編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過(guò)去及展望未來(lái)，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來(lái)機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2021年剛邁過(guò)千億門(mén)檻的越秀地產(chǎn)，在“群雄競(jìng)起”的局面下并不特別引人注目。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)《2021年度房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)》，當(dāng)年全口徑銷(xiāo)售額超千億房企共有44家，權(quán)益銷(xiāo)售超千億房企26家，越秀地產(chǎn)分別位列35、24。

對(duì)于這家坐擁雙國(guó)企背景的大灣區(qū)知名房企，這一成績(jī)穩(wěn)健。遙想當(dāng)年，旭輝、新城等與越秀地產(chǎn)處在同一起跑線。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，新城、旭輝、越秀銷(xiāo)售額分別為245億、212億、220億。而后，新城與旭輝在2019年、2020年先后大踏步邁進(jìn)兩千億大門(mén)。

越秀則保持著平穩(wěn)的速度前行，一如外界對(duì)這家老牌國(guó)企的印象。

但當(dāng)2022年行業(yè)迎來(lái)深度調(diào)整，活水枯竭，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)宛如陷入一場(chǎng)漫長(zhǎng)冬夜，無(wú)論身處何位，都無(wú)法避過(guò)寒風(fēng)凜冽。

一年過(guò)去，各家房企紛紛公布成績(jī)單時(shí)，毫無(wú)意外一片慘淡。而這之中，越秀地產(chǎn)卻成為一個(gè)“特例”。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年前20房企中權(quán)益銷(xiāo)售金額同比正增長(zhǎng)的僅有濱江和越秀兩家，其中越秀增長(zhǎng)率又遠(yuǎn)高于濱江。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)》顯示，1-12月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額30095億元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂園、保利發(fā)展和萬(wàn)科同比分別下降37.7%、15.6%和33.1%。

2022年全年，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約為1250.3億元，同比上升約8.6%，完成年度合同銷(xiāo)售目標(biāo)1235億元，完成率達(dá)101.2%。

疾風(fēng)知?jiǎng)挪荩瑲q寒見(jiàn)后凋。房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長(zhǎng)已是過(guò)去式，增速放緩、利潤(rùn)下降也成為共識(shí)，薄雪長(zhǎng)坡中，越秀的“雪球”如何繼續(xù)向前？

業(yè)績(jī)邊界

即使越秀地產(chǎn)在行業(yè)調(diào)整中表現(xiàn)出韌性，但隨著整個(gè)外部環(huán)境遇冷，也不可避免地面對(duì)行業(yè)整體盈利質(zhì)量回落的挑戰(zhàn)。

從2022年中報(bào)來(lái)看，上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收313.15億元，同比增長(zhǎng)29.13%，歸母凈利潤(rùn)17.1億元。

據(jù)了解，自2015年后，越秀地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)保持較高增速，從2015年的10億元增至2020年的42億元，年復(fù)合增速高達(dá)33.2%；核心凈利潤(rùn)從2015年的12.4億元增至2020年的40.2億元，年復(fù)合增速為26.5%。

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2021年，越秀地產(chǎn)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)24%的增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)受行業(yè)調(diào)整影響有所回落。年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)當(dāng)期歸母凈利潤(rùn)為35.89億元。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)的銷(xiāo)售成本亦有所擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售成本為246.47億元，同比上漲38.86%。因此，毛利空間受到一定擠壓，越秀地產(chǎn)毛利率在2022年上半年為21.2%。

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不過(guò)，在行業(yè)毛利率普遍回調(diào)的情況下，越秀地產(chǎn)毛利率仍然維持在中上水平。受益于區(qū)域布局、TOD項(xiàng)目、多元拿地方式等優(yōu)勢(shì)，整體盈利能力有充足支撐。

背靠廣州國(guó)資委及廣州地鐵集團(tuán)，讓越秀地產(chǎn)能以更低的成本在資本市場(chǎng)獲得支持。

2022年上半年，越秀地產(chǎn)融資成本進(jìn)一步降至4.11%。即使與同具國(guó)企背景的建發(fā)國(guó)際相比，越秀地產(chǎn)整體融資成本也要更低。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上曾指出，越秀地產(chǎn)一直堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展理念，在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大前提下推進(jìn)投資鋪排。

從三道紅線指標(biāo)看，越秀地產(chǎn)屬于目前為數(shù)不多的綠檔房企，2022上半年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍。

