觀點指數(shù) 2022年3月份“兩會”，保障性住房建設再次被提及，同時堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場等的戰(zhàn)略方針。

另外，近年來城市青年住房壓力問題越發(fā)受到關注，隨著資金監(jiān)管、稅收優(yōu)惠、多渠道供給、單列租賃用地規(guī)劃、加快發(fā)展保障性租賃住房等多項行業(yè)利好政策落地，有助于推進租賃市場規(guī)范化與穩(wěn)健發(fā)展。

從市場端來看，多個城市租金呈現(xiàn)穩(wěn)中上漲趨勢。租賃市場已逐步從疫情中恢復，同時零星疫情并沒有阻擋企業(yè)擴張的腳步。

從企業(yè)布局城市看，仍然以一線城市及人口凈流入量大的重點城市為主，并根據需求定位項目產品。

從企業(yè)發(fā)展方向看，越來越多企業(yè)表示未來會加大重資產項目投入，同時隨著保障性租賃住房REITs的發(fā)展，企業(yè)在獲取重資產項目時會更多考慮符合REITs退出的產品。

監(jiān)管趨嚴，“新物種”面世

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，住房租賃企業(yè)大勢擴張，同時有少部分企業(yè)利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務，更有部分長租公寓企業(yè)暴雷，嚴重影響行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

為此，在2021年4月，發(fā)改委、住建部、公安部等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于加強輕資產住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡稱《意見》），意見中明確了加強從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實城市政府主體責任七個部分的內容。

自2021年以來，已有多個城市頒布住房租賃資金監(jiān)管文件，要求當?shù)刈》孔赓U企業(yè)開設資金監(jiān)管賬戶。據觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有北京、上海、深圳、杭州、南京、鄭州、成都、重慶、黑龍江等多個省市頒布相關文件。

來源：觀點指數(shù)整理

四個一線城市資金監(jiān)管文件中均提出，需要在當?shù)亻_設資金監(jiān)管賬戶，實行租賃資金監(jiān)管，商業(yè)銀行成為住房租賃資金監(jiān)管的有效平臺。

針對“租金貸”業(yè)務規(guī)管，北上廣深等一線城市文件中更是明確說明租賃住房企業(yè)不得要求承租人使用“租金貸”。銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

當然，除資金監(jiān)管趨嚴之外，其他多渠道供給、稅收優(yōu)惠政策、單列租賃用地規(guī)劃等多項行業(yè)利好政策頻出，也有助于推進租賃市場規(guī)范化與穩(wěn)健發(fā)展。

此外，2021年樓市新物種——保障性租賃住房面世，首次確認了國家層面的住房保障體系，將形成以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。

2021年7月，國務院頒布的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的發(fā)展意見》，其中明確保障性租賃住房對象是城市青年人群，緩解城市住房壓力。文件主要從租賃用地供給、稅收優(yōu)惠、資金支持、金融支持等多方面做出指導意見。

來源：政府官網，觀點指數(shù)整理

同時，落實土地、金融、稅收優(yōu)惠、水電氣價格等多項支持政策，有助于推進保障性租賃住房的加快發(fā)展落地。落實土地支持政策主要是指利用農村集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應土地，建設和籌集保障性租賃住房。

此外，多地積極響應號召，2021年全國40個城市共籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成計劃籌建目標93.6萬套目標。

2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全國將新籌集240萬套，比去年有大幅度增長。“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。發(fā)展保障性租賃住房成為解決城市青年住房問題的有效途徑。

據觀點指數(shù)調研了解，目前保障性租賃住房的發(fā)展對于企業(yè)而言是一次規(guī)?；瘮U張的機遇。有巢、保利公寓等企業(yè)提出，目前正在積極推進相關納保工作的落地。此外，有巢指出，未來在重資產項目獲取方面會更多關注產權明晰標的，同時，龍湖在2021年度業(yè)績會上表示，關于保障性租賃住房方面，其更多會以輕資產委托管理的方式參與，幫政府代運營，或者是改造運營這兩種方式介入管理。

