楊光華 一年前，地產(chǎn)界的“四大天王”——碧萬(wàn)恒融，格局已變。

如今，“碧萬(wàn)融”的走向，代表著中國(guó)樓市的方向。

上次，萬(wàn)科的發(fā)言，“黑金時(shí)代”、“節(jié)衣縮食”等，被業(yè)界反復(fù)揣摩。

這次，融創(chuàng)的一舉一動(dòng)，都觸動(dòng)國(guó)內(nèi)樓市敏感的神經(jīng)。

3月26日早上8點(diǎn)，孫宏斌在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一條微信。

“一季度，我們?cè)?8個(gè)城市交付43個(gè)項(xiàng)目，用最大的誠(chéng)意，兌現(xiàn)成千上萬(wàn)業(yè)主交托的幸福期許。”

這是最近一個(gè)月里他僅有的一次更新。

3月28日晚間，融創(chuàng)發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)期無(wú)法按期發(fā)布2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)，4月1日起停牌。

這里用三個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)要梳理融創(chuàng)發(fā)生了什么，如何活下去與融創(chuàng)的未來(lái)。

01

第一個(gè)問(wèn)題，融創(chuàng)，到底怎么了？

4月1日，按照原計(jì)劃，融創(chuàng)要兌付一筆40億元債券與利息。

可是，融創(chuàng)手中的資金不夠，于是提前發(fā)布公告，“準(zhǔn)備與債券持有人商討展期”。

這種債務(wù)展期，此前已有20多家房企宣布過(guò)。這次，融創(chuàng)的展期，被資本市場(chǎng)過(guò)度解讀，被同行所誤解，甚至登上微博熱搜。

從去年開(kāi)始，資本市場(chǎng)受到部分房企暴雷影響，市場(chǎng)信心大幅下降，30多家房企提前贖回債券，造成資金鏈鎖擠兌效應(yīng)，房企陷入流動(dòng)性危機(jī)。

今年春節(jié)后，部分上市房企暴雷，引發(fā)資本市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，股債跌入低谷，多數(shù)民營(yíng)房企失去再融資能力。展期，成為它們留在牌桌上的唯一選擇。這些是房地產(chǎn)行業(yè)的共同困境。

今年前兩個(gè)月，疫情、春節(jié)淡季等原因，國(guó)內(nèi)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2 月TOP20房企銷(xiāo)售下降約37%，市場(chǎng)需求疲軟。加上評(píng)級(jí)看空中國(guó)房地產(chǎn)，引發(fā)投資者集體恐慌，導(dǎo)致股票與債券價(jià)格下跌，與多數(shù)民營(yíng)房企一樣，融創(chuàng)也出現(xiàn)了階段性流動(dòng)性困難。

這就和一個(gè)普通家庭過(guò)日子一樣，疫情后，外面的工作不掙錢(qián)，家里還有很多欠賬要還。只能尋求債主通融幾個(gè)月，等掙到錢(qián)了，馬上還債。

作為融創(chuàng)的掌門(mén)人，孫宏斌這次愿意無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保，欲求展期兩年。

意思是說(shuō)，兩年后，如果融創(chuàng)還不上錢(qián)，孫宏斌負(fù)責(zé)賠錢(qián)。有人說(shuō)，“他押上了全部身家。”

在這之前，孫宏斌曾將自己持有的4.5億美元，無(wú)償給集團(tuán)使用。

與自己的公司共渡過(guò)難關(guān)，孫宏斌拿出了足夠的誠(chéng)意，與公司共進(jìn)退。

兩次小危機(jī)，孫宏斌都是自己站出來(lái)，真金白銀救公司。最近，融創(chuàng)方面表示，絕不會(huì)“逃廢債”。

有人問(wèn)，這區(qū)區(qū)40億，為什么難住孫宏斌？

40億，不過(guò)是二線(xiàn)城市一個(gè)項(xiàng)目一年的銷(xiāo)售額，不過(guò)是一塊土地的土地款。

但是，一分錢(qián)難倒“英雄漢”。這是居家過(guò)日子經(jīng)常遇到的事情。

從去年半年報(bào)數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)總資產(chǎn)約12055億元，總負(fù)債約9971億元。融創(chuàng)還沒(méi)有到資不抵債的地步，只是暫時(shí)遇到困難。

