鄭穎斌（雅生活城市服務(wù)公司聯(lián)席總裁）：大家下午好，首先感謝觀點(diǎn)給我們這樣一個平臺，邀請我代表雅生活就我們的城市服務(wù)給各位做一個分享。

今天在座的很多都是從事物業(yè)行業(yè)的，可能對城市服務(wù)市場還不是特別了解，所以我今天在一開始就簡單講講城市服務(wù)是怎么回事，以及物業(yè)企業(yè)在這個市場中的情況。

首先看一下數(shù)據(jù)，根據(jù)2022年統(tǒng)計(jì)的所有環(huán)衛(wèi)成交的合同，去年一共有2萬個標(biāo)開標(biāo)，中標(biāo)的企業(yè)是11000多家，去年的年化合同是832億，合同總額是2510億元。去年是一個相對來說的環(huán)衛(wèi)大年，從年化合同上來說，同比增長15.8%，從總包合同來說增長了14.8%。

整個環(huán)衛(wèi)行業(yè)的高光時代是從2018年開始，2018年的年化合同額和合同總額分別實(shí)現(xiàn)了50%和30%以上的增長。從物企2019年逐步進(jìn)入這個市場開支，在2019和2020年也分別有24%和20%左右的增長，2021年是整個環(huán)衛(wèi)市場相對表現(xiàn)比較弱，合同額只有4%的增長，合同總額還有-1%的增長，2022年相對來說表現(xiàn)還是不錯的。

接下來看看環(huán)衛(wèi)市場的格局，從原來沒有市場化的環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目到市場化的環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目，去年在832億的合同當(dāng)中，有111個區(qū)縣完成了首輪城市化服務(wù)改革，這樣的合同價值差不多是34多億，還有單一的傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)轉(zhuǎn)向城市服務(wù)的合同大概有77億，這些加起來僅占832億的13%，這意味著我們整個環(huán)衛(wèi)新的市場化里面空間，環(huán)衛(wèi)的市場化率去年增加了5個百分點(diǎn)，從2021年的70%增長到了75%，不得不說環(huán)衛(wèi)在從增量市場逐步走向存量市場，我們的競爭格局逐步由藍(lán)海向近似紅海的格局競爭。

所以我們也可以理解，在去年到今年有很多環(huán)衛(wèi)同行去了內(nèi)蒙、陜西、新疆、黑龍江等等省份，這些省份相對來講還有比較大的空缺，如果我們要去這些地方的時候，它的地方財政能否支持，是否有更大的市場化的力度，這也是我們在后面要把握的。

看了市場的容量和市場化的情況之后，再看市場的格局發(fā)生了什么變化，我記得2019年我們剛進(jìn)這個行業(yè)的時候，已經(jīng)有4個傳統(tǒng)的參與者，一個是傳統(tǒng)的國企做環(huán)衛(wèi)的，它們是以北控和北環(huán)為代表的，傳統(tǒng)做環(huán)衛(wèi)的國企。第二個是傳統(tǒng)民企，就是大家看到很多A股上市公司，還有一類是平臺型的公司，還有我們的上游，比如說徐工、中聯(lián)重科這些做設(shè)備的企業(yè)，它們在往下游延伸。還有就是下游做環(huán)境處理、環(huán)保的企業(yè)在往上游延伸，這是傳統(tǒng)的格局。

從物業(yè)公司介入到環(huán)衛(wèi)行業(yè)到現(xiàn)在，又有一些新的參與者，我們看到很多的國資新勢力崛起，以廣州環(huán)投、四川能投為代表，它們不僅做本區(qū)域的項(xiàng)目，在跨區(qū)域的環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目中也都有涉足。

第二類是一些新勢力企業(yè)，比如說三一重工、奇瑞、東風(fēng)，它們有特種車的業(yè)務(wù)，可能也是輔助自己在環(huán)衛(wèi)車的銷售，包括一些自動駕駛公司，也在介入前端的環(huán)衛(wèi)物業(yè)。還有就是我們最頭痛的政府的地方平臺在陸續(xù)加入這個市場，去年832億的合同中，雖然民企是主流，民企占了52%，中了480億的份額，剩下差不多48%左右的份額基本上是由國企、混合所有制企業(yè)和上市公司取得。

