觀點(diǎn)指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對(duì)未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時(shí)間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個(gè)人則仍然會(huì)面對(duì)許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測(cè)疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長的各駕馬車又會(huì)在重啟過程中遭遇多少波折，但堅(jiān)定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點(diǎn)上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點(diǎn)指數(shù)長期監(jiān)測(cè)行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，盤點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023房地產(chǎn)企業(yè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，更多請(qǐng)點(diǎn)擊2023觀點(diǎn)房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)

在低溫的市場(chǎng)環(huán)境下，2022年深圳樓市政策未見大松動(dòng)，限購限貸措施仍然保持不變。從新房和二手房成交同比下降的情況來看，政策、措施的力度難以提振需求端的狀態(tài)。

城市更新方面，2022年8月1日《深圳市2022年度城市更新和土地整備計(jì)劃》提到，實(shí)施城市更新單元計(jì)劃流量管控機(jī)制，合理控制新增城市更新單元計(jì)劃規(guī)模等。城市更新進(jìn)程不會(huì)像以往那樣大拆大建，會(huì)更為科學(xué)、合理。

土地交易方面，2022年深圳四批次成交地塊為34宗（2021年38宗），土地出讓金736.27億元，同比下降23.29%；成交總建筑面積為472.51萬方，同比下降13.36%。溢價(jià)方面，4個(gè)批次地塊熱度不均，總體平均溢價(jià)為11.13%（與2021年接近）。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，在34宗成交地塊中有30宗為單獨(dú)拿地，僅有4宗為聯(lián)合拿地。其中，國央企拿地比例占94.1%，而民企僅為5.9%。

樓市成交方面，2022年深圳開盤當(dāng)日售罄項(xiàng)目僅有6個(gè)，而2021有29個(gè)。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)得出，日光盤主要集中在南山區(qū)，并且以大面積戶型為主，定價(jià)基本不低于1000萬。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，2022年深圳紅盤數(shù)量偏少，剛需型購房觀望情緒驟升，南山區(qū)改善型住房成交突出。

政策回顧

提振需求，精控城市更新

2022年深圳對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)"硬調(diào)控"的措施出臺(tái)不多，只有少數(shù)"軟調(diào)整"。

新房方面，公積金貸款推出"一人購房全家?guī)?quot;，父母、子女均可作為共同申請(qǐng)人。公積金貸款變得寬松，可以增加貸款能力和貸款資金。此外，自2022年5月房貸利率下調(diào)，月供減少、購房成本降低后，一定程度上刺激了居民的積極性。

二手房方面，坪山公證處完成深圳首例"帶押過戶"。與先前"先贖樓再過戶"模式相比，新模式引入具有政府信用背書的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)公證處，打通交易環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)帶抵押過戶，免除贖樓擔(dān)保費(fèi)用，降低二手房交易成本。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，2022年的市場(chǎng)環(huán)境下，深圳樓市政策未見大松動(dòng)，在一段時(shí)間內(nèi)限購限貸措施仍然保持不變。通過新房和二手房成交同比下降的情況來看，政策措施力度難以提振需求端的狀態(tài)。

值得注意的是，深圳住建局發(fā)布的《住建領(lǐng)域進(jìn)一步深化深港合作研究》文件提到要深化工程建設(shè)領(lǐng)域合作、打造標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接和科研成果轉(zhuǎn)化高地、營造深港優(yōu)質(zhì)生活圈、打造人才交流合作良好平臺(tái)、打造深港兩地合作創(chuàng)新示范基地等方面，深港融合進(jìn)度進(jìn)一步加深。

2022年10月19日，香港特區(qū)行政長官李家超發(fā)表其上任后的首份施政報(bào)告，在施政報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要發(fā)展"北部都會(huì)區(qū)"，預(yù)計(jì)2023年成立專責(zé)發(fā)展"北部都會(huì)區(qū)"的部門，以創(chuàng)新發(fā)展模式推動(dòng)建設(shè)，加快融入廣東省、大灣區(qū)、深圳發(fā)展。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，與"北部都會(huì)區(qū)"相鄰的鹽田區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)等區(qū)合作空間容量大，深港合作會(huì)產(chǎn)生更多的協(xié)同效應(yīng)。

城市更新方面，深圳市城市更新和土地整備局公告指出，2022年全年城市更新計(jì)劃32項(xiàng)（含計(jì)劃調(diào)整7項(xiàng)），涉及拆除范圍用地面積372.2公頃；更新單元規(guī)劃通過建環(huán)委審批38項(xiàng)，涉及拆除范圍用地面積582.9公頃；全市城市更新累計(jì)供應(yīng)用地面積256.4公頃，全市實(shí)收城市更新地價(jià)230.88億元。

