主持嘉賓：廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同先生

討論嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生；新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪先生；中南置地副總裁畢興礦先生；美佳華實業(yè)集團有限公司董事長洪小佳先生；清華房地產(chǎn)校友會副會長、洲聯(lián)集團董事長劉力先生；僑鑫地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理韋鳳君女士

韓世同：這次討論的話題是大家非常關注的，關于集中式公寓，我了解這件事情萬科也在做，世聯(lián)行也在做，他們現(xiàn)在除了不蓋房子，基本上其它的業(yè)態(tài)都做。

萬科原來不做商業(yè)，現(xiàn)在它的八爪魚計劃是什么都做。在這樣一種新的時代下，我們今天利用這樣一個平臺探討一下從快消品時代進入到以服務、運營來獲取市場的狀況。今天在座的新老朋友都有，剛剛有三位已經(jīng)演講過了，我們讓沒有發(fā)言的嘉賓先講講。

韋總來自僑鑫，我知道韋總是地產(chǎn)界非常知名的人士，僑鑫的創(chuàng)始人也是歐洲的僑領，他在廣州做了很多的發(fā)展，我剛開始感覺他們只做豪宅，后來看了他們的簡介，了解到他們是非常多元化的，包括科技、投資、教育、媒體、餐飲等等很多方面，請韋總給我們介紹一下，僑鑫在消費服務方面的感受，覺得這個會不會成為未來的主流。

韋鳳君：非常感謝韓總，韓總對僑鑫很了解。僑鑫是一個關注廣州市場的開發(fā)商，非常感謝韓總能大家介紹僑鑫集團。我在回答這個問題的時候，我嘗試著做一些思考，現(xiàn)在非常多的開發(fā)商或者剛才的主持人和嘉賓提到的觀點，我們現(xiàn)在的背景是處在一個萬億的時代，包括越來越多的開發(fā)商能夠進入到千億的俱樂部，很多開發(fā)商也是在向千億俱樂部這條道路上奔跑，但是僑鑫集團很特別，我們覺得在這條道路上永遠看不到我們的身影。

所以我第一個想法是，房地產(chǎn)的轉型和升級，首先我覺得要思考清楚，不能盲目地轉型，要清楚地看待自身的核心競爭力和優(yōu)勢，然后才考慮轉型這個問題，我覺得首先要認清楚自己的核心在哪里。

僑鑫從1995年開始做房地產(chǎn)，雖然我們的項目不多，但是每個項目都能成為城市的標桿，是因為我們很堅持，要么不做，要做就做最好，我們從來不以規(guī)模取勝?？赡苌钲诘拈_發(fā)商不一定了解僑鑫，但是我說一個數(shù)據(jù)，在去年北上廣深這些一線城市，最頂級的房地產(chǎn)銷售排名中，我們無論是銷售的套數(shù)、金額還是均價都排到了第一位，這就是因為我們一直在堅持個性和特點，而不是盲目擴張和轉型，這是我們堅持的一點。但是不盲目的轉型和升級，也不代表我們不創(chuàng)新，我覺得首先要尊重商業(yè)邏輯，但是也要在這個市場里面看到市場的變化，這也是很重要的。

我特別想闡述一個觀點，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價值導向大家非常清楚，原來李嘉誠說的“地段地段還是地段”，在前10年其實產(chǎn)品一直是開發(fā)商能夠贏得市場的一個非常重要的因素，但是在未來的房地產(chǎn)開發(fā)里面，除了提供很好的產(chǎn)品，也要注重產(chǎn)品的服務，同時也要關注圈層的服務。

韓世同：我再稍微補充一下，大家可能對僑鑫不太了解。僑鑫在廣州做的第一個外商活動中心，這是在非常早的時候，在20多年前就做了，然后它做了第一個匯僑新城，然后又做了匯景新城，然后又打造了匯悅臺，是廣州價格最高的臨江的豪宅，然后他們在從化做了一個從都，是非常高端的溫泉度假的物業(yè)。