在剩下的這些份額當(dāng)中，物企的中標(biāo)比例差不多是16%左右，也就是說在140億左右的年化合同額。這里面真正令我們感到有些壓力的是，在中標(biāo)當(dāng)中有376家地方平臺公司一共中標(biāo)了156個合同，占832億年化合同的19%，占所有國企的60%。很多環(huán)衛(wèi)的項(xiàng)目，現(xiàn)在都是由政府交給自己的平臺公司承擔(dān)，這也是2022年我們發(fā)現(xiàn)很多剛成立的公司，它所占的市場份額就達(dá)到了總體的13%。

再講一下并購市場。環(huán)衛(wèi)在2022年隨著物業(yè)公司的介入，也有一波高潮，2021年在并購市場大概有160億左右的成交額，當(dāng)然這當(dāng)中最多的是環(huán)保企業(yè)自身的，包括雅生活、世茂收購了一些公司，再往前還有碧桂園收購的兩家大的公司，它沒有公告在2020年的業(yè)務(wù)中，在2022年并購的成交只有19億，以新大正物業(yè)收購一家區(qū)域性的環(huán)保公司為主要的代表。

講了去年的數(shù)據(jù)，接下來再看看環(huán)衛(wèi)市場每年852億元年化合同，2500億的合同總額當(dāng)中，真正的龍頭企業(yè)是誰，物業(yè)企業(yè)占了多大的比例。當(dāng)然因?yàn)楹芏喙镜哪陥筮€沒發(fā)布，我們依據(jù)很多公司去年半年報的數(shù)據(jù)，簡單乘2，看看環(huán)衛(wèi)公司十強(qiáng)，可以看到這些公司當(dāng)中的大頭還是傳統(tǒng)的北控、北環(huán)等等，真正物業(yè)企業(yè)排名比較靠前的是碧桂園服務(wù)。

從去年的年拓展額來看，前10強(qiáng)的物業(yè)公司年拓展是21億，從這樣的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也可以看出，在環(huán)衛(wèi)市場當(dāng)中，物企還是新入局者，從定位上來說，主流還是傳統(tǒng)的企業(yè)。

在了解完市場之后，我們再來回顧一下物業(yè)企業(yè)進(jìn)入環(huán)衛(wèi)市場的初心。我們一直講城市服務(wù)的定位是什么？我理解城市服務(wù)是所有物業(yè)企業(yè)以物業(yè)為主體，以社商增值服務(wù)和基本客戶服務(wù)為一體，是物業(yè)企業(yè)由墻內(nèi)向墻外做一些服務(wù)拓展的成長性的發(fā)展方向之一。

如果說社區(qū)增值服務(wù)是利用我們的流量垂直做延伸服務(wù)的話，我們就是做橫跨式的，平行的拓展，也是整個物業(yè)企業(yè)一直在講的打造第二增長曲線的重要方式之一。

從合同特點(diǎn)來說，住宅服務(wù)一般是平均300萬以內(nèi)的合同，公建服務(wù)的平均合同額是1000萬以內(nèi)，城市服務(wù)的平均合同是3000萬以上。住宅服務(wù)在業(yè)委會成立之前會一直持續(xù)下去，公建受制于政府采購的限制，最長不會超過3年，城服的平均服務(wù)期限是5年，我們也發(fā)現(xiàn)很多的大型項(xiàng)目的服務(wù)會達(dá)到10年甚至10年以上。

從付款來說，住宅是面向C端客戶征收，公建和城服基本上是面對單一大客戶，我們的城市服務(wù)更多的是面向政府，更有保障的是城服的收費(fèi)是列入地方財政預(yù)算的，相比一些事業(yè)單位的支付，收入更有保障。

