馮毅成 9月1日，武漢市2842所中小學(xué)幼兒園全面開學(xué)，約140萬(wàn)名學(xué)生在離開學(xué)校8個(gè)月后重返校園。朗朗的讀書聲標(biāo)志著武漢市在疫情之后徹底重啟。

教育是一個(gè)國(guó)家的“腦血管”，學(xué)生是一座城市的未來(lái)。教育投資已經(jīng)成為城市家庭的最大支出。在升學(xué)壓力下學(xué)區(qū)房始終是樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。

新房市場(chǎng)橫盤，二手房市場(chǎng)冷熱不均，全國(guó)樓市整體調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，武漢的學(xué)區(qū)房真實(shí)狀況有哪些？學(xué)區(qū)房在新房與二手房市場(chǎng)表現(xiàn)如何？當(dāng)前武漢學(xué)區(qū)房是否值得購(gòu)買？它有哪些機(jī)會(huì)與陷阱？

為此，樓市研究大V《主編筆記》于9月5日舉辦了“2020年武漢學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)與住房趨勢(shì)價(jià)值研討論壇”。以下為部分核心觀點(diǎn)。

學(xué)區(qū)房的關(guān)注來(lái)源

在教育資源分配的不平衡與升學(xué)壓力下，學(xué)區(qū)房的關(guān)注度居高不下。

第一是升學(xué)率。

媒體習(xí)慣說(shuō)法是“淘汰率”。網(wǎng)上有各省中考的“淘汰率”，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)應(yīng)該是初中畢業(yè)生進(jìn)入普通高中學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。各地不一，大概都在50%上下。

注意，這里是指中考后進(jìn)入普通高中學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，不是進(jìn)入重點(diǎn)高中的機(jī)會(huì)。中考過(guò)后是高考，重點(diǎn)學(xué)校始終是稀缺資源。升學(xué)壓力不言而喻。

而壓力最終都會(huì)落在小學(xué)的起跑線上。

第二是人口基數(shù)。

武漢市有140萬(wàn)名中小學(xué)及幼兒園學(xué)生，如果按照每名學(xué)生有6位家長(zhǎng)計(jì)算，那么這140萬(wàn)個(gè)家庭人口大概在980萬(wàn)人，而武漢市的常住人口有1108萬(wàn)人，可以看出：

一是該學(xué)生群體超過(guò)了總?cè)丝诘?2.6%；

二是該學(xué)生家庭人口占總?cè)丝诘?8%。

這就是全民關(guān)注教育，繼而學(xué)區(qū)房備受關(guān)注的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

第三是城建紅利再分配。

優(yōu)質(zhì)教育資源的增加速度遠(yuǎn)比不上修路、修地鐵、建商場(chǎng)等公共配套的速度。而購(gòu)房者在衡量商品房的外部?jī)r(jià)值時(shí)，以“物以稀為貴”為基本原則，學(xué)區(qū)房已經(jīng)成了房屋升值和“便于交易”的重要籌碼。

新建小區(qū)引進(jìn)一所知名學(xué)校，建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)加上土地成本等，少則大幾千萬(wàn)，多則上億。而招生往往只有千余人。這一千張“門票”既是教育機(jī)會(huì)，也是參與城建紅利二次分配的機(jī)會(huì)。

學(xué)區(qū)房的供應(yīng)和市場(chǎng)表現(xiàn)

8月31日，南京雙學(xué)區(qū)房蘇寧檀悅，5002組客戶搶324套房，套均總價(jià)1000萬(wàn)左右，600萬(wàn)驗(yàn)資，首付至少80%。

今年4月底，武漢天地142套大平層，均價(jià)5萬(wàn)出頭，2分鐘售罄。7月底，武漢天地二手房掛牌價(jià)首次突破8萬(wàn)，成交均價(jià)6萬(wàn)多，整體溢價(jià)率超20%。

這些都是樓市的個(gè)例，卻具有風(fēng)向標(biāo)的作用。

從價(jià)量關(guān)系不難看出優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房受捧，主要還是供應(yīng)太少，當(dāng)學(xué)區(qū)及產(chǎn)品內(nèi)外多個(gè)價(jià)值點(diǎn)疊加，就容易形成爆款、神盤。

2019年，武漢二手房掛牌量已經(jīng)突破10萬(wàn)套，而新建商品住房成交量為20.9萬(wàn)套。

也就是說(shuō)，每賣出2套新房（新建商品住房）就有一套二手房準(zhǔn)備拋售。伴隨三環(huán)內(nèi)日漸成熟，新房供應(yīng)趨少，武漢正在進(jìn)入存量房時(shí)代。

