丁建剛 8月23日，中國人民銀行網站發(fā)布消息：住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合召開房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

而在此之前的幾天，坊間盛傳一條關于房企融資“三道紅線”的消息。

傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房企有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線 1：剔除預收款后的資產負債率大于 70%；紅線 2：凈負債率大于 100%；紅線 3：現金短債比小于1倍。

根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

官方是否確認了坊間傳聞？

為什么改變房企融資規(guī)則？

有什么背景？

規(guī)則改變會給市場帶來什么變化？

新規(guī)則下，哪些房企的風險更大？……

對這次規(guī)則的變化，房地產業(yè)內提出了無數問題?；卮疬@些問題，有必要厘清這一政策的來龍去脈，厘清官方意圖。

01

官方調控路徑變化是什么時候開始的？

座談會看似很突然，其實，至少在一個月以前的7月24日，在韓正副總理的房地產工作座談會上，就明確地透露了這一動向：

及時采取有針對性的政策措施。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產市場。

02

“三道紅線”的傳言，被證實了嗎？

在央行的新聞公告中，沒有提及“三道紅線”，也就是說沒有證實“三道紅線”的傳言。

但是，這次座談會的主題就是：實施好房地產金融審慎管理制度，增強房企融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。并將其作為房地產長效機制。

因此，可以說，“重點房企金融監(jiān)測和融資管理規(guī)則”是千真萬確的，而且明確地說新的規(guī)則已經“形成了”。

這個“規(guī)則”，是不是就是“三道紅線”，或者還有更多的“紅線”尚有待考證，有待規(guī)則細則的公布。

03

是否意味著房地產調控驟然升級？

更確切的理解可能是：這是一次調控模式的轉變。

房地產調控由過去多年“控制需求”的模式——限購、限貸、限價、限售……轉變?yōu)?ldquo;控制金融風險”的模式。

04

這次改變?yōu)槭裁粗会槍Ψ科笕谫Y這一個方面？

這或許是十多年的調控中諸多經驗教訓（甚至主要是教訓）的總結。

“控制需求”如同攔水筑壩，很難完全攔住，甚至形成“堰塞湖”的風險。

這個風險已經被央行官員確定為中國經濟最大的“灰犀牛”。

8月16日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》雜志發(fā)表文章指出“房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”。

05

“三道紅線”是否合理？

有一定道理，但不盡科學合理。

首先，這些財務數據的公開披露，必須是上市公司。

當然，現在主要的房企都是上市公司。

第二，這“三道紅線”在企業(yè)的財報中，可以做一些技術性處理。

當然，這對大企業(yè)來說就非常難了。

第三，融資規(guī)則不應僅看財務指標，還應有一些其他方面的評價標準。

例如：品牌和產品的美譽度、市場判斷的準確度、項目的綜合去化速度等等。

06

中小房企將面臨更大困境？

不見得。

受影響最大的一定是高杠桿和高周轉的企業(yè)，和企業(yè)大小沒有太大的關系。理論上規(guī)模越大的高杠桿和快周轉的房企，受影響越大。

只要不是高杠桿快周轉的企業(yè)，影響不會太大。

甚至有些“中而優(yōu)”、“小而美”的房企，可能會活得更好。

07

很多大型房企都進入了“紅色檔”

對他們影響更大嗎？

大。非常大。

我們看到多家全國頭部的大型房企，三項指標都越過了紅線，而大型房企通常都是追求規(guī)模和速度的，船大掉頭更難。

這次融資規(guī)則的改變，把過去多年房企追求規(guī)模的價值觀顛覆了。

過去房企追求規(guī)模，其中重要目的之一，就是擠進排行榜中的TOP10、TOP30、TOP 50、TOP 100……

擠進頭部陣營的主要目的，是得到銀行授信，解決融資問題。

現在玩法變了。

過去多年對規(guī)模的追求，在新的融資規(guī)則中甚至是負面意義的。

08

規(guī)則改變后，市場會發(fā)生什么？

首先，市場會降速。

房企最重要的兩個基本生產資料——土地和資金，其實，土地也是資金購買的。

卡住房企的融資規(guī)模和增速，就限制住了房企的擴張速度。

其次，會降杠桿。

迫使房企降低負債率，降杠桿，降低風險。

第三，融資總量和增速的控制，會使土地市場降溫。

09

新的規(guī)則實施，各城市會有不同嗎？

很難有不同。

如果按照傳聞，這些紅線規(guī)則都是針對房企的，而且都是可量化的，剛性的，標準統(tǒng)一的。

那么各城市不太可能有不同的規(guī)則。

但有一點可以肯定，房企子彈減少之后，火力將更加集中。房企將把有限的彈藥，用在他們認為最有價值的城市。

城市間的分化將加劇。

10

新的規(guī)則實施，會出現降價潮嗎？

新規(guī)則的目的主要是“防范金融風險”。

大幅降價就是金融風險，這肯定不是新規(guī)則的目的。

按照傳聞，哪怕是“三道紅線”全部超標的“紅色檔”企業(yè)，也并非不能融資，只是不超過2019年6月的規(guī)模，并不是“卡脖子”把房企掐死。

但目前杠桿率已經非常高的企業(yè)，不排除將加大促銷力度回籠資金，降低杠桿的可能。

況且降不降價，絕不僅僅受房企融資的影響，更大的影響在于今年下半年中國經濟形勢的穩(wěn)定，就業(yè)和收入的穩(wěn)定等。

11

如何評價新的融資規(guī)則？

前面談到了，這是過去多年調控政策經驗教訓的總結。

“銀根”和“地根”是房企的兩大命脈。“控制融資”毫無疑問是精準地調控。

新的融資規(guī)則，雖然也有部分行政色彩（理論上應該由商業(yè)銀行自己對房企進行風險評估來確定是否給予融資和融資規(guī)模），但相比過去多年的“限購、限貸、限價、限售”等行政色彩強烈的調控措施，新規(guī)市場化很多了。

官方也稱之為“市場化、規(guī)則化、透明化”的政策。

丁建剛   浙報傳媒地產研究院院長 觀點地產網專欄作者

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