主持嘉賓：

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長 丁建剛

討論嘉賓：

浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、德信控股集團(tuán)有限公司董事長胡一平

金地集團(tuán)科技公司CEO孫屹

綠城科技集團(tuán)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理、高級工程師楊國水

普洛斯資產(chǎn)運營服務(wù)ASP運營副總裁朱明

中原地產(chǎn)(中國內(nèi)地)副總裁、CIO劉天旸

AI合富總經(jīng)理劉彥

榆葉飛云合伙人兼CTO郝博興

丁建剛：謝謝主持人，各位新老朋友大家好，很高興走過了23年的博鰲房地產(chǎn)論壇的主辦機(jī)構(gòu)，觀點機(jī)構(gòu)，再次到杭州來，在這樣一個非常特殊的歷史時期，主辦這樣一場數(shù)字未來發(fā)展大會，我說非常特殊的歷史時期，是大家都知道，房地產(chǎn)業(yè)在過去的兩年中經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗，甚至是危機(jī)，因為現(xiàn)在我們還沒有辦法來判定是不是危機(jī)已經(jīng)過去。當(dāng)然呢，在經(jīng)過了第一輪疫情沖擊波之后，特別是中央政府和地方政府的各種強(qiáng)力托市暖市的政策之后，人們的信息和預(yù)期已經(jīng)有非常明顯的變化，特別是今年春節(jié)之后，大家已經(jīng)看到我們的市場有強(qiáng)勁的復(fù)蘇，復(fù)蘇現(xiàn)在仍然在持續(xù)，這是第一點。第二點剛才陳詩濤女士發(fā)布的報告中，第一個主題詞就是破局，我理解破局就是人類的歷史上任何一次危機(jī)，無論是國家的危機(jī)，經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，行業(yè)的危機(jī)，最終可能都會以某種變革的形式來走出危機(jī)。

剛才胡一平會長在致辭中談到了數(shù)智驅(qū)動很有可能就是我們未來走出危機(jī)，或者是變革，或者是破局的一個重要路徑，所以我說在這樣一個重要的時刻，老朋友觀點機(jī)構(gòu)到杭州來舉辦這樣一場論壇非常有意思。

今天我們對話的七位嘉賓，來自房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游領(lǐng)域，他們處在不同的行業(yè)和領(lǐng)域，我想請七位嘉賓來談的話題，今天的話題是數(shù)字、經(jīng)濟(jì)與行業(yè)，我們這個行業(yè)當(dāng)然就是各位嘉賓所處的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，請各位嘉賓首先來談，第一對數(shù)字驅(qū)動，數(shù)字化在本行業(yè)的發(fā)展的應(yīng)用理解，以及未來對這個行業(yè)的影響，包括投資決策的影響，可能遇到的動力和阻力等等，這樣一些議題來暢談，先請胡會長。

胡一平：謝謝，其實剛才劉建生講的幾句話比較有意思，數(shù)字是什么東西？數(shù)字就是業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)就是數(shù)字，大家都知道房地產(chǎn)去年銷售很差，根據(jù)今年一季度的數(shù)據(jù)來看，基本上可能和去年差不多，商辦的話，按照浙江省2023年會比2022年會下降，住宅差不多8400億，這個時候作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，最需要的什么東西呢？希望能夠用數(shù)字或者說是數(shù)字的技術(shù)來促進(jìn)開發(fā)公司的銷售，因為大家都很著急，如果二季度、三季度、四季度銷售往下掉的話，那怎么辦？完全依托于第三方是不行的，低的地方有1%、2%，高的地方可能是10%、15%，希望用數(shù)字技術(shù)來推動地產(chǎn)銷售，這一塊我覺得開發(fā)公司迫切需要這樣的解決方案。

丁建剛：整個房地產(chǎn)業(yè)是非常傳統(tǒng)的行業(yè)，我們的數(shù)字化水平還比較低，你認(rèn)為數(shù)字化還可以給我們整個行業(yè)帶來更大的發(fā)展空間嗎？剛才你說我們可能是重要的途徑之一。

胡一平：我們現(xiàn)在也在探索，是不是可以用數(shù)字化的技術(shù)來推動你的銷售，這個我覺得是開發(fā)公司最迫切需要解題的痛點。

丁建剛：胡會長非常關(guān)心銷售，因為在整個行業(yè)鏈條中，胡會長代表的是開發(fā)這一部分，當(dāng)然他是浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的會長，他是我的領(lǐng)導(dǎo)，我是下屬研究會的。

