編者按：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開(kāi)發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開(kāi)發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問(wèn)題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無(wú)論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫(kù)存居高不下的三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)，“庫(kù)存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”上升到國(guó)策高度之后，面對(duì)即將到來(lái)的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) 與北京高調(diào)的頂豪、深圳暴漲的房?jī)r(jià)相比，上海樓市表現(xiàn)似乎更接“地氣”。

在被認(rèn)為“房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了”的上海，2015年起起伏伏，房地產(chǎn)政策層出不窮，限購(gòu)了，松綁了，要交稅了，公積金可以異地貸款了，閘北靜安合并了。

受益于一系列新政刺激，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年上海新房成交量將近1500萬(wàn)平方米，為近8年來(lái)最高水平。

然而，誰(shuí)也沒(méi)有想到滬上豪宅賣得那么火，“日光”的神話卻依然在上海灘不斷上演。截至12月22日，2015年上?？們r(jià)在1000萬(wàn)元以上的豪宅共計(jì)成交7606套，已超過(guò)去兩年之和。

面粉貴過(guò)面包的年代，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)亦是可圈可點(diǎn)，2015年總成交金額1500.21億元，共拍出總價(jià)、單價(jià)、區(qū)域地王11個(gè)。

縱觀2015年，觀點(diǎn)新媒體通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)，盤點(diǎn)上海區(qū)域房企銷售的表現(xiàn)。根據(jù)榜單，2015年冠軍爭(zhēng)奪仍在萬(wàn)科和綠地之間，最終萬(wàn)科以超257億元登頂。

萬(wàn)綠爭(zhēng)雄，融綠沒(méi)落

盡管樓市跌宕起伏，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們總是能找到符合市場(chǎng)的最佳姿勢(shì)。

2015年的上海區(qū)域銷售頭把交椅的爭(zhēng)奪在萬(wàn)科和綠地之間展開(kāi)，最終萬(wàn)科以近260億的銷售拔下頭籌，上半年領(lǐng)先的綠地以微弱劣勢(shì)屈居第二。

從數(shù)據(jù)上看，前兩名與第三名的差距拉得很開(kāi)，相差近百億。以此看來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)霸主的位置都會(huì)在萬(wàn)科和綠地之間，其他房企仍需繼續(xù)努力才能迎頭趕上。

不過(guò)不容忽視的是，仁恒置業(yè)以超百億的銷售擠進(jìn)前三，主要受益于上海自貿(mào)區(qū)板塊紅利，年內(nèi)同時(shí)推出的多個(gè)高檔產(chǎn)品成為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力。

在前十名單中，上海老牌房企仍然占據(jù)大半席位，保利地產(chǎn)、大華集團(tuán)今年銷售表現(xiàn)一直不錯(cuò)，保持在榜單前五。

在榜單中，除了萬(wàn)綠冠軍之戰(zhàn)外，值得關(guān)注的是奪下2014年桂冠的融綠。2014年登頂之后的融綠，自2015年5月份分家之后表現(xiàn)不及以前。融綠平臺(tái)被融創(chuàng)中國(guó)收編，并納入業(yè)績(jī)報(bào)表。

位于第四梯隊(duì)的寶華集團(tuán)、陸家嘴、上海地產(chǎn)、九龍倉(cāng)4家房企銷售額差距只在伯仲之間。

在榜單之外，值得一提的是，中國(guó)金茂以新開(kāi)單盤大寧金茂府單盤銷售超50億的成績(jī)，成為2015年上海表現(xiàn)最搶眼的項(xiàng)目。

陸家嘴梧桐公寓則成為最吸金項(xiàng)目，單盤銷售額71.8億元。項(xiàng)目又名“陸家嘴錦繡前程”，規(guī)劃建筑容量59.18萬(wàn)平方米，其中住宅面積53.60萬(wàn)平方米，成交均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，以較低的價(jià)格獲得買家認(rèn)可。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)新媒體整理

（說(shuō)明：數(shù)據(jù)截止到2015年12月29日，存在統(tǒng)計(jì)口徑不一等不確定因素。）

豪宅年，高位收官

2015年被稱為“豪宅年”，雖然與北京頂豪的光環(huán)有一些差距，但是上海的豪宅市場(chǎng)絕對(duì)值得盤點(diǎn)。

“閘北新盤大寧金茂府三度開(kāi)盤三度熱銷，虹口瑞虹新城時(shí)隔一年之后再度面世遭瘋搶，都為2015年豪宅市場(chǎng)的熱銷增添了不少光彩。”

2015年上海整體表現(xiàn)先冷后熱，最后以12月新房成交量達(dá)年內(nèi)新高，實(shí)現(xiàn)樓市高位收官。

數(shù)據(jù)顯示，2015年全年上海新房市場(chǎng)已連續(xù)9個(gè)月位居120萬(wàn)平方米以上高位，成交均價(jià)平穩(wěn)上升，超7個(gè)月均價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上。

從推盤節(jié)奏看，大部分開(kāi)發(fā)商集中在4、5月份，而9-12月成為推盤高峰。年初，受到春節(jié)長(zhǎng)假影響，一度出現(xiàn)零開(kāi)盤現(xiàn)象，直至4、5月份出現(xiàn)第一波推盤與成交小高潮。

