觀點(diǎn)指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時(shí)間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個(gè)人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅(jiān)定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點(diǎn)上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點(diǎn)指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，盤點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023房地產(chǎn)企業(yè)廣州房地產(chǎn)市場報(bào)告》，更多請點(diǎn)擊2023觀點(diǎn)房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)

2022年，城市更新方面，廣州有42項(xiàng)舊改工程納入了重點(diǎn)建設(shè)正式項(xiàng)目，包括天河區(qū)冼村"城中村"改造、白云區(qū)陳田村"城中村"改造、湯村舊村改造、里仁洞村舊村莊更新改造等多個(gè)舊改項(xiàng)目。

2023年，老舊小區(qū)改造仍是改善民生的重點(diǎn)工作，廣州將繼續(xù)推動100個(gè)以上改造項(xiàng)目。

土地方面，2022年廣州成功出讓涉宅用地48宗，面積總計(jì)432公頃，同比下降30%，成交總價(jià)1221.4億元，同比下降39%；工業(yè)用地150宗，面積總計(jì)652公頃，同比上升8.7%，成交總價(jià)79億元，同比下降11.5%；商業(yè)用地39宗，面積總計(jì)138公頃，同比下降8.8%，成交總價(jià)286億元，同比下降39%。

全年新建商品住宅網(wǎng)簽方面，2022年約7.2萬套，同比下降37.56%；網(wǎng)簽面積768.66萬平方米，同比下降37.91%。全年網(wǎng)簽已經(jīng)低于2019年水平，環(huán)比降幅超4成。與2021年相比，成交量較高的區(qū)域仍然以增城區(qū)和黃埔區(qū)為主，番禺區(qū)排在第三位。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，黃埔、增城兩區(qū)自2022年11月以來就推出多項(xiàng)促銷手段提高住房成交，另外還有總部企業(yè)在南沙的員工可以辦人才卡購房等刺激購房措施。

鑒于以上觀察，預(yù)期2023年中心城區(qū)一二手房成交相對活躍，外郊城區(qū)回暖復(fù)蘇進(jìn)展較慢，還需要更多優(yōu)惠舉措刺激。

政策回顧

城市更新以民生為主，繼續(xù)推動逾百個(gè)老舊小區(qū)改造

2021年樓市政策的影響，疊加疫情反復(fù)沖擊以及外部不確定性因素，2022年整體房市蕭條。

需求端方面，廣州推出差別化落戶政策、二手房帶押過戶、限購條件松動等政策。

值得一提的是廣州差別化落戶政策。

2020年，廣州市人社局發(fā)布的《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法（征求意見稿）》中提出，具有全日制大專學(xué)歷，年齡在28周歲以內(nèi)，在廣州繳納一年以上社保的，可以申請?jiān)诎自?、花都、黃埔、南沙、番禺、從化、增城這七個(gè)區(qū)域落戶。

2022年6月6日，廣州將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建立城鄉(xiāng)有序流動的人口遷徙制度。率先進(jìn)一步優(yōu)化落戶條件，降低城鎮(zhèn)落戶門檻。

進(jìn)度提上日程，2023年1月，廣州市人民政府發(fā)布的《廣州市勞動力要素市場化配置改革行動方案》，其中提到"廣州要加大人口遷入戶制度改革創(chuàng)新，出臺實(shí)施差別化入戶政策"。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這七個(gè)非市中心區(qū)域?qū)嗄贻p人才，隨著人才流入，剛需住房需求也會相應(yīng)增加。

由于行業(yè)重創(chuàng)，民營房企急需獲得融資支持。據(jù)人民銀行廣州分行稱，廣州、東莞、珠海、佛山、惠州、汕頭等地已有23家商業(yè)銀行為超60家房地產(chǎn)企業(yè)提供了授信，其中民營房企超70%，授信總額超過7621億元。民營房企暫時(shí)可以緩解流動性緊張的局面，但是只有促銷售促回款才能提升自身的造血能力。

城市更新方面，2022年廣州有42項(xiàng)舊改工程納入了重點(diǎn)建設(shè)正式項(xiàng)目，包括天河區(qū)冼村"城中村"改造、白云區(qū)陳田村"城中村"改造、湯村舊村改造、里仁洞村舊村莊更新改造等多個(gè)舊改項(xiàng)目。

城市更新不僅要改，還要改好。2022年9月15日《廣州市城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》等5個(gè)指引（2022年修訂稿）明確編制要求、報(bào)批程序，以及產(chǎn)業(yè)配置、設(shè)施配建、歷史文化保護(hù)等管控要求，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新工作。

舊改表決指引調(diào)整。2022年11月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項(xiàng)表決指引》，對舊村改造意愿、項(xiàng)目實(shí)施方案、村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地及補(bǔ)償安置方式等事項(xiàng)表決提出了更高的要求。

舊改住宅建面擺首位。2022年廣州最引人矚目的舊改項(xiàng)目番禺里仁洞村實(shí)施方案獲得批復(fù)。2019年，越秀地產(chǎn)確定為里仁洞村舊改合作企業(yè)。根據(jù)實(shí)施方案，里仁洞村改造范圍用地約162公頃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)總量約392萬平方米，其中復(fù)建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米。

