(gè)可持續(xù)性發(fā)展的投資。

第二個(gè)是響應(yīng)了國家的號(hào)召，比如說做長租公寓，前面提到商業(yè)、包括社區(qū)商業(yè)等等類型物業(yè)的投資持有，再加上公募REITs的發(fā)行，以及未來公募REITs的擴(kuò)募的等一個(gè)長久持續(xù)性的發(fā)展。

我覺得這個(gè)是大家應(yīng)該是非常有興趣的，而且這個(gè)也是我們所有基金里面是個(gè)商業(yè)閉環(huán)的一個(gè)操作。所以我相信這個(gè)雖然是第一批試點(diǎn)，但是在未來第二批、第三批真正放開以后，應(yīng)該是說這個(gè)市場(chǎng)會(huì)越做越大。

劉唯翔：明白，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)基金管理還是工具，還是要回歸到項(xiàng)目本質(zhì)。第一就這么告一段落了，最近我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在飛機(jī)票、酒店價(jià)格都飛速的上漲，很多地方甚至翻了個(gè)倍，這個(gè)我們說明疫情是徹底過去了，所有的出行應(yīng)該都是恢復(fù)到2019年的狀態(tài)了，這是一個(gè)非常好的消息，當(dāng)然回過來網(wǎng)上的段子說，再也沒有借口說業(yè)績不夠理想了。

那么今年從剛剛講的不動(dòng)產(chǎn)，坦率說從我個(gè)人從業(yè)的角度來說，如果不動(dòng)產(chǎn)基金管理人的這些法規(guī)，能夠落到實(shí)處的話，實(shí)際上有點(diǎn)甚至顛覆了2007年我們國家出的172號(hào)文關(guān)于外商投資房地產(chǎn)。我們現(xiàn)在看到很及時(shí)性的制度，是有點(diǎn)突破了。

如果我們現(xiàn)行的基金制度都能夠落地的話，實(shí)際上是突破了，包括公募的REITs又已經(jīng)拓展到了商業(yè)，所以這個(gè)商業(yè)到底是菜市場(chǎng)還是商場(chǎng)，但是我覺得好像市場(chǎng)上的期望是商場(chǎng)未來就是辦公，我相信在座一定有從業(yè)人員一定在游說我們各級(jí)政府。

所以大家都很積極的狀態(tài)應(yīng)該是確定的，在這個(gè)環(huán)境下面大家看看我們管理人各自都有一些什么樣的可以拿出來分享的不同的點(diǎn)。我們還是先請(qǐng)吳總。

吳丹：我在做物流的時(shí)候還做住宅和商業(yè)，當(dāng)然不是在復(fù)星。您剛才提到的題目是說，三年疫情這塊對(duì)我們是否有沖擊？這塊我覺得我們幾乎不太受什么影響，我們已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營的投產(chǎn)這部分項(xiàng)目來說，都是比較穩(wěn)定，當(dāng)然租約也比較長，至少都是兩三年以上，甚至都是十年租約，不受影響。

反倒是今年年初也去各個(gè)區(qū)域里面去看了一下，我感覺不少的區(qū)位尤其是一些供應(yīng)鏈稍微過大一點(diǎn)的區(qū)位，租金水平出現(xiàn)不同程度百分之二三十的下降，這塊對(duì)于估值來講影響還是比較大。

現(xiàn)在慢慢走出疫情了，相信這個(gè)行情應(yīng)該是會(huì)恢復(fù)到2019年左右，確實(shí)疫情期間應(yīng)該是一個(gè)低谷。

劉唯翔：那物流這個(gè)圈今年您覺得應(yīng)該多去拿一些地做開發(fā)項(xiàng)目，還是說在整理收購一些投資人進(jìn)來做資產(chǎn)管理，就這個(gè)比如說收購一些資產(chǎn)包，這個(gè)方向應(yīng)該哪個(gè)更占優(yōu)一點(diǎn)，或者就從復(fù)星的角度。

