第二，我認為不會出現(xiàn)歐美投資者所擔心的債務危機，但是我也不認為接下來我們就萬事順利，沒有任何問題了，事實上就像我剛剛說的，我們不會出現(xiàn)債務危機，其實反而減緩了我們現(xiàn)在解決很大的資金錯配、土地錯配的緊迫性，反而降低了我們長期的增長率。

你說中國的房價有沒有泡沫？我認為它有一個很大的不確定性，你看未來的經(jīng)濟增長怎么樣，如果未來大家的收入可以做到5%到10%的話，我認為完全沒有泡沫，如果未來沒有增長，收入增長只有2%或者3%的話，那我覺得就可能是有泡沫。

未來的收入增長怎么樣，就跟現(xiàn)在的資源配置是否有效有關系，當然也跟金融方面有關系，因為金融本質(zhì)上就是配置資源，我們知道過去金融領域監(jiān)管非常嚴格，過去兩三年，它處在一個去監(jiān)管的過程中，當然中間也會出現(xiàn)很多套利的手段，過去幾個月，中國在金融方面慢慢加強了監(jiān)管，所以在短期內(nèi)，我覺得嚴監(jiān)管可能是今年的主題，但從長期來說，我覺得金融的發(fā)展還是需要慢慢更加市場化，為房地產(chǎn)企業(yè)，包括其它的經(jīng)濟增長的企業(yè)更好的配置資源。

我認識一些在房地產(chǎn)企業(yè)做CFO的朋友，資金對房地產(chǎn)企業(yè)當然非常重要，但是他們特別擔心這個資金來源有很大的不確定性，這個時候政府希望它發(fā)展房地產(chǎn)，資金就比較容易拿，政府希望打壓房地產(chǎn)，很多融資渠道就會斷掉，這是很多行政手段在里面。長期來說，還是需要市場、利率在其中發(fā)揮更大的作用。

彭浩彪：謝謝胡總，我聽下來就是從資金的錯配、土地的錯配，再到最后政策與行業(yè)實際需求和發(fā)展的錯配，這一系列的錯配當中，我們需要去解決它的發(fā)展方式和取得這樣一個平衡，我們需要在發(fā)展中解決問題，其實歸根到底，發(fā)展了才能解決問題，沒有發(fā)展就沒有辦法去解決問題，我覺得這是一個核心的問題。

接下來有請第四位嘉賓，來自福晟集團的何總，我了解何總是軍人出身，現(xiàn)在我看到介紹材料還是高炮的預備役軍官。我想請教何總，您是怎么從軍人的視角切入行業(yè)，看待房地產(chǎn)和金融行業(yè)？我看到福晟集團是2015年在香港借殼上市的，我也想請教一下，過去這兩年你們在資本市場里面如何吸取一些有用的東西推動公司的發(fā)展？

何建華：主持人沒有按套路來，突然問到軍人和開發(fā)企業(yè)的問題。

今天我們談企業(yè)的規(guī)模，我覺得規(guī)?？隙ㄒ?，做大才能做強，以市場份額的多少決定你的占有率。行業(yè)內(nèi)有一句開玩笑的話，3到5年后，如果你年銷售達不到1000億，你不要說你是大的開發(fā)商，大量銷售量都往前靠了，前30%的企業(yè)要控制百分之七八十的市場，這是非常嚴肅的話題。

現(xiàn)在大量開發(fā)商到長三角、珠三角、京津冀、中部的一些熱點城市找地，有些通過土地市場招拍掛，可能搶的是地王，甚至還熔斷了；有的是通過收并購方式拿地，像深圳這樣的地方迎來了城市更新，除了深圳以外，像廣州以及其它區(qū)域也在做，所以大量開發(fā)商也在搶地的狀態(tài)，規(guī)模還是要做大。選擇正確城市是未來發(fā)展非常重要的一點，所謂的將軍是打出來的，靠市場考驗做出來的。

福晟是地產(chǎn)+建筑的形式，我們談收購、并購，有些項目可能是資金鏈有一些問題，我們有一家特級，三家一級的建筑企業(yè)，我們可以很快把建筑現(xiàn)場復活，給業(yè)主信心。