據(jù)廣州住建委相關(guān)人士披露，2023年老舊小區(qū)改造仍是改善民生的重點(diǎn)工作，繼續(xù)推動100個(gè)以上老區(qū)改造項(xiàng)目，推進(jìn)北京路，上下九等活化項(xiàng)目，打造文化傳承標(biāo)桿。

總體來看，廣州舊改主要以民生工程為主，在改造過程中保護(hù)傳統(tǒng)歷史文化并舉。

土地市場

出讓金同比跌超三成，讓利房企后仍難升溫

2022年，廣州市通過公開市場成功出讓246宗建設(shè)用地，出讓面積共計(jì)1252.07公頃，同比下降9.33%，環(huán)比降幅擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)。成交總價(jià)為1599.41億元，同比下降36.93%，接近2018年（1475.79億元）的水平。

從地塊用途來看，2022年廣州成功出讓涉宅用地48宗，用地面積總計(jì)432公頃，同比下降30%，成交總價(jià)1221.4億元，同比下降39%；工業(yè)用地150宗，面積總計(jì)652公頃，同比上升8.7%，成交總價(jià)79億元，同比下降11.5%；商業(yè)用地39宗，面積總計(jì)138公頃，同比下降8.8%，成交總價(jià)286億元，同比下降39%。

工業(yè)用地方面，花都區(qū)、黃埔區(qū)、增城區(qū)和南沙區(qū)為主要供應(yīng)地區(qū)。從競得企業(yè)背景來看，這四個(gè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)方向各有不同?；ǘ紖^(qū)主要是交通運(yùn)輸、物流、化妝品、汽車零部件制造等產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地。黃埔區(qū)引入的產(chǎn)業(yè)主要是新能源、生物科技、藥物研發(fā)與制造、半導(dǎo)體材料研發(fā)與制造、芯片產(chǎn)業(yè)等，出讓地塊多位于中新知識城，產(chǎn)業(yè)引入幾乎與2021年無異。

增城區(qū)和南沙區(qū)，則在引入的產(chǎn)業(yè)類別上沒有太大區(qū)別，其中包括有新材料科技、半導(dǎo)體制造、汽車零部件生產(chǎn)、食品科技、生物技術(shù)等多個(gè)領(lǐng)域。

商業(yè)用地方面，主要由花都區(qū)、黃埔區(qū)、白云區(qū)供應(yīng)。其中，花都全年僅供應(yīng)1宗商業(yè)用地（也是全年商業(yè)用地面積最大的一塊地），占地面積達(dá)32.59萬平方米，該地塊用于建設(shè)廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中央商務(wù)區(qū)二期商業(yè)商務(wù)設(shè)施，并由廣州市城投發(fā)展控股有限公司、上海中冶成工置業(yè)有限公司、廣州空港建設(shè)運(yùn)營集團(tuán)有限公司三家公司聯(lián)合競得。

從涉宅地塊出讓來看，廣州全年掛牌56宗涉宅地，成功出讓48宗，40宗為底價(jià)成交。成交建筑面積約819.5萬平方米，成交金額1221.4億元。根據(jù)2022年發(fā)布的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)751公頃，實(shí)際成交為432公頃，完成率為57.5%（與2021完成率97.5%相比，完成率降幅下滑4成）。

土拍規(guī)則方面，第一批次降低了此前流拍再次掛牌地塊的起拍價(jià)；第三批次有"限地價(jià)+競自持+搖號"出讓規(guī)則的地塊僅1宗；而第四批次全面取消"競自持"環(huán)節(jié)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，2022年廣州集中供地規(guī)則調(diào)整存在讓利房企的傾向。

溢價(jià)率方面，全年平均溢價(jià)率1.34%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。整體供應(yīng)相對平均，第四批次供應(yīng)為全年最少，即便追加一批供應(yīng)也難以調(diào)動房企拿地的積極性。土地出讓不理想，四個(gè)批次流拍率分別為5.6%、21.43%、16.67%和16.67%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，出現(xiàn)流拍原因，其一為企業(yè)拿地意愿下降，交易減少；其二某些地塊與周圍地塊相比缺乏性價(jià)比，例如第四批次天河區(qū)梅花廣鋁地塊，因配套安置房致使樓面地價(jià)過高而流拍。

從區(qū)域出讓地塊宗數(shù)來看，白云區(qū)8宗、從化區(qū)1宗、番禺區(qū)3宗、海珠區(qū)7宗、花都區(qū)6宗、黃埔區(qū)4宗、荔灣區(qū)5宗、南沙區(qū)7宗、天河區(qū)4宗、增城區(qū)3宗、越秀區(qū)0宗。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，相比于2021年，2022年中心城區(qū)土地供應(yīng)有所增加，而外圍城區(qū)增城成交建面同比下滑250萬平方米左右。其中，成交總建筑面積最多的三區(qū)為南沙區(qū)、荔灣區(qū)和白云區(qū)，三區(qū)占比49.32%。

