代建雖好

但只是少數(shù)人的游戲！

截止目前，7萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商，僅32家房企啟動(dòng)代建業(yè)務(wù)！

而在代建具體戰(zhàn)場(chǎng)，不同細(xì)分市場(chǎng)操盤(pán)難度又有所不同！

比如有人說(shuō)“做住宅是高中生，做商業(yè)是大學(xué)生，而綜合體則是碩士生”。這種描述不一定貼切，但也一定程度反映了不同業(yè)態(tài)代建操盤(pán)難度的差異性。

就在這樣一種背景下，最近，在操盤(pán)難度極高的商辦代建戰(zhàn)場(chǎng)，行業(yè)跑出一匹“黑馬”！

它叫金地管理，脫胎于地產(chǎn)第一梯隊(duì)的金地集團(tuán)！

它才兩歲多，卻已在多元業(yè)務(wù)拓展和全國(guó)化布局上取得優(yōu)異成果，不僅在商業(yè)住宅、城市綜合體、學(xué)校、保障房等物業(yè)類型上頗有建樹(shù)，更在高難度城市更新及商辦代建領(lǐng)域取得歷史性突破。

截至2020年10月底，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)已布局全國(guó)近30座城市，管理服務(wù)項(xiàng)目58個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)管理面積超1000萬(wàn)方，其中住宅項(xiàng)目累計(jì)超700億元，商辦項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)150億。

近2月，金地管理在商辦代建領(lǐng)域大單不斷，四喜臨門(mén)！

就在前2個(gè)月，金地管理連拓三項(xiàng)金融辦公代建項(xiàng)目：

深圳前海（深圳前海金融總部大廈、深圳前海新華保險(xiǎn)大廈）和廣州金融城起步區(qū)（廣州金融城新華保險(xiǎn)大廈）

都屬一線城市地標(biāo)級(jí)辦公項(xiàng)目。

而在金秋10月，金地管理又再次成功中標(biāo)上海青浦新城商業(yè)綜合體代建項(xiàng)目，這是一個(gè)集辦公、酒店、商場(chǎng)等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)綜合體，在國(guó)內(nèi)這種商業(yè)綜合體代建并不多見(jiàn)。

而過(guò)去，金地管理在商辦代建更是發(fā)源很早。金地早期代建的深圳福田科技廣場(chǎng)早已進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期。

對(duì)比同行，商辦代建本就少，近期金地管理頻頻發(fā)力，閃電完成上海、深圳、廣州等一線城市的覆蓋。對(duì)比下來(lái)，金地管理已經(jīng)成為中國(guó)商辦代建領(lǐng)域的重要“領(lǐng)跑者”！

金地管理全國(guó)業(yè)務(wù)版圖

Part1 代建春天來(lái)了

商辦代建的頻頻發(fā)力

是金地管理對(duì)自身優(yōu)勢(shì)和代建行業(yè)的認(rèn)可。

在一份行業(yè)研究中，充分展示了代建“勢(shì)頭”強(qiáng)勁！

2016年以前，房地產(chǎn)代建占總建筑面積不到2.5%。

但2017年到2020年，代建總面積占比上升到5%。

預(yù)計(jì)2021年到2030年，代建會(huì)占整個(gè)總建面10%。

不少研究機(jī)構(gòu)表示：

僅僅商業(yè)代建，未來(lái)就是一個(gè)“萬(wàn)億級(jí)”市場(chǎng)!

未來(lái)領(lǐng)頭企業(yè)可能達(dá)到千億規(guī)模！

顯然，代建是一個(gè)好賽道！

在這樣一種背景下，標(biāo)桿房企率先出發(fā)，且成效顯著。

比如綠城代建2019年為綠城貢獻(xiàn)了全年銷售額的三分之一；同樣深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)、2019年銷售718億，而輕資產(chǎn)（代建）高達(dá)293億，合并后超千億，最終讓建業(yè)成為中國(guó)首個(gè)單一內(nèi)地省份銷售破千億的房企。

值得補(bǔ)充的是，真正激活代建這個(gè)賽道的標(biāo)志性事件是“綠城管理的香港上市”！

即綠城代建上市的“深遠(yuǎn)意義”

