【摘要】無(wú)論是從政治、經(jīng)濟(jì)方面，還是從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)或具體行業(yè)角度，穩(wěn)定樓市已經(jīng)具有高度的緊迫性、必要性，以及有較大的可操作空間和寬松的政策環(huán)境、輿論環(huán)境支持做動(dòng)作。無(wú)論具體政策如何，都對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)的參與者大概率是一次重大利好。我們完全有理由去樂(lè)觀(guān)等待。

為了方便閱讀，開(kāi)頭直接給出本文核心觀(guān)點(diǎn)：

1.《2022樓市研判》系列1-5期的觀(guān)點(diǎn)預(yù)測(cè)發(fā)表后，后市表現(xiàn)和政策已給出部分印證。

2.上周武漢降低房貸利率，首套房商貸利率最低降至5.2%，二套房商貸利率最低降至5.4%。這只是今年武漢樓市新政的“開(kāi)胃菜”，大招還在后頭。

3.《2022樓市研判5》說(shuō)過(guò)，武漢樓市大招大概率是本月出臺(tái)，但如果涉及與上層、金融系統(tǒng)溝通則可能推遲到下月出臺(tái)。從目前跡象看，出臺(tái)時(shí)間已經(jīng)非常接近。

4.有關(guān)方面（注意，不是用詞“部門(mén)”）對(duì)新政高度重視，新政的制定者已經(jīng)超出了單個(gè)職能部門(mén)。

5.穩(wěn)定樓市已經(jīng)迫在眉睫，無(wú)論是從政治、經(jīng)濟(jì)方面，還是從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)或具體行業(yè)角度，穩(wěn)定樓市已經(jīng)具有高度的緊迫性、必要性，以及有較大的可操作空間和寬松的政策環(huán)境、輿論環(huán)境支持做“大招”。

6.今年武漢樓市新政，除了人才政策、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)大方向外，大概率會(huì)從“為支持人才與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，放開(kāi)部分限購(gòu)區(qū)域”“以‘投親養(yǎng)老’等方式變相支持家庭第三套購(gòu)房資格”“降低首付”尋求突破。

7.購(gòu)房者只看到局部樓盤(pán)的漲跌，個(gè)別房企的負(fù)面新聞是不足以讓人看懂樓市的，必須要跳出單個(gè)樓盤(pán)、單次買(mǎi)賣(mài)的局限，具有大局思維才能看懂當(dāng)前樓市，才能做出相對(duì)穩(wěn)妥的影響家庭深遠(yuǎn)利益的置業(yè)決策。（詳見(jiàn)后文）

注明：本文所述“新房”如無(wú)特別說(shuō)明，均為“武漢新建商品住房”的簡(jiǎn)稱(chēng)，即70年產(chǎn)權(quán)的住宅，非商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品。

切莫武斷定論行業(yè)無(wú)希望

先來(lái)看武漢市房管局公布的一組數(shù)據(jù)了解基本行情。

今年1—2月份，新建商品住房網(wǎng)簽銷(xiāo)售16591套，網(wǎng)簽銷(xiāo)售面積186.83萬(wàn)平方米，同比減少38.73%。3月1日至3月27日，武漢新建商品住房網(wǎng)簽備案共8023套。

也就是說(shuō)，從今年1月1日至3月27日，武漢新建商品住房大概賣(mài)了2.46萬(wàn)套，不足2.5萬(wàn)套。按照這個(gè)速度計(jì)算，3月份銷(xiāo)售很難突破1萬(wàn)套。除2020年封城期間外，這幾乎是近些年同期數(shù)據(jù)的最低值。

按照往年武漢全年新建商品住房銷(xiāo)售正常水平（約20萬(wàn)套）對(duì)比，今年的速度和銷(xiāo)量下滑明顯。

而從我走訪(fǎng)調(diào)查的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，表現(xiàn)疲軟的樓盤(pán)一周甚至一個(gè)月只賣(mài)一兩套新房。開(kāi)發(fā)商在政策及公司制度允許范圍內(nèi)，基本已經(jīng)使出渾身解數(shù)。不少開(kāi)發(fā)商迫切渴望新政出臺(tái)。

這里先思考一個(gè)問(wèn)題，為何當(dāng)前樓市銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售量銳減？這個(gè)銳減的速度和絕對(duì)值是不是太夸張了？