而輕資產企業(yè)窩趣公寓則指出目前正在積極對接保障房項目，通過全流程或模塊化輸出介入保障房項目的運營管理中。

市場回歸理性，平穩(wěn)應對疫情

從市場端來看，2021年租賃市場穩(wěn)步向好，除了租房淡季租金有所下滑，整體趨勢呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的走勢。

數(shù)據來源：同花順，觀點指數(shù)整理

一線城市中北京住宅租金平均單價始終位于首位，2021年12月北京租金單價達到112.3元/日/平方米。

同時，北京是唯一一個連續(xù)多月租金單價突破100的城市，緊隨在后的上海與深圳租金單價水平不相上下?？傮w來看，一線城市住宅租金單價呈現(xiàn)上浮趨勢。

數(shù)據來源：同花順，觀點指數(shù)整理

其他重點城市租金大多數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢，其中杭州租金走勢從2021年4月以來呈現(xiàn)波動上升走勢。此外，其12月住宅租金單價為74.55元/日/平方米，1月份為61.13元/日/平方米，年內住宅租金單價實現(xiàn)大幅提升，漲幅達21.95%。

總體而言，租賃市場已逐步從疫情創(chuàng)傷中恢復，目前各地零星疫情對租賃市場影響不大。

據觀點指數(shù)與企業(yè)調研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)表示疫情對業(yè)務的發(fā)展會有一定影響，但是整體對于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響不大。

其中，樂乎公寓由于多數(shù)項目布局在北京，受北京冬奧會嚴格疫情管控政策有一定影響之外，其他時間疫情對業(yè)務波動影響不大。

有巢、碧家、金地草莓、保利公寓、魔方公寓等住房租賃企業(yè)均表示，疫情帶來的沖擊還可以承受，出租率變動在可控范圍內。長租公寓產品相較于短租產品在疫情之下也體現(xiàn)出其抗風險能力，企業(yè)也在期間不斷提升面向租客的管理服務能力，打造安全、舒適的居所。

租賃市場經過長期發(fā)展，住房租賃企業(yè)也不再唯規(guī)模論，此前規(guī)模為王的理念被擯棄。

2021年，盡管零星疫情頻現(xiàn)，但住房租賃企業(yè)并沒有停滯不前，對外擴張的步伐相對穩(wěn)健，更多傾向于有質量的擴張，按照自身既定的發(fā)展戰(zhàn)略目標前進。

行業(yè)迎來盈利拐點，一線仍是首選

在城市布局上，目前多數(shù)企業(yè)項目分布以人口凈流入量大城市為主，其中一線城市占比最大。

來源：觀點指數(shù)整理

據觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本企業(yè)開業(yè)項目城市布局來看，2021年新開業(yè)城市布局占比最大的是上海，達30%，其次是北京。而一線城市占比超一半，達62%。可見，一線城市仍然是住房租賃企業(yè)項目開拓的首選城市。

數(shù)據來源：觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計

其中，窩趣公寓布局最多的是深圳，占比達33.33%，其次是廣州，占比達26.04%，一線城市占比總和達75%。雅詩閣布局城市最多的是廣州，占比達17.46%，其次是上海，占比達14.29%，一線城市占比總和達44.44%。旭輝瓴寓布局城市最多的是上海，占比達33.85%，其次是杭州，占比達13.85%，一線城市占比總和達56.92%。泊寓布局城市最多的是深圳，占比達35.85%，其次是廣州，占比達7.78%，一線城市占比總和達51.65%。

從以上住房租賃企業(yè)來看，一線城市項目數(shù)占比基本達到五成左右，部分人口凈流入大的城市如杭州、天津等也有部分項目分布。

據觀點指數(shù)調研了解，項目選址方面，企業(yè)首先會關注城市發(fā)展?jié)摿Γ虼舜蠖鄶?shù)聚焦于一二線人口流動比較大的、租賃需求比較高的城市進行布局。

