郭毅 昨天（12月21日），習(xí)大大在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上發(fā)表講話，提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存。加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。要明確深化住房制度改革方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。

限制性措施含義甚廣，最引人矚目的當(dāng)屬限購(gòu)政策，但是不要忘記，取消限購(gòu)性措施之間，還有一句定語(yǔ)，“過(guò)時(shí)的”。何謂“過(guò)時(shí)”，即不符合當(dāng)前發(fā)展要求的，與已經(jīng)執(zhí)行的政策相沖突的。

而限購(gòu)是否“過(guò)時(shí)”，特別是仍在執(zhí)行限購(gòu)的“北上廣深”今年成交量普遍上揚(yáng)的背景下，限購(gòu)的“過(guò)時(shí)”一說(shuō)尚需畫(huà)個(gè)問(wèn)號(hào)。更不要說(shuō)，住房限購(gòu)的另一重意義在于控制北京常住人口規(guī)模。

而與已執(zhí)行政策相沖突的，確已“過(guò)時(shí)”，有必要加以調(diào)整的主要是關(guān)于預(yù)售資金的提取時(shí)限。

今年12月16日，北京市住建委曾發(fā)布通知，在保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)的前提下，商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。

而在此之前預(yù)售資金的提取要求是按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件這四個(gè)節(jié)點(diǎn)來(lái)提取被監(jiān)管在銀行專用帳戶中的預(yù)售資金。該項(xiàng)政策的初衷在于防止樓盤(pán)“爛尾”，保證購(gòu)房者權(quán)益。

但該項(xiàng)政策已經(jīng)“過(guò)時(shí)”。

2013年，北京曾頒布預(yù)售新規(guī)，要求“7層以下（含）的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售。8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預(yù)售。”

也就是說(shuō)7層以下大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目在開(kāi)始網(wǎng)簽時(shí)已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，8層以上建筑的施工進(jìn)度也至少完成了規(guī)劃層數(shù)的1/2，“爛尾”可能性已經(jīng)基本被扼殺，沒(méi)有必要再嚴(yán)格控制預(yù)售資金的提取時(shí)限，因此方才得以松綁。

而限購(gòu)是否“過(guò)時(shí)”，取決于樓市未來(lái)的供需形勢(shì)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，從北京來(lái)看，由于出讓地塊中大量配建保障房、自住房及配套設(shè)施用地，大幅擠占了純商品住宅用地，2014、2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過(guò)600余萬(wàn)平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬(wàn)平方米。

兩年的供地相當(dāng)于一年的市場(chǎng)去化，北京純商住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期仍然處于供不應(yīng)求的形勢(shì)下。在這種情況下，依靠新房市場(chǎng)的單邊供給顯然不足以滿足北京購(gòu)房需求，那么，如何調(diào)動(dòng)二手房市場(chǎng)的流通性，將成為政策修正的要點(diǎn)。

當(dāng)前，二手房市場(chǎng)的稅負(fù)過(guò)高，雖然營(yíng)業(yè)稅的減免年限“5改2”，但二手個(gè)稅依然要“滿5唯一”才能享受稅收優(yōu)惠，這無(wú)疑將房產(chǎn)固化并鎖定，降低了二手房的流通效率，因政策所致，人為造成二手房可售房源量的不足，在“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”的新方向之下，二手個(gè)稅有望得以減免。

在此基礎(chǔ)上，限購(gòu)雖然不會(huì)全面解禁，但為了加強(qiáng)二手市場(chǎng)的流通功能，對(duì)限購(gòu)加以微調(diào)，“賣一買一”或者“賣二買一”，從而騰挪購(gòu)房資格是可以預(yù)期的。

在習(xí)大大的講話中，還有兩點(diǎn)值得注意。

其一是“把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”，首次在中央層面突破了住房保障的地域限制，對(duì)于中低收入人群或剛剛畢業(yè)參加工作的年青白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑多了一重選擇。

其二是“鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”，如何鼓勵(lì)預(yù)計(jì)未來(lái)還將頒布相應(yīng)的政策，各種V-work、創(chuàng)客辦公將迎來(lái)發(fā)展的春天。

郭毅 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)

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