表面是對(duì)綠城管理的利好，

深層次來(lái)看，它更應(yīng)該是資本市場(chǎng)與投資者對(duì)整個(gè)代建行業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)空間的一種認(rèn)可。

Part2 靠能力吃飯

代建是個(gè)好賽道，但卻門(mén)檻極高，唯有“能者居之”！

比如地產(chǎn)代建要做出規(guī)模和口碑，門(mén)檻其實(shí)極高，核心是靠背后系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)力；

比如如果你的產(chǎn)品沒(méi)有行業(yè)公信力，即使是TOP10房企，也未必有人請(qǐng)你做代建；

比如7萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商，如今依舊只有32家左右開(kāi)啟代建業(yè)務(wù)？

能做代建，只是少數(shù)人的游戲！

放眼望去，今天房企代建大致可分為“三派”。

其一，大型央企。即類似華潤(rùn)、保利等做一些政府保障房工程，這是身份優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的疊加；

其二，產(chǎn)品領(lǐng)先的規(guī)模房企。比如那些擁有產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、供應(yīng)鏈、有很強(qiáng)服務(wù)意識(shí)的規(guī)模房企，比如綠城管理、金地管理；

其三，產(chǎn)品有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力或是區(qū)域龍頭房企。比如做綠色代建的當(dāng)代、朗詩(shī)，比如做區(qū)域代建的河南建業(yè)、四川藍(lán)光……這是產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)

綜上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，32家代建從業(yè)者各有各優(yōu)勢(shì)。他們或者有央企身份優(yōu)勢(shì)，或者有綜合或獨(dú)特產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)、又或者是區(qū)域龍頭優(yōu)勢(shì)可以賦能本區(qū)域中小房企……如果按照企業(yè)口徑，我們可以看到一些細(xì)分賽道、區(qū)域賽道已經(jīng)出現(xiàn)一些佼佼者。比如

金地近期聚焦商辦代建，成為商辦領(lǐng)導(dǎo)者；

華潤(rùn)主要發(fā)力園區(qū)、體育館等政府代建項(xiàng)目；

建業(yè)口碑好，聚焦河南本土房地產(chǎn)項(xiàng)目；

朗詩(shī)、當(dāng)代聚焦綠色建筑的差異化產(chǎn)品代建；

一個(gè)綜合能力是——你必須比委托方更懂客戶需求，而在運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)中你要做到開(kāi)發(fā)周期更短，融資成本更低，集采成本更具優(yōu)勢(shì)，銷售更有品牌溢價(jià)，銷售速度也要更快……這樣才有源源不斷的代建“訂單”！

所以

如果說(shuō)做地產(chǎn)，還是一個(gè)“看天吃飯”的賽道！

那么做代建，則是一個(gè)“靠能力吃飯”的賽道！

Part3 領(lǐng)跑者，為何是金地管理？

眾多代建選手中

為何金地管理能脫穎而出？

為何金地能在商辦代建領(lǐng)域迅速成為領(lǐng)跑者？

首先是戰(zhàn)略定位的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)，不同的戰(zhàn)略定位，不同的資源投入，不同的靈活機(jī)制，最終自然帶來(lái)各路選手在未來(lái)代建市場(chǎng)的力量分化！

縱觀很多百?gòu)?qiáng)品牌房企，其中的代建業(yè)務(wù)，更多是“邊緣部門(mén)”，是“部門(mén)級(jí)”的，真正分拆成公司，上升為公司戰(zhàn)略高度的代建企業(yè)還是少之又少。截至目前，老潘了解的僅只有綠城管理、金地管理、建業(yè)中原建設(shè)、雅居樂(lè)、中交地產(chǎn)5家專門(mén)成立了代建公司。

2018年5月25日，金地集團(tuán)發(fā)文，成立金地代建公司，不再依附住宅，而是把代建業(yè)務(wù)獨(dú)立成一級(jí)子公司運(yùn)作，長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是要做代建行業(yè)的領(lǐng)頭軍。

