主持嘉賓

世聯(lián)行首席技術官 黎振偉

討論嘉賓

廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長 王韶  

同熙商業(yè)科技有限公司董事長 潘杰

華潤置地華南大區(qū)副總經理 聶志章

吉寶置業(yè)中國城市更新資深專家 汪志生

金地科技副總經理 楊守珺

高力國際廣州公司董事總經理 曾慶慶

黎振偉：感謝在座嘉賓堅持到最后，我相信我們這場論壇應該是最精彩之一，不會浪費大家的時間。

在剛才所有的演講嘉賓里面我都感受到一個很重要的信息，大家都在探討新商機，我們這一輪的話題也是多元商機，但是我想我們今天的商機一定不是重復過去那種4萬億的蓬勃發(fā)展，而是在高質量發(fā)展下的新商機，所以這一點可能也是我們要思考的：房地產在高質量發(fā)展下如何看新商機，還有怎么實現(xiàn)新商機？

時間關系，我們把兩個題目合成一個，我們開始本輪對話。

會長今天也來了，會長做了發(fā)言，就留到最后，看看會長怎么評價來自各個不同行業(yè)的企業(yè)家他們對商機的理解，以及作為行業(yè)協(xié)會我們如何去引導傳播這些商機？

第一位嘉賓是潘杰先生，同熙商業(yè)科技有限公司的董事長，他是做商業(yè)的，疫情期間最難做的是商業(yè)，但是你開了很多商業(yè)街。潘總，你怎么看新商機，你又怎么去做您的新商機？

潘杰：謝謝主持人，大家下午好！我們面對的時候無非是靠創(chuàng)新，解決問題的把手通常是要靠創(chuàng)新，我們做商業(yè)理念一個是模式上的創(chuàng)新，一個是應用上的創(chuàng)新。

模式上的創(chuàng)新，剛剛劉愛明總的發(fā)言非常精彩，分享關于產業(yè)地產的一些心得，其實我們做商業(yè)，我跟他有共鳴，到最終極級的退出可能是資產證券化REITs這條通道，但是現(xiàn)在政策還沒有到我們這一塊的時候怎么辦？

其實我們的商業(yè)模式就參考了REITs，做了一些類REITs的安排，我們從開發(fā)商手上把他們這些住宅、街區(qū)買入，然后賣給投資者，但是所有投資者必須像REITs管理者一樣，把運營管理權交給我們，我們再統(tǒng)一對項目進行一些硬件上的升級，還有統(tǒng)一的招商，日后統(tǒng)一的收租、管理、運營，扣除運營管理費以后再把收入返還給他們。

如果像住宅那樣賣了，很難把一個項目做好，所以我們會在一個項目里面持有相當比重的物業(yè)，會有更大的動力把一個商業(yè)培養(yǎng)好，這是我們一個模式上的創(chuàng)新，它不是很重，但也不是很輕。

另外應用上的創(chuàng)新，我也很同意剛剛劉總說的，我們做運營歸根到底就是讓商家能賺到錢，所以我們會做很多工作，還有一些科技上的工具去輔助我們的商家能賺到錢，就不展開了。

黎振偉：潘總，您是典型廣州人的特點，簡明扼要，買賣結合，賣了以后還要運營，最后又用REITs退出，當然REITs發(fā)行以后運行好就沒問題，輕重結合。潘總做了8條商業(yè)街，我們以后可以好好研究。

第二位嘉賓，來自華潤置地華南大區(qū)副總經理聶志章先生，我剛才一直跟聶總探討，現(xiàn)在說有商機的話央企、國企是有最大商機的，如果都給國企做，都給央企做，做得下來嗎？現(xiàn)在國家提出民企要發(fā)展，怎么發(fā)展？我們聽聽聶總怎么看這個商機，特別是央企面對商機的情況下如何把握它的發(fā)展，讓更多的人參與？

聶志章：謝謝黎總。去年大家都知道房地產市場，針對行業(yè)調控政策、松綁政策統(tǒng)計下來有1120條，這些政策匯總起來看，主基調很清晰，就是耳熟能詳?shù)膸讉€詞-房住不炒，租購并舉，實現(xiàn)“三穩(wěn)”，住有所居，這些政策綜合起來調控導向也是很明確-救市不救企，救項目不救主體，倒逼房地產開發(fā)企業(yè)更新轉變商業(yè)模式和路徑依賴。

