夏磊 春節(jié)之后，二線城市新房市場呈升溫趨勢。2月，30大中城市中二線城市商品房成交面積同比27.94%。如果考慮過節(jié)影響，用節(jié)后可比時間段看，節(jié)后一周，30大中城市中二線城市商品房成交面積迅速回正，達(dá)5.7%。節(jié)后36天（3月6日），同比增幅維持在5.3%。新房下定速度快于2022年四季度，房企周度去化速度創(chuàng)三個月新高。二手房市場表現(xiàn)也很強(qiáng)勁。樣本城市二手住宅成交套數(shù)從2022年一季度-54.1%的同比恢復(fù)到四季度26.8%的同比。2023年開年市場延續(xù)強(qiáng)勁，二手房1月成交量同比達(dá)7.2%。春節(jié)后一周，南京、杭州、青島等多地的二手房成交量同比都超過了100%，2月樣本城市成交量同比增幅151.9%。價格止跌企穩(wěn)。從國家統(tǒng)計局價格指數(shù)看，1月二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，自2022年8月以來首次止跌。從商品住宅銷售均價看，2月銷售均價18352.5元/平，同比-3.4%。分地區(qū)來看，大部分地區(qū)價格上漲，長三角和珠三角地區(qū)1月均價環(huán)比和同比均上漲，環(huán)渤海和中西部地區(qū)價格環(huán)比有所下滑，但同比上漲。

春節(jié)后之所以迅速出現(xiàn)小陽春，主要是疫情積壓需求釋放，疊加一些擾動因素。具體來講。一是積壓需求集中釋放，很多客戶都是12月前后集中儲備，節(jié)后這波客戶集中轉(zhuǎn)化為成交。二是學(xué)區(qū)房因素，5月之后這個因素會減退很多。

但是，小陽春基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。一方面，疫情積壓需求集中釋放后，后面需求釋放會回歸到相對平穩(wěn)的階段。另一方面，傳統(tǒng)持續(xù)性復(fù)蘇視角下，一般二手房率先啟動，隨后傳導(dǎo)到新房。但此輪的“二手房-新房”熱度傳導(dǎo)順暢度不及以往周期。

今年需求向核心城區(qū)全面回歸。2021年下半年開始，為了鼓勵房企拿地，地方政府加大核心城區(qū)土地供應(yīng)力度，與此對應(yīng)，核心區(qū)新房供應(yīng)增加，客戶整體開始向城市核心區(qū)移動。

政策方面，去年開始二線城市調(diào)控陸續(xù)放松，需求逐步釋放。去年3月以來，以鄭州為首的二線城市陸續(xù)進(jìn)行政策放松。行政層面，當(dāng)前已出臺政策包括：結(jié)合民生政策松限購，對高品質(zhì)住宅提升限價標(biāo)準(zhǔn)。金融層面，當(dāng)前已經(jīng)出臺的政策包括：下調(diào)房貸利率，部分城市降低首付比例，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。稅收層面，當(dāng)前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補(bǔ)貼。

需求端，未來二線城市存在進(jìn)一步政策調(diào)整空間

首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有調(diào)整空間。目前18個熱點(diǎn)二線城市的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三種情況。第一種情況只看存量貸款，房貸結(jié)清即認(rèn)定為首套，如武漢、南京、長春等；第二種情況看貸款記錄和貸款余額，即“認(rèn)房又認(rèn)貸”，如杭州、廈門、重慶等；第三種情況分限購區(qū)和非限購區(qū)，如蘇州限購區(qū)像杭州，認(rèn)房又認(rèn)存量貸款；非限購區(qū)像武漢，只看存量貸款。杭州等“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二線城市未來政策有進(jìn)一步放松的空間，可以更好滿足一些改善住房需求。

限購政策設(shè)置規(guī)則影響購房，以成都為例，“圈層限購”規(guī)則復(fù)雜。預(yù)計未來購房資格的可買區(qū)域會穩(wěn)定逐步優(yōu)化，剛性住房需求將進(jìn)一步得到滿足。

總體來講，未來的政策空間或包括：利率進(jìn)一步下調(diào)，降首付、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的城市進(jìn)一步擴(kuò)圍，進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域限購規(guī)則。

供給端，二線城市是保交樓重點(diǎn)區(qū)域，且供地減少，亟需盤活存量

上一輪擴(kuò)張周期中，二線城市是民營房企重點(diǎn)布局區(qū)域。對應(yīng)到目前，二線城市是保交樓重點(diǎn)區(qū)域。截至2022年末，32個典型城市重點(diǎn)監(jiān)測的290個項目中，仍處于停工狀態(tài)的項目有126個，間歇式小范圍復(fù)工的項目有16個，二者累計占比近50%。全面復(fù)工的項目僅有62個，占比21%。32個典型城市停工項目涉及尚未交付總建筑面積4532萬平方米，尚未交付總套數(shù)407956套。從停工項目所在城市能級來看，二線城市占比近8成，停工項目涉及總套數(shù)312931套，總建筑面積3632萬平方米。

2022年集中供地量整體減少，積極盤活存量形成有效供應(yīng)仍是未來的重點(diǎn)。2022年全年二線城市共推出1578宗土地，占2021年全年推出土地宗數(shù)的61.8%；2022年全年成交土地1381宗，占2021年全年成交土地宗數(shù)的71.3%。相比于2021年，2022年二線城市的土地供應(yīng)宗數(shù)有較大幅度的減少。2022年二線城市住宅用地共成交規(guī)劃建筑面積2.6 億平，占2021年全年的60.4%，與往年成交量相比，供給不足。而2019-2021年二線城市住宅用地成交建面分別為：5.6億平、5.8億平、4.3億平。

風(fēng)險提示：

1）房地產(chǎn)市場超預(yù)期下行風(fēng)險。當(dāng)前復(fù)蘇持續(xù)性有待觀察，可能是節(jié)后季節(jié)性復(fù)蘇。

2）對政策解讀偏差。房地產(chǎn)周期不同，分線城市基本面差異，導(dǎo)致政策解讀判斷時存在局限性。

3）調(diào)研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區(qū)域有分化現(xiàn)象，報告僅反映了可觀測樣本情況。

4）疫情擾動。復(fù)蘇判斷基于當(dāng)前疫情過峰，如果后續(xù)疫情反復(fù)，市場存在超預(yù)期下行風(fēng)險。

5）數(shù)據(jù)可得性局限。數(shù)據(jù)可得性受限，部分?jǐn)?shù)據(jù)口徑不是完全一致，斟酌比對使用。

6）分析師調(diào)研偏差。分析師調(diào)研采用的方式方法具有局限性，調(diào)研結(jié)果與實際存在一定偏差。

證券研究報告：《二線房地產(chǎn)市場怎么走？——開年看地產(chǎn)系列》

對外發(fā)布時間：2023年3月17日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

夏磊 國海證券研究所聯(lián)席所長 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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