2023觀點(diǎn)資本圓桌•現(xiàn)場(chǎng)快訊：4月18日，2023觀點(diǎn)資本圓桌在上海舉行，會(huì)議主題為“破局與重構(gòu)”。

本次會(huì)議上，國(guó)泰君安投行結(jié)構(gòu)金融部執(zhí)行董事趙陽(yáng)在主題演講中指出，REITs給到的估值都是通常蓋不住原來預(yù)期的估值，目前國(guó)有企業(yè)比較常規(guī)的還是用比較法和成本法，REITs現(xiàn)在是比較明確的只能用DCF法。

因?yàn)檫^去很多年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是向上的，所以土地價(jià)值會(huì)更為關(guān)注，呈現(xiàn)出重土地輕運(yùn)營(yíng)的普遍的情況，所以也不太會(huì)關(guān)注現(xiàn)金流，如果都用這個(gè)方式估值的話，就會(huì)存在估值與預(yù)期出現(xiàn)偏差的情況。

趙陽(yáng)還指出，關(guān)于估值低于預(yù)期的情況，可以從不同維度來看待，其中包括批發(fā)和零售邏輯這個(gè)維度。

對(duì)于這個(gè)維度，她表示，通常REITs是資產(chǎn)包組合的一個(gè)邏輯，可能會(huì)把特別好收益率的資產(chǎn)搭上一些相對(duì)不那么好的，兩個(gè)拉平整包的方式出售。不能將一個(gè)資產(chǎn)包的要求的收益回報(bào)和估值去對(duì)標(biāo)資產(chǎn)里面買家給到的特別好或者最好的那個(gè)資產(chǎn)的估值，這兩者其實(shí)并不可比。

對(duì)于多個(gè)資產(chǎn)包來講，如果資產(chǎn)包可能REITs是優(yōu)于單個(gè)資產(chǎn)對(duì)方給到的出售價(jià)的，但是如果切開一個(gè)一個(gè)資產(chǎn)比的話，可能REITs的估值是給不到大宗交易有些買家給出來的單獨(dú)報(bào)價(jià)的。