吳丹：我覺得是一城一策，北上廣深毫不猶豫肯定拿，尤其是一手的項(xiàng)目都是非常值得拿的。有些城市可能在近兩年左右還是比較好的區(qū)位，但是現(xiàn)在可能供應(yīng)量過大，所以這個(gè)東西來講真的確實(shí)是一城一策，要很詳細(xì)的做分析，沒辦法一言蔽之。

還有講收購?fù)鈬Y產(chǎn)的時(shí)候，我們目前今年星唯基金也在做這方面的業(yè)務(wù)，一邊收資產(chǎn)，一邊自己去拿一手地同時(shí)都在操作，只要有機(jī)會(huì)我們都是要去做的這些。

劉唯翔：明白，看來您對(duì)物流還是很看好的，我們國家發(fā)展的階段還是比較初期和中期，還有很大的提升空間，可以這么理解吧。

吳丹：對(duì)的，它是緩慢的，疫情期間可能下去一點(diǎn)點(diǎn)，但是現(xiàn)在還是增長上來了，呈螺旋式的狀態(tài)。

劉唯翔：物流雖然不太起眼，但是應(yīng)該是各類商業(yè)資產(chǎn)當(dāng)中專業(yè)化程度比較高的資產(chǎn)類別，是一個(gè)非常好的資產(chǎn)配置的壓艙石和穩(wěn)定器，可以這么去理解。

接下來還是方總，公寓的賽道是應(yīng)該今年最熱的賽道，實(shí)際上雖然消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施出來了，但是我覺得公募REITs比較熱門的還是公寓。

公寓實(shí)際上比之前的物流或者園區(qū)來講覆蓋面可選擇面會(huì)更多，這個(gè)你們看看，或者說你們也不局限在公寓，你們覺得現(xiàn)在今年的投資機(jī)會(huì)哪里？

方旭東：就我們青杉資本涉足的這幾個(gè)賽道而言，第一個(gè)純辦公的賽道是受疫情影響比較大，基本上反彈也是微乎其微的，或者幾乎不太明顯，這個(gè)賽道我們可能今年不會(huì)太關(guān)注重資產(chǎn)這塊。

第二塊就是住宅開發(fā)這塊，這塊去年受疫情影響，特別是像武漢、重慶甚至杭州都受影響，今年放開以后，有反彈，看到復(fù)蘇，但其實(shí)也談不上反彈，看到了復(fù)蘇，這塊以后的投資我們順勢(shì)而為，但是它的利潤率確實(shí)低，達(dá)不到我們投資人的要求。

第三塊就是所謂的長租公寓，長租公寓受疫情影響有，但不是特別大，我們的項(xiàng)目長租公寓在疫情期間租金降了一點(diǎn)點(diǎn)，但是租金率還可以，疫情之后反彈比較明顯。但是也不是我們今年主要投資的賽道。

這個(gè)賽道還可以留給險(xiǎn)資，留給外資，留給他們?nèi)ゲ珰?。原因也是一條，就是給不了我們滿意的回報(bào)。比如他們最終的出路，如果是REITs，或者是被險(xiǎn)資收購的話，根據(jù)它的租金，因?yàn)樽饨鹗怯刑旎ò宓摹?/p>

第四個(gè)其實(shí)我們也叫公寓，但是不是長租公寓，它其實(shí)是一個(gè)散售的邏輯，去年我在分享的時(shí)候也是在著重強(qiáng)調(diào)，我們已經(jīng)把邏輯從整賣整賣調(diào)整到整買散賣的邏輯上。

從底層資產(chǎn)不管是公寓、住宅還是商鋪，甚至有一些街區(qū)的也可以做，但是前提是散賣，為什么可以達(dá)到我們投資回報(bào)，是因?yàn)樗皇前凑兆饨鹑ニ阗~，不用考慮其他的，他在存量的資產(chǎn)里面有這樣的投資機(jī)會(huì)，而且我們也做成了這樣的幾個(gè)項(xiàng)目，所以今年乃至明年這樣的項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)是我們獨(dú)立去發(fā)覺的賽道。

