編者按：2015年，在中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價(jià)和房價(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) 有的人說，是時(shí)候該撤退了；但也有人認(rèn)為，現(xiàn)在正是向前的好機(jī)會。全年沖刺在2015年房地產(chǎn)市場的并購者恒大地產(chǎn)，更像是后者。

12月29日，?；◢u122億的銷售“爆賣”記錄剛剛過手，恒大立馬就宣布了一項(xiàng)204億“爆買”式的收購。

恒大地產(chǎn)公告，以73億元對價(jià)收購新世界位于成都、貴陽的2個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)以131億元對價(jià)收購周大福位于北京、上海、青島的3個(gè)項(xiàng)目。5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)總建筑面積851萬平米，收購總對價(jià)204億元。

加上12月2日，恒大地產(chǎn)以總代價(jià)135億元向新世界收購的武漢、?？诩盎蓐栱?xiàng)目。短短一月內(nèi)，其已接盤鄭裕彤旗下9個(gè)項(xiàng)目，總建面逾1200萬平方米，總金額339億元。

其實(shí)，觀點(diǎn)新媒體了解到，恒大與新世界的交易還不僅止于項(xiàng)目買賣。12月29日，其同時(shí)披露完成發(fā)行本金額15億美元，分派率為9%的永久證券，而主要認(rèn)購人就是分別出資9億美元和1.7億美元的新世界及中渝置地。

2015年1-11月，恒大地產(chǎn)銷售金額同比增長42.8%。許家印掌舵下的千億機(jī)器，依然在快速銷售、并購擴(kuò)張和資本騰挪中高速轟鳴著狂野向前。

全年超600億元“爆買”

2015年6月以來，恒大先后公布6筆收購事項(xiàng)，包括收購中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈以及新世界內(nèi)地物業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，恒大上述披露的收購累計(jì)代價(jià)為611億元（港元以0.836匯率折算人民幣統(tǒng)計(jì))。而這一數(shù)字還不包括恒大向中冶、武漢三江航天房產(chǎn)等國內(nèi)企業(yè)收購項(xiàng)目和股權(quán)的對價(jià)。

在浮出水面的交易之前，恒大的并購策略早已啟動(dòng)。2015年3月，恒大總裁夏海均在業(yè)績上表示，恒大年初發(fā)行的10億美元12%優(yōu)先票據(jù)主要為尋找并購地產(chǎn)業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

因?yàn)檫@一目的，恒大認(rèn)為12%的融資息率雖然略高，“但跟整個(gè)大戰(zhàn)略決策來說，這個(gè)成本也能承受”。

2015年4月，有消息稱許家印在恒大內(nèi)部工作會議上，定下了48天必須上馬100個(gè)項(xiàng)目的軍令狀。在行業(yè)以去庫存為主旋律時(shí)，擁有1.47億平方米的恒大依然選擇了規(guī)模擴(kuò)張。

2015年8月，許家印明確表達(dá)了增加恒大市占率的目標(biāo)。他信奉的機(jī)遇，在于房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，企業(yè)將在優(yōu)勝劣汰中分化，“恒大銷售額在增長，但是市場份額只有2%左右。未來10年、15年甚至20年，我們有信心市場份額能夠逐年增加。”

觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，如果將恒大的2015年表態(tài)與2014年做個(gè)對比，可以發(fā)現(xiàn)許家印思路的變化。

2014年8月，許家印在業(yè)績會上曾表示，恒大已經(jīng)基本完成了在全國一二三線城市的項(xiàng)目布局戰(zhàn)略，“換句話說，我們今后會大幅減少土地購買”。

現(xiàn)在，或許可以合理的推測就是，在某個(gè)時(shí)間區(qū)間中，許家印改變了自己的想法。2015年上半年，恒大開始了規(guī)?；铀贁U(kuò)張，其累計(jì)在27個(gè)城市新增土儲35幅，規(guī)劃建面約1028.4萬平方米。

