主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生

討論嘉賓：中城新產業(yè)控股(深圳)有限公司董事長劉愛明先生；中國金茂控股集團副總經理、華南區(qū)域公司總經理魏浙先生；五礦地產有限公司副總經理楊尚平先生；星河產業(yè)集團副總裁閻鏡予先生；鳳崗天安數碼城有限公司董事總經理余安定先生。

黎振偉：我們這一節(jié)的話題是“轉型期房企規(guī)模與模式的選擇題”，為了這個題目，我昨天到現在一直在做很多的探討，也在做功課，因為這個題目不好講，你說規(guī)模好還是利潤好，這個怎么說呢？剛才在下面跟魏總也談了很多，我想這個話題我們接下來要給大家一些干貨。

一般來說大家都關注演講嘉賓的內容比較精彩，對話嘉賓有時候會比較隨意，我們希望這一輪的對話不隨意，我們很認真地思考規(guī)模與企業(yè)的利潤模式問題。

2016年對中國的房地產企業(yè)來說是一個非常關鍵的時刻，我們看到三個數字，我們的銷售面積、銷售額、單價的增長，我同事們給我做了一下統(tǒng)計，我發(fā)現好像是中國有史以來最高的。也就是說我們遇到了那個最好的時期，但是也面對著最困難的時期，因為很多在調整，我們企業(yè)在轉型。特別是在講到規(guī)模與利潤上，我們怎么選擇，我們的模式怎么變，這個如果走不好，我們就很難去面向千億、萬億。

臺上有這么多嘉賓，我們每人只有4分鐘的時間，首先第一位是劉總，您的背景很特別，從萬科出來又到協(xié)信，您是從幾百億的企業(yè)出來的，您怎么看這兩個關系？從你的角度，你怎么去實踐這個轉型？我們的提問就是兩個，第一個是認識，第二個是有什么意見了建議。

劉愛明：其實這個問題換一個問法，答案很清楚，比如說我問林中，同樣的規(guī)模你希望利潤高還是利潤低？肯定是希望利潤高。在同樣的利潤，你希望規(guī)模大還是規(guī)模?。靠隙ㄒ?guī)模小，因為規(guī)模大了很累。所以換一個問題，這個答案很清楚。模糊的問題不好回答，這是我的第一個思考。

順著這個思考再往下想，這個社會無非是要利潤，利潤多我寧愿規(guī)模小一點。但是你要利潤，肯定要有一定的規(guī)模，接下來你就要追求一定的規(guī)模，我覺得這是問題所在。我想把這個規(guī)模做大，能否做大，這是關鍵。如果用規(guī)模小的方法，你不做大，你沒辦法做大了，核心不是你想要規(guī)模、要利潤的問題，核心問題是有沒有能力把規(guī)模做大，這是第二個思考。

接著再往下，規(guī)模從100億、1000億，現在有企業(yè)提出要沖6000億，碧桂園楊老板今天下午在香港公開說要到4000億，心里面估計還藏著一塊，5000億肯定沒問題。這么大的規(guī)模，我們看到像萬科這樣的企業(yè)，它能做大，它實際上是用一套管理標準化來實現這個企業(yè)的擴張。企業(yè)擴張到一定的程度，必須要有相應的辦法來管理好，否則對企業(yè)來說就是一個惡夢。

最后我談談一個小小的轉型。我也想做大規(guī)模，但是怎么做？你做大規(guī)模，無非就是客戶到你的園區(qū)來，你給個理由，為什么客戶到你的園區(qū)來？你的理由給不出來，這個規(guī)模不是你想做大就可以做大的。

我給的理由就是，客戶最關心什么痛點，我解決客戶的痛點。我的客戶是產業(yè)企業(yè)，你問企業(yè)老板最關心什么，他們最關心的就是生意好不好做，生意好做，就到你的園區(qū)來，如果沒幫助就免談。我就打造一個企業(yè)轉型升級的服務平臺。所以說我提出來我的使命叫“聚焦產業(yè)升級，服務中國制造業(yè)企業(yè)轉型升級”，你的生意必須這么做，你不這么做，生意根本做不了，客戶不到你的園區(qū)，你何談規(guī)模。