我們絕對(duì)不能盲目地、籠統(tǒng)地將原因歸結(jié)為地產(chǎn)行業(yè)不行了。稍微用常識(shí)分析都知道，各行各業(yè)在正常情況下不可能在短短幾個(gè)月內(nèi)突然斷崖式下滑。這里需要所有地產(chǎn)從業(yè)者和關(guān)心地產(chǎn)的人士理性細(xì)致分析。

除了《2022樓市研判》系列文章分析過(guò)的樓市出現(xiàn)短期波動(dòng)（短期超跌）的主要原因外：

1.金融措施踩踏，尤其是部分機(jī)構(gòu)對(duì)房企專(zhuān)項(xiàng)資金的監(jiān)管?chē)?yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)使企業(yè)短期承壓；

2.貸款難、監(jiān)管?chē)?yán)、債務(wù)緊三重壓力下，迫使房企為周轉(zhuǎn)資金而以?xún)r(jià)換量；

3.極少數(shù)典型房企巨頭暴雷，給行業(yè)帶來(lái)史無(wú)前例的負(fù)面影響，主要沖擊市場(chǎng)信心；

4.信心受挫后的一些購(gòu)房者選擇持幣觀(guān)望；

5.疫情的不確定性和房企外債的不斷到期輪番打擊市場(chǎng)信心……

還有行業(yè)內(nèi)消費(fèi)端的幾點(diǎn)明顯原因：

1.疫情過(guò)后廣大家庭收入普遍降低，在所有開(kāi)支中購(gòu)房開(kāi)支成為被首要削減或延緩的消費(fèi)預(yù)算項(xiàng)目。

2.一些觀(guān)望者認(rèn)為房地產(chǎn)橫盤(pán)已久，已經(jīng)逐步喪失金融屬性，不具備保值增值的良好屬性，流通性能下滑，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)欲望下降，觀(guān)望情緒加重。

3.所有購(gòu)房群體中，處于“兩端”的購(gòu)房者遇到的障礙各不相同。絕對(duì)剛需客是希望地段越核心越好，但價(jià)格支付能力上卻捉襟見(jiàn)肘，小幾百元的單價(jià)差都會(huì)讓交易止步。

按照現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)看，武漢三環(huán)、四環(huán)外的房產(chǎn)已經(jīng)相當(dāng)便宜，甚至漢陽(yáng)二環(huán)外的房?jī)r(jià)也相對(duì)很便宜了，處于階段性的歷史低位，完全適合絕對(duì)剛需群體上車(chē)。

那么成交量為什么還沒(méi)有放大？除了支付能力外，有一個(gè)很重要的原因是房?jī)r(jià)的“躺平”，甚至在局部地區(qū)不斷降價(jià)，導(dǎo)致這些初入市場(chǎng)的購(gòu)房者感到迷茫、畏懼，怕自己買(mǎi)在了高位。

還有一種聲音是，因?yàn)榉績(jī)r(jià)躺平，認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)將長(zhǎng)期躺平，所以他們不著急，對(duì)他們而言買(mǎi)房和租房都差不多。既然買(mǎi)房還面臨降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，賣(mài)掉二手房又難，那不如現(xiàn)在租房。

這就是前文所說(shuō)的房地產(chǎn)短期“超跌”導(dǎo)致金融屬性暫時(shí)消失，繼而產(chǎn)生的負(fù)面影響。

而中高端改善群體往往面臨沒(méi)有房票，或首付資金不夠的難題。

這里需要說(shuō)明的是，這部分中高端改善群體并不是炒房客，而是和剛需群體一樣具有真實(shí)自住需求，是家庭階段性、結(jié)構(gòu)性改善需求。比如兩口之家變成三口之家，或者三口之家變成四口之家等。

在二手房市場(chǎng)流動(dòng)性幾乎被鎖死的前提下，很多改善族沒(méi)有辦法在短期內(nèi)騰挪出一張房票來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房。另外，對(duì)于總價(jià)千萬(wàn)門(mén)檻的豪宅，這些改善族的收入能力完全匹配，但是短期支付能力卻存在困難。

按照現(xiàn)行的規(guī)定，二套房低于等于144㎡需要首付五成，大于144㎡需要首付七成。難題恰恰出在這個(gè)七成首付環(huán)節(jié)上。

要知道，能夠稱(chēng)之為中高端改善需求，那么大概率是購(gòu)買(mǎi)大面積產(chǎn)品，也就必然面臨首付七成的難題。一套總價(jià)上千萬(wàn)的房子，首付700萬(wàn)和全款1000萬(wàn)有多大的區(qū)別呢？