劉唯翔：這個(gè)點(diǎn)抓的真不錯(cuò)。接下來我們看看汪總，今年你們的投資方向？

汪海平：經(jīng)過這幾年國企也不容易，包括去年我們建方艙，其實(shí)國企承擔(dān)了非常多的資金在里面，所以為什么我們會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)型，其實(shí)也跟這個(gè)大環(huán)境有關(guān)系，剛才方總講的幾點(diǎn)我都挺贊同的。

我們今年的主動(dòng)策略最重要的投資方向就是保租房，就是長租公寓，可能在這個(gè)賽道上我們特別是在上海這個(gè)城市，優(yōu)勢(shì)更加明顯。

方總講的散售型公寓對(duì)我們來說是一個(gè)非常賺錢很好的業(yè)務(wù)模式，我們國資如果主動(dòng)來操盤的話可能決策上不太方便，所以一般不碰，如果有好機(jī)會(huì)讓我們參與一下也是可以的。

保租房是這樣的，上個(gè)月我們?cè)诩味昧艘粔K，親自組了開發(fā)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，親自操刀了，這是我們投的第三個(gè)。

前年在寶山跟一個(gè)國企投了一家，去年在漕河涇做了城市更新的長租公寓，前兩個(gè)都是合資為主。嘉定這個(gè)是我們親自操刀的，所以今年我們會(huì)在上海的一些區(qū)域，一些行政區(qū)會(huì)拿一些REITs地塊，我們現(xiàn)在的投資方向就是以終為始，就是能REITs的。

保租房領(lǐng)域就是一個(gè)方向，剛剛進(jìn)行的地塊，但是它的特點(diǎn)就是長的開發(fā)周期，加上培育期一般在5年以上，像嘉定這個(gè)融入了國有機(jī)構(gòu)跟我們一起投，現(xiàn)在銀行貸款也是非常有優(yōu)勢(shì)的。

第二個(gè)就是可以改造的存量物業(yè)，改造類對(duì)于我們來說，可能不是走完全市場(chǎng)化的，是找一些受限資產(chǎn)約定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，或者是有很多合作的項(xiàng)目，甚至是以前的兄弟單位承建的，這種資產(chǎn)我們找到合適的機(jī)會(huì)，合適的價(jià)格拿進(jìn)來，改造成長租公寓，這個(gè)也是可以培育成一個(gè)資產(chǎn)。

第三類可能我們會(huì)收一些價(jià)格比較合適的，比較有成熟的長租公寓，直接拿來就有現(xiàn)金流了，這樣我可以馬上發(fā)一個(gè)REITs的產(chǎn)品，放一年多就可以發(fā)了，當(dāng)我有REITs的平臺(tái)以后，改造類的過兩年就可以擴(kuò)募進(jìn)去，再到開發(fā)類的再過五年擴(kuò)募就可以到開發(fā)類的，所以我有一個(gè)循環(huán)的節(jié)奏在這里做一個(gè)安排。

還有一類資產(chǎn)可能也是相關(guān)的，包括我們自己集團(tuán)兄弟單位手里有一塊原來做工廠工業(yè)的，但是閑置不用的，也不知道干什么，正好聽說我們能做保租房做的不錯(cuò)，能不能我們做一個(gè)方案，跟政府申請(qǐng)去把它轉(zhuǎn)成住宅地塊，政府也是蠻支持的，因?yàn)槿绻敝笜?biāo)的話，這樣的話，我的國企身份+開發(fā)運(yùn)營的能力和貸款的優(yōu)勢(shì)，算上去這個(gè)項(xiàng)目就很有優(yōu)勢(shì)，而且是幫助業(yè)主盤活它整個(gè)資產(chǎn)。

產(chǎn)業(yè)園這塊我們是在這幾年一直通過直投的方式，投了不少，包括虹口的產(chǎn)業(yè)園，還有徐匯都投了，最近在浦東在研發(fā)制造為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所以這塊也是我們的重點(diǎn)方向，包括未來也會(huì)逐漸隨著自己能力壯大，我們也會(huì)去有可能也會(huì)引入運(yùn)營放自己下場(chǎng)操刀，也有這種可能性。所以在這兩塊我們可能會(huì)進(jìn)一步的做深，做的更長遠(yuǎn)一些。

