陳志翔“十四五”時(shí)期是我國(guó)全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)之后，乘勢(shì)而上開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個(gè)五年，我國(guó)將進(jìn)入新發(fā)展階段。

在新的發(fā)展階段，房企發(fā)展面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)呢？

（一）房企在“十四五”時(shí)期面臨的機(jī)遇

1、經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，消費(fèi)者住房需求升級(jí)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已步入新階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更加注重質(zhì)量和效益，以不斷滿足人們對(duì)美好生活的向往和需要。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)居民收入水平不斷提高，消費(fèi)者住房需求升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高品質(zhì)、多樣化、精細(xì)化的時(shí)代。

“十四五”時(shí)期，房企可集中優(yōu)勢(shì)資源，向社會(huì)提供高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和服務(wù)，走綠色發(fā)展、生態(tài)發(fā)展、綜合發(fā)展、服務(wù)化發(fā)展的道路，打造精品工程、精品項(xiàng)目，滿足消費(fèi)者圍繞住房對(duì)教育、醫(yī)療、服務(wù)、環(huán)境等各方面的需求升級(jí)。

2.、城鎮(zhèn)化發(fā)展，仍能釋放很大空間

城鎮(zhèn)化為我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力，催生了持續(xù)的居住、辦公和商業(yè)需求。截至“十三五”期末，我國(guó)常住人口整體城鎮(zhèn)化率突破60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，距離發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城鎮(zhèn)化水平還有不小差距，城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Κq存，未來(lái)中國(guó)還至少會(huì)有2-3億人口要進(jìn)城，疊加二孩政策全面放開(kāi)利好，百姓對(duì)住房尤其是改善型、高品質(zhì)住房需求還很大。

在此趨勢(shì)下，“十四五”時(shí)期，新城綜合開(kāi)發(fā)、舊城更新改造、地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和物業(yè)服務(wù)等市場(chǎng)仍有很大空間。

3、開(kāi)放邁向更高水平，區(qū)域合作聯(lián)動(dòng)發(fā)展

對(duì)外開(kāi)放是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。未來(lái)，我國(guó)對(duì)外開(kāi)放不僅會(huì)走向更高水平，而且還會(huì)上升到制度層面，圍繞“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展等重大戰(zhàn)略實(shí)施，推動(dòng)各區(qū)域合作聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建陸海內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、東西雙向互濟(jì)的全面開(kāi)放新格局。

通過(guò)適時(shí)布局國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃下的重要城市、區(qū)域和項(xiàng)目，找準(zhǔn)產(chǎn)城融合條件下協(xié)同發(fā)展的具體模式，有望迎來(lái)以時(shí)間換空間的長(zhǎng)線收益。

4、科技創(chuàng)新賦能，豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

當(dāng)今時(shí)代，科技進(jìn)步日新月異，云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、AI、VR以及5G等新技術(shù)應(yīng)用廣泛，創(chuàng)新思潮不斷涌現(xiàn)，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式層出不窮，使得社會(huì)生產(chǎn)方式和人們生活方式都在發(fā)生革命性的變化。

在“智能+”的產(chǎn)業(yè)融合趨勢(shì)下，科技創(chuàng)新將為地產(chǎn)賦能，一方面可助推企業(yè)豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，打造差異化產(chǎn)品，提供更加智能、更加人性化的家居、社區(qū)、物業(yè)；另一方面智能化的應(yīng)用還可以記錄和儲(chǔ)存用戶使用習(xí)慣及場(chǎng)景數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)，制定更加合適的銷售策略，挖掘潛在市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和效益的持續(xù)提高。

5、金融創(chuàng)新空間巨大，利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)已經(jīng)邁入全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式的全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。在這個(gè)過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新空間巨大，以往傳統(tǒng)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局有望逐步被多元化的融資格局所替代。

REITs等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，可通過(guò)有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，推動(dòng)沉淀于房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)益資本與銀行資金逐步退出，改變宏觀經(jīng)濟(jì)與金融體系穩(wěn)定過(guò)于依賴房地產(chǎn)的局面，從而成為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要發(fā)展方向。

6、新冠肺炎疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行，新一輪基建投資開(kāi)啟

2020年，發(fā)生在武漢、爆發(fā)于全國(guó)以及世界的新冠肺炎疫情給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重沖擊，進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)下行壓力。為對(duì)沖疫情帶來(lái)的不利影響，政府重啟新一輪基建投資作為主要的逆周期調(diào)節(jié)手段，規(guī)模達(dá)數(shù)十萬(wàn)億，將在未來(lái)幾年完成，投資內(nèi)容涉及傳統(tǒng)基建、新基建以及產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目等。

