志剛房研 今年11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上第一次指出：“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率。”習(xí)總書記這一代表中國經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的重要講話，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，猶如久旱逢甘霖。眾所周知，今年以來，中央出臺(tái)一系列史上最寬松的組合拳政策從需求側(cè)屢屢發(fā)力刺激樓市，旨在讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回暖，通過拉動(dòng)需求引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，即從拖GDP后腿轉(zhuǎn)而為GDP做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。大半年時(shí)間過去了，總體上看救市效果不佳，除一線城市和幾個(gè)二線城市間隙性回暖外，大多數(shù)二三線城市“吃了藥”沒反應(yīng)，許多城市甚至繼續(xù)下跌。為挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，習(xí)總書記及時(shí)一針見血的指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的病根主要不在需求側(cè)，而在供應(yīng)側(cè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?fù)苷朔较?。學(xué)習(xí)習(xí)總書記的上述講話筆者倍感欣慰，由于經(jīng)常到各個(gè)城市調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，2013年上半年筆者就反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)泡市場(chǎng)沫嚴(yán)重；今年初，筆者又建議政府從供應(yīng)端發(fā)力，調(diào)整救市政策。能與習(xí)總書記的講話合拍，使筆者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的信心倍增。習(xí)總書記日理萬機(jī)，居然如此熟悉和了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)全行業(yè)乃至相關(guān)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、改革、發(fā)展及時(shí)指明了方向。為貫徹落實(shí)總書記的講話精神，筆者認(rèn)為有必要對(duì)供給側(cè)改革在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)落地的政策路徑進(jìn)行理性的探索：

一、樓市的“供大于求”之殤

為什么在2003年以來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)十年九調(diào)打壓市場(chǎng)，結(jié)果形成反作用力，屢調(diào)屢高，調(diào)控南轅北轍；今年又反過來用行政手段救市托市，效果依然是反預(yù)期。兩次調(diào)控想打壓卻壓不下，欲拉動(dòng)又拉不起，視乎市場(chǎng)是個(gè)弄潮兒，在故意捉弄我們，政府的調(diào)控幾度遇到尷尬，這不得不引起重視，筆者認(rèn)為是沒有把脈市場(chǎng)行情和沒有找到病根所致。

在2002年以來的十多年里，伴隨著以上一輪城鎮(zhèn)化為驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，違背房地產(chǎn)的居住和使用屬性，政府熱衷于土地財(cái)政，開發(fā)商和中介商賺快錢賺大錢，助推房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)化、過度支柱化、過山車式運(yùn)行。過去三十多年城市人口增長(zhǎng)1倍，建成區(qū)面積增加了接近4倍。我國的城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提高到2014年年底的54.77%，而享受均等公共服務(wù)的城市戶籍人口2013年僅達(dá)35%。祖國的665個(gè)城市幾乎無一例外地瘋狂造城，不擇手段地演繹“混凝土森林”，其中尤以2008年世界金融危機(jī)后，4萬億的強(qiáng)心針，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣，顯現(xiàn)嚴(yán)重的“三期疊加”。尤其是刺激樓市政策帶來最大的后遺癥是房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩。全國出現(xiàn)一大批空城鬼城。按照規(guī)劃指標(biāo)：每一平方公里建成區(qū)容納1萬人口。如，一個(gè)城市的建成區(qū)面積為100平方公里，其城區(qū)人口應(yīng)該為100萬人，但是有大量的三四線城市由于不注重產(chǎn)城融合，大量人口外流，導(dǎo)致人口土地比低于50%，有的西部城市甚至低于10%。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工，3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售、待售住宅面積計(jì)入，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場(chǎng)。如果按我國人均住房面積33平方米計(jì)算，這些待售住房還可供近2億人居住。

房地產(chǎn)庫存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)至2%，創(chuàng)歷史新低。這一增速增速已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下滑，在習(xí)近平第一次就樓市表態(tài)的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時(shí)，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。高庫存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國經(jīng)濟(jì)的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L(zhǎng)拖累。有關(guān)方面稱：我國自2010年以來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放慢有一半原因是由于住房建設(shè)的大幅下降，而2016年這種影響勢(shì)必會(huì)更加嚴(yán)重。在過去30多年年均26%的增長(zhǎng)之后，今年前10月，中國固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)，這對(duì)GDP的對(duì)沖是前所未有的。在今年三季度我國GDP增速僅為6.9%的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已經(jīng)降至0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)軌道。

