觀點(diǎn)指數(shù) 2021年一二季度，全國房地產(chǎn)市場迎來密集調(diào)控期，廣州2021年房地產(chǎn)市場政策呈現(xiàn)出從密集調(diào)控到持續(xù)監(jiān)督的表現(xiàn)，而宅地供應(yīng)方面，整體成交量不及預(yù)期，呈現(xiàn)出高開低走的趨勢，成交地塊數(shù)量不斷減少，溢價(jià)率持續(xù)下降。

市場方面，網(wǎng)簽呈現(xiàn)“U”型走勢，4至8月受政策和疫情影響明顯，但全年成交仍創(chuàng)出新高，二手房成交在下半年有明顯下滑，目前仍處于二手房指導(dǎo)價(jià)等調(diào)控影響之下。

政策回顧

從密集調(diào)控到持續(xù)監(jiān)督

2021年一二季度，全國房地產(chǎn)市場迎來密集調(diào)控期，首先涉及的就是房貸審核。其后由于各個(gè)城市的市場情況有所差異，調(diào)控的方式也不盡相同。

總體來看，廣州一季度主要是對(duì)人才購房貸款做了一些調(diào)整，實(shí)質(zhì)性的政策落地較少。

二季度則是調(diào)控的重要階段，統(tǒng)一了各區(qū)人才購房要求，人才購房社保繳納期統(tǒng)一為12個(gè)月，對(duì)番禺影響較小，而由于南沙的客源有相當(dāng)一部分來自灣區(qū)其他城市，因此對(duì)南沙影響較大；同時(shí)，9區(qū)增值稅“2改5”政策增加了投機(jī)成本，一定程度上可以擠壓市場泡沫；而新房備案價(jià)格指導(dǎo)則降低了人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期。

三季度是在政策效果顯現(xiàn)后的調(diào)控鞏固，一方面對(duì)人才購房政策進(jìn)行完善，另一方面建立了二手房參考價(jià)格機(jī)制，繼續(xù)穩(wěn)定購房者的價(jià)格預(yù)期；四季度是對(duì)城市更新進(jìn)行全面的核查和糾正。

土地市場

土地供應(yīng)減少，土地出讓金額首回落

2021年，廣州市通過公開市場成功出讓285宗建設(shè)用地，出讓面積共計(jì)1381公頃，同比下降6.8%，工業(yè)用地與住宅用地供應(yīng)穩(wěn)中微升，總用地供應(yīng)面積下降；成交總價(jià)2536億元，同比下降1%，為2017年以來首次出現(xiàn)回落。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2021年廣州出讓涉宅用地87宗，用地面積總計(jì)617公頃，同比上升4.8%，成交總價(jià)1993億元，同比下降2.6%；工業(yè)用地139宗，用地面積總計(jì)600公頃，同比上升2.4%，成交總價(jià)71億元，同比下降12.5%；商業(yè)用地51宗，用地面積總計(jì)152公頃，同比下降42.8%，成交總價(jià)469億元，同比上升12.3%。

工業(yè)用地方面，花都區(qū)、黃埔區(qū)和南沙區(qū)為主要供應(yīng)地區(qū)，而這三個(gè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)方向各有不同?；ǘ紖^(qū)引入的產(chǎn)業(yè)主要是食品科技、交通運(yùn)輸、物流、汽車零部件制造等，地塊位置相對(duì)分散。

黃埔區(qū)引入的產(chǎn)業(yè)主要是生物科技、藥物研發(fā)與制造、半導(dǎo)體材料研發(fā)與制造等，出讓地塊多位于中新知識(shí)城。

南沙區(qū)引入的產(chǎn)業(yè)類別并沒有太明顯傾向，囊括了新材料科技、半導(dǎo)體制造、汽車零部件生產(chǎn)、食品科技、生物技術(shù)等多個(gè)領(lǐng)域，以新興產(chǎn)業(yè)為主，地塊集中在萬頃沙和黃閣兩個(gè)鎮(zhèn)。

商業(yè)用地方面，主要由從化區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)供應(yīng)。其中，從化區(qū)全年僅供應(yīng)1宗商業(yè)用地，占地面積達(dá)41萬平方米，須建設(shè)文旅、教育、健康、酒店等產(chǎn)業(yè)，該地塊由昊源集團(tuán)有限公司競得。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD、觀點(diǎn)指數(shù)整理