剛才跟黎總交流的時候，說到行業(yè)維穩(wěn)和經濟復蘇之間的平衡取舍關系，我個人認為是經濟增長方式質和量的平衡取舍關系。中央經濟工作會議提出來要統(tǒng)籌經濟質的有效提升和量的合理增長，堅持以質取勝，這個論點彰顯了中央推動經濟高質量發(fā)展的決心。

在經濟高質量發(fā)展階段，過去大量建設、大量消耗、大量排放以及過度房地產化的城市開發(fā)建設模式不可持續(xù)，未來城市開發(fā)建設方式要由粗放外延式逐步過渡到集約內涵式，從源頭上推動經濟增長方式的轉變。

同步我們也關注到，截至去年年底我們常住人口城鎮(zhèn)化率已達到65.22%，已經步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展進程的中后期，這個時期問題最多，也是風險最大的，所以城市發(fā)展不能再依靠過去大規(guī)模增量建設，務必要轉向存量提質改造和增量結構控制并舉。其中城市作為踐行綠色低碳、高質量發(fā)展的載體，我們的業(yè)務布局始終堅持以城市為中心，深度融入城市開發(fā)建設、投資運營，堅持和城市共生。

從具體業(yè)態(tài)來講，銷售業(yè)態(tài)這一塊，去年受保障房分流、結婚人數(shù)下降，收入預期下降影響，剛需客群比例呈現(xiàn)逐年下降趨勢，改善客戶需求相對穩(wěn)定且集中在核心區(qū)域，我們銷售業(yè)態(tài)布局聚焦于人口凈流入的城市群都市圈。地產生態(tài)圈業(yè)務這一塊，我們在發(fā)展租賃市場、拓展存量經營、把握城市更新機會，探索資管服務等方便都已經做了做了大量嘗試和布局。在重資產這一塊，我們圍繞“堅定地擴大內需戰(zhàn)略、培育完整的內需體系”國家中長期規(guī)劃開展業(yè)務布局。一季度來看銷售市場回暖是十分顯著的，我們預判今年社會零售總額會實現(xiàn)雙位數(shù)增長。寫字樓這個供大于求的局面仍是常態(tài)。酒店反彈強勁，預判今年會恢復到疫情之前的水平。

總之，非常同意王會長，還有蔡云秘書長提到的構建地產生態(tài)概念，華潤置地實行業(yè)務有限多元化，管理分工專業(yè)化，主動融入到城市的產業(yè)生態(tài)和社區(qū)生態(tài)建設中，借助這個機會調整優(yōu)化一下我們業(yè)務布局和結構，實現(xiàn)轉型和高質量發(fā)展。

黎振偉：感謝聶總，我們央企、國企能夠牽頭，通過能帶動我們民企把商鋪做活做好，這也是我們生態(tài)圈所需要的，也希望我們今后的發(fā)展大家更加多元化。

下面一位是來自新加坡吉寶置業(yè)中國城市更新的資深專家汪志生先生，汪先生來自新加坡，我跟他碰過，現(xiàn)在國家都說城市更新，但是城市更新真的很，不好賺錢，但是新加坡說實話沒有多少土地，基本上就是靠更新，靠不斷改造，你從新加坡的經驗給中國城市借鑒一下商機在哪里？我們吉寶又是怎么做的？

汪志生：其實吉寶置業(yè)是吉寶企業(yè)的全資子公司，1992年進入中國以來始終不斷嘗試和實踐將新加坡綠色低碳、可持續(xù)的經驗運用到項目當中。在整個實踐當中我們其實更多的是融入一些可持續(xù)、綠色低碳的發(fā)展理念。

大家都知道，隨著我們雙碳目標的提出，低碳城市將成為整個城市發(fā)展的一個重要的理念，同時也是我們未來經濟社會發(fā)展的一個關鍵的戰(zhàn)略之一。我們認為，整個綠色經濟轉型的發(fā)展，低碳城市是我們的關鍵路徑之一?；谝陨媳尘?，我們認為存量資產和新建資產的低碳運營是勢在必行。

我們吉寶置業(yè)也把可持續(xù)資產運營作為業(yè)務轉型的一個方向之一，在整個業(yè)務轉型方向過程中我們更多是打造可持續(xù)的城市更新的業(yè)務板塊。