按照融創(chuàng)的賣(mài)房能力，去年，融創(chuàng)賣(mài)房約5974億元。今年的行情即使再差，融創(chuàng)至少也能賣(mài)5000億元。如此規(guī)模的現(xiàn)金流公司，還沒(méi)到山窮水盡時(shí)。

02

第二問(wèn)題，為什么我要挺融創(chuàng)？

首先，房地產(chǎn)政策的大幅調(diào)整。

當(dāng)前的樓市，政策暖風(fēng)起，春暖花開(kāi)已到。

房地產(chǎn)政策的主基調(diào)是，健康發(fā)展與良性循環(huán)。六部委全力支持房企解決債務(wù)問(wèn)題，各地金融政策、房地產(chǎn)政策積極調(diào)整。

近期，蘇州、杭州、南京、武漢等強(qiáng)二線(xiàn)城市房貸利率均有所下調(diào)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，有82城房貸主流利率出現(xiàn)不同程度下調(diào)。103個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度時(shí)最快的速度。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的快速修復(fù)。

最近，一線(xiàn)城市提前回暖，二線(xiàn)城市將跟隨。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，以來(lái)，樓市整體成交上行，一二線(xiàn)代表城市環(huán)比均有所回升。一線(xiàn)城市整體環(huán)比上升12%，其中北京升幅最大，為80.4%；廣州升幅34.0%，位居第二。

專(zhuān)家認(rèn)為，二季度核心城市樓市成交有望繼續(xù)回暖，并帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域三四線(xiàn)城市完成筑底，年中或?qū)崿F(xiàn)全國(guó)企穩(wěn)。

一二線(xiàn)城市樓市環(huán)比上升，我們也看到行業(yè)的信心正在修復(fù)。3月25日，有龍頭房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，“最痛的時(shí)候，已經(jīng)過(guò)去了。”

在政策與市場(chǎng)的雙重利好之下，融創(chuàng)大概率能活下去。

03

第三個(gè)問(wèn)題，在債務(wù)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)之間，融創(chuàng)如何找到新平衡點(diǎn)？

最近半個(gè)月，金融機(jī)構(gòu)對(duì)旭輝、碧桂園等民營(yíng)房企的再融資持肯定態(tài)度。一批像融創(chuàng)一樣的基本面好的公司，將得到金融扶持。

這次的政策調(diào)整，受益最快的是融創(chuàng)等基本面穩(wěn)健的民營(yíng)房企。

兩年前，融創(chuàng)不再以規(guī)模增速為核心，而是遵循“房住不炒、因城施策”的調(diào)控政策，嚴(yán)控拿地策略，全面執(zhí)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，聚焦綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。隨后，融創(chuàng)提出新目標(biāo)：更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。

融創(chuàng)無(wú)論做什么，一切都是圍繞著地產(chǎn)行業(yè)展開(kāi)。在頭部房企里，融創(chuàng)的業(yè)績(jī)、土地儲(chǔ)備、可售貨值、產(chǎn)品品質(zhì)等，均處于行業(yè)前列。融創(chuàng)的戰(zhàn)略、管理層與品牌，都是其基本面的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容。

截至去年年底，融創(chuàng)可售貨值約2萬(wàn)億元。按照當(dāng)前的節(jié)奏，融創(chuàng)在不拿地的情況下，至少還能賣(mài)4年。這些項(xiàng)目中多數(shù)運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)定。

這些項(xiàng)目中，80%在一二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)入持銷(xiāo)期，很快緩解資金壓力。