2019年8月23日，金地代建公司更名為“金地管理”，更名原因在于金地管理發(fā)展迅猛，新的公司名稱更能概括金地管理目前的業(yè)務(wù)屬性：除了開(kāi)發(fā)管理，金地管理還提供配資代建、政府代建、顧問(wèn)咨詢，總計(jì)四大合作模式。

其次，專業(yè)制勝，系統(tǒng)致勝，打造富有金地特色的金地管理“代建共贏G體系”！

由于代建行業(yè)天然就是B2B行業(yè)，相對(duì)B2C行業(yè)而言，即使是藍(lán)海，但“專業(yè)化”的產(chǎn)品與服務(wù)體系從一開(kāi)始就是獲取訂單的關(guān)鍵，更是代建企業(yè)能否持續(xù)高增長(zhǎng)的前提。

基于此，金地管理成立僅2年就打造了一套極具自身特色、領(lǐng)先的管理模式——即金地管理代建共贏G體系。“G”既是金地（Gemdale）的首字母，寓意“金地特色”，也同時(shí)代表著金地管理所追求的“多方共贏”（Gather）和“品質(zhì)堅(jiān)守”（Great）。

目前這一套體系已在市場(chǎng)上獲得了不俗的口碑，不僅有效助力于金地管理的項(xiàng)目拓展，更在后期服務(wù)委托方、打造商住類、政府公建類和商辦類標(biāo)桿項(xiàng)目中起到指導(dǎo)作用。

金地管理代建共贏G體系

其三，金地管理為何能夠在商辦領(lǐng)域成為佼佼者？核心也是出于金地的商辦系統(tǒng)能力。

首先，專業(yè)組織先行。商辦類代建，本身就比保障房、住宅類難度更高。相對(duì)而言，商辦代建非標(biāo)準(zhǔn)化、周期更長(zhǎng)、系統(tǒng)更復(fù)雜、決策鏈條長(zhǎng)，也因此，金地管理在商辦領(lǐng)域?qū)ｉT(mén)成立了“商辦事業(yè)部”，并快速沉淀出基于代建的商辦設(shè)計(jì)管理手冊(cè)、成本管理手冊(cè)，商辦類拓展工具包和拓展地圖等眾多標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，這一點(diǎn)在商辦代建領(lǐng)域，金地又領(lǐng)先行業(yè)先走了一步！

其次，在代建產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力方面，憑借金地集團(tuán)多年的代建資源和經(jīng)驗(yàn)積累，金地管理已在商住、政府公建等代建項(xiàng)目中積累了良好的市場(chǎng)口碑和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，今年更在商辦代建產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力中形成了“一核四點(diǎn)”的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。即以空間管理為核心，以品質(zhì)、造價(jià)、進(jìn)度、安全為四個(gè)支點(diǎn)，保證商辦產(chǎn)品的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

比如在規(guī)模層面，商辦空間管理貴在科學(xué)管理每一寸空間。對(duì)此，雖然商辦空間組成復(fù)雜，但金地采取了特色ABC空間分類法(A為核心空間，B為輔助配套空間，C為政府類空間)，針對(duì)空間特異性強(qiáng)，金地又采取了特有的“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙體系代建定制服務(wù)，真正在滿足委托方各種需求前提下又不浪費(fèi)一寸空間。

同時(shí)，在具體商辦代建產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)層面，金地管理優(yōu)勢(shì)突出。即

從品質(zhì)維度，同等功能，金地代建體驗(yàn)最佳！

從造價(jià)維度，同樣品質(zhì)，金地代建花錢(qián)更少！

從進(jìn)度維度，同樣標(biāo)準(zhǔn)，金地代建時(shí)間最短！

從安全維度，同樣效率，金地代建更具安全保障！

金地商辦代建的“一核四點(diǎn)”

整體而言，金地管理已經(jīng)形成從前端投資決策到后端物業(yè)保障的全價(jià)值鏈管理服務(wù)，而且可以根據(jù)委托方的組織架構(gòu)，提供量身定制的交鑰匙到過(guò)程深度參與的各類專業(yè)化服務(wù)。

Part4 獨(dú)特戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)

同樣是做代建，金地管理，不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，而是基于母公司的航母式的協(xié)同戰(zhàn)！

