巴曙松（北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：非常高興參加2020年度觀點(diǎn)論壇，受到新冠肺炎疫情的影響，不僅中國(guó)經(jīng)濟(jì)、全球經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到很多方面的影響，所以我們?cè)趺礃佑^察疫情帶來(lái)的影響，來(lái)及時(shí)采取應(yīng)對(duì)，把握這些影響帶來(lái)的新的趨勢(shì)、新的發(fā)展的特點(diǎn)、新的規(guī)則，這對(duì)于我們這個(gè)行業(yè)的洗牌也會(huì)產(chǎn)生多方面的影響。

新冠肺炎的特點(diǎn)和17年前的非典相比較，它有很多類似的地方，也有很多不太相似的地方。大致來(lái)說(shuō)，新冠肺炎疫情的傳播比非典時(shí)期要快，影響比它要大，但是相對(duì)的致死率更低。我們分別比較了這兩種疫情確診的人數(shù)、波及的省份和死亡率，可以看到相對(duì)來(lái)說(shuō)確診人數(shù)新冠肺炎會(huì)多很多，波及的省份跟非典時(shí)期比，也有很多新的特點(diǎn)，非典的時(shí)候主要在三個(gè)省市，占比超過(guò)70%，而新冠肺炎主要就是在湖北占的比重非常大，死亡率在湖北以外也非常低。

從空間的影響上，我們?cè)谶@個(gè)圖上也對(duì)比了一下，我們用不同的顏色來(lái)標(biāo)注了肺炎的確診病例，非典時(shí)期和新冠肺炎時(shí)期的差異，可以看到在非典時(shí)期，總體上傳播的范圍是有限的，主要集中在少數(shù)兩三個(gè)省市，還有很多省市沒(méi)有，或者只有幾例，新冠肺炎傳播的范圍更廣，這些也會(huì)影響到我們的經(jīng)濟(jì)，它的不同的差異，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的影響，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就在一個(gè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，再疊加上新冠肺炎的這個(gè)特點(diǎn)，就帶來(lái)了很多新的趨勢(shì)。

就整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，現(xiàn)在新冠肺炎對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和非典時(shí)期比，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)周期是在往上走的，是很強(qiáng)的，而現(xiàn)在整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)周期是處于調(diào)整期。這是2000年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，包括一二三產(chǎn)業(yè)各自的貢獻(xiàn)，和17年前的非典時(shí)期相比，現(xiàn)在的新冠肺炎疫情所影響的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成出現(xiàn)了很大的變化，最典型的一個(gè)變化就是第三產(chǎn)業(yè)的占比大幅上升，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度也大幅上升。我們看到上面那個(gè)橙色的部分，就是第三產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的占比。新冠肺炎疫情對(duì)當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊——考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化——會(huì)比非典時(shí)期來(lái)得大。第二產(chǎn)業(yè)受到的沖擊相對(duì)來(lái)說(shuō)較小，它可以正常開(kāi)工，而服務(wù)業(yè)有大量的人和人之間的互動(dòng)，當(dāng)然這次疫情也會(huì)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的一些變化，比如說(shuō)線上化，這在房地產(chǎn)行業(yè)也表現(xiàn)得很明顯。

跟17年前的SARS相比，這次的新冠肺炎疫情還有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，就是這次的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和一大批非?；钴S的電商、物流，提升了經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)沖擊的韌性和吸收沖擊的能力。很多城市基本上都封城、停工，基本生活保障很大程度上大家都離不開(kāi)快遞小哥，它已經(jīng)成了當(dāng)前中國(guó)城市生活中的一個(gè)很重要的基礎(chǔ)設(shè)施，它和我們?nèi)粘Ｓ玫牡缆贰蛄?、通信一樣，它變成一個(gè)非常重要的基礎(chǔ)設(shè)施。

對(duì)比2003年來(lái)中國(guó)的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的勢(shì)頭，移動(dòng)電話的增長(zhǎng)是6倍，移動(dòng)電話普及率增加了5倍，互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)人數(shù)增加了10倍。同時(shí)，我們的智能手機(jī)用戶在17年前還沒(méi)有，當(dāng)時(shí)智能手機(jī)還沒(méi)出來(lái)，現(xiàn)在已經(jīng)有大量的用戶，包括APP的數(shù)量和電商，電商的銷售額跟17年前比翻了1500倍。這是一個(gè)非常典型的變化。