市場(chǎng)并不缺房，而是缺好房子。并不是所有房子都能夠借勢(shì)漲價(jià)，即使?jié)q價(jià)也未必能成交，這就是二手房市場(chǎng)在疫情期間出現(xiàn)的“流通性陷阱”。

普通購(gòu)房者爭(zhēng)奪學(xué)區(qū)房的主戰(zhàn)場(chǎng)實(shí)際上是在二手房。疫情期間，武漢市二手房整體掛牌價(jià)下跌，但學(xué)區(qū)房表現(xiàn)總體堅(jiān)挺，如水果湖某大盤價(jià)格甚至有上升勢(shì)頭。

武漢解封后，學(xué)區(qū)房在二手房市場(chǎng)的價(jià)量表現(xiàn)總體優(yōu)于其他房源平均水平。

全國(guó)資深地產(chǎn)媒體人楊光華表示，目前武漢主城區(qū)新房?jī)r(jià)格控制很規(guī)范，總體偏低，“一些學(xué)區(qū)房即使沒(méi)有學(xué)區(qū)，這個(gè)價(jià)格也在市場(chǎng)上站得住腳”。

但二手學(xué)區(qū)房也存在諸多弊端。比如一些房屋存在“老、破、小”，居住環(huán)境和物管服務(wù)體驗(yàn)較差等。當(dāng)房屋的學(xué)區(qū)名額被使用后，在幾年時(shí)間內(nèi)，這套房子的實(shí)際價(jià)值非常弱。

即房地產(chǎn)整體在升值，但房屋在貶值。這種“被掏空”學(xué)區(qū)名額的房屋在二手交易中將面臨諸多壓力。

學(xué)區(qū)房的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

武漢地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建分析，開發(fā)商在中心城區(qū)拆一棟6層高的住宅樓，起碼要建一棟26層的住宅樓才能保本。

這樣的財(cái)務(wù)成本直接導(dǎo)致了高密度小區(qū)的出現(xiàn)。片區(qū)內(nèi)的公共配套資源不變情況下，將直接導(dǎo)致人均資源占比下降。

學(xué)區(qū)資源，尤其是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源會(huì)更加緊張。“你看到有150米以上的高層住宅出現(xiàn)，就可以判斷這個(gè)區(qū)域的學(xué)區(qū)房一定緊缺。”

可以反推，如果一個(gè)區(qū)域集中出現(xiàn)高密度住宅小區(qū)，該區(qū)域的學(xué)區(qū)房將與非學(xué)區(qū)房拉開較大的價(jià)值差距。

比如說(shuō)在漢口二環(huán)以內(nèi)的CBD區(qū)域就是如此。紅領(lǐng)巾小學(xué)和崇仁路小學(xué)興華校區(qū)等都是片區(qū)內(nèi)的知名小學(xué)。

關(guān)于學(xué)區(qū)房選擇要重點(diǎn)注意以下事項(xiàng)：

第一，學(xué)區(qū)配套不等于學(xué)區(qū)對(duì)口。

很多新房在銷售中喜歡宣傳配套優(yōu)勢(shì)，但并不是距離越近的小區(qū)就一定能夠就讀名校。

第二，學(xué)區(qū)劃片承諾有風(fēng)險(xiǎn)。

很多交房維權(quán)是由開發(fā)商事先承諾的學(xué)區(qū)無(wú)法兌現(xiàn)引起。學(xué)區(qū)劃片每年都在改變，充滿了不確定性。

一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有交房的小區(qū)是不可能參與學(xué)區(qū)劃片的，開發(fā)商不能輕易承諾學(xué)區(qū)。同時(shí)，也基本不可能以合同形式約定。

除非對(duì)口的學(xué)校是開發(fā)商共建性質(zhì)，有定向?qū)诘臋?quán)益。比如武漢天地、興華尚都國(guó)際、復(fù)地東湖國(guó)際等。

8月1日，崇仁路小學(xué)興華校區(qū)舉行奠基儀式，該項(xiàng)目受到市里高度重視。今年年底建成交付給硚口區(qū)教育局，由區(qū)教育局和崇仁路小學(xué)共管，明年9月正式開學(xué)。該小學(xué)就是為了緩解片區(qū)就學(xué)壓力而建。