白云區(qū)商業(yè)用地較為分散，嘉禾街移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園年內(nèi)完成5宗商業(yè)用地出讓，而白云新城僅出讓1宗商業(yè)用地。

天河區(qū)商業(yè)用地出讓位置相對(duì)清晰，首先是金融城，年內(nèi)成功出讓7宗地塊，引入了中建四局、澳門銀行、尚品宅配、酷狗等企業(yè)入場；其次是位于天河智慧城板塊航天奇觀一期出讓了4宗地塊，高新技術(shù)企業(yè)聚集地逐漸成型；此外，珠江新城“絕版”商地——珠江新城A4-3地塊由合景控股底價(jià)摘牌。

黃埔區(qū)出讓商地亦零散分布，但競得人特征明顯，9宗商業(yè)用地中科學(xué)城投資集團(tuán)競得其中3宗（含聯(lián)合競買），知識(shí)城投資集團(tuán)亦競得2宗，另外，其他競得者南方電網(wǎng)、恒融投資、中恒石化亦為國資背景。

集中供地高開低走，民企參拍率銳減

2021年廣州住宅用地供應(yīng)不及預(yù)期，根據(jù)此前發(fā)布的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)634公頃，實(shí)際成交為617公頃；同時(shí)，土地出讓金額亦少有地出現(xiàn)下降。

廣州是首批響應(yīng)宅地集中供應(yīng)的城市，在宣布開啟“集中供地”同時(shí)，撤牌了四宗位于增城的商住用地。從全年表現(xiàn)來看，廣州2021年在集中供地中成功出讓宅地78宗，供應(yīng)土地面積559.83公頃，建筑面積約1382.55萬平方米。

總體呈現(xiàn)出高開低走的趨勢，成交地塊數(shù)量不斷減少，溢價(jià)率持續(xù)下降，在第二批集中供地遇冷后，第三批掛牌宗地?cái)?shù)量大幅跳水，特別是遠(yuǎn)郊區(qū)域地塊。

分區(qū)域看，白云區(qū)全年成交相對(duì)穩(wěn)定，第二、第三批次成交建面相差不大；而番禺區(qū)、增城區(qū)和花都區(qū)的成交熱度則有明顯變化。

作為第一批次土地供應(yīng)的三大主倉，這些區(qū)域在此后兩輪的土地出讓中成交大跌，究其原因，在市場下行的情況下，企業(yè)拿地意愿下降，因此部分地塊流拍，導(dǎo)致成交有所減少。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

越秀272億加倉，粵海競得總價(jià)最高地塊

在廣州2021年集中供地中，共有55家企業(yè)成功補(bǔ)倉，其中屬于第一批次企業(yè)有33家，第二批次企業(yè)有20家，第三批次企業(yè)7家。部分企業(yè)參與了兩個(gè)批次的集中供地，分別為珠江實(shí)業(yè)、中鐵建、知識(shí)城集團(tuán)、越秀和廣州南投，但沒有三次供地均拿地的企業(yè)。

55家企業(yè)中，拿地金額超過100億元的有4家，50至100億元之間的有8家，10至50億元的有28家，而10億元以下的有15家。

越秀全年拿下9宗地塊，總金額272億元，合計(jì)建筑面積192萬平方米，成為全年拿地?cái)?shù)量、金額、建筑面積最多的企業(yè)。其中，7宗地塊屬于第一批次，2宗地塊屬于第二批次；盡管在第一批次中拿下較多地塊，但僅3宗地為溢價(jià)成交。

就區(qū)域而言，番禺區(qū)為主要加倉區(qū)域，越秀拿下1宗廣州南站地塊和3宗國際創(chuàng)新城地塊；另外，競得白云區(qū)地塊2宗，荔灣區(qū)、黃埔區(qū)、增城區(qū)地塊各1宗。

與越秀同樣多點(diǎn)開花的企業(yè)還有珠江實(shí)業(yè)、保利發(fā)展和中鐵建。珠江實(shí)業(yè)在白云區(qū)拿下3宗地，同時(shí)在荔灣區(qū)和南沙區(qū)亦有所收獲。保利發(fā)展在海珠區(qū)、增城區(qū)、番禺區(qū)各拿下1個(gè)地塊；而中鐵建則在黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)有所布局，其中除黃埔區(qū)地塊外均為聯(lián)合拿地。

