吳丹（復(fù)星商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁助理、星唯基金總經(jīng)理）：非常感謝主辦機(jī)構(gòu)今天給我這么一個(gè)機(jī)會和大家一起交流，我演講的題目是物流地產(chǎn)的投資機(jī)會。

首先來看一下，整個(gè)中國物流倉儲行業(yè)的現(xiàn)狀在2021年的時(shí)候全國的物流倉儲的總面積大概是9.6億平方米是僅次于美國的，但是由于我們國家人口數(shù)量比較多，所以人均的物流倉儲面積大概只有0.7平米，美國的人均面積達(dá)到是3.8平米，日本是4平方米，所以這塊可以看到整個(gè)中國人均的面積與發(fā)達(dá)國家來講差距還是比較大的。

第二塊就是關(guān)于高標(biāo)庫需求這塊，也是得益于整個(gè)國家新型城鎮(zhèn)化，還有消費(fèi)升級以及先進(jìn)制造業(yè)這塊的發(fā)展，現(xiàn)在國內(nèi)的物流的倉儲行業(yè)的需求也是處于一個(gè)快速增長的這么一個(gè)狀態(tài)。

其中高標(biāo)倉是呈現(xiàn)出更大的需求，目前看整體倉儲面積還是比較充沛的，但是現(xiàn)代的物流倉儲設(shè)施的庫存占比不到7%，這個(gè)比例還是比較低的，明顯低于發(fā)達(dá)國家。

這塊我們也是根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2017年的時(shí)候，國內(nèi)高標(biāo)倉存量的面積是3318萬平方米，去年年底是8000萬左右。由于目前物流倉儲這塊土地供應(yīng)，還有倉儲行業(yè)的成熟度來看的話，還有就是非高標(biāo)倉升級改造的難度比較大，所以整個(gè)國家高標(biāo)倉倉儲設(shè)施的缺口還是比較大的。

根據(jù)戴德梁行的預(yù)估，高標(biāo)倉大概是缺口有1億平方米這么一個(gè)數(shù)字。從這個(gè)數(shù)據(jù)看下來的話，感覺中國的物流倉儲行業(yè)還是非常值得期待，是一個(gè)非常好的賽道。

我們再來看一下中國醫(yī)藥物流高標(biāo)倉的規(guī)模，2020年從數(shù)據(jù)來看的話，也就是在1726萬方的醫(yī)藥高標(biāo)倉里面，國藥控股占的比重是最大的，一家占了18.4%，但是業(yè)務(wù)量來講占了全國整個(gè)流通量比這個(gè)數(shù)字還要大，比后面第2、3、4、5家全部加起來還要多的。

國內(nèi)醫(yī)藥物流倉儲這塊設(shè)施，主要還是由藥品器械的生產(chǎn)企業(yè)以及商業(yè)流通企業(yè)自用自建為主，其實(shí)還沒有形成一個(gè)社會第三方的提供GSP標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)藥倉儲的行業(yè)龍頭。

我們復(fù)星國藥就是在做這塊的業(yè)務(wù)，大健康業(yè)務(wù)來看的話，醫(yī)藥物流倉儲不僅僅只是用于藥品和醫(yī)療器械，還包括像營養(yǎng)保健和母嬰用品以及美妝之類。

這四大產(chǎn)品的總的市場規(guī)模大概也達(dá)到了7.68萬億，所以這塊也是一個(gè)非常好的賽道。

我們再來看一個(gè)數(shù)字，美國寫字樓和物流倉儲的自動化率。我們可以看到，美國物流倉儲自動化率低于寫字樓的自動化率，英國也呈現(xiàn)出和美國同樣的態(tài)勢。

我們中國來看的話，一線和二三線這塊的甲級寫字樓轉(zhuǎn)化率大概是在4到5之間，甚至是低于4的狀態(tài)，但是物流倉儲自動化率大概在5萬、6萬這么一個(gè)狀態(tài)，所以是一個(gè)倒掛的狀態(tài)。

從這個(gè)方面來看的話，前面我記得趙陽總的報(bào)告里面提到，在深圳的寫字樓CapRate才2到3，所以這個(gè)未來還是有一定增值空間的。

這個(gè)是我們部門的小伙伴幫我總結(jié)了近兩年中國物流基金的募集情況的匯總，這里就不再贅述了，就是去年疫情期間這幾年已成熟資產(chǎn)的基金募集，開發(fā)類的基金基本上這兩年沒有新的出來，都是一些原來老的開發(fā)基金，然后擴(kuò)印的狀態(tài)。

我們再來看一下倉儲物流C-REITs的上市表現(xiàn)，2021年上市了首批是9支公募REITs產(chǎn)品上市，其中中金普洛斯倉儲物流REITs發(fā)行3.89元，上市CapRate為5.2%，紅土鹽田港REITs發(fā)行2.30元，上市CapRate為4.9%；2023年2月8日，嘉實(shí)京東倉儲物流REITs發(fā)行價(jià)3.514元，上市CapRate為4.9%。

這樣子看下來的話，物流倉儲REITs的底層市場還是非常的優(yōu)質(zhì)，業(yè)績也是穩(wěn)中向好。

我們團(tuán)隊(duì)是復(fù)星商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，是復(fù)星旗下專門專注于做物流倉儲這塊的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，其實(shí)我們的戰(zhàn)略也有一定的差異化，一個(gè)是我們自己復(fù)星是世界財(cái)富五百強(qiáng)，同時(shí)也是中國非常著名的醫(yī)藥類企業(yè)，同時(shí)我們也聯(lián)合國藥控股，國藥控股是中國最大的一個(gè)醫(yī)藥流通企業(yè)，也是相當(dāng)于醫(yī)藥流通的國家隊(duì)吧。

我們兩家一起合資了一家公司，就是在香港這邊一起共同服務(wù)于藥品、食品等這些對溫度濕度時(shí)效服務(wù)的倉儲公司，同時(shí)還聚焦于SaaS家庭消費(fèi)健康的供應(yīng)鏈，所以這塊來講是以GSP的園區(qū)來作為一個(gè)場景，聚焦于藥品、食品等對溫度濕度的全程服務(wù)，這兩個(gè)核心的IP也就是我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)的非常核心的戰(zhàn)略。

這是我們自己業(yè)務(wù)的四大板塊，信泰云鏈等等，就不再贅述大家比，我們信泰云倉是實(shí)現(xiàn)48小時(shí)服務(wù)的終端網(wǎng)絡(luò)。

這是我們的歷史業(yè)績也非常不錯，幾個(gè)項(xiàng)目全部都是保險(xiǎn)資金持有了，保留一個(gè)資管權(quán)做了一個(gè)項(xiàng)目的退出，收益還是挺不錯的。

最后就是希望大家能夠有業(yè)務(wù)的話和我一起聯(lián)系，謝謝大家！