還有就是交通基礎(chǔ)設(shè)施和物流的變化。從2003年到2018年，鐵路的營(yíng)業(yè)里程翻了兩倍，公路增長(zhǎng)3倍、民航增長(zhǎng)5倍、旅客周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)2倍、貨物周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)4倍、快遞增長(zhǎng)294倍。所以這是一個(gè)雙刃劍。有一個(gè)學(xué)者研究歐洲的流行病的傳播，他提到鐵路的里程每增加1000公里，每一次傳染病來(lái)的時(shí)候所增加的醫(yī)療支出也會(huì)相應(yīng)地增加一個(gè)很大的比例。基礎(chǔ)設(shè)施既增加了經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性，同時(shí)也使得傳染的擴(kuò)散速度在加快。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響，我們還是把17年前的SARS作為一個(gè)參照，藍(lán)色的線是SARS紅色的虛線是預(yù)測(cè)這次新冠肺炎疫情可能的影響，如果這樣對(duì)照下來(lái)，大家能夠看得比較清楚的是影響前移了，這次采取的應(yīng)對(duì)措施，它的反映的靈敏程度和嚴(yán)厲程度跟SARS時(shí)期相比靠前了，所以影響前移，政府比SARS的時(shí)候收窄，因?yàn)楹芸炀瓦M(jìn)行了分類分區(qū)復(fù)工。但是因?yàn)槲覀儗?duì)新冠肺炎的了解還很有限，還沒(méi)有很有效的治療方法、藥物、疫苗，對(duì)源頭還不太清楚等等，所以可以看到它是一個(gè)緩慢的摸索性的復(fù)工和控制疫情之間的平衡，所以這樣就使得它的修復(fù)會(huì)比SARS時(shí)期更慢。所以對(duì)照來(lái)看，對(duì)比SARS時(shí)期影響前移，政府收窄，同時(shí)它的修復(fù)相對(duì)比較緩慢。

對(duì)于整個(gè)行業(yè)的影響，我們看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程，就是一個(gè)新舊交替的過(guò)程。從2008年金融危機(jī)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始回落、調(diào)整，在調(diào)整的過(guò)程中，在總的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回落的過(guò)程中，你會(huì)看到不同行業(yè)表現(xiàn)非常分化，只不過(guò)回落的這些行業(yè)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)占GDP的比重比較大，增長(zhǎng)比較快的行業(yè)占GDP的比重相對(duì)小，所以這就使得回落的部分大于增長(zhǎng)的部分，導(dǎo)致GDP回落。但是經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成中，確實(shí)有一部分是在調(diào)整的，是有漲有落的，這個(gè)分化的趨勢(shì)疊加上新冠肺炎疫情，也在凸顯出一些新的特點(diǎn)。我們看到受到?jīng)_擊比較大的有交通運(yùn)輸、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、零售、飲料制造，但是半導(dǎo)體、通信服務(wù)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、醫(yī)療器械、電子制造、紡織、種植還在繼續(xù)上升，最典型的大家可以觀察最近這一兩個(gè)月中國(guó)的口罩生產(chǎn)能力在快速上升，它的擴(kuò)張能力估計(jì)就在一兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)就會(huì)顯現(xiàn)，因?yàn)橹袊?guó)的生產(chǎn)線非常完備，所以恢復(fù)的能力、對(duì)需求的響應(yīng)就非?？欤芸鞈?yīng)該就會(huì)成為世界第一大的口罩生產(chǎn)國(guó)。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是什么樣的呢？房地產(chǎn)本身就處在一個(gè)調(diào)整的階段，疊加了新冠肺炎疫情之后，使得房地產(chǎn)行業(yè)的去化壓力在明顯加大。這個(gè)藍(lán)色的柱狀圖是房屋這一年新開(kāi)工的面積，黃色的是商品房銷售面積，深紅色的線就是商品房平均銷售價(jià)格，把這三個(gè)疊加在一起，大家可以看到什么？從2015年到現(xiàn)在，房屋的新開(kāi)工面積一直是在穩(wěn)步上升的，同時(shí)對(duì)照這個(gè)黃色的柱狀圖（商品房銷售），從2017年到現(xiàn)在是穩(wěn)中趨跌的。一邊是新開(kāi)工面積在上升，一方面是商品房的銷售面積穩(wěn)中趨跌，形成一個(gè)什么結(jié)果呢？那就是去化壓力加大。截止到2019年12月份，全國(guó)商品住宅開(kāi)工的庫(kù)存大概在29.4億平方米。這是什么概念呢？平均的去化周期在23.5個(gè)月。歷史上比跟2017年年中的水平大致一致。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，在商業(yè)模式上還是高杠桿驅(qū)動(dòng)，快速銷售回款的運(yùn)作模式。這條橙色的線是房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從2008年以來(lái)穩(wěn)步上升，現(xiàn)在基本上處于一個(gè)歷史的高位。這個(gè)加杠桿的過(guò)程，一方面它依賴于銷售的回款，另一方面依賴于從金融市場(chǎng)重新獲得再融資的能力，現(xiàn)在大概是80%的資產(chǎn)負(fù)債率，是一個(gè)歷史的高位。受到疫情的沖擊，很多城市的銷售、回款受到明顯的影響，陸陸續(xù)續(xù)債務(wù)到期，這樣就形成了一個(gè)擠壓，我們看到2019年這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯了，2019年公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)528家，到了2020年1—2月份，已經(jīng)公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)是100家。按這個(gè)趨勢(shì)來(lái)算，即使是保持目前的趨勢(shì)，其它條件不變，2020年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)600—700家是可以看得見(jiàn)的一個(gè)趨勢(shì)，所以這也是一個(gè)洗牌的年份，而疫情加速了洗牌，特別是隨著疫情的發(fā)展，原來(lái)那些杠桿率比較高的企業(yè)可能還能維持它的現(xiàn)金流，但是疫情打亂了它的交易的節(jié)奏和現(xiàn)金流的安排，這就會(huì)使得洗牌的力度比2019年更大，這是一個(gè)非常重要的變化。