可以看到，深圳市全年的審批項(xiàng)目數(shù)量、拆除面積、供應(yīng)面積、實(shí)收地價(jià)相比于前兩年是下降的。在2022年8月1日《深圳市2022年度城市更新和土地整備計(jì)劃》文件中提到，實(shí)施城市更新單元計(jì)劃流量管控機(jī)制，合理控制新增城市更新單元計(jì)劃規(guī)模等。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，深圳城市更新進(jìn)程不會(huì)像以往那樣大拆大建，會(huì)更為科學(xué)、合理。

基于以上觀察，預(yù)計(jì)深圳市2023年仍然以維持市場(chǎng)穩(wěn)定為主線，一方面用好因城施策方針，調(diào)控樓市供需兩端，另一方面更為精準(zhǔn)控制城市更新的規(guī)劃進(jìn)程。根據(jù)2022年的土地整備計(jì)劃提到深圳市通過土地整備完成不少于200公頃的民生設(shè)施用地，預(yù)計(jì)2023年住宅、教育、醫(yī)療等單位建設(shè)面積還會(huì)有一定比例傾斜。

土地市場(chǎng)

收金736.27億，地塊熱度不均

2022年深圳四批次成交34宗地塊（2021年38宗），土地出讓金736.27億元，同比下降23.29%；成交總建筑面積472.51萬平方米，同比下降13.36%。溢價(jià)方面，4個(gè)批次地塊熱度不均，總體平均溢價(jià)為11.13%（與2021年接近）。

流拍方面，2022年深圳土地流拍率為11.75%，同比上升近9個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是土地供應(yīng)核心地段數(shù)量減少，并且在房市下行以及銷售不明朗的情況下房企減少了土地投資。

深圳2022年度出讓總價(jià)最高的是龍華區(qū)民治街道A806-0401地塊，被華潤置地以成交價(jià)79億元拿下（2021南山區(qū)招商街道地塊87億元）。

年度出讓面積最大的坪山區(qū)坑梓街道G14306-8011地塊最終由深圳地鐵拿下，地塊總用地面積為19.22萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)42.78萬平方米。

從區(qū)域來看，2022年深圳集中供地土地出讓金最高的前三個(gè)區(qū)是龍華區(qū)（186.89億）、寶安區(qū)（176.13億）、光明區(qū)（111.95億），三區(qū)所占比例為64.5%。

出讓面積最多的前三個(gè)區(qū)為坪山區(qū)（83.09萬平方米）、龍崗區(qū)（80.03萬平方米）、寶安區(qū)（79.22萬平方米），三區(qū)所占全市總規(guī)劃建面比例為70.24%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，坪山區(qū)全年土地供應(yīng)量最大（2021為寶安區(qū)），主要供應(yīng)區(qū)域?yàn)槭值?、坑梓街道、龍?zhí)锝值?。其中，石井街道出讓用地?cái)?shù)量最多，一共4宗。

對(duì)比其他區(qū)，龍華區(qū)和寶安區(qū)的土地供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定。龍華區(qū)四個(gè)批次出讓地塊全部成交，寶安區(qū)第一、三、四次供應(yīng)的土地全部成交，僅第二批次有1宗地塊流拍。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，在34宗成交地塊中有30宗為單獨(dú)拿地，僅有4宗為聯(lián)合拿地。其中，國央企拿地比例占97.1%，而民企僅為2.9%。

從四個(gè)批次來看，一共有18家企業(yè)成功競(jìng)得宅地。其中，屬于第一批次的企業(yè)有7家，第二批次的企業(yè)有10家，第三批次的企業(yè)有4家，第四批次的企業(yè)6家。值得注意的是，華潤置地全程參與四個(gè)批次土拍，深圳地鐵參與了2、3、4批次的拿地。

在單獨(dú)拿地房企中僅有江蘇南通亞倫集團(tuán)拿地。亞倫集團(tuán)在第四批次中最終以出讓金6億元奪得寶安區(qū)新安A002-0091地塊，此前這塊地吸引了28家房企競(jìng)相報(bào)名參與。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，該企業(yè)是首次進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目多布局于長三角地區(qū)，主要城市為上海、江蘇等地。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，民企不拿地或少拿地已經(jīng)是2022年房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，優(yōu)先解決保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)、促銷售等問題是重中之重。