整個業(yè)務板塊分成四大支柱，覆蓋于整個樓宇的解決方案和企業(yè)解決方案。在樓宇解決方案當中有資產的升級和運營，包括低碳和智慧建筑。在企業(yè)的解決方案當中有企業(yè)辦公場所的策略和企業(yè)關系管理，這四大支柱覆蓋了從資產的改造升級到運營，到員工關系等等全生命周期、全過程的一個服務。從資金設立到數(shù)字化解決方案，到整個員工關系方面，我們最終的目的是為了整個樓宇利益相關方創(chuàng)造綠色低碳、健康環(huán)保、安全的一個環(huán)境，同時能實現(xiàn)資產的增值，這樣能推動整個可持續(xù)資產的發(fā)展。

具體到怎么踐行可持續(xù)城市更新的實踐呢？我們也有一個完整的解決方案。我們解決方案當中重點關注四個方面：第一是綠色低碳化設施的改造，就是對存量的樓宇從被動式到主動式，到新能源利用方面能夠對存量樓宇進行升級改造，不斷提高運營效率。

第二個是數(shù)字化平臺的建設，我們利用數(shù)字化平臺能夠實現(xiàn)這些綠色低碳設施的智能控制和自動化控制，同時把我們資產運營的業(yè)務流程實現(xiàn)一個線上化，這樣能夠提高資產的運營效率，降低運營成本。

第三個就是數(shù)據(jù)應用，我們利用平臺數(shù)據(jù)分析來提高整個運營效率，通過發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，然后提出效率最優(yōu)的運營策略，來實現(xiàn)資產運營的效率最佳化。

第四個方面我們認為離不開精細化的管理，通過我們流程不斷地優(yōu)化，通過對優(yōu)化流程的再追蹤，形成一個PDCA的循環(huán)不斷升級，使整個資產能夠實現(xiàn)低碳化的運行。

其實我們無論在新加坡還是在中國都有不少實踐經驗，像我們在新加坡有一個二十多年的樓宇，打造成新加坡首個綠色建筑白金級認證的建筑，同時我們陸續(xù)在國內也會有更多項目落地，所以希望更多的同行能夠跟我們進行交流，為我們可持續(xù)的城鎮(zhèn)化發(fā)展增添力量。

謝謝大家！

黎振偉：謝謝汪先生，我們去過新加坡，也看過您的建筑，希望盡快在國內能夠出現(xiàn)，這樣大家就不用到新加坡看了，到國內就可以看了，大概最快建成的建筑在哪里？

汪志生：我們目前布局的包括北京、上海，還有成渝，粵港要都有一些項目在陸續(xù)落地。

黎振偉：下一位嘉賓來自金地科技的副總經理楊守珺先生，怎么樣用科技讓我們的產業(yè)升級，不管升級，還有升值，可造新的價值？聽聽金地的實踐。

楊守珺：感謝黎總。作為地產科技的從業(yè)者，我認為地產科技就是地產領域最受矚目的增長機會之一，是地產的第二增長曲線。

地產科技的增長空間很大，我們知道地產領域的數(shù)字化、信息化是各個行業(yè)里面幾乎最低的，數(shù)字化的滲透率大概是發(fā)達國家和其它行業(yè)的1/10，所以這個領域本身就有巨大的提升空間，我們和一些同行預測，每年大概有30%左右的增長機會。 

其次地產科技對地產主營業(yè)務的驅動，我們地產有二十萬億左右的體量，我們通過數(shù)字化提升它的整體效率，這里面就蘊藏著巨大的商業(yè)價值。

那么地產科技范圍也很大，我認為當前主要有三個方面價值最明顯：

第一是企業(yè)自身的管理的數(shù)字化提效。地產我們認為有兩個最重要的屬性，一個是金融，一個是管理，現(xiàn)在金融屬性在放慢節(jié)奏，這時候精益管理就體現(xiàn)價值。地產主營業(yè)務模式很多年沒有很顯著的變化，很多環(huán)節(jié)還是用非常傳統(tǒng)粗放的方式工作，這里面就蘊藏著很大的效率提升的機會，這是第一塊。

第二塊就是項目級的業(yè)務數(shù)字化提效。包括智能設計、數(shù)字化營銷、數(shù)字化施工管理等，現(xiàn)在國家每年也都在強調智能建造，因此建造過程的工業(yè)化、智能化，這是第二個增長機會。