這是疫情對(duì)于成交量的影響。左邊是全國(guó)重點(diǎn)25個(gè)城市的二手房成交的情況，右邊是我們觀察跟蹤的全國(guó)新房成交情況，而且我們把一線、二線和三四線城市做了一個(gè)區(qū)分，當(dāng)然中間還有春節(jié)的影響，但是疫情的影響也是很明顯的，二手房的交易從1月底到2月初大幅萎縮，到2月底才開(kāi)始有些恢復(fù)，但是量跟原來(lái)比有比較大的差距。二手房的交易跟去年的節(jié)后同期比大概下降了差不多94%以上，有明顯的回落。新房方面，有95%的城市的新增房源是零供應(yīng)，受疫情的影響，大概60多個(gè)城市要求暫停售樓處銷售的活動(dòng)，這樣就出現(xiàn)了陡峭的新房成交的下降，可能最開(kāi)始的時(shí)候三四線的交易有一些支撐，到了2月份下旬陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始有所恢復(fù)，但是跟原來(lái)比還是沖擊很明顯，這一點(diǎn)從歷史對(duì)照就能看得很清楚。

從房地產(chǎn)的資金運(yùn)作模式來(lái)看，它還是一個(gè)很明顯的高杠桿率、高負(fù)債率，驅(qū)動(dòng)快速開(kāi)發(fā)和銷售的回款，這么一個(gè)特征在受到?jīng)_擊的時(shí)候，往往就受到的壓力比較大，它的吸收沖擊的能力相對(duì)就比較弱，我們把中國(guó)的一些有代表性的，公告了他們的信用債到期的情況，和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)行對(duì)比，紅色是到期的債權(quán)的余額，藍(lán)色的是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流（預(yù)計(jì)2—6月份期間）的情況進(jìn)行對(duì)比，可以看到中間有非常大的差距。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年房企境內(nèi)的債券、海外的發(fā)債、房地產(chǎn)的信托，加起來(lái)預(yù)計(jì)的債務(wù)是1.46萬(wàn)億，從今年的月度分布來(lái)看，一直是逐月上升，債務(wù)壓力的峰值在今年7月份。7月份到期房地產(chǎn)債務(wù)是1490億，全年合計(jì)1.46萬(wàn)億，今年房地產(chǎn)債務(wù)到期規(guī)模比2019年還有進(jìn)一步的提升，疫情會(huì)使高負(fù)債率、高杠桿率的模式受到比較大的沖擊，是值得我們非常關(guān)注的。我們對(duì)比這些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)，它的現(xiàn)金流和到期債權(quán)，我們也可以預(yù)期到，他們必須要找到新的融資產(chǎn)品，或者是加速現(xiàn)金流的回籠。

在這么一個(gè)新的特點(diǎn)、新的趨勢(shì)和疊加上疫情影響的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在出現(xiàn)哪些新的變化呢？我把它總結(jié)為10個(gè)方面：

一是進(jìn)入了政策和房?jī)r(jià)雙穩(wěn)的周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到如此龐大的規(guī)模，它的交易活躍程度對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響非常敏感，同時(shí)它又是一個(gè)國(guó)計(jì)民生非常重要的領(lǐng)域，既影響增長(zhǎng)，也影響國(guó)計(jì)民生。我們經(jīng)常觀察國(guó)家重要的文件，看到一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，每當(dāng)把房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容放到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)部分寫(xiě)的時(shí)候，它是對(duì)房地產(chǎn)傾向于扶持和刺激，把它作為刺激增長(zhǎng)的工具，每當(dāng)把房地產(chǎn)放在民生這一部分來(lái)寫(xiě)的時(shí)候，基本上就非常強(qiáng)調(diào)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、不要給城市居民生活帶來(lái)過(guò)大的壓力和過(guò)高的成本。最近這段時(shí)間它實(shí)際上是在二者之間的平衡。所以在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，是一個(gè)政策也相對(duì)比較平穩(wěn)、房?jī)r(jià)也大致相對(duì)比較平穩(wěn)的雙穩(wěn)的時(shí)期。在這個(gè)大致比較平穩(wěn)的條件下的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型，行業(yè)出現(xiàn)洗牌，商業(yè)模式出現(xiàn)更新、升級(jí)，商業(yè)規(guī)則出現(xiàn)變化這么一個(gè)大的特征。

二是高速增長(zhǎng)需求最快的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。無(wú)論我們按照哪種城市化發(fā)展的模型推演、計(jì)算，按照世界銀行的模型和按照歐美的城市化走過(guò)的路徑，或者即使按照拉美走過(guò)的路徑，大家沒(méi)有分歧的一點(diǎn)是，未來(lái)10年中國(guó)城市化率還有上升10%的空間，也就是1.4億人，他們要從農(nóng)村向城市遷移居住，這個(gè)增量需求應(yīng)該說(shuō)是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最后一個(gè)巨大的紅利，這些人口會(huì)到什么區(qū)域，會(huì)到什么城市，這是未來(lái)有很大增長(zhǎng)的，這一塊的增量住房面積需求就超過(guò)70億平方米，這部分的增量在接近尾聲，但是還有一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的空間。大家通常會(huì)說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)增長(zhǎng)最快的階段正在逐步過(guò)去，但是現(xiàn)在還有一波成長(zhǎng)化的過(guò)程。一個(gè)很重要的觀察指標(biāo)就是家庭套數(shù)比，在中國(guó)的房改開(kāi)始的初期，一個(gè)城市的家庭和對(duì)應(yīng)的成套住房，最開(kāi)始的時(shí)候只有0.6、0.7，一個(gè)家庭對(duì)應(yīng)不了一套住房，經(jīng)過(guò)這么多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它已經(jīng)上升到1—1.1之間。