在房地產(chǎn)嚴(yán)重地供過于求，行業(yè)發(fā)展持續(xù)下滑，有可能重創(chuàng)國民經(jīng)濟(jì)的緊急關(guān)頭，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，罕見地做出18個(gè)字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”無獨(dú)有偶，11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”?？梢姡康禺a(chǎn)已經(jīng)到了救業(yè)圖強(qiáng)，浴火重生的緊急關(guān)頭。

二、樓市的“供需錯(cuò)位”之痛

除一線和少數(shù)二線城市外，多數(shù)二線和幾乎所有的三四線城市房地產(chǎn)庫存積壓壓力山大，今年以來尤其是3.30以來，政府救市的政策越來越多，力度越來越大，但是其調(diào)控的邏輯思維進(jìn)入悖論：一是，從人口結(jié)構(gòu)看，一線城市和少數(shù)二線城市就業(yè)環(huán)境好，配套設(shè)施及公共服務(wù)資源優(yōu)厚，有吸附人口的能力，而其他二三四線城市由于不注重產(chǎn)城融合，只會(huì)造空城，導(dǎo)致就業(yè)難，配套設(shè)施及公共服務(wù)嚴(yán)重短缺，其人口在外流。目前，政府出臺(tái)的政策大多在消費(fèi)者身上打主意，以為政府給了一些刺激政策，人們就會(huì)趨之若鶩地加入購房者行列。殊不知，一線城市和少數(shù)二線城市雖然人口集聚，但是從農(nóng)村和三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)來的就業(yè)者，在這里被限購政策阻隔，無法購房。結(jié)果是該買的不能買，而城市里很多原著居民由于不限購，大肆炒房，推高房?jī)r(jià)，又反過來抬高房?jī)r(jià)收入比，使許多城市內(nèi)原有中低收入者和外來人口被房地產(chǎn)市場(chǎng)邊緣化，打壓了合理的剛性需求和改善型需求。其他二三四線城市給再多的優(yōu)惠政策，包括利率、稅收、首付、公積金等，有的城市甚至買房給補(bǔ)貼，可以說是史上最寬，但由于人口增長(zhǎng)緩慢或外流，這些政策對(duì)應(yīng)不到具體的人頭，結(jié)果救市政策大打折扣，在部分二線城市和大多數(shù)三四線城市打水漂。二是，全國665個(gè)城市，一線城市雖然市場(chǎng)一度火爆，但北上廣深加幾個(gè)二線城市，總的城市個(gè)數(shù)占全部城市總數(shù)之比卻很低，這里又有兩種情況：首先，從房地產(chǎn)投資看，一線城市加幾個(gè)二線城市僅占全國房地產(chǎn)總投資的20%，而面廣量大的多數(shù)二線城市和三四線城市要占80%，就房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)而言，刺激樓市的政策發(fā)生靶向性偏離，效果不佳，必然要大面積拖GDP的后腿。其次，在一線城市和幾個(gè)二線城市，由于刺激政策僅盯住剛性需求，而忽視改善型需求，加之改善型需求的供應(yīng)端乏力，樓盤品質(zhì)和品味跟不上，刺激樓市政策每每都是密集出臺(tái)集中釋放，剛性需求被屢屢透支，反映在市場(chǎng)走向上是階段性或間隙性回暖，其態(tài)勢(shì)逐步遞減，難以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度回暖加大對(duì)GDP貢獻(xiàn)的需求。三是近十來年，在快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)脫離其居住使用的基本屬性，投機(jī)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，房地產(chǎn)已經(jīng)不是居住使用的產(chǎn)品，投資投機(jī)人把其當(dāng)做股票炒作，其預(yù)期就是為了增值拋售，賺取溢價(jià)。在這樣的市場(chǎng)背景下，地方政府、投資人、開發(fā)商、購房人、炒房人、中介商共同助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的“過山車”，政府運(yùn)作土地、開發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目、買房人炒作樓盤均是低進(jìn)高出，把房地產(chǎn)當(dāng)做股票玩，各個(gè)利益主體并不關(guān)心樓盤的質(zhì)量，他們關(guān)心的只是增值與否，因此，在很多城市尤其是三四線城市出現(xiàn)的空城鬼城，其交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共配套不全，居住項(xiàng)目品質(zhì)品味低下，幾乎是鋼筋混凝土的森林，這些項(xiàng)目可居性、宜居性非常差。另一方面，我們的經(jīng)濟(jì)雖然在下行，但城市居民的消費(fèi)卻在升級(jí)，中國夢(mèng)，小康夢(mèng)引領(lǐng)他們追求全新的生活方式，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多不能滿足他們的需求，因此，政府給再多的優(yōu)惠政策，他們都捂住錢袋子，不肯出手。習(xí)近平總書記提出的：“加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給體系質(zhì)量和效率以及化解房地產(chǎn)庫存”是消除“供需錯(cuò)位”之痛和有效去庫存的一劑“良方”。