劉唯翔：我追問一個(gè)問題，我反復(fù)的獲取一個(gè)信息，就是因?yàn)榻üな巧虾１镜氐膰?，所以有一些事情?zé)任和機(jī)遇就并重了。但是又回到您前面說的建工未來還是想走市場(chǎng)化的路線，跟投資人，我相信很多人也會(huì)有這樣一個(gè)問題，國企怎么跟市場(chǎng)化的投資人去合作，這里面有沒有一些障礙，或者說一些不那么方便的地方？

汪海平：我覺得我們現(xiàn)在國企下設(shè)的一個(gè)基金管理公司還是比較少的，市場(chǎng)化體現(xiàn)在兩個(gè)方面，因?yàn)榛鹨皇质琴Y產(chǎn)，一手是資金，資產(chǎn)選擇長租公寓賽道，本質(zhì)上就是市場(chǎng)化主動(dòng)研判選擇的結(jié)果。

第二個(gè)，上海國企發(fā)現(xiàn)很少像我們主動(dòng)積極的，重點(diǎn)在這方面布局的國企不太多的。

所以包括市場(chǎng)化的收并購也好，還是跟各個(gè)區(qū)申請(qǐng)一些地塊也好，包括嘉定項(xiàng)目里面也面臨了很多同行的競(jìng)爭(zhēng)去拿下這個(gè)項(xiàng)目，這是一個(gè)資產(chǎn)端的情況。

資金端現(xiàn)在除了自有資金很小以外，其他的都是市場(chǎng)化資金，包括長租公寓領(lǐng)域大家耳熟能詳比較大的金主爸爸的名字，我們都在密切的談合作，所以未來在這方面做的比較活躍，等有成績出來以后再跟大家匯報(bào)。

劉唯翔：接下來還是江南江總，在剛剛的內(nèi)容里面把方向都講了，包括能發(fā)REITs的賽道是你們關(guān)注的賽道，現(xiàn)在你要講的更深入一點(diǎn)，怎么樣有沒有再更優(yōu)先，更側(cè)重，為什么？

江南：其實(shí)這幾年的疫情，我們之前投的很多項(xiàng)目整體上感覺還是挺深的，一個(gè)是從整個(gè)疫情對(duì)大家的出行、消費(fèi)、投資、制造各方面還是有影響的。

但是隨著疫情的結(jié)束，包括今天大家看到了一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，疫情的恢復(fù)是一個(gè)分不同行業(yè)緩慢恢復(fù)的過程，我們也是一直在關(guān)注國外是怎么恢復(fù)的，我們國家現(xiàn)在到了哪個(gè)階段，這里面本身分成高頻的交易和低頻的交易，也有很多低頻的交易。

比如說我們租一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，本身企業(yè)做這個(gè)決定真正去租，其實(shí)是有一個(gè)比較長的過程，所以其實(shí)我們感覺現(xiàn)在其實(shí)是跟很多行業(yè)來說本身是一個(gè)不管是從最近也好，還是估值也好，正是一個(gè)相對(duì)而言比較低的時(shí)候。

隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不同的滯后性，三季度、四季度，可能在疫情結(jié)束之后，還沒有一飛沖天的行業(yè)，慢慢就要恢復(fù)到疫情之前的狀態(tài)了。

具體到不同的行業(yè)，我們整體上大的邏輯還是很看好，大的是兩個(gè)邏輯，一個(gè)是很看好中國長期的經(jīng)濟(jì)增長，第二個(gè)其實(shí)是在整個(gè)的降息周期里面，各個(gè)行業(yè)的資本化率都是下降的。

我們看到不同的行業(yè)，比如說物流倉儲(chǔ)，我們更看重的是醫(yī)藥倉儲(chǔ)，絕大部分更關(guān)注的還是對(duì)應(yīng)的整個(gè)電商零售額的恢復(fù)，因?yàn)殡娚塘闶垲~直接決定了物流倉儲(chǔ)的需求。