城服和服務(wù)期限來說它是介于住宅和公建當(dāng)中的一個很好的，可以平衡物企業(yè)績波動的補(bǔ)充。

從資金流向來說，我們的物業(yè)企業(yè)的住宅和公建，它的現(xiàn)金流相對是輕的，相對是好的，城服相對會有一些資金的投入，也是從業(yè)務(wù)上做了一個補(bǔ)充。

物業(yè)競爭構(gòu)建壁壘的只有兩個，一個是技術(shù)，一個是資本，傳統(tǒng)的物業(yè)拼的服務(wù)，其實(shí)這是很難界定的門檻。我們最早進(jìn)入這個市場也是要通過一些大的資金的壁壘，因?yàn)槲覀兪巧鲜衅脚_，有一些資金平臺，能為整個成長塑造一些優(yōu)勢，這是我們當(dāng)時去考量的，進(jìn)入這個市場的初心。

城市服務(wù)也是物業(yè)服務(wù)的一種跨界，這個市場的增量是在放緩的，市場玩家越來越多，競爭是非常劇烈的，而且真正深入到這個行業(yè)之后，我們也發(fā)現(xiàn)它和傳統(tǒng)的物業(yè)擴(kuò)展渠道有很大的不同。

另外是去年的一些特殊事件，比如說疫情的影響，導(dǎo)致很多納入地方預(yù)算的政府財政被用于額外的用處，導(dǎo)致我們正常運(yùn)營上的應(yīng)收帳款出現(xiàn)了攀升，再加上我們還在不斷地拓展，我們新進(jìn)項(xiàng)目還要不斷地投入，也影響了我們部分項(xiàng)目運(yùn)營的品質(zhì)，去年城服的情況壓力是比較大的，包括應(yīng)收賬款增加、延遲支付，甚至也影響了我們的拓展。

還有就是文化差異比較大，從雅生活來說，我們這些業(yè)務(wù)板塊還是以并購服務(wù)為主，我們發(fā)現(xiàn)城市服務(wù)板塊的企業(yè)和物業(yè)企業(yè)還是有很大差異的，我們并購好與不好，還是看文化的融入。文化的融合不是一朝一夕的事情，它漸進(jìn)式的，更多的需要我們通過一起去做到相互的包容和大家接納，或者是培養(yǎng)革命的友誼，都是在經(jīng)過戰(zhàn)役之后才形成的，文化的差異也是我們新進(jìn)入這個行業(yè)當(dāng)中需要面臨的一個很大的壓力。

剛才講到去年面臨一些市場壓力，今年在雅生活內(nèi)我們怎么應(yīng)對當(dāng)前行業(yè)市場的困境，當(dāng)然也分戰(zhàn)略層面和戰(zhàn)術(shù)層面。

從戰(zhàn)略層面來說，我們內(nèi)部也在討論，既然這個行業(yè)去年有這么多競爭者，逐步的市場也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，是不是還要繼續(xù)進(jìn)入，是不是還要繼續(xù)拓展，從這方面來講，我認(rèn)為從整個中國的經(jīng)濟(jì)或者說國家的戰(zhàn)略發(fā)展上，我認(rèn)為勞動密集型業(yè)務(wù)并不是國有資本長期的方向，我們一直講國資是璀璨，民企煙火，國資是保持上限，民企是保下限。

環(huán)衛(wèi)市場雖然市場容量很大，但是我們也看到并非所有的大行業(yè)都是國企占領(lǐng)的，比如說餐飲、服裝，這當(dāng)中還是以民企為主，國企的資源更多應(yīng)該是投放到未來的黑科技和國之重器上，從人的角度來說，國企的機(jī)制未必有民企靈活，所以從這個行業(yè)來說，我認(rèn)為長遠(yuǎn)來看民企是不可忽視的一股力量。