我們觀察日本、美國(guó)這些發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的道路，它的家庭套數(shù)比大概到1.15左右，新房的增長(zhǎng)空間就告一段落，主要進(jìn)入到存量市場(chǎng)。中國(guó)目前城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn)，疫情暴露出了我們城鎮(zhèn)化過(guò)程中還有一些需要改進(jìn)的地方，比如說(shuō)為什么有這么大規(guī)模的人口的流動(dòng)，其中一個(gè)很重要的原因，就是中國(guó)有相當(dāng)一部分流動(dòng)人口，他在城市工作、生活，但是他不被城市生活所吸納、融合。這次新冠肺炎疫情暴露的這一點(diǎn)，中國(guó)城鎮(zhèn)化取得重大成就過(guò)程中的不足，暴露了公共服務(wù)、應(yīng)急體系、管理上的不足，包括智慧城市在應(yīng)急方面應(yīng)用的不足，這將成為下一步中國(guó)城市化很重要的進(jìn)一步改進(jìn)、提審質(zhì)量的增長(zhǎng)點(diǎn)，這也會(huì)帶來(lái)不同城市之間吸引新增人口能力的巨大的差異。所以很多人在說(shuō)，下一步不知道要到中國(guó)的哪個(gè)城市居住，一個(gè)很重要的參考指標(biāo)，你就看各個(gè)不同地區(qū)的城市政府在這次應(yīng)對(duì)疫情過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的公共服務(wù)能力、應(yīng)急管理能力和資源調(diào)配能力，這些比較強(qiáng)的城市，在疫情恢復(fù)之后，會(huì)展現(xiàn)出更強(qiáng)的吸引人流入的能力。

所以這個(gè)增量的需求還在，即使存量的部分，我們會(huì)看到換房的改善需求也還在。我們雖然總體上告別了住房的嚴(yán)重短缺，但實(shí)際上中高收入階層在改善住房條件方面的需求，也會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一個(gè)增量的需求。所以你觀察很多城市，它的買(mǎi)房行為往往是一串交易行為，賣(mài)掉原來(lái)的房子，然后再買(mǎi)新房，再進(jìn)一個(gè)房地產(chǎn)增量部分的融資，所以它不能割裂開(kāi)來(lái)看，這是一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是增量需求還有，城鎮(zhèn)化還有一波，這是大家沒(méi)有太多爭(zhēng)議的問(wèn)題，比如城市化率再上升10%，這是中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)要高度關(guān)注的一個(gè)難得的紅利——增量紅利，包括告別了全面短缺，但是中高收入階層對(duì)住房需求的影響，以及通過(guò)這次疫情影響之后，帶來(lái)了人們很多的觀念、生活方式、對(duì)所居住的城市在疫情和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求，也會(huì)帶來(lái)增量需求的變化和分化。

三是流動(dòng)人口租房需求非常龐大。租賃市場(chǎng)總體發(fā)展是不足的，很重要的特點(diǎn)是，租房市場(chǎng)特別是在一二線城市人口流入大、需求量大、供應(yīng)不足的城市，租房需求大。同時(shí)我們也可以看到，流動(dòng)人口的租房需求得不到有效的滿足，在流動(dòng)人口內(nèi)部我們看到它有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，他在城市生活已經(jīng)有第一代、第二代，第二代的孩子一開(kāi)始就是在城市出生、在城市生活，你再讓他回到農(nóng)村，他跟第一代相比，已經(jīng)很難回得去了，所以這次的疫情也暴露出我們的城市化過(guò)程中，對(duì)于這部分人群，怎么能讓他融入到城市化中間的制度建設(shè)和提供支持的不足。這部分流動(dòng)人口有幾個(gè)特點(diǎn)，他在城市長(zhǎng)期化居住意愿越來(lái)越強(qiáng)烈，同時(shí)整個(gè)家庭在城市居住，他不是一個(gè)人來(lái)打工，跟改革開(kāi)放初期一個(gè)人到沿海打工，家里人住在老家這種模式比，現(xiàn)在已經(jīng)是整個(gè)家庭出來(lái)。同時(shí)他的支付能力又不足以支撐購(gòu)買(mǎi)商業(yè)住房，這就產(chǎn)生了非常巨大的流動(dòng)人口租房的需求。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是不斷地開(kāi)發(fā)房子，租和售怎么同時(shí)開(kāi)發(fā)，同時(shí)得到很好的發(fā)展。