包括我們看到保租房，保租房針對(duì)的是一個(gè)城市的人口的是不是流入，任何城市去年人口都出現(xiàn)了下降，我們今年看一季度已經(jīng)明顯的開始回升了。

但是一季度不是這些城市人口增長的主要的季度，主要是二季度和三季度，我們具體是在這樣個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的周期里面，我們更多的是看到不同的行業(yè)，不同的區(qū)域，它的供求關(guān)系的影響。

劉唯翔：那你覺得到底哪個(gè)賽道今年恢復(fù)的最快。

江南：現(xiàn)在恢復(fù)最快的就是吃飯，我們看到消費(fèi)的數(shù)據(jù)，但實(shí)際上在中國GDP的增長里面，主要是看哪個(gè)板塊。我們看到的一個(gè)是電商的零售額基本上是一直在增，一直在以每年超過1.5%到2%的占比在增長。

另外一塊可能是高端制造業(yè)，我看李強(qiáng)總理第一次調(diào)研就是高端制造業(yè)，就是對(duì)應(yīng)了高端制造業(yè)，對(duì)應(yīng)了產(chǎn)業(yè)園相關(guān)的需求，這個(gè)其實(shí)也會(huì)有很大的增長的空間。

劉唯翔：好的，我們?cè)僬?qǐng)張總，高和之前也是很活躍的。

張尉：現(xiàn)在也很活躍。

劉唯翔：以前一直活躍在各個(gè)城市更新，雖然各個(gè)賽道都有涉獵，北京、上海，地域上也沒有什么限制。

張尉：主要是一線，最近二線稍微擴(kuò)一點(diǎn)，南京、杭州、成都、重慶，總共八個(gè)城市，總的來說疫情對(duì)我們影響還是挺大的，因?yàn)橹爸貍}都是在辦公商場(chǎng)，我們做了很多項(xiàng)目。

疫情三年租金的影響，出租率的影響，包括我們還要給一些補(bǔ)貼給到租戶，從這里面我們戰(zhàn)略調(diào)整角度來說還是蠻大的戰(zhàn)略調(diào)整。

原來都是在商業(yè)地產(chǎn)里面有布局、辦公、商場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在我們從原來的所謂的增值性基金去轉(zhuǎn)向防御性投資基金，可能更偏重于現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

因?yàn)樵诂F(xiàn)在這個(gè)階段，現(xiàn)在這個(gè)階段經(jīng)濟(jì)的增長和爬坡是緩慢的，是逐步逐步的，不是迅速的發(fā)展。

我舉個(gè)最簡單的例子就是寫字樓的出租率，現(xiàn)在上海的出租率包括租金大家都能看到，包括供應(yīng)量，巨大的供應(yīng)量在那兒。所以這樣的話，其實(shí)對(duì)現(xiàn)金流的影響是很大的，我們就更不要說發(fā)Pre-REITs和公募REITs，根本就沒有辦法。

所以疫情這三年我們轉(zhuǎn)成現(xiàn)金流穩(wěn)定的物業(yè)投資，包括比如說長租公寓，剛剛海平總講到保障性租房，還有一大類是社區(qū)商業(yè)。

我覺得上海的老百姓更清楚，咱們?nèi)ツ赀@個(gè)時(shí)候很困難，但是社區(qū)商業(yè)能熬過來，能夠通過保供，通過餐飲外賣，通過這些來維持租戶或者是本地居民的消費(fèi)，所以它的穩(wěn)定性是足夠，但是你說砸2000萬的裝修進(jìn)去不見得租金會(huì)增長。

第三類就是產(chǎn)業(yè)園，其實(shí)也是因?yàn)橐咔檎麄€(gè)的影響催生了生物醫(yī)藥整體的爆發(fā)的需求，包括現(xiàn)在高科技產(chǎn)業(yè)這一類的產(chǎn)業(yè)園需求量也是很大的，所以這塊我們的投資也是布局在這一塊，這是第三類。