接下來有請朱總來談一談，朱總的身份是普洛斯ASP的高管，你來談一談你的行業(yè)中數(shù)字化的應(yīng)用和推動。

朱明：各位好，很多都是新朋友，我先簡單介紹一下我自己和所在的平臺，以及我們的業(yè)務(wù)情況。大家對普洛斯一直傳統(tǒng)的理解是在物流行業(yè)，做物流的，普洛斯這幾年我們在整個數(shù)據(jù)中心IDC，供應(yīng)鏈資產(chǎn)和新能源的基礎(chǔ)設(shè)施上面有眾多的投資，包括我們理解的一些產(chǎn)業(yè)和工業(yè)園區(qū)，在整個資產(chǎn)領(lǐng)域里面做很多的投資開發(fā)和管理的。剛才說的這一類資產(chǎn)，絕大部分是給我們的用戶去租賃使用的，所以在整個資產(chǎn)管理方面是有很高的要求和很高的訴求，為我們的投資人業(yè)主要服務(wù)好，同時也要為我們的終端用戶服務(wù)好，包括資產(chǎn)管理者要服務(wù)好、管理好這些資產(chǎn)。整個過去幾年的時間，在房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理這一段，投后這一段，在科技運營和科技賦能上做了很多的嘗試和實踐，所以我們結(jié)合現(xiàn)在技術(shù)層面的一些大數(shù)據(jù)、人工智能，包括AR、VR的技術(shù)，包括對我們所服務(wù)終端產(chǎn)業(yè)的洞察和認(rèn)知，以及和場景相結(jié)合，去做科技和數(shù)字化的管理。ASP就是做資產(chǎn)服務(wù)的平臺，就是在業(yè)務(wù)場景里面深耕資產(chǎn)類型和終端用戶需求，去深耕數(shù)字化。

丁建剛：用開發(fā)企業(yè)的說法主要是持有物業(yè)。

朱明：對，基本上是自持，以及服務(wù)終端用戶，我們在做數(shù)字化的時候，我們最先面臨的問題，到底數(shù)字化和科技轉(zhuǎn)型為了誰去做，解決什么問題，從我們一開始設(shè)計這個事情的時候，我們是為投資人和業(yè)主去做，就為開發(fā)商來做，也為我們終端用戶來做，也為資產(chǎn)的運營管理者來做，這是我們在做科技管理和數(shù)字化最核心服務(wù)的一些使用方或者我們最核心的一些對象，我們解決什么問題？做科技管理或者數(shù)字化轉(zhuǎn)型想解決的一些問題，就是希望我們給投資方在整個生命周期，特別是投后管理上能用更低的成本對資產(chǎn)保值升值，有更好的投資回報。

對我們終端用戶，在我們的資產(chǎn)場景里面更多服務(wù)的是一些，我們有電商物流、汽車和制造業(yè)的企業(yè)，在工業(yè)產(chǎn)業(yè)里面，他們對整個業(yè)務(wù)場景里面空間使用效率、周轉(zhuǎn)效率和客戶滿意度是最關(guān)注的點。另外在物業(yè)管理當(dāng)中，資產(chǎn)管理者對降本增效是最關(guān)注的，所以我們很多數(shù)字化和科技轉(zhuǎn)型經(jīng)歷了幾年的時間，我們還是深耕這些客戶的需求，提升資產(chǎn)的投資回報和客戶滿意度的角度，來做這些事情，應(yīng)該說也經(jīng)歷了從簡單的數(shù)字化，只是從線下到線上數(shù)字化改變的轉(zhuǎn)型，也經(jīng)歷了一些流程再造，我認(rèn)為這是數(shù)字化當(dāng)中比較難的階段，因為數(shù)字化和科技的使用會大大改變原來傳統(tǒng)的做法和一些手段方式，在整個流程再造和方式的改變上，是我們面臨數(shù)字化比較大的一個挑戰(zhàn)。最后要談到一些智慧運營真的去降本增效，提升客戶滿意度服務(wù)結(jié)果的實現(xiàn)，所以也經(jīng)歷了蠻長的階段。從結(jié)果上來講，我們還是看到階段性有一些成果和結(jié)果的，如果離開了業(yè)務(wù)場景去做很多數(shù)字化，可能意義不是特別大，所以我們在一些解決方案上，能幫我們客戶在場站空間使用效率上大概能提升50%以上，當(dāng)然客戶滿意度有很多方面組成的，有科技賦能的，也有人相關(guān)的，過去我們都是用第三方數(shù)據(jù)來看，也能提升20%的客戶滿意度的百分比。最后從數(shù)字化的角度來講，普洛斯我們這個自己的平臺還是很小，希望和更多的同仁一起來做，所以我們也發(fā)表了很多零碳園區(qū)，也發(fā)布了零碳園區(qū)白皮書、智慧安全管理白皮書，在一些管理的經(jīng)驗?zāi)芰ι?，也希望和行業(yè)一起打造行業(yè)標(biāo)桿，我們也輸出一些科技運營管理的解決方案給到外部的資產(chǎn)管理者和客戶。所以希望數(shù)字化的轉(zhuǎn)型需要行業(yè)更多的伙伴共同來打造，我先做這些分享。