而2021年度出讓總價(jià)最高的是白云區(qū)白云新城云港城一宗地塊，總地價(jià)101.87億元，由粵海競得；年度出讓建筑面積最大地塊則是番禺區(qū)南站核心區(qū)TOD項(xiàng)目地塊，規(guī)劃建筑面積91.74萬平方米，由新鴻基競得。

舊改變局，41個(gè)項(xiàng)目完成合作招商

2021年廣州城市更新市場發(fā)生了許多變化，在全國“防止大拆大建”背景下，城更進(jìn)程也變得謹(jǐn)慎了許多，但全年城市更新項(xiàng)目招標(biāo)并未受太大影響。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年廣州共有41個(gè)舊改項(xiàng)目完成合作招商，涉及8個(gè)區(qū)，其中黃埔區(qū)14個(gè)，增城區(qū)11個(gè)，海珠區(qū)和荔灣區(qū)各6個(gè)，番禺區(qū)2個(gè)，越秀區(qū)和南沙區(qū)各1個(gè)，而天河區(qū)缺席。

部分企業(yè)參與熱情很高，富力拿下4個(gè)項(xiàng)目，成為全年拿下舊改項(xiàng)目數(shù)量最多的企業(yè)；珠江實(shí)業(yè)、奧園、新世界、星河亦各自拿下3個(gè)項(xiàng)目，而合景泰富則與其他企業(yè)合作拿下了3個(gè)項(xiàng)目。

富力2021年新增項(xiàng)目分別為荔灣海中村、海珠赤沙村、番禺勝石村和增城簡村村，其中簡村村為新規(guī)后為數(shù)不多掛牌招商的項(xiàng)目之一，而富力已介入多年。此外，富力目前還有不少建設(shè)中舊改項(xiàng)目，白云陳田村、黃埔茅崗村西片、筆村等項(xiàng)目已經(jīng)有產(chǎn)品入市。

珠江實(shí)業(yè)2021年參與廣州舊改力度很大，接連拿下了荔灣聚龍灣啟動(dòng)區(qū)和坑口村以及增城蔣村村項(xiàng)目。同時(shí)，為借助第三方經(jīng)驗(yàn)與資源，珠江實(shí)業(yè)為上述三個(gè)項(xiàng)目找來了合作伙伴。太古地產(chǎn)將與珠江實(shí)業(yè)共同打造聚龍灣珠江太古商業(yè)項(xiàng)目，而坑口村和蔣村村的合作伙伴分別是雅居樂和方圓地產(chǎn)。

奧園亦傾向于在舊改中尋求合作，2021年新增了荔灣東塱村、黃埔新田村、旺村村三個(gè)項(xiàng)目，合作伙伴為世紀(jì)金源、東龍投資以及港龍加科學(xué)城集團(tuán)。此外，奧園還有2個(gè)增城區(qū)和1個(gè)黃埔區(qū)的舊改項(xiàng)目，因此，荔灣東塱村是其唯一位于主城區(qū)的項(xiàng)目。

新世界拿下了海珠聯(lián)星村（南箕社、東方紅社）、省二院宿舍區(qū)和增城夏街村3個(gè)舊改項(xiàng)目，其中，省二院宿舍區(qū)項(xiàng)目為海珠區(qū)首個(gè)招標(biāo)的舊城改造項(xiàng)目，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，該項(xiàng)目規(guī)劃總建面為17.3萬平方米，并無安排融資面積，意味著該項(xiàng)目不會(huì)有產(chǎn)品入市，但成功拿下海珠首個(gè)城改項(xiàng)目，于企業(yè)而言戰(zhàn)略意義更為重大。

星河似乎有擴(kuò)大版圖的意愿，進(jìn)軍了荔灣龍溪村，作為進(jìn)入廣州老城區(qū)的第一步，目前在售項(xiàng)目多在南沙；另外，還相繼拿下了黃埔華甫荷村以及南沙珠寶文旅小鎮(zhèn)二期（天益村、大穩(wěn)村）兩個(gè)舊改項(xiàng)目。值得注意的是，南沙珠寶文旅小鎮(zhèn)一期亦由星河操刀，一二期用地面積共計(jì)達(dá)2659公頃。