第四類就是在城市更新，城市更新這個(gè)面很大，我把它拆細(xì)了說，就是在不良資產(chǎn)的更新，因?yàn)楝F(xiàn)在所有人都在說資產(chǎn)的出輕，因?yàn)榻?jīng)過疫情的影響，很多不管是開發(fā)商還是中小型的業(yè)主也好，不能說持有不了，可能發(fā)生一些流動(dòng)性的危機(jī)，在這塊我們幫他做一些城市更新，幫助他做一些項(xiàng)目上的一個(gè)美其名曰的發(fā)展。

就是幫你過渡的階段，你沒有錢來做投資，我們幫你來做，這樣的話階段性的，應(yīng)該說是在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期的過程中，我們做一些戰(zhàn)略上的調(diào)整。

所以這樣的話剛好也借著不動(dòng)產(chǎn)基金這個(gè)牌照審批的東風(fēng)，我們能做一些之前可能做不了的知情，或者說之前基協(xié)對(duì)于我們要求更嚴(yán)格的要求做不了，又要備案，又要推動(dòng)股占比的問題等等。

所以這塊我覺得在未來得一兩年甚至三年之內(nèi)，這塊會(huì)有一些大的發(fā)展，包括Pre-REITs，剛才圓桌討論到，就是可能沒有達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，你說派息率能做到4.3的水平，還有發(fā)行成本，你要維持物業(yè)的長期發(fā)展和長期的經(jīng)營，所以真正扣下來影響他的業(yè)務(wù)到4.8到5，你說放在現(xiàn)在一線城市的商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)是很少很少鳳毛麟角，但是怎么做？我們做的空間又少，怎么做就需要大家共同來努力的，共同來商議的。

劉唯翔：明白，那我們也聊的挺多了。最后我覺得從房地產(chǎn)的角度，從投資人的角度，最重要最重要的就是退出。雖然我們這個(gè)論壇不是REITs的論壇，但是我覺得公募的REITs一定是房地產(chǎn)從業(yè)人員繞不開的一個(gè)點(diǎn)吧，我還是把它看成是一個(gè)比較終極退出的渠道，雖然剛剛有嘉賓說它不是光退出，它是一個(gè)退出和再進(jìn)入的平臺(tái)。

我們始終覺得有了這么一個(gè)平臺(tái)之后，以后的退出的渠道跟之前是有一個(gè)天差地別的差別的。重要性就不討論了，最后我想每個(gè)嘉賓就談?wù)剬?duì)于現(xiàn)在，因?yàn)榇蠹业馁惖酪膊灰粯?，大家各自的機(jī)構(gòu)屬性也不太一樣，所以我相信對(duì)于REITs的看法是不一樣的，大家還是各自談?wù)剬?duì)于REITs的一個(gè)，覺得他什么地方好，什么地方不好，就不太滿足自己的期望的，大家可以吐槽一下。

吳丹：好的，第三個(gè)題目是退出通道，我想我們自己在募集資金也好，還有投資人在講解路演的時(shí)候是提最多的，這個(gè)公募REITs是其中之一，包括現(xiàn)在你說一些非常好的城市，它的市場(chǎng)價(jià)值如果是說市場(chǎng)化的退出通道的時(shí)候，它的價(jià)值說不定還會(huì)比公募REITs還要高。

劉唯翔：您的這個(gè)賽道是特別的，一般物流不太舍得去公募REITs的，因?yàn)樗侥急容^值錢。

吳丹：所以公募REITs是我們退出通道之一，今年可能更多的是怎么零買零賣，就是做一個(gè)分拆的出售，這也是一個(gè)利益的最大化，有可能買進(jìn)的資產(chǎn)包整體估值會(huì)往上走走，分拆來把每個(gè)價(jià)值充分放大的，這是一個(gè)退出的方式。

