楊光華 最近，蘇州、南京等地樓市回暖。

杭州誕生首個(gè)“萬人搖”樓盤，深圳有千萬級(jí)豪宅收“茶水費(fèi)”。

昨天，海寧“放開限購(gòu)1個(gè)月”新政，出臺(tái)兩小時(shí)后撤回。

湖南益陽買144平米以下一手房，補(bǔ)貼50%契稅。

房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方政策，都到了一個(gè)敏感期。這些各地的樓市新聞，如果拼接在一起，是不是得出一個(gè)結(jié)論：

樓市在回暖復(fù)蘇？

01

突發(fā)的偶然，不代表長(zhǎng)期的必然。

突然的回暖，也不代表春天的回歸。

一花獨(dú)放不是春。我的觀點(diǎn)是，這是復(fù)蘇的導(dǎo)火線。

停擺一兩個(gè)月的市場(chǎng)剛剛恢復(fù)后，抑制的需求集中釋放。

低總價(jià)的剛需項(xiàng)目與千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目，兩極分化。

以蘇州的剛需盤為例，龍湖的項(xiàng)目，單價(jià)2.8萬，面積89、109；碧桂園的一個(gè)項(xiàng)目總價(jià)150萬起。在深圳，14套房子，每套4200萬。誠(chéng)意金100萬。

每次市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)，都是剛需與塔尖人群率先出手。剛需是等不起，塔尖人群則是怕貶值。

2月份，在上海，由于豪宅成交的拉動(dòng)作用，當(dāng)月新房成交均價(jià)突破6萬元；北京海淀的世茂西山龍胤頂豪項(xiàng)目，5天成交3套，成交金額1.2個(gè)億。截至3月下旬，全國(guó)范圍內(nèi)已有3套總價(jià)過億的豪宅成交，杭州、北京和廣州各一套。

這些僅僅是樓市的表現(xiàn)，或者是表象。

深層次的原因是每次危機(jī)后，均有寬松刺激政策。

大河有水小河滿。每次刺激后，又是新一輪周期。

02

大停擺后，會(huì)有報(bào)復(fù)性行情？

3月23日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友說，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，電梯往上走，只要你在電梯上，就能往上走。電梯往下走，首先要學(xué)會(huì)避險(xiǎn)。

兩天后，美國(guó)推出2萬億美元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

最近的行情，剛需是生存邏輯，而豪宅則是避險(xiǎn)邏輯。

有這些城市的個(gè)別樓盤，作為復(fù)蘇的導(dǎo)火索，市場(chǎng)春心蕩漾。

3月份開始，各地售樓處開放后，住宅市場(chǎng)回暖是必然。

比如，蘇州恢復(fù)到疫情前行情的7成。主要是當(dāng)?shù)氐娜瞬判抡碳ぁ６谏钲?，政策并無刺激，買房人依然熱情滿滿。

3月的第二周，北京、上海等地的土地市場(chǎng)，提前回暖。

不過，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)4月份市場(chǎng)全面復(fù)蘇。

全面復(fù)工，才有全面復(fù)蘇。截至1月22日，武漢今年發(fā)放了60張預(yù)售許可證。

目前武漢繼續(xù)暫停線下售樓，開發(fā)商在線上賣存貨。

輸?shù)粢患径群?，各大開發(fā)商搶收4月，促銷將加碼。

大家都是考生，誰也不能置身世外。

對(duì)于普通買房人，更期待第二種行情出現(xiàn)。

03

現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)是左右為難。

既拉動(dòng)住宅消費(fèi)，又保房地產(chǎn)投資。既防房?jī)r(jià)上漲，又防下跌。

在房住不炒的底線下，如何設(shè)計(jì)平衡之策。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家建議，在增加熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上適度放松限購(gòu)和限價(jià)。

對(duì)特定人群尤其是外來民工和新畢業(yè)大學(xué)生給予降低首付比例和優(yōu)惠房貸利率的優(yōu)惠政策。

這或許是開發(fā)商最想看到的新政。

應(yīng)急新政的制定，交給各地方。

最近，各地短期應(yīng)急措施，一城一策，不痛不癢。

而市場(chǎng)終歸市場(chǎng)，還是春江水暖，銷控表先知。

至于多次提到的長(zhǎng)效機(jī)制，恐不是短期內(nèi)出臺(tái)的。

從試點(diǎn)到全面執(zhí)行，有時(shí)間周期。何況此時(shí)遇到疫情。

最大的風(fēng)險(xiǎn)，來自外部。全球疫情加劇后，世界經(jīng)濟(jì)生病。

最近，美股里一些大佬開始抄底。

與幾個(gè)城市的點(diǎn)式復(fù)蘇不同，多家開發(fā)商發(fā)布年報(bào)，發(fā)言多悲觀。

萬科繼續(xù)高喊“活下去”，今天下午就在青島拿下5宗地。

這場(chǎng)疫情，對(duì)開發(fā)商們是一次壓力測(cè)試。

合理降價(jià)促銷，盤活存量。

拿下口罩后，還是相信“美好的日子就在前方”。

［后記］

經(jīng)濟(jì)新周期“撞上”疫情，全球股市震蕩，資金涌入房地產(chǎn)避險(xiǎn)。

當(dāng)前的一城一策，救不了市，更多是注入信心。

在二三月的失手后，4月樓市促銷戰(zhàn)更猛，開發(fā)商急于回款現(xiàn)金。

剛需與豪宅項(xiàng)目率先反彈，樓市發(fā)動(dòng)機(jī)被重新點(diǎn)燃。

綜上分析，當(dāng)前買不買，不是問題，問題是買誰的房子。

誰的房子能資產(chǎn)避險(xiǎn)，誰的房子住著舒服，有健康生活，有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

這是龐大的中間階層所關(guān)心的。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

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