王英臣（金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理）：各位嘉賓、各位同仁、下午好！

我是金地管理的王英臣，很榮幸受到主辦方的邀請，借此機會對于代建行業(yè)的發(fā)展以及趨勢做一個交流。

代建行業(yè)脫身于房地產(chǎn)主業(yè)，房地產(chǎn)在2021年以及2022年經(jīng)歷了一個大的變革，在變革中代建行業(yè)也受到整體行業(yè)冷暖的影響，其實也發(fā)生了一些相對重大的變化和重新定位，所以在行業(yè)整體下行的趨勢之內(nèi)，整個行業(yè)的經(jīng)營模式也發(fā)生了一些核心的變化，比如說“三高”時代的過去，去杠桿以及原來高歌猛進(jìn)快增長的模式在整個2022年房地產(chǎn)的商品房銷售額下挫了28%。

另外一個直接跟代建相關(guān)的，2022年房地產(chǎn)新開工面積下挫40%，整個房地產(chǎn)的主業(yè)，也就是整個代建行業(yè)的基數(shù)、基本盤深度觸底。

但是我們可喜地看到，2023年經(jīng)過政策的刺激、貨幣的放松、信心的修復(fù)開始出現(xiàn)了一個筑底的行為，也開始出現(xiàn)翹尾，同時商品房住宅開始出現(xiàn)正增長，特別是核心城市、核心板塊出現(xiàn)正增長。

雖然房地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模在縮量，但是對于未來市場的修復(fù)我們覺得這是一個相對樂觀的局面，未來的市場規(guī)模是逐步恢復(fù)的一個狀態(tài)。

談到基數(shù)之后我們再談一個系數(shù)，對于代建來說2021年一直到現(xiàn)在持續(xù)了一個相對快速增長的局面，基于什么原因？

一個是整體政策環(huán)境的支持與鼓勵，從整個2020年、2021年開始全國各地方對于代建整體的政策文件陸續(xù)下發(fā)，特別是政府代建這一塊超過3000萬的開發(fā)量、投資量，很多都是鼓勵用代建的模式來執(zhí)行，所以政策這邊的放松，政策這邊的支持也讓代建這個角色得到認(rèn)同。

同時，2021年、2022年整體土地的投資環(huán)境發(fā)生了一些變化，也就是我們發(fā)現(xiàn)原來主流開發(fā)商作為核心拿地主體，2021年、2022年出現(xiàn)了核心變化，一個是我們國資、城投出現(xiàn)了托底拿地的情況，城投的開發(fā)能力至少在很大幅度上還是有一定的欠缺，所以代建的需求還是出現(xiàn)。

資本代建，金融機構(gòu)在市場的暴雷出現(xiàn)之后，從被動的放債再開始主動管理項目，金融機構(gòu)對于原團隊操盤的信心失去之后需要新的操盤能力滲透進(jìn)來，所以就出現(xiàn)了金融機構(gòu)作為管控主體需要代建。

第三方面大家可以看到，原來大家拿地比較多，所以開發(fā)潛能都留在企業(yè)內(nèi)部，這幾年去杠桿，除了典型央企和地方國企的拿地維持一定比例之后，其實多數(shù)開發(fā)商在投資拿地是收縮的狀態(tài)。

原來的產(chǎn)能需要釋放，什么方式釋放這個產(chǎn)能？這就存在開放產(chǎn)能轉(zhuǎn)移的需求，所以我們發(fā)現(xiàn)大量的代建入局，我們的同行紛紛加入到這個市場來，同步把蛋糕做大了。當(dāng)然吃蛋糕的人也越來越多，也給我們的市場產(chǎn)生了更好的一個教育和培養(yǎng)。

我們可以看到，從2021年整個滲透率從4.5%一直到2022年的6.8%，可以預(yù)見到2025年其實應(yīng)該是兩位數(shù)的滲透率，那就代表我們的系數(shù)在快速地增長。所以基數(shù)是有萎縮的，但是系數(shù)在快速增長。

代建行業(yè)的變化是什么？近五年代建整體增速是維持在18.6%的水平，2022年代建企業(yè)新簽的建筑面積是1.1萬億，比2021年增長了11.3%，也就是在基數(shù)大幅下降的基礎(chǔ)之上其實還是維持兩位數(shù)的快速增長，所以我們有信心未來房地產(chǎn)的代建行業(yè)還是能力實現(xiàn)規(guī)模的快速增長。