另外一個(gè)就是市場(chǎng)化的退出，這也比較多，我覺得像今年以來我們手上也都看了不少。所以這塊總體來講還是整個(gè)行情都還是挺好的。

公募REITs剛才你講到也確實(shí)是我們的終極目標(biāo)，在我們自己的融資，還有退出，就投融管退就是N多的穩(wěn)定基金最終是REITs。前幾年包括我們自己團(tuán)隊(duì)去新加坡的REITs市場(chǎng)，還有咱們國家發(fā)改委的一個(gè)公募REITs的市場(chǎng)，我們都有做過試點(diǎn)的，由于一些種種的原因，未來我們團(tuán)隊(duì)還是會(huì)堅(jiān)持作為一個(gè)終極目標(biāo)的。

方旭東：其實(shí)退出一直是很大的痛點(diǎn)，REITs的落地增加了一個(gè)選擇性，但是可能還不解渴，對(duì)于整個(gè)這么大的一個(gè)多產(chǎn)市場(chǎng)來說，能夠通過REITs退，能夠退的還比較滿意的，其實(shí)我覺得比較少。

劉唯翔：還不夠市場(chǎng)化。

方旭東：就包括已經(jīng)發(fā)行的，我也不覺得他們退的很滿意。所以我可能不一定適合說，但我也是這么想的，我們這些商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)它的所有的痛點(diǎn)歸結(jié)為一點(diǎn)，就是土地成本太高了。未來所有的退出渠道的艱難，其實(shí)追根溯源就是這條。如果這條解決不了，中國經(jīng)濟(jì)的增長又到了一個(gè)平臺(tái)期，就造成它未來得退出注定是艱難的。

劉唯翔：同意，非常同意，但是至少是不是以后公募REITs不應(yīng)該一刀切，把上市的回報(bào)要求定成是一個(gè)比例，是不是不同的資產(chǎn)應(yīng)該至少要開放不同的退出比例，才有可能局部的解決像方總您剛剛的顧慮。

方旭東：希望如此吧。

汪海平：REITs可能是我們重點(diǎn)的退出方向，但是REITs之后資金用途是要求你持續(xù)繼續(xù)這個(gè)行業(yè)上去投資的，同一類型資產(chǎn)的，原始股東能拿回初始資金比較低的，對(duì)于這個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展還是很好的問題。但是對(duì)于一些財(cái)務(wù)投資人來說，找一個(gè)合適的機(jī)會(huì)，拿了一個(gè)好的資產(chǎn)培育好了，就想退休了。他就退不了，原始資金就拿不會(huì)去，所以這個(gè)就導(dǎo)致原始投的時(shí)候就會(huì)有顧慮，這是一個(gè)問題，要解決這個(gè)問題的話，那可能需要在市場(chǎng)運(yùn)作的過程中尋找一個(gè)能讓他們有一個(gè)階段性解決退出的辦法，這樣才能把整個(gè)資金面打的更開。

劉唯翔：對(duì)，這個(gè)應(yīng)該也是REITs發(fā)展的初級(jí)階段領(lǐng)導(dǎo)想要保險(xiǎn)，不要又變成去炒房的渠道，有這樣的考慮。

江南：其實(shí)我們一直是把REITs作為我們的很重要的退出的渠道，因?yàn)镽EITs其實(shí)它作為退出渠道最核心的還是估值高，我們也對(duì)比過，就是香港的REITs、新加坡的REITs、美國的REITs，包括國內(nèi)的大宗交易，其實(shí)國內(nèi)大宗交易也受現(xiàn)在的美元價(jià)有影響，但是REITs現(xiàn)在整體上就在我們看到賽道里面，除了上海個(gè)別特別核心的位置，資本化率特別低。

絕大部分99%的REITs的估值還都是比大宗交易要高的，而且其實(shí)會(huì)有很大的差異，這里面其實(shí)就是說我們很重要的就是在REITs估值，而且我們覺得REITs估值還有進(jìn)一步提升的空間，我們看到現(xiàn)在可能監(jiān)管機(jī)構(gòu)首發(fā)資本化率降到3.8，還有可能降息周期還有調(diào)整，二級(jí)市場(chǎng)還有變化，可能對(duì)應(yīng)的資本化率只有3%出頭，所以大宗交易的資本化率還要低很多的。