丁建剛：我追問一句你們那個公司還掛了一個叫ASP，剛才你講了是一個系統(tǒng)。

朱明：是我們做資產(chǎn)管理的團(tuán)隊或者平臺，除了服務(wù)內(nèi)部的資產(chǎn)管理之外，同時也給到外部一些方案。

丁建剛：這些方案是可復(fù)制可推廣的嗎？

朱明：對。

丁建剛：謝謝朱總。下一位是楊總，楊總是未來社區(qū)，包括未來鄉(xiāng)村的重要研究者和參與者，請楊總來談一談對數(shù)字化應(yīng)用的理解和推動，以及可能遇到的一些問題。

楊國水：謝謝丁老師。感謝今天有這么一個機(jī)會來分享我們在數(shù)字化建設(shè)當(dāng)中的心得，今天我不太想講業(yè)務(wù)，剛才很多大佬都講過了，尤其我看招商的曹總，本來我想表達(dá)的一些話，大家都是科技人，都非常相似。

我就想提一個觀點，這是由數(shù)字化的機(jī)理來決定的，或者說所有的數(shù)據(jù)要素這些東西，它發(fā)生作用的前提，包括未來鄉(xiāng)村，包括我們做智慧物業(yè)，它有一個前提就是我自己的經(jīng)歷，我的理解，還是要有一個業(yè)素融合，就是連接力的問題，我談一談我的體會，綠城科技是綠城服務(wù)的下屬企業(yè)，主要在做三塊東西，就是物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)以及城市服務(wù)的數(shù)字化。老百姓的生活，吃喝拉撒是一個沒有天花板，只有更好，特別不標(biāo)準(zhǔn)的東西，如果數(shù)字化的動作沒有連接的話，幾乎看上去很美，就失去意義了，數(shù)字化的改革在底層邏輯中有很多這方面的問題。

我們嘗試的去打開，就是運營都是美好生活那點事，我們對美好生活的底層我們嘗試去打開，說什么是美好生活？科技跟美好生活的關(guān)系是什么？底層邏輯我們打開看，科技就是連接，一定要有連接力，我們就要看一個事情，就是通過我們的業(yè)務(wù)設(shè)計，實現(xiàn)空間，比如剛才講的建筑空間，跟內(nèi)容，內(nèi)容是什么呢？智慧物業(yè)、智慧教育、智慧養(yǎng)老等等，再跟人，人是誰呢？服務(wù)的提供者，以及服務(wù)對象，做一個強(qiáng)而有力的連接。我們嘗試再創(chuàng)造一些方法論，就是怎么樣去連接？大概有兩個視角，一個是對內(nèi)的，一個是對外的，對內(nèi)的事情我們更多的理解就是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的問題，今天也有很多專家都提了，這里面也有方法，科技口說這就是一個管理問題，是一個戰(zhàn)略問題，是一個組織體系考核問題，但實際上它從打法來講、方法論來講也有一些突破口，大概有兩個推動更好的業(yè)素融合，第一個我是跟滴滴學(xué)的，連接的背后是欲望，動機(jī)最強(qiáng)的就是生存需求，就是工具替代，所以一定要先干信息化才有數(shù)字化，什么意思？我在上面吃飯我不用這個東西我沒飯吃，這個連接力一定是強(qiáng)的，剛需，不然很難發(fā)揮作用。第二職能側(cè)怎么辦？就是職能替代，所有的流程審批系統(tǒng)說了算，這是作為強(qiáng)連接的內(nèi)部，數(shù)字化轉(zhuǎn)型如果要尋找突破口就要這樣去做。對外怎么做？對業(yè)主端，早年我們做互聯(lián)網(wǎng)的時候打流量經(jīng)濟(jì)，流量經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是什么？我自己理解是人性，如果我很愛漂亮，我用美圖秀秀，如果愛貪小便宜，我給你五塊錢的紅包，如果愛表現(xiàn)，我給你一個法師，給你很多的榮譽勛章，但流量就是這么起來的。剛才劉總講到了物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)的轉(zhuǎn)化，這個流量的建立不能按照這個流量經(jīng)濟(jì)去打，為什么？流量很貴了，轉(zhuǎn)化不過來，所以我們在想的一個，如何把業(yè)主連接進(jìn)來，真正能夠轉(zhuǎn)化為有用的流量呢？我們要把人的要素，就是服務(wù)者這個人的要素的欲望給勾起來，數(shù)據(jù)加上這個人，我稱之為平臺+管家的模式，背后也有一些打法，就是給予他一些動能，這是第一步，只有這樣才能做要素驅(qū)動。要素驅(qū)動是我們集團(tuán)的一號工程，主要有四個方面，第一個是業(yè)主的認(rèn)知，第二個是品質(zhì)管理，第三是經(jīng)營管理，第四是人力資源，在這四個維度我們已經(jīng)做了幾百個模型了，讓數(shù)據(jù)在要素端發(fā)揮更大的作用。謝謝。