旁邊這位是美加華的洪總，你們每次都是美女來，今天你親自出馬，請你也好好介紹一下，你們是專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商，而且專注于做三四線城市，它的規(guī)模不像萬達這么大，是6萬到10來萬平米的規(guī)模。我一直希望跟他們合作推動他們模式化的復制。今天請洪總介紹一下在消費服務的時代他們的體驗、看法，還有看看他們有什么樣的想法。

洪小佳：我給大家介紹我們這幾年做商業(yè)地產(chǎn)的體會。我們公司從2006年進入這個行業(yè)，我們的地產(chǎn)就跟消費服務結合在一起。在前幾年形勢特別好，商鋪很好賣，增值很大，我們在初期享受了土地增值的紅利。在這幾年，三四線城市出現(xiàn)了大量的商業(yè)過剩和商業(yè)的爛尾的情況。

但是從我們公司做的項目來看，我們首先把產(chǎn)品做對，我們立足做體驗式商業(yè)，現(xiàn)在做的萍鄉(xiāng)和銅川的兩個項目，都是按照新式的體驗式商業(yè)的建筑形態(tài)和消費形態(tài)來做設計的，除了大家通常所說的餐飲、娛樂、兒童教育之外，我們會更多的跟當?shù)氐霓r(nóng)貿(mào)市場做一些對接，把農(nóng)貿(mào)市場拉進來，把城市服務功能拉進來，例如城市候機樓。

從目前來看，因為三線城市的商業(yè)情況，企業(yè)更應該有定力，堅持做好自己的產(chǎn)品和服務，我們覺得這個市場應該是比較大的，因為每個城市幾十萬人口，他一定要消費的，可能有很多商業(yè)的爛尾，但是只有把消費服務做透、做好，這個市場還是很巨大的。這個能不能做成一個模式持續(xù)推廣，我們也在探索，我們對這個也是有信心的，這是我們在三線城市做的。

另外，我們公司在2008、2009年回歸到深圳，也做了深圳的舊改項目，同時我們也把這種消費服務帶到深圳的舊改項目，例如我們做社區(qū)的商業(yè)中心，大概是3萬平米。我們除了通常的購物中心業(yè)態(tài)，也把兒童教育帶進來，把社區(qū)服務帶進來。目前來看它的吸客能力是越來越強的。

同時我們也想，隨著城市的發(fā)展，對于產(chǎn)品的附加值提升這一塊是很有幫助的，因為我們的小區(qū)里面有一個商業(yè)，可能我們的價格會比周圍項目更高一些，如果你的小區(qū)足夠大的話，這個回報是很大的。所以做我們這種服務，它支持到地產(chǎn)的價值提升，這也是很重要的一塊。

當然從未來來說，我們的消費服務是不是能成為主流，有一個方向我感覺很關鍵，就是在90后、00后這一代，他們對擁有多少套房子并不關注，他們關注的是要有一個我喜歡的空間，可能我不一定有一套房子，我花一筆錢買一個綜合服務的平臺空間，有越來越多的這種消費需求，它離主流就越來越近了。

韓世同：洪總剛才特別強調做社區(qū)商業(yè)，大家都知道社區(qū)商業(yè)是比較難做的，而且他是把肉菜市場也能組合進去。

昨天我也跟黎總一起看了春繭那個運動場，它做得非常好，有三樣東西我看得眼睛都大了，一個擊劍項目，他們把它做成生意，還有籃球，很小的小孩子在里面學習籃球，他不是像很多地方只是開放給人家租場，他做培訓，這個非常好。還有小孩子的娛樂中心，也搞得非常專業(yè)，這個生意很多，而且投入不用很大，很多的設施都能用。像洪總講到的，大家可以進行一些創(chuàng)新，不僅僅是餐飲之類的東西，其實還有更多的東西可以發(fā)揮作用。

下一位是來自中南置地的畢總，我知道中南置地是三大產(chǎn)業(yè)，昨天我還聽朱會長介紹你們，說你們未來不得了，因為他們是橫跨建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)。