第三，接送上學(xué)與目送式上學(xué)不同。

對(duì)小學(xué)家長(zhǎng)而言，工作時(shí)間長(zhǎng)，生活節(jié)奏快，一天兩次接送小孩上下學(xué)起碼占用兩個(gè)小時(shí)。如果家門口就有對(duì)口的名校，家長(zhǎng)相當(dāng)于多了兩小時(shí)的生活時(shí)間，可以極大地提升幸福指數(shù)。

這兩小時(shí)對(duì)于剛需家庭至關(guān)重要，甚至可以改變生活方式。

第四，學(xué)區(qū)對(duì)口并非一成不變。

學(xué)區(qū)劃片采取就近原則，但每年都會(huì)有新的劃片。比如泛海國(guó)際·蕓海園，緊鄰紅領(lǐng)巾小學(xué)，但目前是無(wú)法對(duì)口入學(xué)的。

原因很簡(jiǎn)單，紅領(lǐng)巾小學(xué)生源已滿。所以附近一些小區(qū)對(duì)口輔仁小學(xué)。但CBD區(qū)域近年交付眾多的新房入住率并不高，不少家庭也不止一套住房。

隨著這些業(yè)主的入住、搬離或易主，片區(qū)生源情況也將波動(dòng)，這將直接影響學(xué)區(qū)劃片。

第五，最好的學(xué)區(qū)房擁有雙重點(diǎn)。

即對(duì)口小學(xué)、初中均是重點(diǎn)。但目前小學(xué)與初中銜接上，絕大多數(shù)是交叉組合。如重點(diǎn)小學(xué)對(duì)一般初中，一般小學(xué)對(duì)重點(diǎn)初中。

因此，不少家長(zhǎng)會(huì)在小孩小學(xué)畢業(yè)前關(guān)注小升初對(duì)口動(dòng)態(tài)，必要時(shí)會(huì)采取擇校手段。

學(xué)區(qū)房，除了教育還該關(guān)注什么

第一，珍惜合理自住與合理改善的購(gòu)房窗口期。

按現(xiàn)行政策，合理即以家庭為單位在本市擁有兩套住房。第一套是剛需自住，第二套是改善型住房。

學(xué)區(qū)房本質(zhì)上也是商品房，只是多了享受優(yōu)質(zhì)教育機(jī)會(huì)的權(quán)益而已。在樓市橫盤和二手房局部冷熱不均市場(chǎng)下，要珍惜合理自住與改善的窗口期。優(yōu)先選擇學(xué)區(qū)房，無(wú)論今后自家是否使用學(xué)區(qū)權(quán)益，對(duì)房屋升值都有益處。

第二，后疫情時(shí)代，健康是最高生活品質(zhì)。

健康生活就是后疫情時(shí)代的生活主旋律，健康是品質(zhì)生活的最高標(biāo)準(zhǔn)。

第三，自然景觀不可再生。

自然環(huán)境，園林景觀是一座城市的瑰寶，是不可再生資源。家門口有自然景觀，能夠讓家庭生活貼近自然，富有趣味，對(duì)于家庭氛圍和孩子成長(zhǎng)大有裨益。

第四，長(zhǎng)周期下品質(zhì)為王。

一是工程質(zhì)量，這是一家房企的底線，也是幸福生活的基礎(chǔ)。

二是園林設(shè)計(jì)、樓棟設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等，品質(zhì)源于設(shè)計(jì)。比如說(shuō)，一些走心的設(shè)計(jì)會(huì)讓同等面積的戶型體驗(yàn)更加開闊，或者得房率更高等。

相比之下，民營(yíng)企業(yè)在當(dāng)前樓市下優(yōu)劣勢(shì)非常明顯。劣勢(shì)是，融資成本高，很難玩轉(zhuǎn)高周轉(zhuǎn)，難以用規(guī)模效應(yīng)塑造品牌。

優(yōu)勢(shì)是，可以選擇走“小而美”的路線精耕細(xì)作。對(duì)于購(gòu)房者而言，品質(zhì)永遠(yuǎn)比品牌重要且實(shí)際。

而品質(zhì)恰好是民營(yíng)企業(yè)的生命線，如果連品質(zhì)底線都無(wú)法守住，那么這家房企將徹底喪失優(yōu)勢(shì)。

買房無(wú)小事，決策影響一生。買一套房，就等于買下了家庭的未來(lái)五年、十年甚至幾十年。

樓市從來(lái)沒(méi)有簡(jiǎn)答題，我們希望始終以公正、客觀、理性的態(tài)度慎重面對(duì)每個(gè)專業(yè)問(wèn)題。

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馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯、武漢房研社社長(zhǎng)、武漢房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)專家顧問(wèn)、觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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