有息負(fù)債規(guī)模方面，截止到2021年末，越秀地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模為755.3億元，其中短債比較前一年增加15%至39%。截至2022年中期，有息負(fù)債規(guī)模增至845.7億元，短債比則降至32%。

據(jù)此計(jì)算，截至2022年6月末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債約為271億元；同期賬戶(hù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為260.7億元，基本覆蓋短債。

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經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面，2018年102.3億元，2019年則降為63.7億元，到2020年又增至159.56億元，隨后便持續(xù)凈流出。2021年，越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出46.76億元，到2022年上半年，再度凈流出16.19億元。

中銀證券指出，由于2021年越秀地產(chǎn)拿地較為積極，支付土地款及拍地保證金從2020年的180億元大幅增至445億元，使得當(dāng)年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)負(fù)。此外，銀行借貸款同比大幅增長(zhǎng)76%至285億元，越秀地產(chǎn)2021年籌資性現(xiàn)金流凈額158億元。

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越過(guò)邊界

越秀地產(chǎn)歷史悠久，自1983年成立，早在1992便于香港聯(lián)交所上市，是全國(guó)第一批成立的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。

截至2021年末，越秀地產(chǎn)實(shí)控人為廣州市國(guó)資委，第一大股東越秀集團(tuán)通過(guò)旗下全資子公司間接持有39.8%股份，第二大股東為2019年引入的廣州地鐵集團(tuán)有限公司，持股比例為19.9%。

從中國(guó)第一代商品房“江南新村”到“二沙島別墅區(qū)”，越秀地產(chǎn)在廣州打造了一個(gè)個(gè)知名項(xiàng)目。2008年432米高的廣州國(guó)際金融中心封頂，成為當(dāng)時(shí)世界十大超高層建筑之一。

另一方面，越秀地產(chǎn)也在推進(jìn)全國(guó)化布局，2009年首進(jìn)江門(mén)，標(biāo)志著全國(guó)擴(kuò)張的開(kāi)啟。2012年，新進(jìn)海口、蘇州、昆山、青島，銷(xiāo)售規(guī)模首次突破百億。2021年銷(xiāo)售規(guī)模1152億元，首次邁入千億陣營(yíng)，布局城市數(shù)量提升至29個(gè)。

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盡管較早開(kāi)啟了全國(guó)化布局，但大灣區(qū)尤其是大本營(yíng)廣州，一直是越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的主要來(lái)源。2012年、2013年大灣區(qū)銷(xiāo)售金額占全公司銷(xiāo)售額的比重高達(dá)91.6%和80.5%。2014年開(kāi)始降至70%以下，近幾年來(lái)占比穩(wěn)定在55-70%的水平。

2022年上半年，越秀地產(chǎn)于大灣區(qū)總計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約317.5億元，占全公司合同銷(xiāo)售額的64.9%。其中，在廣州實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額294.3億元，同比上升10.4%，約占上半年合同銷(xiāo)售額的60%。

中報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額和權(quán)益銷(xiāo)售金額均排名廣州市場(chǎng)第一名。

從土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，截至2022年6月30日，越秀地產(chǎn)在全國(guó)戰(zhàn)略布局30個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為2860萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約52.9%。

在“1+4”全國(guó)化布局戰(zhàn)略下，除了大灣區(qū)以外，越秀地產(chǎn)也在繼續(xù)拓展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)和西南地區(qū)，截至2022年中期，上述地區(qū)土儲(chǔ)占比分別為14.5%、19%、9.4%、4.2%。

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無(wú)論是銷(xiāo)售情況還是土地儲(chǔ)備端，越秀地產(chǎn)呈現(xiàn)出明顯的“高集中”態(tài)勢(shì)。

深耕大灣區(qū)以及專(zhuān)注一二線城市的布局，使得越秀地產(chǎn)在2015年-2018年間銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)加速增長(zhǎng)。從2015年開(kāi)始，受益于大灣區(qū)的發(fā)展，銷(xiāo)售均價(jià)從10938元/平方米增長(zhǎng)至2021年的27570元/平方米。

從單城深耕看，越秀地產(chǎn)最近兩年單城市銷(xiāo)售額保持在40億元以上，其中廣州、杭州為百億量級(jí)城市。2021年，越秀地產(chǎn)在售城市20個(gè)，平均單城市產(chǎn)能57.6億元，其中廣州、杭州、武漢、蘇州、深圳、佛山、長(zhǎng)沙七大城市銷(xiāo)售額合計(jì)占比近九成，深耕度相當(dāng)高。

