2023觀點(diǎn)資本圓桌•現(xiàn)場(chǎng)快訊：4月18日，2023觀點(diǎn)資本圓桌在上海舉行，會(huì)議主題為“破局與重構(gòu)”。

會(huì)議上，國(guó)泰君安投行結(jié)構(gòu)金融部執(zhí)行董事趙陽(yáng)演講中指出，比如新能源這類資產(chǎn)，前幾年剛剛運(yùn)營(yíng)的時(shí)候除了并網(wǎng)之外部分，要在碳交易市場(chǎng)里面交易，還會(huì)有一部分多余的現(xiàn)金流，但這部分是不穩(wěn)定的，所以在做REITs的時(shí)候，估值常規(guī)是不能算進(jìn)來(lái)的，這樣就會(huì)出現(xiàn)收購(gòu)價(jià)高于估值的情況。

她表示，有點(diǎn)像產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)的邏輯，包括辦公樓， REITs的投資人以投資為目的，是要計(jì)算IRR為回報(bào)率的，但是其他買家是買來(lái)之后作為生產(chǎn)工具的，則愿意溢價(jià)來(lái)進(jìn)行購(gòu)買。

此外，在持有和交易這兩個(gè)相關(guān)的方面，如果把資產(chǎn)還原成做投資REITs投資回報(bào)率賺租金的邏輯，肯定是給不到銀行融資的估值，但是這個(gè)可能很多城投公司會(huì)用這種方式把報(bào)表做大，去獲取更多的融資。

趙陽(yáng)續(xù)指，現(xiàn)在目前大家看到所有REITs都是溢價(jià)發(fā)行，只有招商蛇口是折價(jià)發(fā)行的，折價(jià)的邏輯并不是因?yàn)楫a(chǎn)品有問題，而是因?yàn)橘Y產(chǎn)是在深圳相對(duì)核心的區(qū)位，就是研發(fā)辦公樓，那個(gè)地區(qū)的成交價(jià)就支撐了2%到3%，如果現(xiàn)在REITs要求4%到5%的回報(bào)，必然是折價(jià)的。