換句話(huà)說(shuō)，這些遇到難題的改善族并不是為700萬(wàn)—1000萬(wàn)中間差的300萬(wàn)犯愁，而是對(duì)一次性拿出700萬(wàn)感到困難。

為什么我判斷的是“不是收入能力有問(wèn)題，而是支付能力存在困難”？是因?yàn)槿袠I(yè)的熱錢(qián)流速變慢，不確定性風(fēng)險(xiǎn)上升，壞賬率提高。打個(gè)比方：

張三是一家廣告公司的老板，按照往年正常情況，他一年賺個(gè)一兩百萬(wàn)不成問(wèn)題。按照他的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入能力，是否匹配得了千萬(wàn)級(jí)的豪宅？完全沒(méi)問(wèn)題。

但是遇到疫情的這幾年，他的客戶(hù)（甲方）結(jié)款周期拉長(zhǎng)，部分合作可能還存在結(jié)款難甚至形成壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。從全年來(lái)看，他的業(yè)務(wù)規(guī)模沒(méi)有很大的下滑，但是實(shí)際收款額度和速度明顯下滑。

面對(duì)這樣的不安全感，張三還能不能傾囊而出購(gòu)房？不可能，買(mǎi)房尤其是在首付環(huán)節(jié)屬于一次性的交易，幾乎就是在一分鐘內(nèi)付款大幾百萬(wàn)。

但是如果說(shuō)這套千萬(wàn)級(jí)的房子不要求張三一次性首付700萬(wàn)，而是按照國(guó)家對(duì)二套房首付的最低標(biāo)準(zhǔn)四成起付，那么張三有沒(méi)有支付能力？

絕對(duì)有。

因此帶來(lái)的月供有沒(méi)有問(wèn)題？我認(rèn)為只要銀行系統(tǒng)對(duì)其個(gè)人資產(chǎn)以及收入充分調(diào)查評(píng)估，問(wèn)題不會(huì)很大。

通過(guò)上述這些現(xiàn)象我們可以看出，不同消費(fèi)群體所呈現(xiàn)的困難各不相同。因此我們不能籠統(tǒng)地說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)不行了。同時(shí)，在“對(duì)癥下藥”方面，政策也勢(shì)必會(huì)更有針對(duì)性。

樓市大招的可行性分析

面對(duì)樓市目前存在的困難，地方政府已經(jīng)充分意識(shí)到了出臺(tái)政策維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的必要性、緊迫性。去年年底至今，高層傳達(dá)的基本全是放緩、放開(kāi)的基調(diào)。這就給了地方較大的操作可能性，無(wú)論是在金融支持上，還是在輿論環(huán)境上，或是在操作空間上都形成了有利條件。

我判斷，接下來(lái)的樓市政策除了落戶(hù)政策、交易稅費(fèi)、房貸利率下調(diào)等常規(guī)操作外，應(yīng)該會(huì)大概率涉及到“降低首付”“放開(kāi)部分限購(gòu)區(qū)域”“以‘投親養(yǎng)老’等形式支持家庭第三套購(gòu)房資格”方面。

值得一提的是，這些方面都必須是在國(guó)家紅線(xiàn)以?xún)?nèi)操作。

如果非要對(duì)以上三個(gè)方面進(jìn)行排序，我個(gè)人判斷是降低首付的可能性最大，打開(kāi)部分限購(gòu)區(qū)域（帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)、人口流入）其次，“投親養(yǎng)老”支持家庭第三套購(gòu)房資格最次。

我認(rèn)為降低首付具有較大可操作性，因?yàn)橄啾却蜷_(kāi)限購(gòu)區(qū)域，降低首付更具有實(shí)際意義。為何？

因?yàn)?ldquo;打開(kāi)部分限購(gòu)區(qū)域”和“變相支持第三套房”本質(zhì)上都是解決額外購(gòu)房資格問(wèn)題，可以理解為，這些利好主要是對(duì)那些被限購(gòu)的家庭而出。如果是想針對(duì)既被限購(gòu)又名下無(wú)房的家庭，完全可以直接降低購(gòu)房門(mén)檻，比如“要求社保三個(gè)月甚至更低”來(lái)操作。

因此，只有降低首付才能更加符合“充分釋放居民住房需求”的指導(dǎo)精神。當(dāng)然，“降低首付”肯定是在國(guó)家紅線(xiàn)內(nèi)操作。目前國(guó)家對(duì)首付的規(guī)定是，首套房二成起，二套房四成起。