丁建剛：謝謝楊總，楊總給我們闡述的非常詳細(xì)，數(shù)字化在對內(nèi)和對外的應(yīng)用，核心就是連接。

接下來有請金地集團(tuán)的孫總，孫總一直從事數(shù)字化的研究，我想請孫總來談一談，你對數(shù)字化在整個行業(yè)中的應(yīng)用和可能未來發(fā)展的一些動力、阻力的理解。

孫屹：感謝丁老師，我大致介紹一下金地集團(tuán)在整個數(shù)字化的一些思路，包括我們金地集團(tuán)科技公司在這一塊目前的大致情況，順便提一下今天我們集團(tuán)的CIO王總也坐在下面。金地集團(tuán)在地產(chǎn)里面一般說金地是地產(chǎn)的理工男，對數(shù)字化這一塊一直很關(guān)注，我們王總負(fù)責(zé)信息化部在很早期就已經(jīng)成立了，做了大量的企業(yè)信息化建設(shè)，包括各種各樣的數(shù)字系統(tǒng)。

我們金地的科技公司真正的開始成立，就是我過來組建，到下個月正好是滿兩年，我們的經(jīng)歷可能比較有意思，2021年至少到目前看，整個地產(chǎn)形勢是最好的一年，21年那一年全國地產(chǎn)整個產(chǎn)值大概18萬億多，去年聽說在12、13的樣子，我們科技公司最早在成立的時候，地產(chǎn)當(dāng)時應(yīng)該是處于頂峰的狀態(tài)，我們早期的使命就是希望打造一個貫穿全產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)字化系統(tǒng)，從整個產(chǎn)業(yè)的全生命周期，從決策、方案、施工、采購到最后的營銷、交付、運維等等，全流程做整個數(shù)字化的全生命體系。

從去年開始整個地產(chǎn)形勢有了比較大的調(diào)整，作為科技公司在這個過程當(dāng)中，大家常說的詞是擁抱變化，我個人在這當(dāng)中的一點感悟，地產(chǎn)在高速發(fā)展的時候，一方面他對這一塊的投入相對來說力度也會比較大，另外一個就是這個產(chǎn)業(yè)可能當(dāng)時處于飛速增長的時候，數(shù)字化一般大家講就是降本增效，提效，提效的背景，比如說地產(chǎn)怎么樣提高周轉(zhuǎn)，把周轉(zhuǎn)率要提高，怎么樣用同等的資源承載更多的項目，能夠更快更好的交付。但是現(xiàn)在呢，尤其從去年到今年的年初，我覺得大家有一個共識，現(xiàn)在對地產(chǎn)來講，我相信可能不僅僅是地產(chǎn)，在現(xiàn)在的整個經(jīng)濟(jì)形勢下，幾乎所有的產(chǎn)業(yè)，大家最急迫的是要實現(xiàn)收入。

丁建剛：甚至是實現(xiàn)生存。

孫屹：這是很清晰的定位，從科技公司的角度來說，我們在這個過程當(dāng)中也要去思考，就是我們怎么樣能夠順應(yīng)現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的需求，去做一個定位的更進(jìn)一步的調(diào)整。

具體到我們金地科技公司，在這個過程當(dāng)中，我們最初的使命是基于整個BIM技術(shù)，去把全產(chǎn)業(yè)鏈的生命周期拉通，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的連通，能夠?qū)崿F(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈各個部門以及各方整體的提效，真正實現(xiàn)一體化的平臺?，F(xiàn)在如果我們講全生命周期，營收也是當(dāng)中的一環(huán)，交付也是當(dāng)中的一環(huán)，對我們來講，我們整個調(diào)整感覺也還好，無非就是把重點變化一下，這個當(dāng)中很重要的一點，本質(zhì)上，尤其是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，它的數(shù)字化本質(zhì)上我們對自己的定位就是我們是一個服務(wù)行業(yè)，我們服務(wù)地產(chǎn)，地產(chǎn)就是我們的客戶，原來是我們服務(wù)地產(chǎn)，但現(xiàn)在地產(chǎn)在面臨比較大挑戰(zhàn)的時候，需要我們往前想一步，那就是地產(chǎn)服務(wù)誰？其實地產(chǎn)很明顯最后服務(wù)的是業(yè)主，最后還是服務(wù)我們在座的每一個人，在這個過程當(dāng)中，我們在想怎么樣用我們的數(shù)字化技術(shù)，能夠真正幫助地產(chǎn)很好的去服務(wù)于他最終的用戶，在這個當(dāng)中，必然就會能夠幫助他，比如說產(chǎn)生更多的營銷收入，在市場競爭當(dāng)中能生存發(fā)展下去。一般講到BIM的時候，一般想到的是設(shè)計、建造、供應(yīng)鏈，也加一些智慧運維，但是在這個過程當(dāng)中，我們現(xiàn)在做的事情，比如我們原來支撐設(shè)計，現(xiàn)在就是想怎么樣把支撐設(shè)計的能力再往前提一步，能夠在設(shè)計方案一旦定下來，天然它是一個仿真精準(zhǔn)三維模型的數(shù)據(jù)，怎么樣往前進(jìn)一步對接到營銷，在設(shè)計方案基本確定之后，提早服務(wù)于營銷，積蓄潛在的購買方，就把他的銷售窗口去提升，和潛在的客戶更好的對接。在這個當(dāng)中我們推出了一些我們的產(chǎn)品，包括客戶營銷系統(tǒng)，包括定制精裝系統(tǒng)，順便說一下我們金地科技除了服務(wù)于我們集團(tuán)，現(xiàn)在也對外去賦能，目前對接下來大家對這個模式也比較認(rèn)可了。最終的服務(wù)對象搞清楚了以后，數(shù)字化在這個當(dāng)中適當(dāng)做一些調(diào)整，實際上能找到更直接賦能的可能，這樣對科技公司來講也能夠更好的發(fā)展下去。我們結(jié)合我們的實際情況，給大家分享一下，謝謝。