畢興礦：現(xiàn)在是六大產(chǎn)業(yè)。

韓世同：可能我看的資料太舊了。未來在產(chǎn)業(yè)化方面，你們的拓展空間非常大。請畢總談談你們是怎么迎接消費時代的話題。

畢興礦：回到今天互動的主題——多元發(fā)展。中南置地在2016年就開始研究這個課題，2017年要給自己定一個戰(zhàn)略的基調，我們要弱化地產(chǎn)屬性，強化價值平臺的功能。也就是說我們要尊重在戰(zhàn)國時局之下的地產(chǎn)新生態(tài)。

為什么這么說？舉個發(fā)生在身邊的小例子，我估計做戰(zhàn)略、做投資的兄弟們可能感同身受。我們2005年之前拿地，百強企業(yè)到政府那邊基本上已經(jīng)很有面子了。2008年之前，20強房企、30強房企也是蠻有面子的。2008年之后就不是這樣了，2008年到2013年之間，我可以建一個商圈，可以解決地標、勞動就業(yè)、稅收，政府很待見。但目前這個時局之下還是這樣嗎？不一樣了。我們說研究客戶，客戶需求在變，政府的需求也在變。

最近我們在幾個熱點城市拿地，你說是地產(chǎn)商，基本上不待見你，你是20強也就那么回事。如果你有市政管廊，可以做一二級聯(lián)動，這樣就有點感覺了。如果你還可以做學校、醫(yī)院，還有大數(shù)據(jù)金融等等，這樣他的興趣就來了。這就是我們今天講的這種新生態(tài)，我認為在這個時局之下，中南置地首先要做好的一個戰(zhàn)略就是尊重地產(chǎn)新商業(yè)生態(tài)，我想這是我們立足目前500億的門檻，去沖刺千億所要干好的首當其沖的事。

另外，剛才主持人問到服務升級的問題。中南的理解，我們認為現(xiàn)在不是缺少好的產(chǎn)品，也不是缺少好的作品，而是看你的產(chǎn)品里有沒有內容，沒有內容，你就是鋼筋混凝土。

再舉一個發(fā)生在身邊的小例子，最近剛好和一些研發(fā)、銷售的小伙伴在做一個課題，叫“中南置地2017年科研體系建設”，這個課題怎么研究？首先還是關注消費者的痛點在哪里，你不能強塞給他，也不能填鴨式的。

時間關系我舉一個點，我覺得還是蠻有共性的參考價值。我們現(xiàn)在說首置、首改的家庭都有孩子，孩子需要什么，這樣家庭的痛點是什么？實際上我們思考了一個問題，現(xiàn)在6個大人圍著一個小孩，小孩的痛點就是孤僻，他孤獨，他沒有玩伴，慢慢的甚至自閉，這種情況下，我們怎么樣來做我們的產(chǎn)品內容呢？

比如說在我們的園林打造上，可能5級綠化、7級綠化，這只是標準化，這是門檻，在這個門檻之下，可能我們更關注的是這個園林里面圍繞著孩子的益智拓展，圍繞著孩子的成長，我們怎么樣給他打造一個共享空間，基于這樣，我們的產(chǎn)品有內容了。

同樣，另外一代人，我們的老人，我們的父母都是從一個城市，為了兒女輾轉到一個陌生的城市，他到了一座新的城市，他面臨的痛點是什么？沒有友誼，沒有老伙計，沒有人說話，這種狀況下引發(fā)出很多痛點，家庭的不健康。

在這種情況下，我們的社區(qū)配套，在我們的園林里面，又怎么樣給這些人群做一些定制的服務？整體來講，我想戰(zhàn)略趨同，百強企業(yè)或者20強企業(yè)道和術各有不同，但是我想一個原點是我們在當下要尊重消費者的主張，要切切實實地尊重消費者的主權。