四是老舊小區(qū)和物業(yè)服務(wù)，特別是老舊小區(qū)的改造，再加上物業(yè)服務(wù)的需求，在疫情之后應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較強(qiáng)的爆發(fā)。平時(shí)可能沒(méi)有這種應(yīng)急事件的時(shí)候，物業(yè)管理的好壞對(duì)一個(gè)小區(qū)的價(jià)值影響不大，但是通過(guò)這次疫情你會(huì)看到，管理得比較好的小區(qū)和沒(méi)有好的物業(yè)管理的效率，在應(yīng)對(duì)沖擊方面有天壤之別。它的互助能力、維持小區(qū)秩序的能力等等，這會(huì)凸顯出它的非常重要的特性，北京、廣州、天津這些發(fā)展比較久的城市，已經(jīng)有一大批房子，它的房齡超過(guò)30年，占比非常高，對(duì)這一部分老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造需求也非常大。物業(yè)管理也是一個(gè)非?？焖侔l(fā)展的行業(yè)，在管的面積在200億平方米，可能未來(lái)整個(gè)行業(yè)的規(guī)模，有物業(yè)管理需求的會(huì)到1萬(wàn)億平方米，從未來(lái)拓展的趨勢(shì)看，有望達(dá)到2萬(wàn)億平方米，因此空間巨大，而且物業(yè)是居住管理、公共服務(wù)很重要的切入點(diǎn)。一個(gè)專業(yè)的、有效率的物業(yè)管理，不僅能提升小區(qū)的生活品質(zhì)和公共服務(wù)能力，它還可以附加很多金融、公共服務(wù)等等相關(guān)配套能力，比如說(shuō)你在小區(qū)內(nèi)購(gòu)房、再融資，很多管理比較好的小區(qū)，在這次疫情里邊，組織進(jìn)出的管理，組織集體的采購(gòu)，甚至包括快遞小哥送的快遞的總體管理，和那些管得松散的、不好的，和管得比較有秩序、有效率的，差異非常大，這也是一個(gè)很重要的影響。

五是從過(guò)去這么多年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)開(kāi)放以來(lái)高歌猛進(jìn)的增量市場(chǎng)，在逐步地進(jìn)入到存量市場(chǎng)。二手房越來(lái)越成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的一個(gè)新增力量，我們預(yù)計(jì)未來(lái)5—10年內(nèi)，二手房的交易會(huì)從目前的6萬(wàn)億增長(zhǎng)到10萬(wàn)億，而且會(huì)逐步超過(guò)新房的交易。分城市來(lái)看，最近這幾年，每年二手房的交易量超過(guò)新房交易量的城市數(shù)量在不斷地上升，從最開(kāi)始的幾個(gè)城市，去年到了接近20個(gè)城市，有越來(lái)越多的城市二手房的交易量會(huì)超過(guò)新房，到了最后全國(guó)總體上的二手房超過(guò)新房，二手房供應(yīng)的擴(kuò)大、二手房市場(chǎng)的發(fā)育，也是使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的一個(gè)很重要的標(biāo)志。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能只是不停地?cái)偞箫?、蓋新房，它必然是一個(gè)一手房和二手房的協(xié)調(diào)發(fā)展，一手房和二手房的供應(yīng)形成一個(gè)良好的生態(tài)，匹配處于不同生命周期、處于不同發(fā)展階段的家庭的住房需要，這才是一個(gè)比較合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)。我們把它放到現(xiàn)在整個(gè)演變的格局來(lái)看，就是一二手房都有發(fā)展，但是我們看到二手房的發(fā)展、二手房提供越來(lái)越大的供應(yīng)，跟新房一道滿足不同的需求，可能剛開(kāi)始剛畢業(yè)的學(xué)生，積攢了幾年的錢(qián)之后，他買(mǎi)一套二手房，要改善需求的時(shí)候，把二手房賣(mài)掉，再去買(mǎi)一個(gè)新房，這樣就增強(qiáng)了居民的選擇和滿足不同生命周期階段的住房需求，提供靈活的組合和解決方式的可供選擇的途徑，這就使得二手房成為越來(lái)越重要的房屋供給的來(lái)源。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著二手房交易的活躍，它在房屋的供求方面也出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性的變化。一個(gè)很重要的特點(diǎn)就是房與客的分離，這就使得新房交易的渠道滲透率會(huì)明顯提高，很多購(gòu)房者、消費(fèi)者往往是已經(jīng)買(mǎi)了房的，也是一個(gè)二手房的供應(yīng)者，所以這種渠道的滲透率，就使得交易環(huán)節(jié)成為新房中間非常重要的環(huán)節(jié)，你怎么能夠提供一二手房之間全產(chǎn)品線客戶需要的信息和各種交易的支持非常重要。

第六，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的規(guī)模在逐步做大，行業(yè)集中度在提高，但是它的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，總體的進(jìn)展并不是很大，你會(huì)看到這些做得比較大的、集中度在提高的頭部的開(kāi)發(fā)商，它的商業(yè)模式其實(shí)還是原來(lái)的高杠桿、高負(fù)債驅(qū)動(dòng)，快速銷售帶來(lái)現(xiàn)金流的回籠。2009年中國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商一年的交易額是600多億，2019年到了7000多億，規(guī)模越來(lái)越大，但是對(duì)比之后發(fā)現(xiàn)，它和其它的比它小的開(kāi)發(fā)商，它的差異往往不是在產(chǎn)品、商業(yè)模式、業(yè)態(tài)、管理能力方面，往往拼的就是融資能力。融資能力強(qiáng)的，能迅速地支撐它的高速的擴(kuò)張，它的行業(yè)集中度就越來(lái)越強(qiáng)，交易額越來(lái)越大，所以變得大而集中。但實(shí)際上未來(lái)這些開(kāi)發(fā)商，不管是頭部的開(kāi)發(fā)商還是小的開(kāi)發(fā)商，它需要比拼的不僅僅是融資能力，它自身的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷售、后期的物業(yè)服務(wù)、多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品服務(wù)，這些方面大家談得很多，但實(shí)際上具體的進(jìn)展很有限。