黎振偉：劉總現在轉型做產業(yè)園，從我個人理解，在中國目前這種還相對比較粗獷的經濟發(fā)展情況下，確實需要先有規(guī)模，才有利潤，到了一定的程度再去控制規(guī)模，中國就是這樣發(fā)展的，我到世聯(lián)看到老板也是這樣發(fā)展的，沒有規(guī)模就沒有利潤。

下面一位企業(yè)非常有意思，就是中國金茂，我剛才跟魏總談了很多，在去年200強企業(yè)的銷售里面，金茂的規(guī)模和銷售額不是最高的，但是用規(guī)模和它的銷售面積相除，它的單價賣到3萬多塊錢，而我們前幾名的企業(yè)，萬科的單價是13000，恒大、碧桂園的單價都是8000多，您怎么看待規(guī)模和利潤的效益？你們企業(yè)接下來又會怎么做？

魏浙：實際上規(guī)模和利潤不是一個選擇題。

企業(yè)的生存是靠利潤的，如果講規(guī)模的話，要講安全的、可持續(xù)性的利潤。作為一個企業(yè)，在小的時候你肯定是要有一定的利潤先活下去，然后要持久的，你會做得更安全，大家很清楚要把規(guī)模做大，沒有人不追求做完了再做大的概念?，F在企業(yè)越來越大，實際上一個是每年的市場增量。

第二個是自由競爭之后的壟斷是必然發(fā)生的。你可能現在是壟斷，前100強占到了一半，到最后占到百分之七八十的可能性都非常大。再到最后可能還更加壟斷和收縮，這是很正常的一件事情。實際上這些企業(yè)增加的不應該拿規(guī)模去講，應該是你的市場占有率，你是拿掉了別人的市場占有率。

拿金茂來說，金茂上市比較晚，我們是2007年上市的，2008年在北京開始做第一個住宅項目，到去年的規(guī)模不到500億，這是我們銷售物業(yè)的規(guī)模狀態(tài)，但是在這一塊，我們已經完成了21個城市的布局。你到每個地方布局，你實際上拿掉的還是別人的市場份額，今后企業(yè)不管是多大規(guī)模，一定要找到適合自己的規(guī)模才行。

對金茂來說，除了住宅銷售物業(yè)，大家可能從金茂大廈知道，這個企業(yè)是從金茂大廈開始，剛開始是酒店和寫字樓，做持有物業(yè)，我們在上市之前，大部分都是這種類型的物業(yè)狀態(tài)。變成做住宅的時候，這是它的企業(yè)DNA里面涵蓋著做高端的，做品質地產，最后變成了這個企業(yè)的一個方向，它的布局和它的要求、模式就變成了一個目前我們做品質地產的模式。

在這個模式下，包括對企業(yè)布局的要求，我們在一線城市和二線城市（主要的發(fā)達的二線城市）布局，在這個市場中我們針對的是改善型需求，在這里面占有你的市場份額，那就是找到你的合適的規(guī)模。我們也是在不斷地做大，因為你不做大，你的未來和安全性是沒有保障的。

我們現在也定了目標， 1000億的目標是在3年之后，有的企業(yè)則不一樣，根據我們的定位不同，根據每個企業(yè)的性質不，你在你的市場中拿掉多少，你能做強和做到你自己能夠去站住的市場。

黎振偉：您做到1000億的時候還堅持你的品質地產嗎？還是要多元化？

魏浙：企業(yè)的多元化我認為也是必然的，現在金茂的戰(zhàn)略，剛才說了那幾項產品，本身我們還在做城市運營，像長沙的梅溪湖7.3平方公里的開發(fā)，還有南京上坊和青島的高新區(qū)，都是大規(guī)模的開發(fā)，在這個模式上我們依然沒有放棄，還在不斷地做城市綜合體類型的大規(guī)模的開發(fā)。

這還是有我們的依托，作為一個中央企業(yè)，中化集團五大產業(yè)的背景，石油、化工、農業(yè)、金融、貿易，這些都是它可以借鑒和應用的部分，再加上它本身的特征來發(fā)展。每個企業(yè)不管是大還是小，它都有自己的特征，從它的特征找到發(fā)展方向，多元化畢竟是一個自己的選擇。

黎振偉：剛才在臺下我跟魏總談了很多，我覺得接下來這個行業(yè)會很精彩，大家都在往大做，而且大家都有不同的方法做，沒有一個企業(yè)的方法是一樣的，包括銷售額前三的企業(yè)，大家都不一樣，接下來大家各自在思考做大規(guī)模的時候，我們企業(yè)的模式在哪里。金茂有很獨特的模式，它很大的一塊不是賣房子，而是區(qū)域運營。