韓世同：我們看到現(xiàn)在很多豪宅，都是為有錢人考慮怎么生活得更好，你剛才提到孩子、老人，怎么讓他們在這個社區(qū)環(huán)境中生活，我覺得很感動，有這樣的抱負、情懷和責任開發(fā)產(chǎn)品，一定會得到消費者的喜愛。

剛才李總談到了很多的數(shù)據(jù)，你們既做地產(chǎn)，又做教育，我剛開始還想，你的教育這樣做，錢怎么弄，你應該是以住宅的利潤來發(fā)展教育，這種資金安排、商業(yè)模式方面能不能給我們透露一些，或者介紹一下你們在這方面的一些做法、經(jīng)驗、體會，怎么樣去打好地產(chǎn)教育這個牌？我覺得你們非常特別，在兩個方面都做得非常好。

李戰(zhàn)洪：這分兩個階段，如何多元化發(fā)展，這個我是不贊同的，我叫關聯(lián)發(fā)展，你如果不做房地產(chǎn)，做其它的行業(yè)去了，這是不太好的，關聯(lián)發(fā)展是我們的第一個思路。

第二個方面，我們過去24年做教育，做學校就是扎扎實實把它做好，把它做強做大，教學質量做到當?shù)氐谝唬头康禺a(chǎn)沒有什么關系，我們是一個房地產(chǎn)集團，一個教育集團，教育集團一心一意做學校，房地產(chǎn)集團就一心一意做房地產(chǎn)開發(fā)。最近這個階段，從去年開始，我們就把兩者結合起來了。

韓世同：剛才劉總提到了老人的問題，畢總也提到，在消費時代如何幫助老人家更好地生活，在這一塊請劉總再給我們講講。

劉力：日本在這方面已經(jīng)很超前的，我們引進就行了。

我講講對年輕人這一塊，90后在地產(chǎn)界被輕視的，在座的90后有多少我不知道，雖然中國的財富是拿在50后、60后的人手里的，但是90后是完完全全另外一代，90后的人里面發(fā)生的事情我是很驚訝的，他的審美標準，消費的選擇方方面面全是不一樣的，所以提醒大家關注一下。

還有我剛才提到北京的那家給老人提供養(yǎng)老服務的機構，他們的員工都是90后，90后給老人說的東西他們都會聽，這也是很好的方式。

韓世同：請會長給我們總結一下。

朱中一：我補充幾點。我覺得核心要做好適銷對路的產(chǎn)品，同時要關注配套服務，這是第一個觀點。我們要面向市場、面向客戶，滿足客戶需求。

第二是關于配套的問題，今天上午看了那個項目之后我也在想，有些配套是政府很愿意強調商業(yè)配套之類的，作為社區(qū)也必須要配套，但是現(xiàn)在整個的商業(yè)地產(chǎn)，它的供應過剩，這兩年去庫存的量，每個月在增加的就是商業(yè)地產(chǎn)，在這種情況下，咱們的配套怎么做，需要好好研究，我覺得企業(yè)可能要考慮考慮。

第三，我希望大家關注全裝修和裝配式建筑這一塊，國務院已經(jīng)發(fā)了幾個文件，大家一定要關心，這就涉及到將來的開發(fā)企業(yè)怎么發(fā)包的問題，怎么樣和總包企業(yè)建立關系的問題，這一關如果突破了，企業(yè)可以上一個大的臺階。

第四，講到養(yǎng)老的問題，我覺得在今后的若干年里頭，旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)必然是我們經(jīng)濟增長的重要的點。

在今年的政府工作報告里面有一句話，“要落實帶薪休假制度”，這個制度落實了，全民的旅游就會實現(xiàn)了。另外，全國每年新增的老人是800到1000萬，這部分人有經(jīng)濟能力，身體健康，有旅游要求，所以怎么樣來適應這部分市場的需要，發(fā)展好旅居性的產(chǎn)品大有潛力。

韓世同：因為時間關系，本環(huán)節(jié)到此結束，謝謝各位。

本文為2017觀點年度論壇現(xiàn)場實錄，未經(jīng)參與嘉賓審閱