在上市企業(yè)方面，企業(yè)要做大一定要進入資本市場，通過IPO需要一定的時間，借殼是直接的方式，但是成本會高很多，福晟在上市方面也在一直努力，有好的消息會跟大家公布。

彭浩彪：你說的最后一點我完全贊同，應該更多地使用金融工具，這樣企業(yè)可以發(fā)展得更快，我們做投行的也會發(fā)展得更快。

接下來有請盛世神州的CEO李總，我看到你們的基金是行業(yè)里面比較早期進入房地產(chǎn)的，是地產(chǎn)與金融結合比較好的一家公司，而且目前在國內(nèi)的地產(chǎn)基金里面是十大基金，所以我更想聽一下你從基金的角度切入，作為一個專門的投資經(jīng)理或者是資本運營的投資人的角度，怎么去跟產(chǎn)業(yè)結合起來？或者怎么可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)去加速發(fā)展？

李萬明：2010年盛世神州基金成立的時候，聶會長和我們董事長張先生就一直討論美國的發(fā)展模式和中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式，我們以前區(qū)分的是香港的模式，以后房地產(chǎn)發(fā)展要走向美國模式，香港模式是包羅萬象，什么都是自己做，投資、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理都是自己做的方式，在美國早就分離了，投資商、開發(fā)商是分離的。

這些年有一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商也在往這個方向轉(zhuǎn)，綠城代建就有這種可能性。如果能發(fā)展成既代建同時又組織投資，那就區(qū)分出兩批人，一批做開發(fā)，一批做投資。盛世神州基金本著這個初衷成立了，經(jīng)過這7年的發(fā)展，已經(jīng)做了100多億，我們想在未來仍然會有很多機會跟大家合作共同發(fā)展，我們認為房地產(chǎn)還是有機會的，還有10年的好光景，不管它是白銀時代還是黃金時代，看你怎么挖掘，是一個盈利水平還相對不錯的行業(yè)。

在盛世神州這兩年的探索中，我們覺得可能會有三個方面需要引起注意。

第一，小型房地產(chǎn)企業(yè)未來會慢慢被淘汰?？梢赞D(zhuǎn)型到做房地產(chǎn)投資，盛世神州組建的基金中常常會設置優(yōu)先和劣后，劣后級的投資人就可以是房地產(chǎn)出身的人，他對市場懂得判斷，知道風險怎么樣，同時對后續(xù)的利潤也比較清楚。再加上金融機構、銀行、保險資金的優(yōu)先級，共同組建一個專項基金去投資某一個小公司的項目，這是一個非常好的方向。

第二，并購基金比較有前景，我們這兩年做并購基金做得很有成效，很多項目在小的公司名下是很難發(fā)展的，但是通過并購基金的方式，我們基金可以負責大量的資金的組織和投資，能夠有一家比較大型的開發(fā)商。

比如說全國排名前100位的上市公司，跟我們一塊合作，我們可以在利潤的分享上少一點，但是在安全性上可以比合作的開發(fā)商更好一點。這樣就可能會形成一個開發(fā)商只投20%左右的錢，我們基金投80%左右的錢。但是在未來的利潤分配上，我們可以實現(xiàn)五五分，這種方向是非常不錯的一個發(fā)展方向。

第三，關于監(jiān)管的問題，無論是證監(jiān)會還是銀監(jiān)會，都在要求去杠桿，也就是說不希望影子銀行在左右中國的各行各業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)。我們作為證監(jiān)會監(jiān)管的PE基金，我們也在非常認真地對待這個方向，希望更多的投資人在我們這里能夠通過股權投資分享到好的收益。當然會有一些安全設置，可以說在盈利方面我們放棄一些，但是在安全性上我們可以得到更好的保障。通過這個辦法既符合證監(jiān)會的監(jiān)管規(guī)定，又能夠使得我們的投資人更好地分享未來10年房地產(chǎn)的發(fā)展。特別希望能夠跟在座的各位進行合作。