下一位嘉賓是五礦的楊總，剛才何總講了五礦的目標，2020年要達到500億，我們也跟你們合作過，你們怎么看你們的規(guī)模和效益，以及你們接下來的500億怎么去實現？

楊尚平：前面劉總講得很清楚，規(guī)模和利潤其實沒有什么直接的關系，企業(yè)肯定是追求利潤，賺錢是第一位的。

我理解利潤應該跟企業(yè)的核心能力有關系，如果核心能力強了，這個企業(yè)肯定賺錢，現在賺不了錢，以后也會賺錢，而且它轉型以后也會比較成功，轉型以后也會賺錢?，F在我們作為房地產企業(yè)面臨著規(guī)模和轉型的選擇，就目前來講，很難從原來規(guī)模比較小的幾十億、上百億，跟1000億、3000億的企業(yè)競爭，這個沒有機會了。

反過來，作為小規(guī)模的房地產企業(yè)還是要把自己的核心能力鍛煉起來。比如說你有一個比較強大的融資能力，最好是直接融資能力，不要光依賴金融機構，還有就是對市場有一個非常強的、比較敏銳的分析市場的能力。

再有一個，以前萬科講微笑曲線，我理解我們要有一個比較強的營造團隊，具有工匠精神的營造團隊，從產品的定位、設計、工程，甚至交付結合在一起，把產品做好。還有一個是打造資產運作、資產管理的平臺。如果我們這幾個能力打造好了，作為一個房地產企業(yè)，你在房地產行業(yè)里面繼續(xù)做也沒有問題，再轉型找新的商機，這個機會也是比較多的。

我們作為一家房地產企業(yè)，從現在來看，地產行業(yè)的發(fā)展我覺得還是有一些新的方向的。比如說現在我們的二手房、一手房的成交比例，二手房比例明顯增加，現在一線城市二手房成交是一手房的幾倍，一二線城市基本上進入了存量房的時代，現在可以在存量市場和公寓市場方面動一些腦筋。

另外一個，現在中產階級的規(guī)模在擴大，它的消費能力在升級，怎么樣把中產階級的消費結合地產來做，比如說在旅游度假產品上做一些文章，我想機會總是會有的。

黎振偉：謝謝楊總，楊總剛才說了一點我覺得蠻關鍵，他說核心能力很重要，其實核心能力是決定規(guī)模的，你沒有這個能力就沒法做大規(guī)模。通過規(guī)模回頭再來支持你的利潤提升，我想這也是一個觀點，如果你沒有一定的規(guī)模，你在一個地上要賺很多的錢，那會很難，在中國我們還是提升能力去放大規(guī)模，在規(guī)模里面挖掘我的潛力和利潤。

下一位是來自星河的閻總，星河是一個老企業(yè)，在深圳有很多年的發(fā)展，在接下來面向500億的過程中，我發(fā)現你們很關注互聯(lián)網+小鎮(zhèn)的模式，在東莞的一個小鎮(zhèn)你們投了200多億，每年產生的利潤也是200多億，而且不斷產生新的利潤，不是只把房子賣掉。你是來自星河產業(yè)集團的，你理解的產業(yè)跟地產商又有什么不同？

閻鏡予：咱們今天這個問題講“規(guī)模還是利潤”，我覺得要把這個問題細化一下，我們今天不是談總規(guī)模和總利潤，如果談總規(guī)模和總利潤，大家肯定是要總利潤，規(guī)模最終也是為利潤服務的?？赡茏尨蠹艺嬲容^糾結的是，單個項目你是要規(guī)模，還是說你一定要對這單個項目要有利潤？

星河29年來基本上深耕珠三角，而且到現在也沒有上市，在房企里面也算是一個比較特立獨行的民營企業(yè)。為什么會有這樣一個舉措呢？實際上是因為我們公司內部有一句話，叫做“星河要做500年，不做500強”，也就是說我們始終是把穩(wěn)健放在第一位的。

但是最近我們也發(fā)現一個問題，你做不到500強，好像你也沒辦法做到500年，這又反過來證明，一定要有適度的規(guī)模，才可能讓你取得一個相對有競爭力的能力，這是我們現在在不停地調整的，這是第一個。