第三個就是智慧運營跟智慧生活階段。我認為現(xiàn)在地產已經逐漸從一個土地的開發(fā)商變成一個城市的運營和生活服務商，包括像金地自己的物業(yè)公司也都更名為智慧服務公司，面向的就是城市級和社區(qū)級的智慧服務，在這個里面可以結合現(xiàn)在科技的發(fā)展，比如說物聯(lián)網、機器人、AI等等，為我們的城市服務，還有社區(qū)服務賦能。

我們認為主要是這三大方面的機遇。

那么具體怎么操作呢？地產科技也是推了很多年，一直都沒有見到特別好的成效，我們認為主要的原因就是前些年地產發(fā)展太快了，主要聚焦在投資、營銷階段?？萍嫉膱鼍笆切枰L時間的沉淀跟打磨，業(yè)務更新、加上技術更新比較快，需要穩(wěn)定下來持續(xù)去深耕才能產生一定的價值。

現(xiàn)在行業(yè)的增速放緩，所以我們認為科技是迎來了新的機遇。今天我們的大會主題非常好，“萬物生長”，我們認為地產科技之前是種子期醞釀的時候，現(xiàn)在就是破土待發(fā)的時候，我們會是增長最快的樹苗之一。

如何推行，我們認為首先要做一個數(shù)字化轉型的頂層設計。每個地產都有業(yè)務發(fā)展的規(guī)劃，那么也要有數(shù)字化轉型的專項的頂層設計跟集團戰(zhàn)略規(guī)劃。結合自己的戰(zhàn)略目標、業(yè)務特點、管理模式，制定一個整體規(guī)劃和實施路徑，分步驟去推行，我們認為這個是第一重要的，金地也制訂了自己的數(shù)字化轉型整體規(guī)劃。

另外戰(zhàn)略規(guī)劃也要結合國家，地方政府的宏觀的發(fā)展藍圖，比如我們在深圳就有很強的感觸，深圳在大力發(fā)展數(shù)字城市，對既有建筑在進行BIM建模，并且建城市級的數(shù)字標準，我們企業(yè)也要建立自己產品的數(shù)字化，也要建立自己的數(shù)字標準體系，跟城市級的數(shù)字標準對接，融入到國家的智能建造，智慧運維的藍圖當中去，這是戰(zhàn)略規(guī)劃層面。

另外我們需要一個全流程整體解決方案。因為地產科技原來解決場景都是散點式的，沒有形成合力，我們可以看到的價值比較小。地產公司在物理世界當中就是一個資源整合方，在虛擬世界和系統(tǒng)層面也是要做一個資源整合方和系統(tǒng)集成商，牽頭打造平臺級的整體解決方案。同時要有自己的拳頭產品，聚焦在企業(yè)認為最快能見到價值的，比如說我們的營銷階段、設計階段，做到了根據(jù)客戶的定制化選配需求實時快速的看到效果，并且跟我們的設計圖紙、供應鏈對接，這是第二塊，我們需要做一個整體的解決方案和拳頭產品。

第三部我認為分要深耕底層技術，就是結合自身企業(yè)自身，選擇一些比較認可的技術方向，利用地產的資源優(yōu)勢跟生態(tài)優(yōu)勢，還有場景優(yōu)勢。在底層技術領域投入，不能停留在應用層，需要做一些底層技術的國產替代。我們科技公司有圖形工具領域的頂尖人才，因此我們選擇了國產工業(yè)軟件，BIM底層建模軟件去深耕。很快會有第一個版本產品出來，今后也會對外做一些服務，如果有一些同行有興趣可以做一些交流。

黎振偉：謝謝。下次再來講，如果您能把數(shù)字拿出來，通過數(shù)字化節(jié)約了多少人力，會更有說服力。

下一個是曾慶慶董事長，中國如何向國際經驗學習，從過去粗礦式開放到現(xiàn)在精細化發(fā)展，您覺得在這里面我們行業(yè)機會應該怎么去做？特別是我們專業(yè)服務怎么樣為他們做得更好？

曾慶慶：謝謝黎總。高力國際作為專業(yè)服務商，專業(yè)機構，我們從城市更新切入。國外現(xiàn)在城市更新已經進入到所謂的3.0階段，什么叫3.0階段？就是垂直+水平融合。

先說水平，什么意思？就是各個地塊內的功能以及產品有機融合，在單個建筑體的垂直領域不同產品的融合，這兩者之間有機融合起來就形成一個新的城市更新的東西，這也改變了我們中國高速發(fā)展中做大而美的項目。