彭浩彪：通過不同基金產(chǎn)品在不同階段，確實可以為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供一些幫助和支持。

下面有請建銀國際的曾總談一下，境內(nèi)和境外是不同的市場，境內(nèi)是高監(jiān)管的，但是它的估值會更高。海外監(jiān)管會更寬松一些，市場條件也會更自如一些，但是它的估值會比較低，在去年也出現(xiàn)了萬達退市想回來國內(nèi)A股上市的情況，實際上這是境內(nèi)境外兩個不同市場存在著政策和市場環(huán)境錯配的問題，結合房地產(chǎn)企業(yè)在這方面，金融資本市場和房地產(chǎn)企業(yè)，曾總也是這方面的專家，您是怎么看待這個問題的？

曾粵暉：說到監(jiān)管，全世界都有，從我的經(jīng)驗來看，并不是說海外的監(jiān)管更加寬松，只是選擇更多，企業(yè)展示的機會更多。每家企業(yè)都有自己發(fā)展方向和自身定位，因此在資本化的過程中，可能有不同的取舍?？偠灾业挠^點是，在任何一個市場，我們要從市場中獲得利潤，前提就應該是合法、合規(guī)、合理，這在任何一個區(qū)域都是一樣的。

說到這個話題，我有幾點觀察的現(xiàn)象和思考，跟大家做一個簡單的分享。就是關于金融服務業(yè)和地產(chǎn)的關系。

首先我發(fā)現(xiàn)這些年有很多大型的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)慢慢有了自己的金融平臺，叫某某金服、某某金控，我覺得這是一個好的趨勢，他們可能有三個不同目的，有的是因為行業(yè)的成功，因此進行角色的轉(zhuǎn)換。另外可能是為多元化的產(chǎn)業(yè)服務，因為地產(chǎn)還是需要和金融服務業(yè)結合的。第三種是兼而有之的，這是非常好的，我也樂意看到這個情況，因為他們可以做到兩個行業(yè)的優(yōu)勢互補、相得益彰。

另外，金融業(yè)和地產(chǎn)在技術上是可以結合的，以前有很多名詞叫生物科技、金融科技，以后會不會有地產(chǎn)科技的結合？很可能我們的智能家居、金融端口都走進了日常生活，這是第二個現(xiàn)象。

第三，說到我身處的行業(yè)，我認為金融服務業(yè)和地產(chǎn)結合是非常強的，我們目前可以提供的很多的金融服務的產(chǎn)品是很大的豐富的。今天在座的很多的業(yè)內(nèi)的大拿，大家也非常擅長此道，在我的經(jīng)驗中，應該說充分地使用到了很多的金融工具和享受到了金融服務帶給他的助力，因此我非常希望在今后兩個行業(yè)能夠繼續(xù)地共榮共生，共創(chuàng)輝煌。

彭浩彪：謝謝曾總，剛才你提到地產(chǎn)和金融必須要緊密結合，來靈活的市場，或者怎么根據(jù)自己的實際情況進行取舍，我是完全贊同這一點的，這是一個很關鍵的，不僅是企業(yè)要面對靈活的市場做出自己的取舍，我想投資人更加應該是這樣的。

下面有請下一位嘉賓，穩(wěn)盛投資的董事總經(jīng)理許總，結合我們剛才談的話題，如果您作為投資人，您是怎么看待或者挑選房地產(chǎn)企業(yè)，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)又是上市公司，地產(chǎn)和金融這兩個領域，或者是實業(yè)和資本這兩個領域，你們作為投資人，你們更喜歡投哪一類，或者是哪一類的結合，能夠更快的發(fā)展？

許亞峰：穩(wěn)盛投資是希望能抓住行業(yè)中的趨勢，今天與會的嘉賓都是很專業(yè)的，對行業(yè)的趨勢大家都看得到。第一個大趨勢，我認為是一二線城市的房地產(chǎn)市場仍然是一個供不應求的狀態(tài)，土地的供應和市場的去化還是這樣的狀態(tài)，所以導致了交易非常好，我希望通過股權基金和并購的基金，我們繼續(xù)投資于一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)和并購業(yè)務。其實從我們第一期的股權基金表現(xiàn)來說，目前我們已經(jīng)清算了一個產(chǎn)品，已經(jīng)遠遠超出了我們的預期。