合景泰富則新增了黃埔雙沙村、南崗社區(qū)（南片）和增城石下村三個(gè)項(xiàng)目，其中南崗社區(qū)（南片）舊改項(xiàng)目亦是新規(guī)后掛牌招商的項(xiàng)目之一，規(guī)劃容積超300萬平方米，是黃埔區(qū)體量第三大的舊改項(xiàng)目。

債務(wù)重壓之下，部分企業(yè)退出

眾所周知，舊改是一項(xiàng)投入資金量大、項(xiàng)目周期長的投資，而2021年房企現(xiàn)金流窘迫疊加城市更新新規(guī)，令不少房企面臨著對(duì)城市更新項(xiàng)目的取舍。

由于城市更新不再崇尚快節(jié)奏，此前大步快走的黃埔區(qū)目前已經(jīng)慢下腳步，甚至有項(xiàng)目被暫停推進(jìn)。因此，是否繼續(xù)參與黃埔區(qū)舊改項(xiàng)目成為了企業(yè)需要考慮的問題，而部分企業(yè)選擇了退出。

科學(xué)城接手了包括金坑村（銀嶺片區(qū)）、楓下村和何棠下村在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，此前分別由時(shí)代中國、寶能和雪松主導(dǎo)；廣州高新區(qū)投資從時(shí)代中國手中接下了重崗村，廣州開發(fā)區(qū)投資在升龍出局后接下了夏園社區(qū)。

盡管有不少企業(yè)“壯士斷腕”退出舊改項(xiàng)目，但亦有企業(yè)不愿放棄，尋求合作伙伴的資金支持。恒大引入了廣州城投參與黃埔廟頭村項(xiàng)目，同時(shí)亦在為其他項(xiàng)目尋覓資本的加入；奧園為東塱村引入了世紀(jì)金源，同時(shí)也使世紀(jì)金源獲得了首個(gè)廣州舊改項(xiàng)目；佳兆業(yè)則為海南村引入了白鵝潭二號(hào)基金。

值得注意的是，除了黃埔區(qū)有小部分項(xiàng)目操盤方有變更外，其他項(xiàng)目鮮少聽聞企業(yè)退出的消息，大多數(shù)企業(yè)并未放棄舊改。

另外，根據(jù)廣州發(fā)改委發(fā)布的《廣州市2022年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》和《廣州市2022年重點(diǎn)建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃》，2022年廣州有42項(xiàng)舊改工程納入了重點(diǎn)建設(shè)正式項(xiàng)目，包括天河冼村、白云陳田村、黃埔湯村等。

樓市觀察

供應(yīng)輕微回落，一手住宅網(wǎng)簽創(chuàng)新高

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，2021年廣州全年新建商品住宅網(wǎng)簽11.48萬套，同比上升2.94%；網(wǎng)簽面積1238.01萬平方米，同比上升4.28%。盡管下半年熱度有一定程度下降，但全年網(wǎng)簽水平仍高于2020年，創(chuàng)出新高；增城仍是最主要的成交區(qū)域，而黃埔則次之。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州全年新建商品住宅新批準(zhǔn)預(yù)售12.2萬套，同比減少0.59%；批準(zhǔn)預(yù)售面積1241.06萬平方米，同比減少2.35%。

分時(shí)段看，網(wǎng)簽呈現(xiàn)“U”型走勢，4至8月陸續(xù)出臺(tái)了收緊人才購房資格，新房價(jià)格備案指導(dǎo)、二手房指導(dǎo)價(jià)等政策，疊加6月廣州疫情等影響，導(dǎo)致廣州新房網(wǎng)簽在一段時(shí)期內(nèi)連續(xù)下跌；11和12月網(wǎng)簽有明顯回升，主要是由于宏觀環(huán)境出現(xiàn)緩和，以及樓盤營銷力度加大。

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理

而新批準(zhǔn)預(yù)售則主要集中在下半年，在經(jīng)歷了一段時(shí)間緩慢去化后，項(xiàng)目紛紛加快銷售進(jìn)程，亦有不少項(xiàng)目大量取證，再擇機(jī)銷售。

庫存方面，截至12月末，廣州市新建商品住宅可售套數(shù)超過10.4萬套，可售面積1115.1萬平方米，去化周期15.2個(gè)月，由于下半年批售面積增加，整體去化周期亦拉長。