第七，從供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在出現(xiàn)一個(gè)很重要的特點(diǎn)，從原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)正在慢慢地轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。每套房子交易的時(shí)間在延長(zhǎng)，交易討論的環(huán)節(jié)在延長(zhǎng)，投資者和開(kāi)發(fā)商、銷售機(jī)構(gòu)之間需要了解的信息在增多，所以就使得定價(jià)的話語(yǔ)權(quán)在逐步地從賣(mài)方慢慢地轉(zhuǎn)到買(mǎi)方市場(chǎng)。這在中國(guó)很多的商品領(lǐng)域早就出現(xiàn)過(guò)，只不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的稍微晚一些。

第八，這次疫情沖擊下，在出現(xiàn)明顯的加速，有的是主動(dòng)的，有的是被動(dòng)的，就是從線下到線上交易，它連帶會(huì)產(chǎn)生一個(gè)巨大的、高密度的信息的需求，所以這就變成了考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商、銷售機(jī)構(gòu)的能力，因?yàn)橄M(fèi)者在很多環(huán)節(jié)不能到現(xiàn)場(chǎng)去跟你談了，你就要有一個(gè)非常強(qiáng)大的信息的采集、提供、分析的能力，圍繞著房地產(chǎn)的信息服務(wù)，怎么能夠滿足消費(fèi)者在線上高強(qiáng)度的信息服務(wù)，這個(gè)能力對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商和銷售環(huán)節(jié)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，你能不能夠給投資者提供這么一個(gè)高強(qiáng)度的信息決策的環(huán)節(jié)，交易參與方和交易本身的信息，甚至包括相關(guān)的交易，流程的辦理，這種高強(qiáng)度的信息的需求，會(huì)是從線下轉(zhuǎn)到線上之后暴露出來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)急需要補(bǔ)足的短板，就是房地產(chǎn)專業(yè)的高強(qiáng)度的信息服務(wù)能力。這樣我們就可以綜合起來(lái)說(shuō)它是一個(gè)圍繞消費(fèi)者運(yùn)行的市場(chǎng)格局正在到來(lái)，從宏觀上是供求關(guān)系的變化，一二級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)業(yè)態(tài)的變化，從交易平臺(tái)上，從線下往線上的變化，而這些其實(shí)又給了消費(fèi)者提供了更多的從原來(lái)被動(dòng)的信息接受方，變成一個(gè)主動(dòng)的提出信息訴求的消費(fèi)者的時(shí)代。這樣就在內(nèi)容上、搜索方式上、社交上，這些新的消費(fèi)者在這個(gè)時(shí)期他會(huì)產(chǎn)生更多的新的訴求，你怎么能夠滿足消費(fèi)者的痛點(diǎn)和訴求，就能在這一輪洗牌和競(jìng)爭(zhēng)里面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。這也可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度提高、信息不對(duì)稱降低的過(guò)程，從線下到線上，大家看得更清楚，賣(mài)方到買(mǎi)方市場(chǎng)，交易的信息越來(lái)越清楚，這是市場(chǎng)本來(lái)就有的一個(gè)拓展的趨勢(shì)，新冠肺炎疫情加速了這個(gè)趨勢(shì)。特別是有很多轉(zhuǎn)變，他原來(lái)可能需要一個(gè)非常長(zhǎng)的消費(fèi)者的學(xué)習(xí)、醞釀，比如說(shuō)線下到線上原來(lái)是非常不容易的，消費(fèi)者不愿意，他就是喜歡現(xiàn)場(chǎng)去看一看，他形成一個(gè)新的消費(fèi)習(xí)慣不容易，有很長(zhǎng)的學(xué)習(xí)成本，但是因?yàn)橛辛诉@么一個(gè)疫情，他被關(guān)在家里，讓他被迫在短的時(shí)間內(nèi)迅速的學(xué)習(xí)，往往這種疫情就是一次商業(yè)模式巨大的切換。大家可以想象一下現(xiàn)在生活中離不開(kāi)的電商，它真正的崛起就是上一次的非典疫情，促成了這個(gè)消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，只不過(guò)這一次可能這種轉(zhuǎn)換已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加速了這么一個(gè)過(guò)程。在新冠肺炎疫情之前，可能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是在談，將來(lái)可能我們要轉(zhuǎn)移到線上，但是消費(fèi)者的習(xí)慣沒(méi)有真正變化之前，開(kāi)發(fā)商是很難對(duì)它做出響應(yīng)的，這是一個(gè)非常重要的變化。