第二個，我們一方面是講利潤的大小，其實我們更關心的是利潤的來源。星河雖然是房企出身，但是賣房子到目前為止僅僅變成了我們的來源之一，當然目前還是一個相對主要的來源，但是我們其實還有其它更多的來源，包括我們的商業(yè)，在深圳大家都知道cocopark。

包括我們的金融投資，現在我們是創(chuàng)新投的二股東，前海母基金、國家中小企業(yè)發(fā)展基金、紅圖創(chuàng)新基金，我們都是LP。我們也是陽光保險發(fā)起的時候單一大股東，我們也是福田村鎮(zhèn)銀行的股東，所以我們在金融投資的領域也做了非常多的事情，而且投資的效果也不錯。

我們現在有了商業(yè)、金融投資，同時有了房地產的載體，我們基于這樣的背景，所以前來我們才開始來做產業(yè)。所以某種程度上來講，我們做產業(yè)是先具備了產業(yè)運營的能力，然后再來做產業(yè)運營的載體，所以我們現在做星河world、特色小鎮(zhèn)都是如此，剛才主持人說我們每年利潤200億，這是我們所有引進企業(yè)共同的利潤，不可能是我們一家的利潤。

從這個角度來講，我們更關心的是利潤多角度的來源，我們在做產業(yè)地產這個方向，我們除了賣房子、租房子之外，其實更多的我們還會加入到金融投資的元素，把我們所能夠產生的利潤空間，在一個集中的載體里面體現。

黎振偉：我剛才引出閻總的話題，是想探討另外一個話題，我們的傳統(tǒng)房企如何在多元化的能力上增加收入，這個很重要。如果光靠拿地增收這是很難的。

最后一位嘉賓是天安數碼城的余總，天安數碼城在中國是一個很好的典范，在今天大家都講規(guī)模的時候，天安數碼城怎么體現你的規(guī)模和效應？大家都關心產業(yè)，你是做產業(yè)的，而且你們做得很成功。

余安定：目前天安數碼城的規(guī)模還不是特別大，關于企業(yè)規(guī)模和利潤的問題，實際上是個偽命題，大家都知道利潤更好，但是有句話叫“向規(guī)模要效益”，為什么要講規(guī)模？

我覺得可能在互聯(lián)網的語境下，這句話經容易理解。你看看京東到今天為止還是虧損的，還沒有任何利潤，但是京東這家公司很值錢，因為它有規(guī)模。應該說在互聯(lián)網的語境下，規(guī)模是很重要的東西，當你的量達到一定程度之后，你的規(guī)?？赡軙稍瓉淼睦麧櫟呢摂底兂衫麧櫟恼龜?，你的核心競爭力能夠出來，我覺得可能應該是在這個語境下來理解這個問題。但是不管你怎么大的規(guī)模，怎么成長，我覺得最終你必須形成良性的規(guī)模，如果你不能到良性的規(guī)模，京東假設燒錢再燒100年，我相信它的資本肯定不支撐它。

我們也是在想這個問題，現在大家都在講發(fā)展到6000億、1萬億，我不是看好這個方向的，我覺得到6000億、1萬億以后，看起來是形勢一片大好，但是實際上危機重重，這個龐然大物要倒下的時候，就是一秒鐘的事情，可能就是一夜之間的事情，怎么樣讓龐然大物能夠活得更好，能夠活得更長久，我覺得要革自己的命。你今天的規(guī)模是不是良性的，每個房地產企業(yè)要認真地檢討一下自己。

我記得俏江南在深圳開第一家的時候，體驗特別好，感覺特別好，當它在中國大江南北都開滿了店的時候，你會發(fā)現找不到那個感覺了，很多人的創(chuàng)新和發(fā)展已經超過它了，我覺得有更多更好吃的地方，我不想去吃俏江南了。

同樣的道理，當你的房地產的規(guī)模不斷擴張的時候，你的核心競爭力是在不斷地優(yōu)化，不斷地創(chuàng)新，還是說你只是在規(guī)模的擴張，賺規(guī)模的錢，表面上的浮在這里的錢，我覺得這是一件很危險的事。所以我的觀點是，我們可以撇開這個問題去看，對于房地產企業(yè)來講，規(guī)模也不重要，利潤和規(guī)模的問題應該是說未來什么樣的模式能夠保證房地產企業(yè)（不管是大的還是小的）能夠長久的發(fā)展，能夠活得更好。

