觀點網(wǎng) 幾乎是和去年同樣的時間，綠城中國召開了2019年度業(yè)績發(fā)布會。不同的是，現(xiàn)場沒了李青岸，也沒了老將馮征。

3月23日，綠城中國董事會主席、執(zhí)行董事兼行政總裁張亞東，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁周連營、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁郭佳峰、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強，以及執(zhí)行董事、副總裁李駿出席會議現(xiàn)場。

由于采用了線上線下結(jié)合的方式，相比之下，綠城業(yè)績會現(xiàn)場的氣氛要比其他只在線上直播的同行們要來得熱鬧些。

從幾年前綠城管理層換血開始，再到張亞東在去年提出“給我們?nèi)陼r間去做改善”以來，綠城的盈利能力和股價表現(xiàn)一直是眾人關(guān)注焦點所在。

于2019年，綠城中國取得收入615.93億元，較去年增長2.1%；除稅前利潤為99.53億元，較去年增長25.9%；股東應(yīng)占利潤24.80億元，同比增長147.3%，股東應(yīng)占核心凈利潤人民幣43.36億元，較去年上升14.2%。

從時間上來說，2019年是張亞東正式執(zhí)掌綠城后完整度過的一年。

或許正是如此，張亞東在做報告環(huán)節(jié)花了將近一個小時去介紹綠城各個板塊的業(yè)務(wù)情況，從運營管理、產(chǎn)品研發(fā)再談到營銷策略。以至于隨后的問答環(huán)節(jié)只進行了20分鐘左右便迅速結(jié)束。

總負債增長里并購加速

于2019年里，綠城中國的總借貸加權(quán)平均利息是年化5.3%，境內(nèi)公開融資平均的利息成本是4.48%。

從2019全年情況來看，綠城的發(fā)債動作不少。其中，在1月、11月兩個時間節(jié)點共發(fā)行3筆美元債，總金額為11億美元；在境內(nèi)，綠城全年共發(fā)債180.62億元。

多次發(fā)債之后，綠城的總負債也出現(xiàn)了明顯的增長。截至2019年12月31日，綠城的總借貸金額為955.77億元，較上年末增長了141.19億元，凈負債為436.83億元，同比增長了31.42%。凈資產(chǎn)負債率為63.2%，比2018年度上升了近8個百分點。

與此同時，于去年末，綠城一年內(nèi)到期的借貸余額達到了349.41億元，占總借貸的36.6%，較上一年上升了15個百分點。換而言之，綠城今年或?qū)⒁鎸Ρ热ツ旮蟮亩唐趦攤鶋毫Α?/p>

不過，從另一面看，發(fā)債也為綠城的現(xiàn)金流穩(wěn)定“補了口血”。于2019年，綠城的銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）為518.94億元，較上年末微增36.75億元。

加大杠桿之余，綠城的拿地速度也開始加快。于2019年里，綠城新增項目共計54個，總建筑面積約為1236萬平方米；土地總價約為691億元，權(quán)益金額為523億元，較去年增長了54.27%。

同時，觀點新媒體亦發(fā)現(xiàn)雖然拿地支出出現(xiàn)了大幅增長，但綠城拿地數(shù)量在同規(guī)模房企中并不算多。與之對比，旭輝、金地、中梁等企業(yè)近年來年度新增項目均在100個左右。

另外，綠城2019年改變較大的是，收并購來的項目出現(xiàn)了明顯增幅。數(shù)據(jù)顯示，綠城2019年收并購項目共有17個，超過了前三年收并購項目總和。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

“綠城以前收并購項目是很少的。”張亞東坦言道，這的確是綠城當(dāng)前需要做出突破的一個地方。緊接著他透露說，今年收并購的機會較多，而綠城目前也確實有項目正在洽談。“我們今年希望加大這方面的工作，不過，收并購對于綠城而言還是比較難。”

接過這一話頭，郭佳峰補充說道，由于被收購方往往對現(xiàn)金方面有訴求，而且要求支付速度較快。顯然，這對于綠城的現(xiàn)金流而言存在著挑戰(zhàn)。郭佳峰也表示，綠城在收并購的過程中會比較謹慎，小心地一步步推進。

減值撥備與地產(chǎn)主業(yè)之外

2019年度，綠城決定每股派息0.30元，較2018年的0.23元增幅30.4%。不過，從業(yè)績會現(xiàn)場投資者們的提問來看，僅憑一個股東回報的增幅似乎并不能讓所有人覺得滿意。