對于項目定位，基本會選擇地鐵沿線和交通方便的區(qū)域，或者是靠近產業(yè)園的位置。就是客戶在哪里，項目就分布在哪里，在獲取項目之前一定是先考慮到客戶群體畫像才規(guī)劃項目。

數(shù)據來源：觀點指數(shù)整理

從2021年企業(yè)整體出租率情況來看，租賃企業(yè)穩(wěn)步前行，樣本企業(yè)整體平均出租率達94.97%。其中城家、旭輝瓴寓、中海系長租公寓等多個租賃企業(yè)2021年整體出租率超95%，企業(yè)運營情況整體向好。

其中泊寓保持國內集中式長租公寓規(guī)模第一，截至2021年末，已開業(yè)房源數(shù)達15.95萬間，運營管理房源數(shù)達20.87萬間。同時已開業(yè)項目的年均出租率95.3%，項目前臺GOP利潤率為89.7%，客戶續(xù)租率達58%，APP累計注冊人數(shù)190萬，自有渠道獲客占比超70%，綜合NPS（客戶凈推薦值）穩(wěn)步提升至85%。

2021年泊寓實現(xiàn)營業(yè)收入28.9億元，同比增長13.9%。即便多項指標在行業(yè)具備領先優(yōu)勢，但泊寓仍難逃脫長租公寓行業(yè)盈利難的魔咒。萬科在2021年業(yè)績會中表示，如果沒有城中村二房東的業(yè)務，萬科的長租公寓業(yè)務早就可以賺錢了。

萬科通過萬村計劃在2017-2018年期間大勢擴張，以高于市場價格的租金和房東簽署長期租約，進行改造升級后由泊寓統(tǒng)一運營管理出租。對城中村進行大規(guī)模的集中改造，對于萬科泊寓盈利而言也是一個挑戰(zhàn)。

而集中式長租公寓規(guī)模第二的冠寓開啟盈利元年。截至2021年末，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)達10.6萬間，租金收入22.3億元，同比增幅23%，實現(xiàn)盈利1.4億元，開業(yè)超過六個月的房源出租率為94.3%。

住房租賃頭部企業(yè)實現(xiàn)盈利給行業(yè)注入信心，同時也是行業(yè)逐步走向成熟的標志。如今政策春風頻吹，多項利好政策支持下，行業(yè)健康發(fā)展尤為重要。

輕重發(fā)展?jié)u明晰，租賃社區(qū)有增長

從企業(yè)輕重發(fā)展方向來看，房企系背景企業(yè)有天然的資金優(yōu)勢，會加大對于重資產項目的投入，同時發(fā)展輕資產模式為輔。創(chuàng)業(yè)系背景企業(yè)如窩趣、樂乎，專注于輕資產項目的發(fā)展，同時也會輸出運營管理服務。

隨著R4用地、集體土地、自持用地入市的新建租賃住房項目增加，越來越多企業(yè)加大重資產項目的投入。有巢、旭輝瓴寓等住房租賃企業(yè)均有參與到租賃用地的獲取當中。

有巢公寓目前在上海有三個大型租賃社區(qū)，都是屬于R4租賃用地，未來這些會改造成保障性租賃住房用地，這些項目符合公募REITs退出的要求，將是有巢首選的標的。

而旭輝瓴寓2021年與松江國資委在上海集中供地時以合資模式獲取兩塊租賃用地，未來入市的租賃社區(qū)或交由旭輝瓴寓運營管理。長租運營商與政府或資本方合作拿地，成為企業(yè)進入租賃土地市場的重要途徑。

另外，旭輝瓴寓在南京河西核心位置也獲取了一宗租賃用地。目前這三宗租賃用地都是處于開工建設階段。

2021年“兩集中”政策下，多地推出競自持、竟配建、租賃用地等相關土拍政策。

以上海為例，從上海住建局發(fā)布的數(shù)據來看，截至2021年8月，上海市已開工新建租賃住房項目共86個，遍布全市，其中浦東占比最多，達30.23%，其次是閔行區(qū)，占比為15.12%。據觀點指數(shù)統(tǒng)計，其中拿地主體83.72%為國企，8.14%為央企。