第二個趨勢，現(xiàn)在規(guī)模擴大會讓很多中小開發(fā)商面臨一個比較困難的狀況，比如說我們看10強開發(fā)商的交易總額應該是能夠占到中國總額的18%，大概50強可以占到40%多的份額。我們看到大量的中小開發(fā)商面臨的壓力還是非常大的，我們還有另外一個產(chǎn)品，因為中小開發(fā)商可能有土地的機會，它一個地域性開發(fā)商，它缺的是資金的實力、運營產(chǎn)品的能力和品牌，這個時候我們會通過一些基金融資的能力，同時我還會增加一些代建的資源，這樣讓它同時擁有一線開發(fā)商開發(fā)的能力和品牌，同時我還會配置一些資金給他。

第三個趨勢，我希望抓住一些一線城市或者1.5線的核心城市，現(xiàn)在我們明顯能看到它們進入了存量房時代，資本市場給我們提供了很多的交易工具，當然可能我們現(xiàn)在還不能真正的做成REITs，但是資產(chǎn)證券化已經(jīng)給我們提供了更多選擇，所以目前我們也在做這樣的嘗試。

我們在一線城市或者1.5線城市去收購、持有一些有穩(wěn)定現(xiàn)金流的，不管是辦公樓還是一些創(chuàng)新型的產(chǎn)業(yè)園或者是城市更新類的，甚至原來是廠房，改造成這種新型的辦公，然后我們再通過資本市場把它做一個資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，目前我們也有一個產(chǎn)品正在報送交易所審核的過程中，我們希望在未來能夠抓到一些中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，基金能夠有一個共同的成長。

彭浩彪：謝謝許總，您剛才提及的這些新模式確實對產(chǎn)業(yè)來說是比較有益的。

接下來有請鼎信長城基金合伙人張華先生，我從公開資料里面看到，鼎信長城基金是一家專注于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的管理公司，公司擬定的投資標準已經(jīng)成為全國房地產(chǎn)基金投資聯(lián)盟的標準藍本，我覺得這句話確實是把公司的高度給勾勒出來了，并且受到證監(jiān)會委托完成上市房企監(jiān)控指標系統(tǒng)的建設。從這個角度來看，確實公司在這方面已經(jīng)是成為這個領域里面的領航者和標桿了，所以我想請張總介紹一下公司的情況。

張華：可能大家對鼎信長城還不是很了解。鼎信長城成立已經(jīng)4年半的時間，整體的投資規(guī)模440億左右，去年我們投了約140億，我們是一家為數(shù)不多的多年來堅持以股權投資為主的地產(chǎn)基金，最近大家對監(jiān)管也很熱議，尤其是4號文，大家都覺得很緊張。

其實我們內(nèi)部在出4號文之前也跟會里溝通了一下，包括在會后我們也及時地在公司內(nèi)部做似內(nèi)訓，我們對4號文也做了解讀，對股權投資而言，反而4號文會讓我們行業(yè)更加規(guī)范，同時對我們整體投資方向上會有一個更大的聚焦，這也是我國鼎信長城基金在2017年的主題，我們要聚焦。

在這個聚焦的主題下，我們是怎么做的？

第一，我們堅持平臺策略，這個平臺策略講究的是堅持5優(yōu)的投資原則（優(yōu)質(zhì)的合作伙伴、優(yōu)秀的城市、優(yōu)秀的項目、優(yōu)秀的條件、優(yōu)質(zhì)的操盤團隊），包括金茂、五礦都是我們的平臺合作伙伴，我們都投資了不少的優(yōu)質(zhì)項目。在平策略之上，我們再做優(yōu)質(zhì)股權項目投資。我們在上周出了一個投資策略報告，這個報告也是我們聚焦和專業(yè)的體現(xiàn)。