而當(dāng)有人提及今年一些增速緩慢的數(shù)據(jù)時，張亞東的神情并沒有太多變化，只是語氣稍顯無奈：“業(yè)績沒有達到大家原來的預(yù)期，我們跟大家致歉，而這種情況也同樣不是我們管理層愿意看到的，也希望大家再給我們時間。”

他打了個比方說，如果前幾年算是綠城的“康復(fù)期”，今年開始綠城用三年去發(fā)展，就相當(dāng)于是在“健身期”，再過三年到2023年的時候，可能就變成了快速起跑期。

和去年一樣，今年關(guān)于減值撥備的動作同樣是眾人關(guān)注的焦點。業(yè)績報告顯示，綠城2019年計提減值虧損約為13億元，較上一年減少了4億元。對此，張亞東也毫不諱言稱，綠城確實有一些歷史項目的效益上出現(xiàn)了一些問題。

“不能改變過去是痛苦的，我代表綠城中國誠懇表示致歉，我們都希望有一個好的成果呈現(xiàn)，但這個過程一定要花時間來進行轉(zhuǎn)變。”張亞東表示，撥備減值13個多億，目的就是為了解決問題。

“公司大部分歷史問題已經(jīng)得到解決，一小部分問題正在解決。”或許是對于這一問題解釋過太多次的緣故，說到這時張亞東的語速稍微加快了一些。爾后，他略帶委屈地表示，管理層沒有必要不負責(zé)任地去說些什么。“畢竟公司是你們的，我們只是替各位股東來打工的。”

如此看來，資本市場的不滿意或許還將持續(xù)一段時間。也正因為此，張亞東表示，綠城現(xiàn)在最關(guān)注的是利潤而不是銷售額，而這才是處理歷史遺留問題的基礎(chǔ)。

從綠城定下的五年目標來看，也確實如此。據(jù)了解，綠城2020年的營銷目標和投資目標均為2500億，而其2025年的目標是3500億元。據(jù)此計算，綠城平均每年的增幅只有15%左右，遠低于2019年近30%的增速。

對于未來明顯放緩的增速，除了利潤方面的考量外，張亞東還表示，重資產(chǎn)板塊會壓低增速，使得綠城對資本依賴的程度能夠降低。“從目前的情況來看，這個速度不一定能降得下來，但希望后面的速度盡量降低，來提升代建板塊和增值服務(wù)兩個板塊的增長速度。”

根據(jù)規(guī)劃，綠城2025年的規(guī)模目標為超過5000億。除了地產(chǎn)主業(yè)的3500億外，剩下的1500億便是給代建板塊定下的目標。

不過，由于綠城中國在綠城服務(wù)中持股比例并不高，再加上今年初龍湖收購了綠城服務(wù)5%股份。因此在提到服務(wù)板塊時，有人質(zhì)疑道，綠城中國未來是否有考慮過單獨賣出綠城服務(wù)。

對此，張亞東給出了否定答復(fù)：“目前沒有賣出的想法，也沒有要再重新成立類似于綠城物業(yè)那種形式的物業(yè)公司，但是綠城中國下一步會有自己的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和標準，具體由我們的生活服務(wù)集團來承接。”

以下為綠城中國控股有限公司2019年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：近期美元債市場波動比較大，鑒于公司今年7-8月份有9.5億美金美元債要到期，在11月份有6億美金要到期，請問公司目前有沒有備用的計劃來償還上述這些美元債？公司今年的分紅是3毛錢，比去年2毛3有一定的增長，想問下公司具體的分紅政策。

周連營：我首先回答第一個問題，關(guān)于公司今年7-8月份有9.5億美元的、11月份6億美元到期債務(wù)，公司將考慮境外銀團、內(nèi)保外貸、境外發(fā)債、境內(nèi)資金出境等多種組合方式，目前各渠道也都有了初步的安排和部署，公司有足夠的能力按時歸還貸款。

公司具體的分紅政策方面，我們今年的分派基數(shù)，上市公司披露的本公司應(yīng)占利潤調(diào)整、非現(xiàn)金利潤影響的金額，包括收購收益、公允價值變動、匯兌損益、非現(xiàn)金收購附屬公司產(chǎn)生的公允價值調(diào)整對成本的影響、減值撥備等情況后，再扣除永久的證券立即分派的影響金額，今年的派息比例是25%，我們控制的范圍是20%到30%之間。