拿地企業(yè)方面，全年共有30家企業(yè)成功拿地，其中42宗為單獨(dú)拿地，6宗為聯(lián)合拿地，國央企占絕對拿地比重。部分企業(yè)參與了多個(gè)批次的集中供地，分別有保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、廣州地鐵、廣州高新區(qū)投資集團(tuán)和廣州南沙城投等。

其中有兩家房企拿地比較踴躍：越秀全年拿下6宗地，1宗聯(lián)合拿地，拿地金額為150.32億元，合計(jì)建筑面積71.66萬平方米。有2宗地為溢價(jià)成交，天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)溢價(jià)率高達(dá)15%；保利發(fā)展拿下5宗地，總金額158.19億元，合計(jì)建筑面積54.54萬平方米。有3宗溢價(jià)成交，其中海珠區(qū)廣州大道南788號一期AH031525地塊溢價(jià)高達(dá)11.56%。

樓市觀察

住房量跌價(jià)穩(wěn)，存在結(jié)構(gòu)性分化

2022年，廣州全年新建商品住宅網(wǎng)簽約7.2萬套，同比下降37.56%；網(wǎng)簽面積768.66萬平方米，同比下降37.91%。全年網(wǎng)簽已經(jīng)低于2019年水平，環(huán)比降幅超4成。與2021年相比，成交量較高的區(qū)域仍然以增城區(qū)和黃埔區(qū)為主，番禺區(qū)排在第三位。

據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2022年廣州全年新建商品住宅新批準(zhǔn)預(yù)售8.5萬套，同比減少30%；批準(zhǔn)預(yù)售面積937.34萬平方米，同比減少25%，套數(shù)和面積環(huán)比降幅超兩成以上。

庫存方面，2022年廣州市新建商品住宅可售套數(shù)超過11.57萬套，同比增加11.25%；可售面積1269.28萬平方米，同比增加13.83%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)測算，截至2022年12月末新建住宅去化周期為19.2個(gè)月，同比增長4個(gè)月。主要原因是需求端萎縮，居民觀望情緒增加，從而導(dǎo)致銷售驟降。另外，在去化受阻的情況下，增加批售數(shù)量亦會繼續(xù)拉長整體去化周期。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2022年廣州全年存量住宅網(wǎng)簽6.69萬套，同比下降41.52%；網(wǎng)簽面積637.06萬平方米，同比下降40.6%。

分區(qū)域看，海珠區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)二手房交易活躍，花都區(qū)、越秀區(qū)、白云區(qū)、增城區(qū)則屬于第二梯隊(duì)，而新房成交量相對較高的黃埔區(qū)和南沙區(qū)二手房交易相比較為冷清，兩區(qū)下跌同比超過50%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，黃埔、增城兩區(qū)自2022年11月以來就推出多項(xiàng)促銷手段提高住房成交，另外還有總部企業(yè)在南沙的員工可以辦人才卡購房等刺激購房措施。鑒于以上觀察，預(yù)期2023年中心城區(qū)一二手房成交相對活躍，外郊城區(qū)回暖復(fù)蘇進(jìn)展較慢，還需要更多優(yōu)惠舉措刺激。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市售出套數(shù)前三位的越秀和樾府、萬科城市之光、星匯城，套數(shù)分別為1968、1586、1461。其中，均價(jià)接近50000元/平方米的項(xiàng)目占50%左右。

越秀和樾府是越秀地產(chǎn)的高端產(chǎn)品系列，位于番禺大道與漢溪大道交匯處西側(cè)，該項(xiàng)目于2021年11月25日首推，2022年內(nèi)取證數(shù)為7。在2022年9月23日首推建面約200-270平方米的大平層產(chǎn)品，19點(diǎn)左右即清空，均價(jià)約6.3-7.2萬/平方米。

萬科城市之光位于黃埔東路733號距離地鐵50米的五號線大沙東站C出口，這是為數(shù)不多開盤單日去化超80%的項(xiàng)目。

星匯城屬于TOD項(xiàng)目，交通便利，綜合配套設(shè)施完備是一大賣點(diǎn)。

雖然網(wǎng)簽成交量是五年內(nèi)低位，但是一手住宅成交均價(jià)卻升到了近五年最高位。主要還是結(jié)構(gòu)性分化造成的，在房價(jià)相對穩(wěn)定的情況，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目會拉高整體均價(jià)。

2022年廣州樓市賣出了3000多套千萬級別的豪宅，此前2021年-2022年豪宅連續(xù)兩年成交增長千套，5年間漲幅超300%。區(qū)位優(yōu)越、配套設(shè)施完備、大戶型等特點(diǎn)豪宅吸引高收入人群，主要還是豪宅保值能力強(qiáng)，并且是具有一定抗通脹的資產(chǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，相比其他一線城市，廣州的優(yōu)勢在于房價(jià)偏低，改善型住房選擇空間大，尤其是在豪宅層面。