九是在疫情的沖擊下，它會(huì)加速原有行業(yè)的轉(zhuǎn)型和新業(yè)態(tài)的演變。我們觀察到，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，線下往線上的遷移、線上銷售的創(chuàng)新，在支持著房地產(chǎn)行業(yè)在沖擊下逐步恢復(fù)。我們?cè)谶@上面可以看到，你怎么在客源和房源之間促成交易，這里面涉及到了開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者，有交易平臺(tái)、電商、中介。我們觀察到，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出非常強(qiáng)的市場(chǎng)的靈敏的應(yīng)對(duì)能力，所采取的措施目前來(lái)看總結(jié)來(lái)說(shuō)有以下幾種：第一是開(kāi)發(fā)商自己轉(zhuǎn)戰(zhàn)到線上，本來(lái)原來(lái)線下銷售是開(kāi)發(fā)商的命脈之所在，在這次疫情下，在很多城市售樓處不讓運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，它就迅速轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商自售。第二是一些開(kāi)發(fā)商和第三方平臺(tái)合作，進(jìn)行技術(shù)、客源的合作。第三是開(kāi)發(fā)商和一些大的電商之間形成一些互補(bǔ)式的銷售，你在在我的平臺(tái)上買(mǎi)了房子，還有一些電商的消費(fèi)券激勵(lì)你采購(gòu)建材等等。既可以說(shuō)電商把銷售從原來(lái)的商品延展到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可以說(shuō)房地產(chǎn)商主動(dòng)借用電商的技術(shù)能力、客戶資源和交易。第四是平臺(tái)+中介，我們看到也有一些平臺(tái)通過(guò)房地產(chǎn)銷售，跟一些中介合作。第五是中介利用短視頻，2020年短視頻的日活用戶數(shù)量有可能超過(guò)10億，這是一個(gè)增長(zhǎng)非?？斓膫鞑スぞ吆推脚_(tái)，而房屋銷售往往要去現(xiàn)場(chǎng)看，需要有實(shí)感，它對(duì)一些技術(shù)的支持方面，往往開(kāi)發(fā)商不一定很強(qiáng)，所以這些銷售方式，我們看到在產(chǎn)生積極的效果，到底哪些是更適合的，或者哪些未來(lái)是中國(guó)房地產(chǎn)線上銷售的主流模式，我們需要進(jìn)一步的觀察。但是從目前趨勢(shì)來(lái)看，這些渠道都在探索，

十是整個(gè)市場(chǎng)正在出現(xiàn)的深刻的變化，最后會(huì)推動(dòng)這些交易規(guī)則、交易習(xí)慣變化，然后重構(gòu)這些行業(yè)的格局和習(xí)慣。比如說(shuō)它的很多要素，可能原來(lái)不具備，使得這個(gè)規(guī)則不會(huì)出現(xiàn)變化，但是現(xiàn)在從賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，選擇的樣本多了，交易時(shí)間長(zhǎng)，他可以反復(fù)比較，線下轉(zhuǎn)到線上，信息透明度更高了，所以這樣就使得整個(gè)交易規(guī)則有可能會(huì)出現(xiàn)一些重大的變化。房地產(chǎn)這種商品有它特殊的地方，但是也有跟其它的商品共性的地方。共性的地方是什么呢？電商行業(yè)在網(wǎng)上交易，一個(gè)爆炸式增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就是7天無(wú)理由退換，實(shí)際真正退換的比例很有限，但是它邁出了這一不之后，整個(gè)網(wǎng)購(gòu)取得了一個(gè)爆炸式的發(fā)展。無(wú)理由退房一直是房地產(chǎn)行業(yè)的一大痛點(diǎn)，也是房地產(chǎn)銷售的難點(diǎn)，在網(wǎng)上銷售房屋，他有很多的了解、比較的過(guò)程，如果邁出無(wú)理由退房這一步，這個(gè)新規(guī)則確定了，有可能成為行業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)刺激線上房地產(chǎn)交易的活躍，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一些產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、信息提供能力、專業(yè)研究支持能力方面比較差的企業(yè)很難生存，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)完就跑的，這種模式在新的市場(chǎng)環(huán)境下越來(lái)越難以生存。

同時(shí)，線上的最大化效應(yīng)，就使得整個(gè)交易流程縮短。這一場(chǎng)新冠肺炎疫情逼著開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者把銷售模式從線下轉(zhuǎn)到線上，所以也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的技術(shù)融合，線上售房必然就產(chǎn)生一個(gè)客觀的需要，就是要有一套完整的住房產(chǎn)品指標(biāo)，作為一個(gè)標(biāo)尺，消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、中介就拿它促成交易，所以在與消費(fèi)者的互動(dòng)中完成一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一些優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商要通過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)彰顯它的品質(zhì)和服務(wù)能力，甚至還有可能剛開(kāi)始的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)忽然一下子從線下涌到線上，出現(xiàn)一些局部的欺詐，沒(méi)有行業(yè)規(guī)則的時(shí)候出現(xiàn)一些損害消費(fèi)者利益的事情，我估計(jì)肯定會(huì)出現(xiàn)幾起，而這些會(huì)共同推動(dòng)新的交易規(guī)則的產(chǎn)生和交易流程的透明化，縮短交易流程，提高效率，使得新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)逐步的產(chǎn)生。