其實(shí)REITs在個(gè)人里面占比還很低，看到美國3億人里面有8000萬都投了REITs，如果在我們國家將來更多的個(gè)人包括社?；稹B(yǎng)老基金能投的話，REITs還要往下走，所以這些項(xiàng)目能不能通過REITs退出去，通過大宗交易退年化12%就可以，如果通過REITs退就一下子年化20%，其實(shí)律師的結(jié)算很重要。最大的門檻首先就是要合規(guī)，其次才能經(jīng)營。

劉唯翔：謝謝江總提到了律師。最后張總。

張尉：非常同意，現(xiàn)在對(duì)于REITs的接受度或者說我們的客戶是相對(duì)偏少，兩個(gè)原因，一個(gè)原因是因?yàn)槲覀兊某刈硬粔虼?，因?yàn)槲抑白鲞^幾單類REITs，我們現(xiàn)在這個(gè)儲(chǔ)備的池子還不夠大，所以導(dǎo)致我們客戶的群體個(gè)人投資者更少，機(jī)構(gòu)投資者相對(duì)還是有的，所以我非常贊同江南總的觀點(diǎn)，客戶群體是偏少，。

但是從另外一端來說，從長遠(yuǎn)來看REITs無論對(duì)機(jī)構(gòu)也好，對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)無論買賣雙方也好，對(duì)持有人發(fā)行人都是一個(gè)很好的事情。不看別的就從美國的資本市場(chǎng)看，可以容納大量的商業(yè)辦公，商業(yè)地產(chǎn)，廣泛的商業(yè)地產(chǎn)，可以容納大量的估值進(jìn)去，也可以讓整個(gè)大規(guī)模的資金流動(dòng)。

因?yàn)楝F(xiàn)在其實(shí)大家多在說，資金流動(dòng)有些問題等等，我相信公募REITs會(huì)在這一塊能夠迅速拉動(dòng)，無論是大型機(jī)構(gòu)的資金也好，還是老百姓的資金，我覺得都能起到很大的幫助或者是作用吧。

當(dāng)然吐槽，從不好的點(diǎn)，就從一些短期來看是一個(gè)不好的點(diǎn)就比如說剛剛提到稅籌、土增，因?yàn)镽EITs發(fā)生真正意義上的股權(quán)交易的變更，包括涉及房地產(chǎn)開發(fā)也不能做發(fā)行，所以這些都是近期的一些點(diǎn)，沒關(guān)系，對(duì)長遠(yuǎn)來說，對(duì)監(jiān)管層面來說都是慢慢可以突破。就像現(xiàn)在試點(diǎn)一樣，現(xiàn)在給你一批，未來在不久的將來，這些慢慢慢慢獲得真正意義上的退出，才去交這個(gè)稅。

所以從長遠(yuǎn)來看，REITs的發(fā)行和拉動(dòng)以及未來擴(kuò)募也好，或者是在擴(kuò)大不同類型的物業(yè)再放到公募REITs也好，我相信會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來一個(gè)新的獲利。

劉唯翔：好的，說到這里我稍微感受一下。實(shí)際上公募REITs也不是一個(gè)簡單的退出渠道，應(yīng)該更多的是找道不同的錢的這么一個(gè)渠道，理論上公募REITs是觸及到每個(gè)老百姓的，實(shí)際上是給老百姓優(yōu)良投資產(chǎn)品的機(jī)會(huì)，它應(yīng)該是廣度最廣的，量最大的群體，他們的錢是可以投到優(yōu)質(zhì)的至少是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)當(dāng)中去。

這個(gè)應(yīng)該是至少可以改變我們國家現(xiàn)在資本也不那么多，投資品也不那么多的這么一個(gè)局面的很好渠道。好的，謝謝大家！

最后小結(jié)一下，我一直覺得房地產(chǎn)是一個(gè)很長期的事情，同時(shí)也是一個(gè)很辛苦的生意，沒有表面這么光鮮，但既然是一個(gè)長期的生意，所以一定是有波峰波谷，希望2023年是房地產(chǎn)否極泰來的一年，大家一起努力。謝謝！