丁建剛：整個行業(yè)在過去兩年正好是你們科技公司的兩年，跌宕起伏，2021年初是市場最火爆的時候，整個數(shù)字化的進(jìn)程實際上是與時俱進(jìn)，一切還是為了客戶，為了行業(yè)來做出努力，謝謝孫總的分享。

接下來有請中原地產(chǎn)的劉總，主要是從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，你們對數(shù)字化應(yīng)用的理解是什么樣的？

劉天旸：謝謝丁老師，其實中原是做房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的，也就是說我們本身沒有去生產(chǎn)一套房子，去建設(shè)一套房子，也恰恰因為如此，我們服務(wù)的客戶有大B端，類似于各種開發(fā)企業(yè)，我們會賣他們委托的房子，他們會對這些房子進(jìn)行數(shù)字化的處理，然后我們自己做的中介，門店業(yè)務(wù)是偏C端的，大家買過房子會發(fā)現(xiàn)在買新房的時候交易流程是比較簡單，并且相對一致的，但看二手房的時候，就會發(fā)現(xiàn)非標(biāo)變得不一致，每一套房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、抵押狀況、物業(yè)狀況，都有很大的差別，這時候?qū)ξ覀儼衙恳粋€物業(yè)信息進(jìn)行線上化處理，再把基礎(chǔ)設(shè)施做同步的時候，會耗費比較大的精力和壓力，我們經(jīng)常說在一個社區(qū)里面，每一個人對這個片區(qū)、對街道、對樓棟，甚至一些老舊社區(qū)的房屋排序是有很大的獨特性，我們確定的就是一定要所有信息指向一套房，不能賣重掉，這是比較大的壓力。所以在數(shù)字化的進(jìn)程當(dāng)中我們耗費的時間會比較長，我們難做到今年投多少錢就能達(dá)到有直觀的體驗，我們發(fā)現(xiàn)時間周期比較長，每一次產(chǎn)權(quán)交割都帶來房屋一次新的上架和下架，在這個過程當(dāng)中有很多的心得。

另外一點我們在解決這個的時候，更多是通過把物業(yè)和房屋本身的結(jié)構(gòu)屬性數(shù)字化的同時，也要通過對于經(jīng)紀(jì)人的賦能，更好的給到買賣雙方，對待開發(fā)企業(yè)里面的新房代理是一種服務(wù)模式，對于門店的銷售是另一種服務(wù)模式，這種時候?qū)τ谫Y金和資源的沉淀也比較多，所以我覺得可能大家如果在賣房當(dāng)中，會發(fā)現(xiàn)為什么不停地看房，為什么沒有人看房，這個過程當(dāng)中都有很多數(shù)據(jù)在客戶帶看和匹配當(dāng)中的環(huán)節(jié)，會有各自的標(biāo)簽，這些標(biāo)簽也是我們對這個房屋的狀態(tài)描述當(dāng)中進(jìn)行的評估，這個數(shù)字化往往是大家所感知不是特別明確的，并不是每個人都有交易二手房，或者租賃出租豐富多的經(jīng)驗，這是特別低頻的一件事，目標(biāo)又是極度的非標(biāo)，所以在這個過程當(dāng)中，我們還是有蠻多的心得，并且這個投入有些時候并不一定會被我們真正服務(wù)的客戶所理解和接受，也會導(dǎo)致為什么會有對于中介不好的描述，我恰恰認(rèn)為數(shù)字化會幫助我們做一個更好的中介的橋梁，因為有中介的行業(yè)做事情還是快速方便的，雖然有中介費，好中介效率一定是高的。所以數(shù)字化在我們這個領(lǐng)域里面，它的壓力會更大一些。從其他的角度來看，最直觀的就是十年前買樓，我們可以看到很多人打街霸、拿牌子，現(xiàn)在我們是線上獲客，我們也有抖音、小紅書、短視頻進(jìn)行客戶的跟進(jìn)、樓盤的講解。對于數(shù)字化我們的理解，一定要通過數(shù)字的基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)來驅(qū)動我們的業(yè)務(wù)、驅(qū)動我們的管理，這個才是數(shù)字化，很多時候我們看到的數(shù)字化其實就是一個IT和信息化，它還沒有到數(shù)字化的高度，包括我們自己其實也還在路上，我們并沒有完全達(dá)到最佳的狀態(tài)，我覺得就是要持續(xù)的有進(jìn)步，通過自己的進(jìn)步能夠讓采用我們服務(wù)的人，覺得我們是有價值的，這樣的話我們提供的服務(wù)才會容易讓客戶去買單、去持續(xù)的選擇，這是我們的理解。