售前流程帶動(dòng)全流程的精細(xì)化的服務(wù)。線上銷售客觀上帶來(lái)的是大量的交易前、交易中、交易后的信息虛擬化，要求房產(chǎn)銷售人員要在售前做大量的功課，完善售前的流程。不像原來(lái)，你來(lái)看房子，我?guī)е闳タ?，售前流程要提升消費(fèi)者的消費(fèi)確定性，而且他可能會(huì)問(wèn)很多的問(wèn)題，這些問(wèn)題可能是原來(lái)不會(huì)問(wèn)的，問(wèn)你的下水道的水管有沒(méi)有一個(gè)彎管，我看現(xiàn)在很多小區(qū)的業(yè)主要開(kāi)始問(wèn)他的物業(yè)了。隨著線上銷售的深入開(kāi)展，售前還會(huì)向更加精細(xì)化的方向發(fā)展，帶動(dòng)售后流程的精細(xì)化。流程的分化、細(xì)化就可能激發(fā)出一些新的業(yè)態(tài)，一些行業(yè)的新的產(chǎn)品、新的物種的出現(xiàn)，這個(gè)事我們拭目以待。因?yàn)檫@些新的訴求、新的需求產(chǎn)生了，怎么去看房，怎么去比較不同的裝修建材，這些方面產(chǎn)生了巨大的專業(yè)的高強(qiáng)度的信息的需求，是線下到線上透明化交易轉(zhuǎn)換過(guò)程中產(chǎn)生的巨大的轉(zhuǎn)變。

在當(dāng)前的背景下，房地產(chǎn)的政策總體上保持平穩(wěn)的情況下，怎么能夠因城、因企施策，對(duì)一些庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)、杠桿率高的企業(yè)和城市，怎么做出對(duì)特定的有實(shí)際需求的人群的微調(diào)，同時(shí)通過(guò)這次疫情中暴露出來(lái)的城鎮(zhèn)化過(guò)程中的不足，我們?nèi)魏稳硕疾粫?huì)否認(rèn)中國(guó)改革開(kāi)放40多年來(lái)城鎮(zhèn)化取得的巨大成就，城鎮(zhèn)化在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面帶來(lái)的巨大的動(dòng)力，但是從這次疫情來(lái)看，它確實(shí)暴露出了一些不足，比如說(shuō)醫(yī)療系統(tǒng)、公共服務(wù)、應(yīng)急管理、流動(dòng)人口當(dāng)?shù)鼗?、流?dòng)人口租房的需求、老年人群怎么得到更好的照護(hù)。

現(xiàn)在看來(lái)這次疫情受沖擊比較大的往往是老年人群，未來(lái)中國(guó)老齡化迅速提升，我們?cè)趺凑疹櫤眠@部分人群，使得他在這些公共事件里面受到的沖擊更小，這些投資適當(dāng)?shù)乜梢苑砰_(kāi)。而一些老舊住房的更新，很多城市30年樓齡以上的房子比重越來(lái)越大，怎么去改造它。從武漢的教訓(xùn)來(lái)看，一些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造，怎么讓它顯得干凈、整潔，滿足高品質(zhì)城市生活的需要，這都提出了很多新型城市化配套投資的空間，可以鼓勵(lì)這些城市參與這方面的投資。在城鎮(zhèn)化應(yīng)對(duì)疫情方面暴露的不足進(jìn)行定向的支持，扶持信息技術(shù)、智慧城市、物流系統(tǒng)、電商，包括一些支撐線上交易所需要的基礎(chǔ)設(shè)施，我們看到中國(guó)的電商在應(yīng)對(duì)這次巨大的流量增長(zhǎng)，線下到線上的過(guò)程中，也做了大量的投資，政府也要做它的相應(yīng)的投資，在支撐這個(gè)過(guò)程。特別是這次疫情中暴露出的城市化的短板，進(jìn)行定向的寬松支持，來(lái)保障交易市場(chǎng)的穩(wěn)定、技術(shù)的平穩(wěn)運(yùn)行和持續(xù)的發(fā)展，全面迎接線上化的趨勢(shì)，鼓勵(lì)行業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展，這本來(lái)是一個(gè)大趨勢(shì)，疫情的到來(lái)加速了這個(gè)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變。如果這個(gè)疫情再持續(xù)一段時(shí)間，那些不能適應(yīng)這個(gè)轉(zhuǎn)換的可能就會(huì)被淘汰，這些市場(chǎng)恢復(fù)之后，業(yè)務(wù)量就會(huì)集中到能適應(yīng)這個(gè)新業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)份額里。所以我們能看到疫情前后，在新業(yè)態(tài)和舊業(yè)態(tài)的適應(yīng)能力這一個(gè)指標(biāo)上，我們就可以看到開(kāi)發(fā)商的洗牌又多了一個(gè)很重要的影響因素，那就是對(duì)線上化趨勢(shì)的適應(yīng)能力和把握能力。

同時(shí)，相關(guān)部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)怎么適應(yīng)線上化，從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，對(duì)消費(fèi)者的信息需求強(qiáng)度提升的過(guò)程中，怎么適時(shí)推出一些新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，防止大規(guī)模的交易行為遷移到線上之后又缺乏相關(guān)的規(guī)則的約束，產(chǎn)生一些局部的不健康發(fā)展的狀況，所以要適時(shí)地推出行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)的規(guī)范，使消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、中介之間共同認(rèn)可的適應(yīng)新環(huán)境下交易的規(guī)則和規(guī)范，推動(dòng)市場(chǎng)秩序的健康發(fā)展。

謝謝大家。