隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟發(fā)展并進(jìn)入存量時(shí)代，資產(chǎn)管理與金融創(chuàng)新成為地產(chǎn)企業(yè)的重要工具，并在盤(pán)活存量地產(chǎn)、探索資產(chǎn)證券化道路上越走越遠(yuǎn)。

4月9日，印力分別作為運(yùn)營(yíng)管理人和發(fā)行人的龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)類(lèi)REITs和印象1號(hào)CMBS在深交所正式掛牌。這是2019年第一單成功發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品，同時(shí)也是商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化又一次嘗試。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)行將提上日程，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書(shū)長(zhǎng)王步芳表示，公募REITs首批試點(diǎn)產(chǎn)品近期將推出。

在2018年中國(guó)證監(jiān)會(huì)以及中國(guó)住建部均發(fā)文鼓勵(lì)推進(jìn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目證券化。如果REITs的法律和稅務(wù)障礙得以解除，中國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)超過(guò)美國(guó)，同時(shí)也為投資者提供了重要的退出渠道。

2019年，貨幣政策微調(diào)背景下，房地產(chǎn)金融與流動(dòng)性環(huán)境開(kāi)始回溫，基金的發(fā)展走勢(shì)又將呈現(xiàn)怎樣的局面？

事實(shí)上，金融創(chuàng)新方興未艾，在存量資產(chǎn)逐漸來(lái)臨之時(shí)，REITs仍長(zhǎng)路漫漫，資產(chǎn)證券化探索需要更多的實(shí)踐與探究。

那么房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新時(shí)代，高速發(fā)展的房地產(chǎn)基金面臨著新的命題，住宅之外，哪里更是基金的新藍(lán)海？作為中國(guó)金融和商業(yè)中心的上海，有著領(lǐng)先全國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新土壤，有著最為成熟的房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)，也有著強(qiáng)勁的供給與需求，是房地產(chǎn)基金首選的目標(biāo)城市。

根據(jù)上海市總體規(guī)劃，至“十三五”期末上海建設(shè)用地總規(guī)模不超過(guò)3185平方公里，而在2015年就已推出建設(shè)用地3145平方公里。建設(shè)用地規(guī)模已觸及規(guī)劃天花板，土地供需矛盾突出，因此，“向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展”是當(dāng)前的主要發(fā)展策略。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“城市更新”是個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，以重點(diǎn)中心城市核心區(qū)域?yàn)橹鞯?ldquo;城市更新”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年乃至更長(zhǎng)時(shí)間的總基調(diào)。

實(shí)際上，從政府、國(guó)有企業(yè)到私有資本，各類(lèi)主體都在以各種方式參與到存量盤(pán)活計(jì)劃中，上海的城市更新正被推向一個(gè)新的高潮，引發(fā)社會(huì)的廣泛關(guān)注。

大型開(kāi)發(fā)商位于產(chǎn)業(yè)鏈的前端是最早嗅到商機(jī)的。萬(wàn)科、龍湖等自2016年早便已經(jīng)布局這片“藍(lán)海市場(chǎng)”，大量收購(gòu)舊有物業(yè)進(jìn)行改造的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

相比大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一些優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商在資本沒(méi)有那么雄厚的前提下，更偏好輕資產(chǎn)改造項(xiàng)目如聯(lián)合辦公，企圖在聯(lián)合辦公白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求突圍。

在這種情況下外資為何仍繼續(xù)加碼投資中國(guó)的大宗物業(yè)？相比于歐美成熟市場(chǎng)的低風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，但在外資眼里還是剛起步的市場(chǎng)，尤其是以商辦物業(yè)為主的大宗交易市場(chǎng)， 還是能找到回報(bào)率非常不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

盡管?chē)?guó)內(nèi)融資成本要高于發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，項(xiàng)目?jī)羰找媛室话阍?%左右，也并不高，但外資看中的是租金增長(zhǎng)和退出時(shí)的資產(chǎn)增值。

2019年4月，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“2019城市觀點(diǎn)論壇上海圓桌”將隆重舉行。屆時(shí)將邀請(qǐng)上海、華東及全國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金等標(biāo)桿，以金融和房地產(chǎn)基金為焦點(diǎn)，探討基金與房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展之路。

本次上海圓桌將圍繞論壇主題，將從三個(gè)方面辯證地來(lái)探索基金與房地產(chǎn)未來(lái)之路。

第一環(huán)節(jié)：穩(wěn)健貨幣政策與微調(diào) 地產(chǎn)基金新趨勢(shì)

2019年，貨幣政策微調(diào)背景下，房地產(chǎn)金融與流動(dòng)性環(huán)境開(kāi)始回溫，基金的發(fā)展走勢(shì)又將呈現(xiàn)怎樣的局面？

分議題一：貨幣微調(diào)下的基金機(jī)會(huì)

分議題二：不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)向與選擇

第二環(huán)節(jié)：資本天平 地產(chǎn)私募基金投資路徑考量

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新時(shí)代，高速發(fā)展的房地產(chǎn)基金面臨著新的命題，住宅之外，哪里更是基金的新藍(lán)海？

分議題一：資管時(shí)代 2019地產(chǎn)基金投融資邏輯

分議題二：住宅內(nèi)外 中國(guó)地產(chǎn)基金的創(chuàng)新與發(fā)展

第三環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實(shí)務(wù)

金融創(chuàng)新方興未艾，在存量資產(chǎn)逐漸來(lái)臨之時(shí)，REITs遙遙無(wú)期，資產(chǎn)證券化長(zhǎng)路漫漫，前方仍需深入探索。

分議題一： 存量時(shí)代類(lèi)REITs機(jī)會(huì)

分議題二： 資產(chǎn)證券化創(chuàng)新長(zhǎng)路