仔細(xì)觀察，這與政策調(diào)整有一定關(guān)系，“330新政”出臺(tái)，加上央行降準(zhǔn)、降息、公積金政策調(diào)整、二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻等“救市”政策刺激，上海樓市成交量在4月份出現(xiàn)大幅回升，達(dá)到124.25萬(wàn)平方米，同比上漲63.21%，環(huán)比上漲59.33%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)新媒體整理

進(jìn)入下半年，隨著央行降準(zhǔn)降息多次落地，9月份成交量再次出現(xiàn)高峰，加上“金九銀十”的黃金銷售期，上海商品住宅市場(chǎng)成交量繼續(xù)回升。

數(shù)據(jù)顯示，2015年全年上海新房成交量將近1500萬(wàn)平方米，為近8年來(lái)成交量最高水平。

成交價(jià)格方面，數(shù)據(jù)顯示，2015年上海商品住宅銷售均價(jià)攀升至32092元/平方米，同比大幅上漲18.39%。

從商品住宅成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2.5萬(wàn)元/平方米以上樓盤中，高均價(jià)項(xiàng)目成交套數(shù)占比顯著提高，4萬(wàn)/平方米以上的成交套數(shù)占比從最低3月的13%提高到11月的22%。

2015年千萬(wàn)級(jí)豪宅同比大幅上漲，根據(jù)上海鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至12月22日，2015年上?？們r(jià)在1000萬(wàn)元以上的豪宅共計(jì)成交7606套，已超過(guò)去兩年之和。

上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示：“2015年上海千萬(wàn)級(jí)豪宅成交總量有望攀升至8000套。”

上海千萬(wàn)級(jí)以上豪宅月度成交量，自2015年四月起便始終維持每月逾500套的去化速度，六、七兩月更實(shí)現(xiàn)單月千套的成交水平。進(jìn)入八月后，豪宅交易規(guī)模雖一度縮水，但仍保持單月500套，且在此后數(shù)月連續(xù)攀升，并在十一月再次觸及近千套的高位。

陸騎麟分析稱，豪宅市場(chǎng)交投向好，一方面與政策面偏松有關(guān)，同時(shí)也與美聯(lián)儲(chǔ)升息引發(fā)的人民幣貶值預(yù)期，以及股市、樓市仍是投資者首選等因素有關(guān)，“2015年股市波動(dòng)較大，但樓市卻表現(xiàn)穩(wěn)妥，市場(chǎng)的持續(xù)暢旺更加速了豪宅的銷售進(jìn)程”。

調(diào)控房?jī)r(jià)，叫停地王

2015年的上海土地市場(chǎng)可以用“熱得發(fā)燙”來(lái)形容。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上海土地市場(chǎng)總成交金額1500.21億元，其中商品住宅性質(zhì)用地成交1022.79億元，商業(yè)用地成交360.32億元，保障房用地成交117.11億元，共拍出大大小小地王11個(gè)。

出讓地塊區(qū)域分布方面，上海17個(gè)區(qū)中奉賢區(qū)以42宗位居榜首，浦東新區(qū)以38宗緊跟其后。土地成交方面，收金最多的是閘北區(qū)，8宗地收金250億，浦東新區(qū)成交32宗地?cái)埥?48億位居第二。

“高溢價(jià)”成為2015年上海土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)8宗地塊成交溢價(jià)率超過(guò)100%，最高為青浦區(qū)盈浦街道城中南路東側(cè)地塊，溢價(jià)率191.16%，競(jìng)得方為新城。

在全年土拍中，金融街以88.15億元拿下的閘北區(qū)上?；疖囌緩V場(chǎng)以北地塊成為全年總價(jià)最高的地王，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以158億元奪下兩宗地塊，成為拿地金額最大的房企。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)新媒體整理

在下半年如火如荼進(jìn)行的土地出讓中，原計(jì)劃在十月掀起新一輪土拍鏖戰(zhàn)，卻因上海市委書(shū)記“嚴(yán)控房?jī)r(jià)”的表態(tài)而暫停。

10月9日，上海市委書(shū)記韓正在舉行區(qū)縣、大口黨委書(shū)記季度工作會(huì)議上表示：“上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)。”

韓正同時(shí)指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的兩大結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：辦公用房、商業(yè)用房保有量過(guò)大、中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。

究其根本原因是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。不少業(yè)內(nèi)人士建議上海市應(yīng)該要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)。

10月12日，先是楊浦區(qū)新江灣城“準(zhǔn)地王”因開(kāi)發(fā)建設(shè)條件不完善被終止出讓，同日松江區(qū)車墩鎮(zhèn)商地被通知可辦理退費(fèi)手續(xù)。

雖然對(duì)于江灣新城地塊的意外叫停，有分析指出是因?yàn)槠?ldquo;要調(diào)整中小戶型比例”，但反觀上海樓市氛圍，這似乎更像是對(duì)政府調(diào)控聲音的一種回應(yīng)。

隨后的10月16日，上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊在經(jīng)過(guò)規(guī)劃調(diào)整后再次掛出，是次規(guī)劃調(diào)整主要體現(xiàn)在對(duì)保障房和中小戶型的嚴(yán)格限制上；11月25日，地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終，信達(dá)以72.99億元拿下該地塊，成為新江灣城板塊區(qū)域地王。