當(dāng)這些家庭的首套房已經(jīng)不存在貸款，或者只有極少比例的貸款，完全可以通過(guò)銀行對(duì)首套房抵押估值，折算出一部分貸款額度到二套房的貸款額度中，即適當(dāng)降低二套房的首付比例，并不會(huì)因此產(chǎn)生重大金融泡沫，從算總資產(chǎn)的角度看，與原規(guī)定基本一致，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍。

而這樣的操作也更加體現(xiàn)出制度靈活與金融關(guān)懷。

而對(duì)于降低首套房的首付比例，則可以有多種政策牌、溫情牌來(lái)打，它作為家庭唯一住房，充分符合“住有所居、房住不炒”的導(dǎo)向。

“打開(kāi)部分限購(gòu)區(qū)域”“變相支持家庭第三套住房”和“降低首付比例”，只有后者屬于金融政策，而金融政策往往是短期內(nèi)見(jiàn)效最快的政策。

當(dāng)然，這里要補(bǔ)充說(shuō)幾點(diǎn)。無(wú)論是以上政策三選一，還是三選幾，樓市“大招”都一定是組合拳，針對(duì)性地持續(xù)打出來(lái)。

而對(duì)于主城區(qū)和非主城區(qū)應(yīng)該各有側(cè)重對(duì)待，主城重改善，非主城重剛需，不同區(qū)域?qū)Σ煌?gòu)房群體的政策傾斜應(yīng)有重點(diǎn)。

預(yù)計(jì)出臺(tái)時(shí)間與基本面走勢(shì)

以上只談到了消費(fèi)者涉及到的交易端，而對(duì)于企業(yè)端，可能會(huì)在拿地條件、開(kāi)工、銷(xiāo)售、貸款等方面有不同程度的支持。

無(wú)論是交易端還是企業(yè)端，政策首要解決的問(wèn)題是“行業(yè)循環(huán)”，通過(guò)政策來(lái)促進(jìn)行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)（關(guān)于“樓市良性循環(huán)”分析，詳見(jiàn)《2022樓市研判2》）

而樓市大招出臺(tái)后，市場(chǎng)還需要一定的修復(fù)信心時(shí)間。修復(fù)信心是一項(xiàng)系統(tǒng)性的長(zhǎng)期的工作。

今年是近些年來(lái)樓市政策環(huán)境最寬松的一年，上半年會(huì)感受到明顯的回暖，但這種回暖程度僅僅是對(duì)短期“超跌”后的修復(fù)，不會(huì)出現(xiàn)大牛和瘋牛行情。下半年全國(guó)會(huì)召開(kāi)五年一度的重大會(huì)議，全年各行業(yè)主基調(diào)都是穩(wěn)字當(dāng)頭。

目前武漢樓市的價(jià)格總體上已經(jīng)到了階段性的“底部”，我個(gè)人的研判依舊是不鼓勵(lì)炒房投資，但具有合理自住需求的購(gòu)房者應(yīng)該重視這樣的上車(chē)機(jī)遇，完成剛需置業(yè)或改善、置產(chǎn)配置等抉擇。

未來(lái)，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的分化還將加劇。而不同購(gòu)房群體、不同需求者甚至不同家庭階段的購(gòu)房者，不應(yīng)該用一套標(biāo)準(zhǔn)來(lái)審視所有問(wèn)題，尤其是不要輕信各類(lèi)“專(zhuān)業(yè)人士”的一家之言。買(mǎi)房是一套系統(tǒng)性的、針對(duì)性極強(qiáng)、影響力深遠(yuǎn)的重大家庭決策，購(gòu)房者應(yīng)該形成一套自己的思維邏輯謹(jǐn)慎參與樓市。

最后，關(guān)于政策出臺(tái)時(shí)間，我在《2022樓市研判5》中說(shuō)過(guò)：預(yù)計(jì)“武漢樓市大招”大概率還是會(huì)在本月釋放。如“大招”內(nèi)容涉及與金融系統(tǒng)協(xié)商，則有可能推遲到下個(gè)月釋放。

跑贏(yíng)銀行利率及貨幣貶值速度也是維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的一個(gè)重要參考指標(biāo)。

有關(guān)方面對(duì)新政高度重視，新政的制定者已經(jīng)超出了單個(gè)職能部門(mén)。無(wú)論具體政策如何，都對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)的參與者大概率是一次重大利好。我們完全有理由去樂(lè)觀(guān)等待，武漢樓市的大招正在路上。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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