去年約5974億的銷(xiāo)售，今年銀行加速放款，監(jiān)管資金賬戶(hù)提取比例調(diào)整，也能幫助融創(chuàng)“回血”。

04

在我所見(jiàn)過(guò)的龍頭房企老板中，孫宏斌是唯一開(kāi)會(huì)不帶秘書(shū)與保鏢的人。每次都是一個(gè)人拎一個(gè)包，自己入場(chǎng)找座位。他的眼鏡盒，用了很久很久，是個(gè)長(zhǎng)情的人。那一次，我坐在他身后大約一米的位置。

一次會(huì)議上，我加上了他的微信，他從未屏蔽我，也沒(méi)有設(shè)置三天可見(jiàn)。他曾經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)過(guò)我的一篇文章，我時(shí)常給他點(diǎn)贊。2020年疫情，武漢解封后，他是第一位到武漢投資的企業(yè)家。

有關(guān)他的公開(kāi)報(bào)道，我經(jīng)常學(xué)習(xí)，試著讀懂這位傳奇人物。一次公開(kāi)報(bào)道中，這樣寫(xiě)道：在經(jīng)歷過(guò)失敗的苦楚，谷底的艱險(xiǎn)和登頂?shù)南矏傊螅瑢O宏斌說(shuō)，“現(xiàn)在我們想要企業(yè)跑得長(zhǎng)久一點(diǎn)，這是我現(xiàn)在最想做的事。”

見(jiàn)過(guò)大風(fēng)浪的孫宏斌，經(jīng)歷了數(shù)次峰回路轉(zhuǎn)。這次也能很快柳岸花明。正如北京地產(chǎn)媒體人劉素京老師所言，孫宏斌是與公司捆綁在一起的老板，產(chǎn)品拿得出手，很多新盤(pán)是與國(guó)企央企聯(lián)手開(kāi)發(fā)。

一個(gè)堅(jiān)持與公司戰(zhàn)斗到底的老板，必定帶出一個(gè)能打仗的團(tuán)隊(duì)，練就一種敢打敢拼的融創(chuàng)精神，與一批有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的好產(chǎn)品。

產(chǎn)品力、服務(wù)力，是融創(chuàng)的核心價(jià)值。等到市場(chǎng)回暖后，這批好產(chǎn)品一定能成為暢銷(xiāo)產(chǎn)品。這家公司在“瘦身”之后，也將是一家好公司。

［后記］

在業(yè)內(nèi)，孫宏斌的人品與口碑，都是不錯(cuò)的。

最近的一些有關(guān)融創(chuàng)的文章評(píng)論區(qū)里，很多的融創(chuàng)離職員工，表達(dá)了對(duì)老東家的支持與祝福。

從中可以看出，融創(chuàng)與孫宏斌的做人靠譜。

從聯(lián)想、順馳，到融創(chuàng)，如此短的時(shí)間，做到行業(yè)前四，孫宏斌就是一個(gè)傳奇。

每次融創(chuàng)的年報(bào)發(fā)布會(huì)，媒體記者都喜歡孫宏斌講話(huà)。他為人率真、風(fēng)格幽默、心直口快、金句頻出。

這一次，相信他與融創(chuàng)，也將用最大的誠(chéng)意，挺過(guò)這輪危機(jī)。這一次，我挺孫宏斌與融創(chuàng)。因?yàn)檫@個(gè)圈子里，很少再有這樣的傳奇人物與好公司。

同時(shí)，建議投資人與合作伙伴再給孫宏斌半年時(shí)間，處理好短期債務(wù)；金融機(jī)構(gòu)給融創(chuàng)的融資，開(kāi)通快速通道；融創(chuàng)積極恢復(fù)健康經(jīng)營(yíng)，早日走出困境。

最后，請(qǐng)給融創(chuàng)多一點(diǎn)時(shí)間。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀(guān)點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。