基于上面的這些分析我們判斷，其實代建行業(yè)已經(jīng)基于現(xiàn)在市場的變局、行業(yè)的變局，開始成為行業(yè)必然的獨立賽道。

原來很多企業(yè)做代建，一個是能力的輸出，也是基于原來并購的方式不足，需要用代建的方式實現(xiàn)，比如給政府配套一些代建的工作，所以是被動的一種行為。目前隨著房地產(chǎn)投和管的分離，已經(jīng)開始顯現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出是一個固定模式，同時多家的涌入、競爭的加劇也帶來了整個行業(yè)的快速放量。

行業(yè)的快速放量，再加上整個行業(yè)有一定的利潤基礎(chǔ)，所以有放量、有基礎(chǔ)、有利潤空間，必然成為一個相對獨立的賽道，也是代表整個代建行業(yè)從起步期進(jìn)入了一個快速的發(fā)展階段。

這是整個行業(yè)發(fā)展的描述。

下面我們可以看到，代建從2021年開始，特別是下半年開始，代建的客戶結(jié)構(gòu)更加趨于多元化，因為2021年之前做代建的客戶還是中小開發(fā)商為主，特別是以配資代建為主，中小開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的過程中享受到土地紅利了，但是它需要代建的模式實現(xiàn)自己土地紅利的獲利，但是2021年土地失去，開始收杠桿，中小開發(fā)商其實是在縮量代建需求。

但是同時增加了兩個比較穩(wěn)定的，而且是比較優(yōu)質(zhì)的客戶，一個是大舉摘地的國企和城投平臺，摘地之后需要整體開發(fā)能力的賦能，需要把地變成房產(chǎn)，甚至變成現(xiàn)金賺回來。

還有一些紓困代建，資本代建，所以在開發(fā)能力這一塊還是有強需求。政府的代建行為其實是一個強需求，而且這幾年隨著政府的投入是穩(wěn)步提升的，而且對于代建的認(rèn)同度越來越高，所以政府代建這幾年呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的局面。

還有一個典型的變化，我們原來發(fā)現(xiàn)在一些土地有一二級聯(lián)動的城市，原來一級土地開發(fā)商過往都是土地整理完以后跟同行進(jìn)行股權(quán)合作，甚至把股權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在看起來隨著投資需求的下降，他們必須自己下場繼續(xù)做二級。

在現(xiàn)在這個局面之下，再重新搭建二級開發(fā)團隊其實是沒有必要的，所以這個已經(jīng)開始轉(zhuǎn)入代建的需求進(jìn)入二級市場。還有我們上下游、一些開發(fā)商歷史上主動和被動的原因是需要把一些應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為土地的，所以在我們上下游企業(yè)這邊形成了代建需求。

這是我們2022年的業(yè)務(wù)實踐發(fā)現(xiàn)的，其實投資主體多元，我們的客戶結(jié)構(gòu)也趨于多元，但是我們開發(fā)的專業(yè)性代建需求越來越強，所以市場空間、市場需求依舊存在，而且非常廣闊。

2023年我們的一些新機遇，從業(yè)務(wù)量角度來說還是重點放在城投平臺代建以及資本代建這一塊，還是能夠貢獻(xiàn)大量的業(yè)務(wù)需求。

城投地土地存量很大，我們可以看到整個2021年一直到2022年城投在所有拿地里面的占比每個批次是增加的，而且占比比較高，但是這些地在2021、2022年的入市率以及開工率都不是很高，那就意味著，比如說開工率這一塊城投整體拿地開工率只有38%，2022年開工率只有9%，這樣大量未開工土地就帶來了城投平臺代建需求，所以我們覺得從中期來說城投代建的需求還是能夠維系到一個相當(dāng)?shù)捏w量和水平。

2022年有一個行業(yè)里面頭疼的事項就是保交樓，特別是紓困，這方面中央和地方政府陸續(xù)下達(dá)了各種各樣的政策實現(xiàn)相對的平穩(wěn)以及大量的到期交付，以及大量的項目不要停工、爛尾，也給予了一定量的資金定向支持，各地、中央都有一定紓困基金的成立，而且一定體量的資金落地到項目上?？顚Ｓ?。

不同的紓困主體要求，目標(biāo)不同，政府更多是希望保交樓、保民生，保金融穩(wěn)定，金融機構(gòu)因為自己資金在里面，如果項目一旦停滯就會帶來大量還本付息的壓力，所以信托、銀行、地產(chǎn)基金需要大量主導(dǎo)紓困類的項目，需要引入新的開發(fā)能力來實現(xiàn)項目的再造血，實現(xiàn)項目流動性的恢復(fù)。

