觀點指數(shù) 2021年上半年全國各地紛紛出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，而深圳則是第一個發(fā)布二手房參考價格的城市，政策調(diào)控成效顯著。

宅地供應方面，供應體量和土地出讓金額均保持上升態(tài)勢。

市場方面，一手住宅網(wǎng)簽“高開低走”，各項調(diào)控政策持續(xù)影響深圳樓市，年末由于項目積極加推，市場熱度稍有回升；二手住宅成交則從二季度開始持續(xù)低迷。

政策回顧

調(diào)控成效顯著，政策繼續(xù)創(chuàng)新

2021年上半年，全國各地紛紛出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，而深圳則是第一個發(fā)布二手房參考價格的城市。

深圳一季度建立了二手房參考價以及實施了《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，前者是全國首個建立的二手房參考價機制，而后者關于區(qū)人民政府可以對未簽約部分房屋實施征收的規(guī)定亦是一種創(chuàng)新性的探索。

從政策實施效果來看，深圳二手住宅銷售價格指數(shù)從2021年5月至2022年1月九連跌，成交數(shù)量亦明顯下滑；城市更新推進方面，蔡屋圍（城中村）項目一期子項目B成為《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》實施后首個啟動行政征收程序的項目，項目有望在3年內(nèi)完成拆遷安置補償工作，表明這兩項創(chuàng)新性的政策都實現(xiàn)了一定的效果。

二季度是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為嚴厲的階段，深圳出臺了新房售價指導機制，并提高了人才落戶的門檻；三季度從政策層面對深圳房地產(chǎn)市場的不足進行修正，一方面通過多種途徑增加居住用地供應，同時完善城市更新的推進方式。

自4月以來，深圳持續(xù)進行用地規(guī)劃調(diào)整，增加居住用地供應，多區(qū)相繼發(fā)布地塊規(guī)劃調(diào)整公示；另一方面探索“大學區(qū)”制度，抑制學區(qū)房炒作，目前羅湖區(qū)、龍華區(qū)、大鵬新區(qū)、鹽田區(qū)等已開始試行“大學區(qū)招生”；四季度二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線，“單邊代理”制度的探索亦體現(xiàn)出深圳作為經(jīng)濟特區(qū)，其政策的創(chuàng)新性。

土地市場

土地供應持續(xù)增加，宅地增幅明顯

2021年，深圳市通過公開市場成功出讓89宗建設用地，出讓面積共計528公頃，同比上升57.4%。其中主要是工業(yè)用地，其次為住宅用地；成交總價1121億元，同比上升6.4%。

2021年深圳出讓涉宅用地39宗，用地面積總計159公頃，與2020年持平，成交總價982億元，同比上升22.6%；工業(yè)用地31宗，用地面積總計204公頃，同比上升67.5%，成交總價39億元，同比上升28.2%；商業(yè)用地8宗，用地面積總計63公頃，同比上升30.8%，成交總價81億元，同比下降62.8%。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD、觀點指數(shù)整理

工業(yè)用地方面，龍華區(qū)、光明區(qū)和深汕合作區(qū)為主要供應地區(qū)，從地塊競得企業(yè)來看，這三個區(qū)的產(chǎn)業(yè)方向各有特點。龍華區(qū)引入的產(chǎn)業(yè)主要是光電科技和新能源，主要分布在觀湖街道，而華為競得一宗位于福城街道的“巨型”地塊，占地面積超過50萬平方米。

光明區(qū)引入的產(chǎn)業(yè)包括新型電子元器件及設備制造、生物組織工程、電力制造等，出讓地塊多位于鳳凰街道。

而深汕合作區(qū)2021年僅出讓1宗工業(yè)用地，占地面積近40萬平方米，競得企業(yè)為深圳比亞迪汽車實業(yè)有限公司，地塊擬打造比亞迪汽車工業(yè)園（深汕）項目。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD、觀點指數(shù)整理

商業(yè)用地方面，僅5區(qū)有供應，分別為南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、大鵬新區(qū)和深汕合作區(qū)。其中，除南山區(qū)和寶安區(qū)外，其他區(qū)域僅供應1宗商業(yè)用地。

南山區(qū)共有3宗商業(yè)用地出讓，分別位于桂灣片區(qū)、前灣片區(qū)和深圳灣片區(qū)，引入了華泰證券、京東等企業(yè)。

寶安區(qū)出讓的2宗商業(yè)用地體量相對較小，占地面積均不足一公頃，分別位于新安街道和西鄉(xiāng)街道，將建設電子制造企業(yè)總部和酒店。

另外，大鵬新區(qū)所出讓地塊為游樂設施用地，將用于深圳樂高樂園項目的建設，該地塊由合正集團競得。

集中供地保持活力，流拍宅地僅1宗

2021年深圳住宅用地供應體量較大，根據(jù)此前發(fā)布的建設用地供應計劃，住宅用地計劃供應面積為149.3公頃，實際成交為159.48公頃；同時，土地出讓金額亦保持上升態(tài)勢。