由于租賃用地的特殊性，當前拿地企業(yè)以國企和央企為主，在促進租賃市場積極穩(wěn)健發(fā)展方面，起著引導性作用。

但拿地企業(yè)中本身已搭建長租品牌的較少，且新建租賃住房項目多數(shù)為大體量，對企業(yè)運營管理要求將更高，直接考驗的是企業(yè)的爬坡周期也即去化能力。而隨著租賃用地供給增加，未來新建租賃社區(qū)項目入市勢必增加。

數(shù)據來源：觀點指數(shù)整理

以上案例中多數(shù)為房企系運營商，對于非房企系而言，租賃用地拿地成本過高，資金壓力大，則更多會以輸出運營管理方式介入租賃社區(qū)的籌備管理當中，對企業(yè)精細化運作考驗將更大。

此外，方隅自2018年成立始便堅持重資產發(fā)展模式。目前在管的近4萬間房源中，約70%是重資產。作為一體化租賃公寓管理平臺，方隅不但通過自身的資產負債表，也會聯(lián)合中駿、其他基金投資人投資不同階段的公寓資產，包括勾地和存量收購。

據了解，方隅公寓商業(yè)模式主要是公寓的開發(fā)、運營管理+基金管理+投資。從營收組成來看，首先是方隅公寓通過基金管理，從中收取一定的管理費用以及超額利潤分成；其次是在開發(fā)過程中，收取4-5%管理費用；租期為一年時，收取5%左右項目管理費用。

住房租賃企業(yè)輕資產業(yè)務模式方面，據觀點指數(shù)了解，主要是為行業(yè)提供全鏈條服務，基本上是從項目前期研測開始，到項目設計、工程營建，到項目完工之后的運營、銷售，門店的日常管理，再到最后的物業(yè)持有方，金融退出方案等，從不同環(huán)節(jié)進行全鏈條介入管理。

此外也有通過輸出服務、輸出標準化產品、輸出管理團隊等方式，開展輕資產合作模式。

以菁英公寓城市更新項目為例，2021年12月24日朗詩寓與蘇州科技城就該項目達成合作，朗詩寓將以EPC+O模式為蘇州科技城打造人才租賃社區(qū)。

該項目為蘇州科技城配套人才公寓及保障性租賃住房項目，合計規(guī)模約為9.3萬平方米。

此次政企合作中，朗詩寓輸出輕資產運營服務，為菁英公寓城市更新項目提供設計+施工+運營全流程服務，助力當?shù)卣P活存量資產，完成城市區(qū)域更新以及人才租賃住房升級。

退出與進場

租賃市場優(yōu)勝劣汰，蛋殼公寓被退市以及青客租房破產等事件，無疑反映不計成本擴張的方式將被市場淘汰，未來越來越多企業(yè)將繼續(xù)專注于運營質量的提升。

2021年4月6日，紐交所宣布蛋殼公寓摘牌，從上市到被摘牌，蛋殼公寓僅過了445天。蛋殼公寓首日開盤價13.5美元，處于中等偏下水平，而最后定格在2.367美元，股價跌幅高達82%。

蛋殼公寓的擴張模式主要是收房—出租—融資—再收房的過程，規(guī)?；瘮U張需要大量資本開支，資金來源主要是金融機構預付租金、居民預付款、向境外實體擔保的境內實體發(fā)行股票證券和銀行貸款。同時，蛋殼公寓還通過與金融機構合作，通過租金貸方式為居民提供租金貸款，以此擴大規(guī)模。

蛋殼公寓財報中披露，2017年至2019年，從金融機構拿到的租金貸預付款分別為9.37億元、21.27億元及27.53億元?；?ldquo;高進低出+租金貸”模式，蛋殼公寓在規(guī)模做大和收入逐年增長同時，虧損金額也逐年增長，由此帶來的是高負債和現(xiàn)金流吃緊。直至2021年一季度，總負債達90.27億元。