與其他代建公司不同的是，金地管理背靠金地集團(tuán)2000億量級(jí)的地產(chǎn)航母，還有諸多金地商置、金地穩(wěn)盛投資、金地物業(yè)、金地文體等多元化“驅(qū)逐艦”。

金地集團(tuán)多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

對(duì)比其他房企多元化還在試水探索階段，金地已經(jīng)成為大型房企多元化成功轉(zhuǎn)型的先行者和示范生！

比如金地穩(wěn)盛投資長(zhǎng)期專注于國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資管理的私募股權(quán)投資基金管理，已有800億的投資金額；

比如金地物業(yè)已經(jīng)在100余個(gè)大中城市覆蓋超過(guò)5億平米物業(yè)服務(wù)，客戶滿意度達(dá)99%，多年蟬聯(lián)全國(guó)第一；

同樣，金地體育產(chǎn)業(yè)公司是一個(gè)獨(dú)特產(chǎn)業(yè)，去年該司盛大主辦的2019年首屆WTA冠軍總決賽完美收官……

金地管理如何整合集團(tuán)和兄弟產(chǎn)業(yè)各方資源？如何協(xié)同作戰(zhàn)？老潘簡(jiǎn)單總結(jié)為4點(diǎn)：

第一，從金地管理項(xiàng)目獲取來(lái)看，金地管理目前合作的項(xiàng)目，充分整合集團(tuán)和區(qū)域公司的資源獲取項(xiàng)目；

第二，金地管理是站在金地地產(chǎn)32年開(kāi)發(fā)和供應(yīng)鏈資源的巨人肩膀之上提供服務(wù)。同樣，比如金地管理為何此次能夠中標(biāo)上海青浦新城商業(yè)綜合體代建項(xiàng)目，一個(gè)重要前提是，金地過(guò)去在上海商辦市場(chǎng)領(lǐng)域長(zhǎng)期深耕細(xì)作，成功進(jìn)駐嘉定、浦東、青浦、松江等重要核心區(qū)，布局7個(gè)綜合體項(xiàng)目。

第三、金地管理充分整合集團(tuán)旗下金融、物業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)裝修等業(yè)務(wù)，提供一站式、全鏈條解決方案。

具體說(shuō)，金地管理在投資端可以聯(lián)合金地旗下金融平臺(tái)為委托方提供前端資金渠道解決方案；在后端服務(wù)，可以聯(lián)合金地物業(yè)，為委托方提供后端物管服務(wù)！

第四、從金地管理項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，目前金地管理基本與金地地產(chǎn)保持七大區(qū)域布局的一致性，這樣既能相對(duì)保證合作安全度，又能和兄弟開(kāi)發(fā)公司借力。

反過(guò)來(lái)，金地管理由于輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，也在對(duì)地產(chǎn)主業(yè)形成輕重結(jié)合的戰(zhàn)略互補(bǔ)！比如三道紅線之后，基于重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始遭受沖擊，此時(shí)以代建為代表的輕資產(chǎn)模式開(kāi)始備受關(guān)注和青睞。尤其在地產(chǎn)下行期，中小開(kāi)發(fā)商會(huì)更愿意、更大規(guī)模委托企業(yè)做代建，這樣金地管理對(duì)金地開(kāi)發(fā)，整體形成天然“削峰填谷”的周期互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同作用。

顯然，金地管理與金地集團(tuán)其他產(chǎn)業(yè)也同時(shí)形成了“分則獨(dú)立生長(zhǎng)，合則協(xié)同作戰(zhàn)”的局面。

總結(jié)

金地管理，短短2年時(shí)間就成為行業(yè)新秀，各業(yè)務(wù)類型均衡發(fā)展并快速成為國(guó)內(nèi)商辦代建領(lǐng)域領(lǐng)頭羊，背后本就源于金地管理的專業(yè)和系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力。

但這一切只是開(kāi)始，中長(zhǎng)期來(lái)講，金地管理力求成為“一個(gè)有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力、長(zhǎng)久生命力、行業(yè)領(lǐng)先的公司”，這是金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克先生給出的期許！