從單獨(dú)拿地前十來看，前三企業(yè)為華潤置地（179億）、深圳地鐵（100.01億）和招商蛇口（97.34億）。其中，值得一提的是華潤置地花費(fèi)的土地出讓金最多，深圳地鐵則以拿地面積最高53.14萬平方米位居前列。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤置地2022年在深圳土地市場(chǎng)一共拿了8宗地，拿地金額高達(dá)203.46億元，占深圳全年集中供地成交額的27.63%。

不僅如此，華潤置地還在大連、寧波、長沙、合肥、北京、成都、西安等城市逆勢(shì)拿地。在下行市場(chǎng)拿地，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)減少，優(yōu)質(zhì)地塊性價(jià)比高。

樓市觀察

網(wǎng)簽5.6萬套，觀望情緒彌漫

2022年深圳計(jì)劃入市住宅項(xiàng)目共有51340套，同比下滑20.27%；供應(yīng)面積513.3萬平方米，同比下滑16.47%。全年實(shí)際取證項(xiàng)目數(shù)量為150個(gè)，其中住宅共41494套，實(shí)際供應(yīng)低于計(jì)劃供應(yīng)。

從各時(shí)段計(jì)劃供應(yīng)來看，2022年一季度計(jì)劃房源最少，三季度全年供應(yīng)最多，計(jì)劃供應(yīng)數(shù)量幾乎和疫情影響相關(guān)。

隨著"因城施策"穩(wěn)樓市、LPR下調(diào)等利好因素的到來，二季度深圳住宅供應(yīng)明顯好轉(zhuǎn)，三季度樓盤扎堆上市。而四季度新房供應(yīng)套數(shù)、面積環(huán)比下降。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新房供應(yīng)景氣度已經(jīng)從低迷的市場(chǎng)環(huán)境中逐步恢復(fù)，主要原因是政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度加大。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2022年深圳全市網(wǎng)簽套數(shù)為5.6萬套，比2021年少了3.7萬套，同比下降39.76%。其中，新建住宅網(wǎng)簽成交為34515套，同比下降34.32%；二手住宅網(wǎng)簽成交為21705套，同比下降46.77%。新建住宅和二手住宅月平均網(wǎng)簽成交套數(shù)分別為2876套、1808套。

分階段來看，新房成交放量主要集中在1月、7月、9月，而2月、5月是成交低點(diǎn)。二手房成交放量主要集中在5月、11月，而2月是成交低點(diǎn)?？梢钥吹剑?月份新房和二手房網(wǎng)簽成交驟降。

據(jù)市場(chǎng)研究，2022年深圳開盤當(dāng)日售罄項(xiàng)目僅有6個(gè)，而2021有29個(gè)。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，日光盤主要集中在南山區(qū)，并且以大面積戶型為主，定價(jià)基本不低于1000萬。

當(dāng)然也有例外的項(xiàng)目，宏發(fā)萬悅山二期和深業(yè)頤瑞府是日光盤中少數(shù)提供剛需或改善房型面積（100平方米左右）的項(xiàng)目，定價(jià)在300萬-600萬左右。

從區(qū)域來看，南山區(qū)和福田區(qū)樓市熱度較高，多數(shù)項(xiàng)目去化超50%。龍崗區(qū)新開盤項(xiàng)目為全市最多，但是銷售熱門項(xiàng)目不多。圖中列舉去化率較低的項(xiàng)目主要是位置偏僻、配套設(shè)施不齊全、定價(jià)過高等因素導(dǎo)致項(xiàng)目去化困難。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，2022年深圳紅盤數(shù)量偏少，剛需型購房觀望情緒驟升，南山區(qū)改善型住房成交突出。

從統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來看，2022年深圳房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資同比增長13.3%，比非房項(xiàng)目投資高出8個(gè)百分點(diǎn)。其中受"保交樓"政策驅(qū)動(dòng)，住宅房屋竣工面積為390.25萬平方米，同比增長3.4%。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。而深圳全年商品房銷售面積為694.15萬平方米，同比下降15.5%，低于全國降幅。相比全國表現(xiàn)，深圳還是存在一定的韌性。

價(jià)格方面，2022年12月，新建住宅價(jià)格同比下降0.2%，二手住宅同比下降3.7%。二手房價(jià)降幅高于新房價(jià)格。其中，二手房90-144平方米的房型降幅最多，為3.9%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，市場(chǎng)持續(xù)回暖和改善，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資還會(huì)上升，住宅價(jià)格會(huì)繼續(xù)橫盤調(diào)整。如果二手房價(jià)格持續(xù)下跌，參考價(jià)估計(jì)也會(huì)隨市場(chǎng)需求的變動(dòng)而作出調(diào)整。