由于商業(yè)環(huán)境的變化，我們的城市開發(fā)就會進入小而精，這里面帶來的就是全新的服務理念和運營理念，作為專業(yè)的服務性機構，在里面就會有巨大的作用。

剛才劉愛明總提到了，除了房地產，我們更關注商業(yè)地產、產業(yè)地產這一類企業(yè)。

之前可以看到，現(xiàn)在市場上存在著大量存在物業(yè)，尤其是廣州城市更新很多地方都催生出了大量的寫字樓、商業(yè)等等，但是現(xiàn)在商業(yè)市場，尤其是寫字樓市場空置率大家也看得見，這個對于未來整個城市的發(fā)展，尤其是開發(fā)商如何把資金周轉起來帶來巨大的問題。

作為我們這樣的專業(yè)機構可以在政府進行城市規(guī)劃的時候進行前置判斷，包括后期運營提供專業(yè)的服務，同時讓我們的政府、平臺公司跟開發(fā)商，跟甲方都意識到社會的分工必須要進行，因為社會的分工意味著效率的提升、成本的下降，這是我認為在這個過程中我們這樣專業(yè)性的機構能夠提供更加深、更加專業(yè)的服務。

雖然剛才大家提到了一些不是特別樂觀的因素，但是對我們來說這是我們的好時候，這是我們專業(yè)性的機構能夠發(fā)揮我們能力的時候，所以我想分享一下這一塊，我是比較看好這一塊的東西。

黎振偉：謝謝曾總，給點掌聲。這里說到的多元商機，背后是專業(yè)化，我跟聶總探討，香港最強調的是專業(yè)化，從運營設計，所有東西都專業(yè)化，所以今后整個房地產的發(fā)展更加強調專業(yè)，做精細。

我們這么多嘉賓都談完了，我相信我們王會長也在認真聽，會長，您有何評價，怎么看未來新的發(fā)展？

王韶：謝謝黎總。我覺得這一輪的話題設計非常有意思，非常特別。首先我們臺上幾位從地區(qū)構成來講有國內的，也有境外新加坡的。從專業(yè)角度來講有聶總住宅開發(fā)的，又有新加坡城市更新的，還有同熙是商業(yè)運營的，還有數(shù)字化的，還有執(zhí)行機構，我就更細一點了，我是行業(yè)協(xié)會的，在上面飄著的。

還有一個很有意思的，我們臺這幾位60后、70后、80后搭配得很完美，以80后為主。

我真的很留意地聽他們講了，我個人覺得他們每個人的角度不一，但基本上都講到點上了。我們聶總講到要關注城市和社區(qū)的生態(tài)圈，因為我們住建部黎部長曾經講過“四好”，首先是好房子，接著是好小區(qū)，接著就是好社區(qū)，最后就是好城市，都被聶總講到了，這就是高質量，聶總把它做了一個很好的總結。

新加坡的吉寶談城市更新跟我們不一樣，他講到了綠色低碳，但沒講成本，這是一個方面，但如果說因為綠色低碳而讓我們企業(yè)增加不少費用的話，那還得算算，方向肯定是沒錯，但是社會效益跟經濟效益必須要平衡，光都人特別會算帳。

同熙講到持有經營，那肯定是未來整個城市，包括中國房地產未來發(fā)展的一個方向，我之前也一直強調房地產必須要從單一的商品、住宅的銷售向持有經營發(fā)展。在去年博鰲論壇上我很恒隆的陳先生有過對話，我說香港房地產的今天就是中國房地產的明天，其中之一就是同熙老總講的。他還講到一個資產輕重比的問題，我看到龍湖的老總來了，其實龍湖也是這樣做，包括萬達也是這樣做，必須要控制輕重比，這也是高質量發(fā)展的一方面。

金地科技的帥哥說得很簡單，我總結他的講話就是數(shù)字賦能。

高力應該是國內整個執(zhí)行機構比較有為的一個企業(yè)，他講到小而精，小而精也是未來房地產的一個方向。

總結歸納一下在座五位兄弟的講話，房地產高質量發(fā)展的路徑，就是“生態(tài)+生活+生產+科技+文化+地產”，這才是房地產的路徑。

黎振偉：謝謝王會長精彩的總結，又豐富了我對地產的認識。

時間關系，我們到此結束！