現(xiàn)場提問：想問張亞東總裁一個問題，因為今年受疫情沖擊，市場上肯定會出現(xiàn)一些收并購的機會，過去綠城在這一塊參與相對比較少，所以想問一下您對今年的收并購是怎么看待的？會有怎么樣的計劃？

張亞東：正如你所說，今年收并購的機會可能會比較多，坦率來說現(xiàn)在我們也正在談，我們也高度關(guān)注這項工作，今年希望加大這方面的工作。但是正像之前我所說的，綠城的收并購也比較難，從綠城的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質(zhì)，對產(chǎn)品的要求來講，還需要找到合適的收并購的目標主體，我們希望加大這方面的工作?；蛘哒埣逊蹇傃a充一下。

郭佳峰：我們公司是一個產(chǎn)品主義的公司，所以在收并購的過程中，相比其它業(yè)內(nèi)收并購做得比較大的公司來講，我們有自己的特點和難處。

我們的主要難處是它的產(chǎn)品要符合綠城中國產(chǎn)品的調(diào)性，當(dāng)它的結(jié)構(gòu)如果已經(jīng)上去以后，在規(guī)劃報建里面很難改變的時候，我們怕影響我們的產(chǎn)品品牌力，收購就會產(chǎn)生打折。

被收購的單位肯定有訴求，一般是現(xiàn)金方面有訴求，它的支付要求比較高，要求速度比較快。我們非常重視收并購的工作，但是在實操過程中，我們也很小心地在一步步推進，可能會鋪得比較廣，會好中選優(yōu)地進行。亞東總也多次指示我們班子，在這么一個機會下面，可能會有相對比日常年份多的機會，我們也很重視，但是也小心地往前走。

現(xiàn)場提問：綠城產(chǎn)品譜已經(jīng)梳理完畢，新的項目在產(chǎn)品定位方面對利潤有什么要求？綠城管理目前正在分拆上市，請問大概進行到了哪一步？管理層認為綠城管理分拆之后對綠城中國有什么影響？

郭佳峰：綠城管理上市的工作，我們2月28號已經(jīng)通過A1表提交了香港聯(lián)交所，接下來的一些推進的進度是要根據(jù)聯(lián)交所的規(guī)定和資本市場對它的認知度來做安排，具體也沒有完全明確的時間。

管理集團上市對我們綠城中國的影響，我想可以用這樣幾個方面來理解，一是它上市以后確立了綠城中國里的代建板塊，處于中國同行業(yè)的龍頭地位，通過它的上市更加確認了它的市場占有率和品牌影響力。二是上市以后，受到資本的加持，融資渠道以及資本代建的業(yè)務(wù)會更大地拓展，這樣它的預(yù)期利潤也會通過接下來幾年的發(fā)展，給綠城中國更大的貢獻。

綠城中國因為是綠城管理的母公司，它的業(yè)績也都并到綠城中國來，所以對綠城中國的市場影響力、品牌拓展力以及以后的規(guī)模凈利潤的表現(xiàn)，也會帶來很有利的影響。

第一個問題，關(guān)于利潤的要求，公司內(nèi)部還在不斷地變化，一般來說，今年一二月份我們拿的586億的地里面，它的稅后凈利潤率我們統(tǒng)計的有兩位數(shù)，百分之十幾。但是也會根據(jù)市場的競爭激烈程度，以及不同城市里面我們對它的IRR的表現(xiàn)，利潤率的要求會有所不同，所以這不是一個常態(tài)的數(shù)據(jù)。

現(xiàn)場提問：每一年我們參加業(yè)績會，我們都看到投資者對綠城業(yè)績的預(yù)期總是跟真實的業(yè)績有一點不匹配，公司打算做些什么樣的工作，可以讓投資者對綠城未來在發(fā)業(yè)績之前，我們基本上心里就有一個好的預(yù)期？

張亞東：大家主要是覺得我們的撥備有點突然，我們也表示非常理解。關(guān)于撥備的問題，或者說資產(chǎn)減值的處理方面，綠城中國確實是有一些歷史項目，包括2017年之后嚴格的管控，我們有一些項目在現(xiàn)實政策的影響下，出現(xiàn)了一些問題，對我們項目的效益都出現(xiàn)了影響。