怎么解釋這么多平臺公司、國企介入這項(xiàng)業(yè)務(wù)，我認(rèn)為也是和地產(chǎn)短期財政的轉(zhuǎn)型是有關(guān)的，政府少賣地之后，缺少一些收入的來源，也需要一些環(huán)衛(wèi)這樣的大流水業(yè)務(wù)做一些融資安排，其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)去年一些國資平臺介入這項(xiàng)業(yè)務(wù)之后，他還是做了一些分包，所以我們認(rèn)為戰(zhàn)略方面，這一塊還是我們要發(fā)展的方向。

從戰(zhàn)術(shù)來講，短期來看我們不能做盲目的擴(kuò)張，我們應(yīng)該優(yōu)化布局，以時間換空間，利用這段時間調(diào)整我們的拓展方向，借助更多的主體力量和資源投放到財政支付能力較好的項(xiàng)目上，對于部分回款不好的項(xiàng)目，對于雅生活來說我們要有壯士斷腕的決心，要及早抽身。

第二是發(fā)揮優(yōu)勢項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們集中一些優(yōu)勢項(xiàng)目，控制管理半徑，我們要聚焦，不要攤大餅，更多是控制好品質(zhì)，控制管理半徑。第三是自身要走一些差異化的方向，要更多的以輕資產(chǎn)為主，雅生活在今年就簽入了深圳寶安的智慧公廁項(xiàng)目，還有一些清淤、雨水處理、垃圾分類項(xiàng)目，這些輕資產(chǎn)、小投入的項(xiàng)目，也能保證我們的運(yùn)營資金流。

最后講一下環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)未來的發(fā)展方向，我們認(rèn)為會集中在三個方面：

一是業(yè)務(wù)上會出現(xiàn)集中化，這個集中化是指我們的服務(wù)內(nèi)容集中化，我們未來會發(fā)現(xiàn)像城市大管家這樣的業(yè)態(tài)會成為未來城市服務(wù)的主流，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)當(dāng)中，我記得最主要做的是道路的清掃保潔和垃圾的運(yùn)輸，未來城市的管網(wǎng)管理、秩序巡查、智慧公廁業(yè)務(wù)，以前地方政府九龍治水的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在都有意愿把它交給企業(yè)來做，以深圳為例，他們更愿意把這些事情交給物業(yè)公司來做，我們旗下的龍城物業(yè)，它作為一家物業(yè)公司，去年就中標(biāo)了深圳龍崗街道的城市管家一體化業(yè)務(wù)，這個合同大概是1.2億每年的服務(wù)，合同期限是6年，因此未來城市大管家是我們行業(yè)的一個發(fā)展方向。

第二是智能化。如果說ChatGPT是對白領(lǐng)的替代，智能化應(yīng)用在物業(yè)行業(yè)也是一種行業(yè)的需求，因?yàn)闀r代在改變，隨著時代的發(fā)展之后，我們很難再吸納到年輕的人加入到環(huán)衛(wèi)的行業(yè)，我們怎么用機(jī)械代替人工，或者說用一些機(jī)器人、自動駕駛的技術(shù)，為我們找到未來整個業(yè)務(wù)執(zhí)行的主體。

第三是差異化。我們還是不能以傳統(tǒng)打法和傳統(tǒng)的環(huán)保公司的方式去解決，我們要充分利用社區(qū)服務(wù)，我們現(xiàn)在在打造一些試點(diǎn)，比如說在我們旗下的一家保險公司，在昆明承接了環(huán)衛(wèi)工作之后，我們把它的一個老舊樓院承接過來管理，這些老舊樓院單從物業(yè)管理費(fèi)的角度來說肯定是虧損的，我們從環(huán)衛(wèi)服務(wù)當(dāng)中做了一些貼補(bǔ)，另外小區(qū)比較老舊，但是它的消費(fèi)是在的，我們用社區(qū)商業(yè)服務(wù)來做一些補(bǔ)充，提高客戶的體驗(yàn)，我們也是通過這樣和社區(qū)主業(yè)捆綁的業(yè)務(wù)，打造一些屬于我們自己的環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢。

以上就是簡單就行業(yè)和大家做一些分享，謝謝大家。