三、樓市的“供給側(cè)改革”之路

如何落實(shí)習(xí)總書記關(guān)于供給側(cè)改革和去房地產(chǎn)庫存的指示？筆者認(rèn)為有必要借鑒美國蘋果智能手機(jī)的發(fā)展路徑，從喬布斯開始到后來的蘋果公司高層都顛覆傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)以銷定產(chǎn)的定勢(shì)，從2007年1月9日發(fā)布第一代iPhone以來，已經(jīng)歷八代產(chǎn)品，正是因?yàn)槠洚a(chǎn)品不斷升級(jí)換代，技術(shù)創(chuàng)新和款式的推陳出新很好地滿足了消費(fèi)者的虛榮心和獵奇心，所以才有了每次新機(jī)型上市初萬人排隊(duì)買手機(jī)的“奇景”。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品也經(jīng)歷了四代轉(zhuǎn)型：第一代是為業(yè)主提供一座好房子，一個(gè)居住空間； 第二代是為業(yè)主提供好的建筑、好的戶型、好的景觀綠化，好的生活配套； 第三代是為業(yè)主提供集品質(zhì)及服務(wù)于一體的大體量的住、商、旅、文、老綜合體； 第四代是提供高品質(zhì)的生活方式，即通過創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)文化、信息技術(shù)、科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用的合成與整合以及向后期服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，建立舒適生活、健康愉悅、延年益壽的生活環(huán)境。讓住戶得到更舒適的居住體驗(yàn)，回歸住宅本身的居住價(jià)值。消費(fèi)者對(duì)住房的需求不再僅僅停留在一座好房子、一個(gè)好地段、一種好戶型的層面，而是需要享受高品牌的樓盤，包括高品質(zhì)的建筑及配套設(shè)施和高品位的生活，即便捷的生活配套服務(wù)，有綠色環(huán)保的生活理念，有與眾不同的人文情懷。

為此，地方政府和存有滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)要卯足勁做好改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的“功課”。首先地方政府要調(diào)整規(guī)劃，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共資源的配套；其次地方政府還應(yīng)通過直接收購或兼并重組及時(shí)盤點(diǎn)、清理、整合因受資金困擾而無力追加投資的僵尸企業(yè)、僵尸產(chǎn)品及爛尾樓，將其轉(zhuǎn)讓給優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行以優(yōu)化升級(jí)為目的的再次開發(fā)或重新開發(fā)。督促和扶持開發(fā)企業(yè)追加投資，根據(jù)不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費(fèi)需求，通過嵌入文化、科技、綠色等宜居要素調(diào)整和優(yōu)化其所開發(fā)的滯銷樓盤，因地制宜地配置各類共享設(shè)施設(shè)備，改善社區(qū)環(huán)境；最后還要對(duì)購買其樓盤的業(yè)主提供綜合運(yùn)營(yíng)配套服務(wù)，利用輕資產(chǎn)的模式，配置提供專業(yè)從事社區(qū)服務(wù)的貼心管家，吸引消費(fèi)者的住房需求。特別是二三線乃至四線城市，其產(chǎn)業(yè)萎縮、失業(yè)嚴(yán)重，導(dǎo)致人口凈流出，他們沒有工作，沒有收入，即便買房也只能將其空置，市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，有的庫存消費(fèi)可達(dá)十來年，這些城市只有創(chuàng)造奇跡，做靚產(chǎn)品，奪人眼球，才能吸引消費(fèi)者回流，進(jìn)而撬動(dòng)住房市場(chǎng)的需求。因此，這些城市應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史脈絡(luò)、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件，重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，改造、優(yōu)化滯銷樓盤乃至爛尾樓，做出自己的特色，用以創(chuàng)造需求，讓本地尤其是外來人口在旅游、養(yǎng)老、商業(yè)、文化等特色地產(chǎn)上萌發(fā)需求，消化庫存。這樣才能讓滯銷的樓盤重新煥發(fā)青春，釋放華彩。