同時，歷史上積累壓力的一些資產(chǎn)、持有物業(yè)，按照市場的歸類，按照準則的要求，進行了一些必要的會計處理，這些處理我們也是負責(zé)任的，對此我們認為作為一個市場上成熟的企業(yè)，不斷地評估資產(chǎn)，不斷地拋棄一些非主營業(yè)務(wù)，對自己的業(yè)務(wù)進行調(diào)整，我認為是一個成熟的做法。

對于我們現(xiàn)階段所處的狀況來講，應(yīng)該說我們還是有信心的，對于我們資產(chǎn)的減值，在未來我們依然不斷地要評估我們的持有物業(yè)，這和有些企業(yè)的做法是有所不同的，我們認為這是對股東更多的擔(dān)負起責(zé)任。

現(xiàn)場提問：公司資產(chǎn)減值有多少？其他企業(yè)似乎都在做增值，綠城的做法不太一樣，為什么？按照現(xiàn)在的情況，未來減值的大概還有多少？公司對這種連續(xù)下跌的情況有沒有回購的計劃？

第二個問題，綠城中國現(xiàn)在只占有綠城服務(wù)5%的股份，考慮到一些大股東的利益，公司有沒有考慮過以后單獨賣出綠城服務(wù)，自己成立綠城物業(yè)公司？

張亞東：我先回答第一個問題，綠城中國在發(fā)展過程當(dāng)中，作為一個企業(yè)，它對一些資產(chǎn)進行處置，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)里面持有一些物業(yè)，根據(jù)規(guī)劃配套，根據(jù)項目實施的情況，我個人認為這是一個普遍的現(xiàn)象，可能各個企業(yè)在對持有物業(yè)的價值評估方面把握的水平會有一些區(qū)別。

對這種水平的把握，各個公司根據(jù)企業(yè)的承受能力或者是未來長期可持續(xù)的發(fā)展，會有一個比較好的平衡，在這方面，我們在未來也會和投資人有更多的溝通，我們有很多渠道，大家需要了解什么問題，我們會向各位投資者如實報告我們的資產(chǎn)狀況。

我們持有綠城物業(yè)5%的股份，目前沒有賣出這部分股份的想法，也沒有要再重新成立類似于綠城物業(yè)那種形式的物業(yè)公司，但是綠城中國下一步要有自己的服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)的標準、服務(wù)的內(nèi)容，下一步是由我們的生活服務(wù)集團來承接，有新的綠城生活服務(wù)的計劃。

謝謝大家對綠城的關(guān)心，也特別感謝老股東對綠城的厚愛，關(guān)于剛才投資者提出的問題，我再補充一下。

綠城的歷史上的一些情況，大家可能都比較清楚，如果說近幾年我們是在康復(fù)期，我們今年開始用三年，就是在健身期，再過三年，到2023年的時候，可能就變成了快速起跑期。

去年在香港業(yè)績發(fā)布會的時候，有人問我遇到的最痛苦的問題是什么，我當(dāng)時回答說，最痛苦的就是改變不了過去。我代表綠城中國也誠懇地表示致歉，但是這是改變不了的，這個過程一定要花時間來進行轉(zhuǎn)變，我們都希望有一個好的成果呈現(xiàn)，但是這是沒有辦法的。我們?nèi)ツ険軅錅p值了17個多億，今年撥備減值13個多億，目的就是為了這個公司發(fā)展，并且之前報告的情況已經(jīng)說到，我們大部分的問題已經(jīng)一次性得到解決，一小部分問題正在解決。

我在之前還說了一句話，現(xiàn)在所有的問題我們底數(shù)清楚，新出現(xiàn)的問題幾乎沒有，這是我今天作為綠城中國主席、行政總裁非常負責(zé)任地跟大家說，新出現(xiàn)的問題可能在三年后會展現(xiàn)出來，但是現(xiàn)在可以確切地跟大家說，幾乎沒有新問題。所以我現(xiàn)在最關(guān)注的不是銷售額，而是利潤。這一塊必須是處理歷史遺留問題，必須面對歷史上原來的基礎(chǔ)。

當(dāng)然，我也誠懇地代表綠城中國跟大家致歉，業(yè)績沒有達到大家原來的預(yù)期，但是這種情況我相信不是你們愿意看到的，同時也不是我們臺上5位和其他管理層愿意看到的，所以希望大家再給我們時間，我們會努力工作。

另外你們可能更關(guān)心的是未來會出現(xiàn)什么情況，我不敢百分之百地肯定，我想簡單來說，新的事基本不會再出現(xiàn)，老的事我們逐漸會解決，現(xiàn)在正在解決的過程中。