丁建剛：劉總，我追問一句，你們這些努力在過去的一些努力，現(xiàn)在嘗到甜頭了嗎？

劉天旸：甜頭是有的，原來選擇開店大多數(shù)是來自于進(jìn)店的客戶和線下的客戶，現(xiàn)在大部分是來自于線上的，來自于非接觸的比例，慢慢接近于50%，這是比較大的貢獻(xiàn)，原來客戶是物理的客戶，現(xiàn)在變成數(shù)據(jù)的客戶，掌握在我們系統(tǒng)當(dāng)中了。

丁建剛：接下來有請榆葉飛云郝博興總。

郝博興：我們主要做房地產(chǎn)的股權(quán)投資，我們研判了一千多個項目，對外投資的規(guī)模在七百多億，投資貨值達(dá)到三千億左右。最近兩年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的比較多，我覺得比較驕傲的是，在這么長時間里，我們所投的項目都是零風(fēng)險，保證了對所有客戶的投資承諾兌付。

丁建剛：到現(xiàn)在為止零風(fēng)險？

郝博興：對。

丁建剛：這里面數(shù)字化起到了很重要的作用嗎？

郝博興：我覺得是數(shù)字化和人的結(jié)合，也在考慮通過整個在這個行業(yè)里面投資的經(jīng)驗積累，通過數(shù)字化這種方式，給這個行業(yè)帶來一些賦能，在2020年的時候我們成立了科技板塊，希望通過大數(shù)據(jù)的平臺加上SAAS平臺，為我們設(shè)防企業(yè)在風(fēng)險研判和投資管控方面提供一些支持。

我簡單說一下關(guān)于投資的理解，從兩方面來說，一方面是關(guān)于投前的研判，常規(guī)的做項目投資的時候，基金經(jīng)理投一個項目需要兩周左右的時間，寫一份投研報告，然后上會，這個過程60%左右的時間去做數(shù)據(jù)的收集、校準(zhǔn)，房地產(chǎn)是非常典型的非標(biāo)行業(yè)，沒有完整的數(shù)據(jù)可以采用，這個時候很多數(shù)據(jù)要從不同的渠道去收集，我舉一個簡單的例子，一塊土地從供市到招拍掛然后到最后的銷售，這個土地的名字會變很多次，這個項目的名字也會變很多次，在最后研判的時候我們怎么確定這個土地是我們需要的土地，我們需要做很多的努力，榆葉飛云對這一塊的要求是非常高的，再好的廚師如果食材不好，最后做出來的結(jié)果差異非常大。

經(jīng)過一段時間的努力，在我們平臺上可以看到一塊土地，可以很清楚的看到它的前世今生，基于我們目前的這些努力，從投資端來看，投資經(jīng)理做投研報告的時候差不多三天左右，還要做一些踩盤和盡調(diào)，然后在我們的平臺里面差不多三分鐘左右可以出一份報告。再就是回檢，我們在做房地產(chǎn)投資的時候，我們需要相應(yīng)的數(shù)據(jù)，結(jié)合投模，再加上人的判斷，投模每一家都不一樣，我們?nèi)プ鰴C(jī)器學(xué)習(xí)，投模有很多優(yōu)化和精進(jìn)的過程，樣本量越多投模越精進(jìn)，我們做項目回檢的時候更多的是回檢我已經(jīng)投的項目，這些數(shù)據(jù)可以拿到，在那些沒投的項目，80%的項目還沒有去投，肯定要去看當(dāng)時是什么原因沒有投，這些項目后來進(jìn)行的怎么樣，這些信息回檢之后對我們建立投模有很大的幫助，我們也在和基金機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)公司做一些共創(chuàng)，對已經(jīng)投的和沒有投的項目進(jìn)行回檢，通過這樣的方式對投模進(jìn)行比較好的精進(jìn)，這個產(chǎn)品會在近期推出。我們覺得在投資這一塊未來一定是人加上投資模型再加上大數(shù)據(jù)，這幾個方向結(jié)合起來，去做整個地產(chǎn)行業(yè)的投資研判，數(shù)字化一定會在這個，包括我們?nèi)プ瞿Ｐ偷木M(jìn)，包括在提效方面，會發(fā)揮更大的作用。