與規(guī)模相當(dāng)?shù)慕òl(fā)國(guó)際和華發(fā)股份相比，2021年平均單城市產(chǎn)能均為31億元左右，其中建發(fā)國(guó)際在售城市41個(gè)，華發(fā)股份在售城市39個(gè)。

走出廣州

2022年，越秀地產(chǎn)跨越邊界的愿望更加強(qiáng)烈。

在2022年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層曾表示：“接下來(lái)將不再局限廣州，而是以大灣區(qū)作為優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步發(fā)展華東區(qū)域。其中，TOD作為一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行關(guān)注，特別是希望能夠走出廣州。”

話音剛落，上半年越秀地產(chǎn)就通過(guò)產(chǎn)交所摘牌的方式獲得杭州勾莊TOD項(xiàng)目，增加TOD土地儲(chǔ)備約37萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目為越秀地產(chǎn)同杭州地鐵的首個(gè)項(xiàng)目，也是走出廣州和大灣區(qū)的首個(gè)TOD項(xiàng)目。

借助本土優(yōu)勢(shì)和國(guó)企背景，越秀地產(chǎn)的拿地模式為涵蓋TOD、城市更新、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地和公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍的“6+1”增儲(chǔ)模式。2022年上半年，在新增土儲(chǔ)中，通過(guò)TOD、國(guó)企合作和產(chǎn)業(yè)勾地等增儲(chǔ)的占比達(dá)55%。

以軌道交通發(fā)展延伸出來(lái)的TOD開(kāi)發(fā)模式是當(dāng)下地產(chǎn)商尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展的藍(lán)海，擁有市場(chǎng)與資金優(yōu)勢(shì)的越秀地產(chǎn)在2017年便將TOD模式列入特色化增儲(chǔ)平臺(tái)。

2018年，越秀地產(chǎn)聯(lián)手廣州地鐵戰(zhàn)略布局，打造廣州首個(gè)社區(qū)型TOD住宅項(xiàng)目——星圖TOD。2019年，越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵成為戰(zhàn)略股東，合力開(kāi)拓“軌交+物業(yè)”發(fā)展模式，從泛TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，到深耕車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

截至2022年6月底，越秀地產(chǎn)共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，合計(jì)貢獻(xiàn)了359萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，約占總土地儲(chǔ)備12.6%。

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經(jīng)過(guò)幾年布局，越秀地產(chǎn)的TOD項(xiàng)目業(yè)績(jī)開(kāi)始加速釋放。

2020年，TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額170億元，同比上升236.6%；2021年微增上5.1%至178.7億元；至2022年上半年，廣州TOD項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約120.7億元，同比上升58.8%，約占銷(xiāo)售總額的24.7%。

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TOD項(xiàng)目貢獻(xiàn)了可觀銷(xiāo)售成績(jī)同時(shí)，地貨比和毛利率情況也遠(yuǎn)超傳統(tǒng)模式。

根據(jù)中銀證券計(jì)算，越秀地產(chǎn)TOD模式項(xiàng)目地貨比在20%~59%、毛利率在22%~65%的范圍，平均地貨比在40%，預(yù)期稅前毛利率均值在40%以上，高于整體毛利率水平。

值得注意的是，鑒于TOD項(xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期和較大的資金需求等特性，越秀地產(chǎn)的TOD模式價(jià)值增長(zhǎng)還需努力。另一方面，對(duì)于具有“吞金獸”與“重資產(chǎn)”屬性的TOD項(xiàng)目，如果土地本身聚集效應(yīng)帶來(lái)的溢價(jià)不能覆蓋成本，收益性將會(huì)有所削弱。

此外，越秀地產(chǎn)的跨越不止體現(xiàn)在TOD項(xiàng)目上，在行業(yè)整體投資動(dòng)能明顯收縮的背景下，越秀地產(chǎn)活躍于各大土拍市場(chǎng)，2021年在18個(gè)城市共新增37幅土地，新增投資總建筑面積達(dá)918萬(wàn)平方米。

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觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，越秀地產(chǎn)2022年以來(lái)新增全口徑土地儲(chǔ)備達(dá)427.66億元，位列行業(yè)第七；新增貨值達(dá)1103.4億元，位居第六。

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