二手房網(wǎng)簽升幅收窄，政策影響顯現(xiàn)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，2021年廣州全年存量住宅網(wǎng)簽11.44萬套，同比上升4.07%；網(wǎng)簽面積1072.73萬平方米，環(huán)比上升8.08%。從歷年網(wǎng)簽套數(shù)來看，2021年廣州二手住宅交易比較活躍。

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理

分時(shí)段看，全年共有2個(gè)明顯的下滑階段，分別為5至7月以及9至10月。前一階段的下滑主要是由于人才房3年限售以及9區(qū)增值稅“2改5”的震懾，而后一階段下滑則主要是由于二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)。

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理

分區(qū)域看，海珠區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)二手房交易活躍，月均交易量超過1250套，越秀區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、增城區(qū)則屬于第二梯隊(duì)，而新房成交量相對(duì)較高的黃埔區(qū)和南沙區(qū)二手房交易規(guī)模并不大。

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理

越秀TOD項(xiàng)目領(lǐng)先，碧桂園保持快周轉(zhuǎn)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，越秀2021年加推或開盤項(xiàng)目有12個(gè)，其中包括了5個(gè)TOD項(xiàng)目，分別為黃埔的越秀星匯城、越秀星樾，番禺的越秀星瀚、越秀星寰和增城的越秀星圖。

值得注意的是，越秀2021年的活躍項(xiàng)目基本都分布在非中心區(qū)，番禺區(qū)有4個(gè)，黃埔區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)各2個(gè)，增城區(qū)、南沙區(qū)各1個(gè)。盡管距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，但由于區(qū)位和交通優(yōu)勢較大，普遍受到市場歡迎。

此外，2021年第一批集中供地中越秀競得荔灣區(qū)海龍路興達(dá)地塊，將建成越秀正榮天樾灣項(xiàng)目，海珠赤沙TOD項(xiàng)目亦已確定案名，2022年越秀版圖將繼續(xù)擴(kuò)大。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，保利2021年加推或開盤項(xiàng)目有18個(gè)，分布在8個(gè)區(qū)，其中荔灣區(qū)和白云區(qū)項(xiàng)目較多，而在增城并無太多動(dòng)作。

主城區(qū)項(xiàng)目有荔灣區(qū)的保利西悅灣、保利堂悅、保利天珺、保利越秀天啟，天河區(qū)的保利天匯和海珠區(qū)的招商保利海珠天珺等。

由于產(chǎn)品系列眾多，項(xiàng)目定位有所差別，保利的項(xiàng)目整體來看去化效率不算太高，但部分板塊新盤稀有，因此會(huì)在推盤時(shí)受到較大關(guān)注。

2021年年末，保利接連開盤了保利越秀天啟、招商保利海珠天珺，參與豪宅市場競爭，并且取得了不錯(cuò)的去化成績，對(duì)廣州房地產(chǎn)市場的拿捏依然到位。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科2021年在廣州的活躍項(xiàng)目有6個(gè)，分別為白云區(qū)萬科喜悅里、萬科金域悅府，黃埔區(qū)萬科城市之光和萬科幸福譽(yù)以及增城區(qū)萬科城和金茂萬科都會(huì)四季。

整體來看，萬科項(xiàng)目加推去化亦不算太高，尤其是年末加推量較大，而市場情緒并不到位，反而令去化率下降。

值得注意的是，在房企紛紛促銷售、抓回款時(shí)，萬科開啟了大規(guī)模預(yù)售取證的做法，曾一次預(yù)售單個(gè)項(xiàng)目超千套住宅產(chǎn)品，其后亦有不少項(xiàng)目學(xué)習(xí)了這種做法。

碧桂園2021年在廣州的活躍項(xiàng)目有5個(gè)，分別為亞運(yùn)城、碧桂園星禧、碧桂園云頂、思科智慧城和碧桂園鉑悅府。

其中，碧桂園鉑悅府所在地塊為4月廣州第一批集中供地出讓地塊之一。據(jù)此推算，從拿地到開盤時(shí)間大約為6個(gè)月，同時(shí)，該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積僅5.27萬平方米，項(xiàng)目建設(shè)和銷售周期都會(huì)比較短。

另外，碧桂園還在2021年第二批集中供地中拍下了一塊規(guī)劃建面為6.25萬平方米的地塊，亦有機(jī)會(huì)很快推出市場。不難看出，碧桂園目前更青睞面積小、經(jīng)營周期短的項(xiàng)目。