丁建剛：謝謝郝總的分享。線下我們還可以多交流合作，我在的單位是浙報傳媒研究院，我們對浙江省每一塊招拍掛的土地都進(jìn)行了跟蹤，我們有一個決策通的應(yīng)用，幾乎在浙江省開發(fā)的所有企業(yè)都用我們這樣一個系統(tǒng)，我們對每一塊土地都有非常詳盡的數(shù)字化描述。

接下來有請AI合富的劉彥總，劉彥總處在銷售一線，一直注重于數(shù)字化的營銷、生態(tài)整合的這樣一位實戰(zhàn)者和專家，我想請劉彥總分享一下你對數(shù)字化的理解和體會。

劉彥：謝謝大家，謝謝丁院長。難得有這么一個壓軸的位置，今天時間有限，很難就很多的細(xì)節(jié)展開講太多。我想換一個視角，講講目前咱們做數(shù)字化產(chǎn)業(yè)的過程當(dāng)中，大環(huán)境的一個影響和我們應(yīng)該采取的一些策略。

我今天早上起來，在萬豪的窗口望出去，感覺錢塘江非常得壯觀，江面非常寬闊，我從廣州來，我的身邊是珠江，珠江是廣州的母親河，珠江像錢塘江這么寬水面的地方也不多見。當(dāng)時給我的感受就是整個環(huán)境非常得有詩意，水面也很平靜，但是水面上的船只并不多，三三兩兩的小駁船很平靜的在穿梭，水面上霧蒙蒙的，我感覺今天的環(huán)境非常像我們面臨的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。水很多，錢很多，但經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)，就像水面的船只三三兩兩的，然后前景有點看不清楚，灰蒙蒙的。

我感覺是這樣，首先咱們看的幾個特征，第一目前整個市場上資本過剩，這個現(xiàn)象是比較嚴(yán)重的，包括在我們整個數(shù)字經(jīng)濟(jì)的兩個組成部分，一個是數(shù)字產(chǎn)業(yè)化，一個是產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，在數(shù)字產(chǎn)業(yè)化部分也有很多的資本涌入，在過去幾年里面出現(xiàn)了很多低質(zhì)量的風(fēng)投。但從另外一個角度上說，整個市場呈現(xiàn)很明顯的通縮過程，可以看到今年整個就業(yè)形勢也非常得嚴(yán)峻，畢業(yè)的大學(xué)生創(chuàng)記錄的超過了一千萬，據(jù)統(tǒng)計說24歲以下的青年人失業(yè)率已經(jīng)達(dá)到17%。

丁建剛：最高的時候是20，現(xiàn)在是17。

劉彥：即使是現(xiàn)在支付比較能力強(qiáng)的25歲到45歲這個階段的中產(chǎn)來講，我們可以看到這些過去我們引以為豪的，愿意有動力去負(fù)債的這些人群，他們現(xiàn)在加杠桿的能力快速下降了。

丁建剛：甚至減杠桿在還錢，提前還貸。

劉彥：家庭部分是在縮表，同時房地產(chǎn)企業(yè)也在縮表，我看過去兩個月公布的業(yè)績，虧損超過一百億的房企比比皆是，去年一年裁員30%的房企也比比皆是，包括不斷地在暴雷，從恒大開始，到最近還不斷地有很多聲音傳出來，包括最近幾天也有很多的信息在更新，這些事情疊加起來，就變成整個數(shù)字化的環(huán)境并不是這么得友好。