疫情下，收入驟減、資金鏈斷裂，最終將引發(fā)一系列問題。

此外，青客公寓2021財年年報顯示，報告期內營收10.36億元，同比下降14.22%；歸屬母公司凈虧損5.69億元，同比減少62.89%；基本每股收益為-0.39元。同時預付租金折扣后的租金差幅也相對2020年同期19.8%有所上浮，2021年財報租金差幅為22.2%。

數(shù)據來源：觀點指數(shù)整理

隨著2021年疫情得到有效控制，租賃市場逐步獲得恢復。青客公寓數(shù)據顯示，報告期內出租率有所回升，平均入住率為89.9%，較2020年同期83.8%有所上浮，但虧損仍在逐年增長。

負債也在逐年增長，截至2021年9月30日，青客公寓負債總額為39.61億元。2018年至中報期末，資產負債率未低于70%，但至2021年財報期間已達758.03%。

兩個頭部企業(yè)的倒下，從中反映前期租賃市場運營發(fā)展的弊端，不計成本追求規(guī)模的發(fā)展模式不可取。行業(yè)優(yōu)勝劣汰，找準定位、提升運營管理能力，積極探尋多元化盈利模式才能在市場中占有一席之地。

有企業(yè)倒下，同時亦有新企業(yè)進場。2021年年度新增注冊房地產租賃經營企業(yè)7153家，較2020年新增注冊2835家，增長152%。

2021年陸續(xù)有新進場的租賃企業(yè)，如5月，珠江租賃推出長租公寓品牌—珠實新寓，宣布正式進軍長租公寓市場；同期首創(chuàng)置業(yè)推出其集租業(yè)務線品牌——“繁星”，首個項目首創(chuàng)繁星十八里店集租房項目總建筑面積約40萬平米；而11月，中建八局旗下長租公寓品牌項目—“中建·幸孚+”公寓上海松江店也已亮相。

新入局企業(yè)多數(shù)為國資背景企業(yè)，國家隊的到來將使租賃市場形成多主體供應、多品類并行的趨勢。未來在各個參與主體相互吸引、相互競爭的環(huán)境下，住房租賃市場將往更規(guī)范和健康方向發(fā)展。

聚焦租賃REITs，金融推動發(fā)展

從金融端動態(tài)來看，2021年住房租賃專項公司債券受國企、央企以及行業(yè)頭部房企的青睞，如萬科、華潤置地、保利地產等房企積極發(fā)行住房租賃專項公司債券，募集資金多數(shù)擬用于建設住房租賃項目，住房租賃專項公司債成為房企融資的重要渠道。

從融資方式來看，住房租賃融資渠道主要包括公司債券、小公募，ABS、類REITs等，從類型上主要可以劃分為三類：股權融資、債券融資、現(xiàn)金流融資，其中現(xiàn)金流融資包括保理融資和資產證券化（ABS、CMBS和類REITs）。

來源：觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計

資產證券化與信貸或債券等融資產品，最本質的區(qū)別在于能夠盤活已有的住房租賃資產，在已建成的存量資產中進行再融資，獲得新項目投資擴張的資金支持。政策層面也在積極推進住房租賃項目資產證券化。

7月2日，國家發(fā)改委發(fā)布了《進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確提出基礎設施領域不動產投資信托基金試點行業(yè)納入保障性租賃住房。

據觀點指數(shù)了解，在保障性租賃住房REITs獲多項政策支持鼓勵的同時，住房租賃企業(yè)表示正在加快推進REITs工作的進展，同時積極對接政府部門，了解相關的流程細則，爭取獲得首批發(fā)行保障性租賃住房REITs的名額。

此外，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知，銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產品和金融服務。

這意味著，銀行發(fā)放相關貸款不再受集中度管理指標約束，有充足空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，推動住房保障體系建設，有助于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

同時，多地也不斷加大保障性租賃住房的信貸支持力度，推進項目落地，助推城市保障性租賃住房市場供給端穩(wěn)定發(fā)展。