另外剛才主持人提到我們給監(jiān)管機構做的房地產(chǎn)的投資的體系，我們還給行業(yè)做了一個投資白皮書，在這個白皮書框架底下，我們對公司投募管退的流程做了細化的分析和規(guī)范。在這個框架下我們會把基金的運作、經(jīng)驗值對項目的貢獻度逐漸的降低，反而讓我們的專業(yè)度對項目的貢獻度逐步的提升到一個更加專業(yè)的層面，這也是鼎信長城一直在追求的目標。

同時我們公司非常注重內(nèi)訓，去年我們公司內(nèi)部組織了87場培訓，基本上每周有1到2場內(nèi)訓，在培訓當中我們會對所有的投資、募集、管理、退出全流程的各個細節(jié)做一個詳細的內(nèi)訓，所有投資人員、中后臺人員都會不斷提升專業(yè)度。

彭浩彪：謝謝張總。最后我們請最后一位嘉賓，星展銀行的洪總，您作為海外投行的專家，您覺得海外市場，或者您從海外的角度給我們國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有些什么建議？

洪誠明：我想把我的發(fā)言和第一場精彩的討論結合在一塊。當時巴博士和陳主任有一個精彩的分享，實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟對房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的長效機制有什么樣的影響。從海外的角度來說，能夠看出我們現(xiàn)在在一個關口，如果能在國內(nèi)推行REITs的話，是可以有效地達到這個長效機制的。

我也想把第一場精彩的分享打個圈，我認為巴博士和陳主任的分析都非常到位，在房地產(chǎn)市場運作里面，需要虛實兼?zhèn)?，有陳主任所說的實體經(jīng)濟，我們把這個叫做柴；另外就是巴博士所說的虛擬經(jīng)濟的支持，也就是貨幣的支撐，我們把這個叫做油，我們發(fā)現(xiàn)在一線城市，柴的供應非常少，油非常多，因為M2的供應減少了，會影響經(jīng)濟的運作。柴的供應不夠，油又不能減少，巴博士說中國房地產(chǎn)的存量有250萬億到270萬億，深圳、上海的交易所的市場總量大概五六十萬億。

REITs其實就是一個非常好的工具，它可以利用這270萬億的存量作為一個載體，然后提供一個供應，這個供應就是房地產(chǎn)的屬性，因為在國外的REITs不是一個名股實債的產(chǎn)品，它的出現(xiàn)就是一個股票，你拿著這個REITs的股票，就是等于做業(yè)主。它沒有幾年退出的原因，我喜歡前海的萬豪酒店，我買不起整棟，我買一個單位，長期持有，長期享有租金，我走過來可以說我占有一部分。

如果能夠在中國境內(nèi)推行一個像國外的REITs產(chǎn)品，在國內(nèi)有很大的存量市場，有270萬億的存量，一年中國房地產(chǎn)的消費或者是吸納量是十多萬億，很快就能夠通過這樣產(chǎn)品的樹立，有效地把一些資金吸納，有效地滿足市場上對于房地產(chǎn)的需求。

彭浩彪：謝謝洪總，我用最后一分鐘發(fā)表我的感覺。

剛才洪總提到了REITs，我覺得這個很好，越秀集團前年就把廣州珠江新城的西塔整體打包裝進了香港的越秀房托，這也是一個REITs，現(xiàn)在我們形成了越秀地產(chǎn)、越秀房托、海外創(chuàng)興銀行和越秀證券控股，以及國內(nèi)的越秀金控，我們是以地產(chǎn)發(fā)家，最后逐步擴展到境內(nèi)外有這么一個跨境的金融控股平臺。全牌照產(chǎn)業(yè)鏈框架當中，不僅我們自己是把地產(chǎn)和金融緊密結合在一起，而且我們也很愿意陪同我們的客戶利用金融資本市場各方面的工具加快發(fā)展。因為今天時間的關系，我們就不再展開了，謝謝各位在座的嘉賓，謝謝大家。

本文為2017觀點年度論壇現(xiàn)場實錄，未經(jīng)參與嘉賓審閱