丁建剛：因為一定是隨著大環(huán)境波動的。

劉彥：對，咱們講的數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化這兩個模塊來講，今天的協(xié)同效應(yīng)是有問題的。另外一個這兩個部門之間在過去這兩年因為疫情、因為經(jīng)濟(jì)環(huán)境疊加的因素影響下，產(chǎn)生很多的應(yīng)收未收，產(chǎn)生了很多彼此之間的合作不愉快，導(dǎo)致了大家的協(xié)同信任產(chǎn)生了一定的問題，這樣的響應(yīng)的速度和質(zhì)量都考驗房地產(chǎn)行業(yè)往前走的決策，這是我們面臨的大環(huán)境。我們可以看到最近車企降價是成風(fēng)，各種汽車瘋狂降價，這是通縮的一個縮影，由此就可以想見作為更大宗消費品的房產(chǎn)它所面臨的壓力，是毋庸置疑的，因為房產(chǎn)面臨的環(huán)境還有點不一樣，它是高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的行業(yè)，過去我們一直是采取這種模式在走，在這個過程當(dāng)中除了負(fù)債很重之外，負(fù)債的成本也很高，一旦需求發(fā)生快速枯竭的時候，向內(nèi)縮的速度是非常快的，這是我們不得不思考的一個背景。作為AI合富來講，我們認(rèn)為今天作為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的一部分，就是不能做所有的事情，在這個階段一定是選擇大于投入，我們認(rèn)為這個行業(yè)投入很重要，因為現(xiàn)在剛剛起步，無論對于開發(fā)企業(yè)，還是對于營銷機(jī)構(gòu)，還是對于產(chǎn)業(yè)運營，我們很多人都是剛剛起步。

丁建剛：也就是說不能再鋪大攤子了，而是精選。

劉彥：我想強(qiáng)調(diào)的是投入很重要，但目前的階段選擇很重要，因為選擇的成本很高，一旦選擇的方向走錯了之后，要回頭是很困難的，甚至讓整個體系在做投入決心的時候，開始會難的更多。AI合富從前兩年開始一直提一個概念，就是我們要做地產(chǎn)數(shù)字營銷生態(tài)的整合專家，我們不會做所有的事情，我們做整合很重要。另外一個方面，目前來講整個城市開發(fā)的量級在下降，力度在下降，開發(fā)者走了，留下什么？留下的是房子和業(yè)主，所以從這個角度上說，作為一個專業(yè)的營銷機(jī)構(gòu)和傳統(tǒng)的地產(chǎn)營銷領(lǐng)軍企業(yè)，我覺得我們的使命是越往后走越要做一個城市運營商，而且我們的身份可能會比任何其他的第三方更客觀和中立的適合貼近這個定位，就是我們會更強(qiáng)調(diào)客戶生命周期的管理，那就意味著我們一定要放棄過去的那種高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式，對于我們今天做數(shù)字化轉(zhuǎn)型的思維影響。我認(rèn)為這種高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的這種思維定式，因為它有強(qiáng)大的慣性，以這個作為出發(fā)點，去做數(shù)字化的轉(zhuǎn)型，其實會非常危險，今天我們在這個行業(yè)提出我們自己的觀點和倡議是什么呢？多做一些能力和資產(chǎn)的沉淀，去多做一些數(shù)據(jù)挖掘鏈條重塑的工作，去多做一些資產(chǎn)沉淀的工作，少做一些倒買倒賣的工作，這個東西對我們整個行業(yè)的發(fā)展會看的更長遠(yuǎn)一點。

丁建剛：謝謝劉總，劉總剛剛的分享和前面幾位嘉賓的觀點在很大程度上是不謀而合的，你說的放棄高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式，實際上也是房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的選擇。

劉彥：我覺得今天我們的目標(biāo)應(yīng)該設(shè)置在真正利用數(shù)字化去做精益運營和精益管理。雖然精益運營和精益管理的結(jié)果它一定也會提高周轉(zhuǎn)，但出發(fā)點不一樣，往往結(jié)果是南轅北轍。

丁建剛：謝謝劉總的補充。本來我想再來一輪，但是時間已經(jīng)到了，博鰲房地產(chǎn)論壇的要求非常高。

最后請胡會長再總結(jié)一兩句話，對整個數(shù)字化你的理解，對行業(yè)的推動。

胡一平：丁老師，作為浙江房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在這里應(yīng)該做呼吁，嚴(yán)家軍在浙江當(dāng)省委書記的時候，他提出了數(shù)字浙江的概念，現(xiàn)在已經(jīng)上升到數(shù)字中國的層面，今天幾位演講嘉賓沒有浙江的企業(yè)上臺分享，剛才普洛斯朱總說做數(shù)字化確實可以極大提升運營效率，我覺得這個行業(yè)確實要提高運營效率來提升你的公司競爭力。我們公司下面有一個部門，原來一個管家只能管五十套房子，但是做了數(shù)字化的提升以后，我們一個管家可以管三百間公寓，效率的提升是5倍，所以浙江省的房地產(chǎn)企業(yè)，或者是浙江省的物業(yè)管理企業(yè)也好，公寓企業(yè)運營商也好，確實在這方面需要向全國頭部企業(yè)看齊，一定要積極的擁抱數(shù)字化改革。

丁建剛：時間到了，雖然有很大的不確定性，我們一定向這個方向努力，而且是更精準(zhǔn)的努力，剛才各位嘉賓講的概括起來就是精準(zhǔn)。我們今天這場對話就到這里，謝謝七位對話嘉賓和各位的聆聽。