從全年表現(xiàn)來看，深圳2021年在集中供地中成功出讓宅地38宗，供應土地面積155.09公頃，建筑面積約545.34萬平方米。

盡管后期集中供地競爭下降，但市場總體仍表現(xiàn)出足夠活力，全年流拍地塊僅1宗，重新掛牌后便成功出讓。

分區(qū)域看，寶安區(qū)全年供應量最大，同時供應也相對穩(wěn)定，三個批次均有涉及。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

南山區(qū)、光明區(qū)情況亦類似，而龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)和深汕合作區(qū)僅涉及兩次供地，只有龍崗區(qū)貢獻的建筑面積超過60萬平方米；福田區(qū)則在第三批集中供地姍姍來遲，同時，供應地塊僅用于建設出售型人才住房。

深鐵、中海拿地積極，最高金額超200億

在深圳2021年集中供地中，共有25家企業(yè)成功競得宗地，其中屬于第一批次的企業(yè)有5家，第二批次的企業(yè)有16家，第三批次的企業(yè)有7家，多數(shù)企業(yè)參與了一個批次的集中供地，而參與兩個批次成交的企業(yè)僅有深鐵置業(yè)，人才安居集團則在三個批次的集中供地中各競得1宗地塊。

25家企業(yè)中，拿地金額超過100億元的有3家，其中深鐵置業(yè)拿地總價高達241.8億元，金額50至100億元之間的有4家，10至50億元的有13家，而10億元以下的有5家。

全年深鐵置業(yè)拿下6宗地塊，總金額241.8億元，合計建筑面積163.25萬平方米，成為全年拿地數(shù)量、金額、建筑面積最多的企業(yè)；中海拿下4宗地塊緊隨其后，而民企多數(shù)僅拿1宗地塊，只有在第一批次表現(xiàn)突出的龍光收獲2宗地塊。

就區(qū)域而言，深鐵置業(yè)項目即將“遍地開花”，在南山區(qū)、坪山區(qū)、寶安區(qū)、光明區(qū)、龍崗區(qū)均有新增土儲，而中海新增土儲則分布在龍崗區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)三地。

深圳2021年度出讓總價最高的是南山區(qū)招商街道興海大道與赤灣路交匯處西北角的一宗地塊，地價達到87億元；而年度出讓建筑面積最大的地塊則是二批次中寶安區(qū)松崗街道的一宗地塊，規(guī)劃建筑面積達到51萬平方米，均由深鐵置業(yè)收入囊中。

城市更新穩(wěn)步實施，58個項目公示實施主體

2021年深圳城市更新市場受到房地產(chǎn)政策及城市更新政策的影響，招商項目數(shù)量出現(xiàn)下降趨勢，但整體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)市場停滯不前的情況。

根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2021年深圳共有58個舊改項目確認實施主體，涉及8個區(qū)，其中龍崗區(qū)14個，寶安區(qū)13個，龍華區(qū)10個，羅湖區(qū)、光明區(qū)、南山區(qū)、福田區(qū)和大鵬新區(qū)分別有7、6、5、2、1個。

同時，項目實施主體分散，58個項目的實施主體涉及超過50家企業(yè)。在這之中，益田、信義分別拿下3個項目，是全年拿下舊改項目數(shù)量最多的企業(yè)；本土房企合正、京基、宏發(fā)、綠景各拿下2個項目。

益田新增項目分別為龍崗區(qū)黃閣坑工業(yè)區(qū)城市更新單元（南片區(qū)）、黃閣坑工業(yè)區(qū)升級改造項目及教育村三角地（華達園小區(qū)）城市更新單元，其中龍崗區(qū)項目屬于“工改工”項目，羅湖區(qū)項目則是老舊住宅小區(qū)更新改造。此外，益田還持有羅湖木頭龍小區(qū)、坪山南布村等城市更新項目。

信義則新增了龍崗區(qū)DY01片區(qū)城市更新單元、惠康路與中元路路口片區(qū)城市更新單元及南山區(qū)天虹商場配送中心地塊城市更新項目。值得注意的是，信義在龍崗區(qū)內(nèi)有多個代表性的城市更新項目，包含住宅、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，從目前的情況來看，版圖還將繼續(xù)擴大。

合正2021年新增龍崗區(qū)新南小學片區(qū)城市更新單元、龍騰工業(yè)區(qū)城市更新單元兩個項目，公開信息顯示，合正在深圳已獲批（計劃公告）的城市更新項目有10個、拆除土地面積合計103.5公頃，已轉化合正匯一城、合正觀瀾匯等項目。

京基拿下羅湖區(qū)蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)、布心村水圍村城市更新單元兩個項目，公開資料顯示，京基在深圳已獲批（計劃公告）的城市更新項目有18個、拆除土地面積共62.7公頃。據(jù)了解，1995年京基便開始參與舊城改造，至今已積累近30年的經(jīng)驗。

宏發(fā)新增項目為寶安區(qū)總部經(jīng)濟園區(qū)城市更新單元一期北片區(qū)和光明區(qū)達叁片區(qū)城市更新單元，目前在深圳已獲批（計劃公告）的城市更新項目有17個、拆除土地面積共306.6公頃，項目主要集中在光明區(qū)，少量位于寶安區(qū)和龍華區(qū)。