我個人的想法，在互聯(lián)網的觀點來講，現在很多互聯(lián)網企業(yè)，除了BAT之外，大家都在講生存法則，都在提重度垂直，我覺得重度垂直可能是未來房地產發(fā)展的一個方向。

前面幾位都講得很好，有的房地產專注在旅游，有的專注在教育，有的專注在產業(yè)，你即使成長到了萬億企業(yè)，你也應該有常人所不及的能力，而且在這個方向上你永遠保持你的創(chuàng)新力和競爭力，就像劉總提他的產業(yè)地產，我很關注劉總的觀點，他也提到要打造產學研結合，幫助企業(yè)轉型升級，我覺得這些都是很好的方向。

重度垂直怎么做？我可以拿我自己的實際案例來講，去年天安數碼城在鳳崗打造了一個項目，這個項目是我操盤的，就像劉總講的，產業(yè)地產是一個很慢的事情，它不是可以快速擴張、快速規(guī)?；臇|西，我們去年在鳳崗做了一個產業(yè)項目的一期，大概10萬平方米，去年1月份開工，3月份就完成了100家企業(yè)的招商，當年就實現了資金的正收益。

實際上這個項目到現在為止還沒有入住，但是在沒有入住的情況下，我們實現了100家企業(yè)的很多資源的整合和對接，我覺得這個其實某種程度上來講，就反映了一個企業(yè)在某一個方向上能不能真正做到重度垂直，你對你的客戶的了解，你對你做的這個行業(yè)的資源整合能力的把握，我覺得可以提供出來給大家做一個參考。

還有一個案例，我女兒上學的時候，我會關心她，讓她不要買辣條吃。最近我會跟她說，你給我買一包衛(wèi)龍辣條回來吃吃。因為我關注到這家企業(yè)做辣條現在已經做到百億級。過去大家對辣條的認識就是在很不干凈的作坊里生產出來的產品，大家都不敢叫小孩去買，但是它把大家都痛恨的一個行業(yè)，通過自動化，通過衛(wèi)生標準的建立，把產品賣到歐洲、美國，我現在買來嘗了嘗，我覺得挺好吃，也挺衛(wèi)生。

反過來思考房地產行業(yè)，我們大家都是行業(yè)內的，不好自己說自己，有時候我出去我也不好意思說我是做房地產的，因為總是感覺中國房地產這個行業(yè)好像干了什么壞事一樣的，大家覺得好像實業(yè)家很高尚，房地產行業(yè)總是跟高大上聯(lián)系不到一起。

我覺得我們做這個行業(yè)的是不是也可以換換思路，為什么一定要從不斷增長的房價中尋找利潤？我們是不是也可以像衛(wèi)龍辣條的方式一樣，在我們的資源整合當中向產業(yè)的整合，向其它的方向尋找利潤點，最終做到我們的房價不增長，甚至慢慢地往回落。我在鳳崗做了一些這方面的實踐，為什么我能夠實現當年完成招商，就是我們在資源整合、成本控制、企業(yè)整合上實現了讓所有的企業(yè)像狼一樣撲上來要我的物業(yè)，因為他花的錢比給一塊地給他建的成本還低，我能做到這一點。

黎振偉：余總真的是做產業(yè)的，天安數碼城是行業(yè)里面做得很經典的?，F在很多人想找你們合作，你們有沒有橫向擴張的沖動和計劃？

余安定：客觀來講，我們集團有這個沖動，但是我比較理性，我一直跟他們講要慢慢來。

黎振偉：剛才余總給我們一個新的思路，互聯(lián)網經濟之下，規(guī)模與利潤可以有新的認識，這是變的，但是不變的必須是良性的，必須是有價值的，而不是為大而大的，這一點上我覺得也改變了我們。

經過我們這一輪討論，我自己也有一個思考，業(yè)績是利潤的前提，是基礎，而利潤是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標。評價企業(yè)的大小不僅是規(guī)模的大小，而是你能否抓住政府與客戶市場需求上做大，并做出利潤，如果這樣做到的話，我想這個規(guī)模和利潤就合理了。

我們本環(huán)節(jié)的討論到此結束，謝謝各位。

本文為2017觀點年度論壇現場實錄，未經參與嘉賓審閱