資本對房地產(chǎn)的熱情從未減少，經(jīng)過數(shù)年快速成長，房地產(chǎn)基金已經(jīng)成長為金融與地產(chǎn)結(jié)合的重要領(lǐng)域和方向。

今年3月，美國私募基金巨擘黑石再度傳出考慮收購上海存量物業(yè)的消息，這也是黑石近半年內(nèi)在上海并購商業(yè)地產(chǎn)項目的連續(xù)性動作。

中國房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)十年疾風(fēng)驟雨式的高速發(fā)展，已慢慢步入由增量到存量的轉(zhuǎn)型期，越來越多房地產(chǎn)商意識到，存量房改造和經(jīng)營是未來的關(guān)鍵。

從直接買地蓋樓到通過運營來獲得長期收益，存量房市場顯然更看重企業(yè)運營和服務(wù)的能力，基金公司本身所具有的金融屬性也使得其有一套獨特的運營邏輯。

同時，隨著國內(nèi)信貸政策不斷收緊，國內(nèi)投資者對于大宗物業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。相比之下，境外投資者卻更活躍，緊抓著機會增加在中國的投資。

事實上，近年來類似黑石、基匯資本等外資房地產(chǎn)基金對國內(nèi)大宗商業(yè)項目的熱情持續(xù)高漲。

戴德梁行發(fā)布報告顯示，在過去的2018年，上海大宗房地產(chǎn)投資市場持續(xù)火熱，交易金額超過人民幣1050億元，已連續(xù)3年突破千億交易規(guī)模。外資收購活躍，外資買家占比持續(xù)上揚，投資金額占比61%，相較2017年占比24%增長了37個點。

分析認(rèn)為，外資系統(tǒng)性加碼中國物業(yè)投資，主要是因為外資房地產(chǎn)基金擁有成熟的資金池模式，資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富，對物業(yè)改造、提升價值把握強。

而內(nèi)資在投資市場收縮，則緣于基本面趨緊+資金壓力：去杠桿使經(jīng)濟處于調(diào)整檔期，資管新規(guī)使融資渠道受限、融資成本高企，銀保監(jiān)會合并使保險資金放緩物業(yè)投資，住宅市場趨冷使房企承受現(xiàn)金流壓力。

戴德梁行預(yù)計2019年，上海大宗交易市場千億規(guī)模格局還將持續(xù)，資產(chǎn)價格將趨于理性，將有利于投資者篩選優(yōu)質(zhì)物業(yè)；上一個周期高杠桿收購在現(xiàn)金流壓力下會尋求退出，市場交易將持續(xù)活躍；外資還是上海市場的主要參與者，在保險監(jiān)管機構(gòu)體制調(diào)整完成后，保險機構(gòu)投資將繼續(xù)加大。

資本的運作和金融工具的使用對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。在融資冰河期的現(xiàn)實面前，房地產(chǎn)基金本身具有的金融屬性使其有著明顯的優(yōu)勢。

盡管如此，不少國內(nèi)房企亦蠢蠢欲動，融創(chuàng)、首開、遠(yuǎn)洋等眾多房企已經(jīng)透過基金參與城市更新，紛紛搶食一線城市存量市場蛋糕。

在中國的金融與商業(yè)中心之一上海，房地產(chǎn)與基金的發(fā)展一直是風(fēng)向與標(biāo)桿。這里有著領(lǐng)先全國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新土壤，有著最為成熟的房地產(chǎn)投融資市場，也有著強勁的供給與需求，是房地產(chǎn)基金首選的目標(biāo)城市。

2019年4月，觀點機構(gòu)主辦的“2019城市觀點論壇上海圓桌”將隆重舉行。屆時將邀請上海、華東及全國的開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)、地產(chǎn)基金等標(biāo)桿，以金融和房地產(chǎn)基金為焦點，探討基金與房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展之路。