新一輪基建投資，不僅為房企發(fā)展帶來(lái)業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)基建項(xiàng)目落地城市的投資價(jià)值提升。

（二）房企在“十四五”時(shí)期面臨的機(jī)遇

1、內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性

外部來(lái)看，國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變，黑天鵝、灰犀牛事件多出跌出，貿(mào)易保護(hù)主義、單邊主義涌動(dòng)躁動(dòng)，中美由貿(mào)易摩擦趨向全面對(duì)峙，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及調(diào)控政策等都有著不容忽視的影響。

國(guó)內(nèi)來(lái)看，疫情防控步入常態(tài)化階段，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨不確定性較大，中央提出從持久戰(zhàn)的角度加以認(rèn)識(shí)，加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。新發(fā)展格局下，國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)支持力度空前，居民購(gòu)房需求將受到影響，這將在一定程度上加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的不確定性。

2、調(diào)控政策常態(tài)化，大范圍、大幅度放松可能性不大

黨的十九大報(bào)告明確了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位；2018年7月中共中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”；2019年7月中央又首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”；2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重提“房主不炒”。

進(jìn)入2020年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，各地“因城施策”更加靈活，但中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控以“嚴(yán)控房?jī)r(jià)、遏制炒房”、“讓住房回歸居住屬性”為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，不止一次表態(tài)“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”。在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建完成之前，樓市政策預(yù)計(jì)大范圍、大幅度放松的可能性不大。

3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，中小企業(yè)生存壓力大

新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別擴(kuò)張式高增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，樓市正逐步回歸理性，進(jìn)入“房住不炒”的平穩(wěn)發(fā)展期。

伴隨著行情的變化，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，業(yè)已發(fā)展壯大的房企憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)駕馭能力將推動(dòng)行業(yè)集中度再提升，強(qiáng)化“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局。龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、先發(fā)優(yōu)勢(shì)突出，規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生，日益演變?yōu)樾鲁B(tài)，成為整個(gè)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。缺乏特色和競(jìng)爭(zhēng)力的中小房企生存壓力大，面臨著和中大型房企合作開(kāi)發(fā)或被并購(gòu)繼續(xù)生存或離場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

4、轉(zhuǎn)型發(fā)展勢(shì)在必行，但轉(zhuǎn)型難度較大

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)接近天花板，正由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，無(wú)論是千億房企，還是中小房企，都需要尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)。房企積極結(jié)合自身主業(yè)情況探索轉(zhuǎn)型路徑，謀劃多元化布局，是房企應(yīng)對(duì)和打破行業(yè)天花板風(fēng)險(xiǎn)的必然要求。

近年來(lái)，房企紛紛從單一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融、產(chǎn)業(yè)、航空、醫(yī)療、教育等諸多領(lǐng)域，“地產(chǎn)+N”趨勢(shì)明顯，但轉(zhuǎn)型需要有創(chuàng)新思維，需要在傳統(tǒng)主業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)之間做好平衡選擇，難度較大，轉(zhuǎn)型成功的房企并不多。

5、融資環(huán)境收緊，房企資金面緊張

國(guó)際市場(chǎng)復(fù)雜多變，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力不足。為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，國(guó)家已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性，確立了脫虛向?qū)崱⒈Ｗo(hù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向。

在此背景下，定向?qū)捤烧邇A向支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金會(huì)受到嚴(yán)格監(jiān)管，即使適度放水，也不會(huì)立即傳導(dǎo)至房地產(chǎn)。除頭部房企融資環(huán)境略微寬松外，大多數(shù)中小企業(yè)都會(huì)面臨房地產(chǎn)融資渠道受限、融資成本高企，陷入資金鏈條緊張的局面。

6、新冠肺炎疫情帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

新冠肺炎疫情傳染范圍、影響深度和受害程度歷史罕見(jiàn)，不僅對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重沖擊，全球經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)也面臨巨大不確定性風(fēng)險(xiǎn)。此外，疫情還給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)深刻影響。

后疫情時(shí)代，產(chǎn)品創(chuàng)新可能會(huì)更加注重綠色、健康和私密性，企業(yè)變革可能需要構(gòu)建危機(jī)管理機(jī)制，形成危機(jī)快速反應(yīng)機(jī)制。如果踩不準(zhǔn)發(fā)展節(jié)奏，把不住發(fā)展趨勢(shì)，房企的持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展也會(huì)面臨挑戰(zhàn)。

陳志翔 產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)獨(dú)立研究人，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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