對(duì)房企而言，開發(fā)商不僅要運(yùn)用新技術(shù)、注重產(chǎn)品的品質(zhì)提升，更要注重產(chǎn)品投入使用后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)；不僅要有一個(gè)開發(fā)建設(shè)的團(tuán)隊(duì)，更要有一個(gè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)；不僅要注重產(chǎn)品的營(yíng)銷，更要注重服務(wù)的營(yíng)銷；不僅是在銷售產(chǎn)品，更是在銷售有品質(zhì)有品味的生活方式；不僅僅要做一個(gè)圈地蓋樓的開發(fā)商，更要做一個(gè)以輕資產(chǎn)模式或部分或全部持有物業(yè)的城市配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。要做到以上幾點(diǎn)絕不是靠一日之功能實(shí)現(xiàn)的，必須持之以恒精心打造，其投資經(jīng)營(yíng)理念、策劃設(shè)計(jì)理念、管理團(tuán)隊(duì)、人才隊(duì)伍、產(chǎn)業(yè)模式、產(chǎn)品模式、營(yíng)銷模式、融資模式、管理模式、服務(wù)模式等都要發(fā)生顛覆性的改變；要凝聚共識(shí)整合資源，圍繞消費(fèi)者的實(shí)際需求，生產(chǎn)出長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的好房子；同時(shí)提供人性化、全方位、全天候的社區(qū)服務(wù)，為消費(fèi)者構(gòu)建美好的生活方式。唯此，才能充分調(diào)整供給端的結(jié)構(gòu)，發(fā)揮供給端對(duì)需求端的吸引力和拉動(dòng)力，全面激發(fā)市場(chǎng)活力，以無微不至滿足彌足珍貴的人本需求，以產(chǎn)品升級(jí)調(diào)動(dòng)源源不斷的住房需求，進(jìn)而消化庫存，撬動(dòng)樓市。

需要指出的是，筆者強(qiáng)調(diào)供給端發(fā)力，并不是排斥需求端，相反，需求端也必須相應(yīng)地改革，正如李克強(qiáng)總理提出的，要在供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力。為此，一是，政府要全面梳理之前推出的刺激樓市政策，降低購房人的購房成本要精準(zhǔn)化，金融、稅收、首付、公積金、購房補(bǔ)貼等政策要對(duì)應(yīng)到具體的人群，不能大呼隆，除了分城施策，在城市還要分項(xiàng)目施策，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，優(yōu)惠政策向優(yōu)質(zhì)樓盤傾斜。激勵(lì)開發(fā)企業(yè)打造精品樓盤，鼓勵(lì)消費(fèi)者提高消費(fèi)等級(jí)。二是，全面取消限購政策，限購是違反憲法的政策取向，由于不合理的配置房地產(chǎn)資源，導(dǎo)致城市居民炒房，房地產(chǎn)泡沫化，同時(shí)拒絕外來人口的合理的剛性需求。只有全面取消限購，才能打破瓶頸，擴(kuò)大一線城市的住房需求。三是，全面停止有關(guān)房產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的宣傳，由于房地產(chǎn)要有五年的調(diào)整期，因此房產(chǎn)稅的立法和出臺(tái)實(shí)施的預(yù)期要后延五年，在這期間要禁止有關(guān)部門和媒體炒作房產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以在發(fā)證環(huán)節(jié)推進(jìn)，但信息聯(lián)網(wǎng)和住房信息查詢也要后延五年，為房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造一個(gè)寬松的市場(chǎng)環(huán)境。四是，在霧霾嚴(yán)重和南北氣候差異大的背景下，可以發(fā)展以避霾、避寒、避暑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游、娛樂為主題的異地二居所和改善型需求。為此，房產(chǎn)稅要對(duì)二居所和適度的改善型需求網(wǎng)開一面；工資、醫(yī)保、老年卡要在全國聯(lián)網(wǎng)，要打破兒童入托、入幼、入學(xué)的異地限制，總之要讓購房者與二居所所在城市在以上環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，讓他們與原著居民享受同等待遇，以降低他們的住房消費(fèi)成本。

作者：志剛房研

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