綠景新增福田區(qū)沙嘴村城市更新單元、南山區(qū)沙河五村城市更新單元兩個項目，前者或將建成綠景紅樹灣壹號二期，與一期項目實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，后者則是深圳最大的城中村改造項目之一的白石洲舊改，目前一期在建中。綠景在深圳的舊改項目不多，但項目均位于核心區(qū)位，項目價值較高。

深圳多年城市更新歷史造就了許多本土“舊改專家”，這一批企業(yè)已經(jīng)撐起了深圳舊改市場的大半片江山。

樓市觀察

一手供需近五年新高，二手成交同比腰斬

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2021年深圳全年新建商品住宅網(wǎng)簽5.25萬套，同比上升16.96%；網(wǎng)簽面積523.63萬平方米，同比上升17.82%。寶安區(qū)全年成交保持較高水平，是最主要的成交區(qū)域，龍崗區(qū)則位列次要。

分時段看，全年網(wǎng)簽呈現(xiàn)出“高開低走”的態(tài)勢，由于2月出臺了二手房參考價格制度，吹起了房地產(chǎn)市場調(diào)控的號角；3月一手住宅網(wǎng)簽亦開始下降，隨后新房備案指導價、人才入戶門檻提高等政策陸續(xù)出臺，持續(xù)影響深圳樓市，市場熱度持續(xù)下滑。

數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺、觀點指數(shù)整理

8月受南山、寶安部分項目大量網(wǎng)簽影響，總成交量大幅上升，隨后繼續(xù)下滑，年末由于項目積極加推，市場熱度稍有回升。

分區(qū)域看，寶安區(qū)為主要成交區(qū)域，全年網(wǎng)簽面積超140萬平方米，第二梯隊為龍崗區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)和南山區(qū)，網(wǎng)簽面積在50-80萬平方米之間。其中，光明區(qū)、坪山區(qū)月均網(wǎng)簽量受新推項目數(shù)量的影響較大。

數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺、觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2021年深圳全年批準預售新建商品住宅6.15萬套，同比上升12.02%；面積616.8萬平方米，同比上升18.14%。全年新批預售主要集中在下半年，其中9月、11月為兩個高峰。

庫存方面，截至12月末，深圳市新建商品住宅可售套數(shù)約2.88萬套，可售面積299.2萬平方米，去化周期6.9個月，由于下半年新批預售面積增幅明顯，整體去化周期亦拉長。

存量房方面，據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2021年深圳全年存量住宅成交4.08萬套，同比減少57.09%；成交面積362.5萬平方米，同比減少55.63%。由于市場調(diào)控持續(xù)，2021年深圳二手住宅成交腰斬，二手住宅掛牌價格降幅明顯。

分時段看，一季度延續(xù)往日態(tài)勢，成交火熱；從第二季度開始，二手房參考價、大學區(qū)制度等政策的效果陸續(xù)展現(xiàn)，成交開始下滑；下半年持續(xù)低迷，月均成交在2000套上下徘徊。

數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺、觀點指數(shù)整理

城市更新轉化眾多，星河紅盤去化尤佳

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，星河2021年在深圳加推或開盤項目有龍崗區(qū)的星河盛境、寶安區(qū)的星河榮御及光明區(qū)的星河天地華府和星河天地公館等，這些項目都保持著比較高的認籌率和去化率，即使下半年市場熱度大降，對星河項目影響也并不大。

一方面，星河項目所選擇的板塊多數(shù)發(fā)展勢頭強勁。此外，這些項目多數(shù)由城市更新轉化而來，項目配套和規(guī)劃都相對完善，亦提升了項目的競爭力。

據(jù)統(tǒng)計，星河在深圳持有處于各階段的城市更新項目18個，拆除土地面積合共146.9公頃，主要分布在龍崗區(qū)和龍華區(qū)，2022年亦有望繼續(xù)完成項目轉化，但在市場進一步降溫的情況下能否維持項目去化則需進一步觀察。

另據(jù)觀點指數(shù)了解，華潤置地在深圳有加推或開盤的項目包括羅湖區(qū)的華潤筍崗萬象華府、坪山區(qū)的萬樾府、璽悅臺、南山區(qū)的華潤城潤璽、潤峯府及深汕合作區(qū)的半山潤府等。

從區(qū)位來看，華潤在深圳的布局比較全面，從中心區(qū)到新興區(qū)再到深汕合作區(qū)均有土儲，產(chǎn)品也囊括高端、改善、剛需等各個類型，整體去化良好。

另外，據(jù)悉華潤置地在深圳共有16個城市更新項目，除鹽田與大鵬以外，其余各區(qū)均有項目布局。其中，寶安區(qū)項目數(shù)量最多，共有7個，包括雪花啤酒片區(qū)項目。

據(jù)統(tǒng)計，深鐵置業(yè)2021年開盤南山深鐵懿府和光明深鐵瑞城兩個項目，項目認籌率分別達到194%和127%。在項目“扎推”開盤的11月，深鐵成功融入了這一輪的市場回暖，并在第三輪集中供地中攬下5個地塊，繼續(xù)在深圳補充糧倉。