我們通過2022年跟各種金融機構(gòu)或者各地政府互動，這種紓困類項目的業(yè)務(wù)模式總結(jié)下來有三種業(yè)務(wù)模式來呈現(xiàn)和實現(xiàn)：

1、在金融機構(gòu)想接手整個項目的開發(fā)、運行之前，它一定要想這個項目能不能有效的轉(zhuǎn)讓或者能不能有效的進(jìn)行進(jìn)一步開發(fā)，這個項目拿過來之前需要仔細(xì)盤它的家底，所以它希望找一個專業(yè)的代建公司或者代建機關(guān)，這就需要平衡多方利益需求，變成從原來無序到有序的狀態(tài)，實現(xiàn)現(xiàn)場管理、檔案管理、財務(wù)管理的交接。同時希望幫金融機構(gòu)識別這個項目后期，不管是轉(zhuǎn)讓還是開發(fā)可能遇到的重難點，甚至提出一些解題的思路。

2、原來開發(fā)團隊操盤是完整編制，至少現(xiàn)在從更換的角度，從金融機構(gòu)替換的角度來說覺得原團隊可以實現(xiàn)操盤，但是它希望更加主動管控它、管理它、監(jiān)督它，所以它希望更專業(yè)的托管機構(gòu)進(jìn)行這些項目后期的思路，所以這需要實現(xiàn)原資方在操盤方專業(yè)、溝通上的拉通，這需要在財務(wù)、成本、運營各個角度增強金融機構(gòu)的管控能力，也需要幫金融機構(gòu)重新制定商業(yè)計劃書能夠有效制定、分解、跟蹤、執(zhí)行，減少金融機構(gòu)最不想看到的投資偏差率，這是相對輕的一種管理輸出。

3、替換原團隊。金融機構(gòu)跟原團隊溝通之后完全主導(dǎo)方向，替換操盤團隊，這個才實現(xiàn)了接手之后的重新整改，需要我們快速復(fù)產(chǎn)復(fù)銷，快速造血，所以整個難度很大。

整個項目解決路徑，更多是我們需要經(jīng)過三個階段，需要識別風(fēng)險、診斷風(fēng)險，形成解決方案。我們幫金融機構(gòu)全方位、多角度、多角色去解決這些問題，或者說賦能開發(fā)，我們有全程代建的服務(wù)方案，有投后的代管方案包括接管方案，甚至有一些專題性咨詢方案來實現(xiàn)項目的盤活。

對金地管理2022年至今其實我們的業(yè)務(wù)總結(jié)實踐作個匯報，這幾年我們實現(xiàn)了多元布局，全規(guī)劃布局，在代建行業(yè)處于TOP3的位置。

我們金地有17年代建經(jīng)驗，有獨立運營平臺，我們一直堅持所有代建項目、代管項目都是金地團隊執(zhí)行，所以堅持直營，堅持服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量零偏差或者是減少偏差。金地核心特色是混合所有制，我們既有國企合規(guī)性基因，也有上市企業(yè)靈活的一些效率。

為了做好代建，區(qū)別于重資產(chǎn)投資，我們專注于代建過程中提出來怎么提升服務(wù)力，怎么能建立跟委托方的互信，所以我們形成了委托方駕駛艙的信息化系統(tǒng)，委托方白皮書，代建服務(wù)質(zhì)量體系，怎么立體多方位評價代建的質(zhì)量是優(yōu)的、是好的，形成了這樣一個服務(wù)金三角的模型，是希望在代建的路上能走得更穩(wěn)。

這是我們一些核心的案例，有紓困類在建在售的案例，也有一些核心的地標(biāo)性的案例。

金地我們定位是幫委托方定制城市名片，有地方國企，用金融機構(gòu)，有產(chǎn)業(yè)，有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的一些總部大廈。

2022年我們做了多方嘗試，我們希望我們的業(yè)務(wù)模式更加靈活，布局更加多元，也是希望我們代建在現(xiàn)在的市場格局之下能夠快速地形成自己獨特的能力，甚至我們可以為委托方提供多方位的一些管理輸出和管理能力。

我們希望金地管理因為專注而專業(yè)，我們堅持我們的初心，我們堅持與同行、與委托方長期共贏，長期同行，創(chuàng)造價值，我們也希望今天與在座各位一起共同研究代建行業(yè)長期的發(fā)展，一起把我們代建的行業(yè)共同做大做強。

感謝各位，我的分享到這里。