雖然，恒大這樣的規(guī)?；呗圆]有獲得資本市場觀察者們的更多理解，包括摩根、德意志等外資投行在上半年紛紛表達(dá)了其疑慮。

但恒大以資本融資為支撐的高速擴(kuò)張通道已經(jīng)打造成型。12月29日，恒大公告顯示其在73億元收購新世界成都、貴陽項(xiàng)目的交易中，先期僅需支付15億元，剩余款項(xiàng)皆通過新世界認(rèn)購恒大地產(chǎn)永續(xù)債提供資金。

這樣的規(guī)模化大躍進(jìn)能夠?yàn)楹愦髱硎裁?？銷售業(yè)績或許最易關(guān)聯(lián)的答案。從今年狂飆的銷售業(yè)績來看，2015年的恒大地產(chǎn)，已經(jīng)在大規(guī)模發(fā)展訴求下駛?cè)肓烁咧苻D(zhuǎn)高增長的軌道。

?；◢u122億后的“爆賣”

12月28日，位于海南儋州市的恒大海花島正式開盤，現(xiàn)場吸引了上萬名購房者到場搖號選房。恒大方面公布的數(shù)據(jù)顯示，截至最后選房結(jié)束，?；◢u此次開盤總成交金額為122.05億元。

2015年1-11月，恒大累計(jì)合約銷售金額約為1723.9億元，完成上調(diào)后年度合約銷售目標(biāo)1800億元的95.8%，較去年同期增長42.8%。?；◢u之前，恒大鎖定1800億元已無懸念，海花島之后，市場的關(guān)注點(diǎn)在于恒大是否能突破2000億。

而觀點(diǎn)新媒體亦觀察到，在?；◢u的高調(diào)開盤背后，不應(yīng)被忽略的是恒大地產(chǎn)在2015年持續(xù)全年的銷售沖刺。

3月份初，一份被媒體曝光的恒大內(nèi)部政策文件顯示，恒大全國所有在售商鋪和車位開展了為其一周的額外5.5折和額外6.2折的促銷優(yōu)惠。

4月15日，恒大發(fā)布“無理由退房”，自4月16日在全國所有樓盤住宅中實(shí)施無理由退房。而進(jìn)入第四季度，包括恒大湖北公司、廣西公司在內(nèi)的區(qū)域都推出開盤85折的優(yōu)惠措施。

國信證券12月研報(bào)就指出，恒大1800億元全年目標(biāo)完成無虞，并有望沖擊 2000億；其斷言，2000億大關(guān)若達(dá)成，恒大地產(chǎn)將會成為2015年“增速最高的千億級房企”。

從2009年的308億銷售至2015年的超1800億，恒大在規(guī)模上完成了數(shù)量級的飛躍。按照許家印公開表示的30%年增長目標(biāo)，恒大地產(chǎn)2017年銷售規(guī)模將超過3000億元，2020年將超過5000億元。

因此，對于恒大為何敢于大量接盤港資企業(yè)出售內(nèi)地項(xiàng)目，國信證券的分析就告訴觀點(diǎn)新媒體，答案根本在于其運(yùn)營能力。恒大的銷售業(yè)績證明了其開發(fā)、銷售能力能夠比別人更好地實(shí)現(xiàn)快速去化。

現(xiàn)在，2015年全年業(yè)績揭曉的時(shí)刻近在眼前，繼“老大哥”萬科之后，恒大2000億元線上的搶位身影已越來越清晰可見。

許家印的資本贏面

不過，在行業(yè)大變局的大幕掀起前，恒大已亮出了銷售與收購的牌面，但最終的勝算或許仍然要系于其資本籌碼。

2015年，對于恒大地產(chǎn)而言可謂融資大年。2月恒大地產(chǎn)完成10億美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，并于5月完成配股融資46億港元。

2015 年6 月，恒大地產(chǎn)200 億元的境內(nèi)公司債發(fā)行申請獲批，首期50億元債券利率5.38%。10月15日，恒大公布成功發(fā)行200億元非公開公司債，其中175億元的“3+2”年期債券利率7.38%，25億元的5年期債券利率7.88%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，自境內(nèi)債券市場打開后，恒大已發(fā)行了 400 億元公司債。海通證券12月研報(bào)指出，恒大地產(chǎn)2014年平均融資成本在9%左右，境內(nèi)公司債、私募債、配股工作均將有助于其優(yōu)化財(cái)務(wù)成本。

不過，市場也有較保守的看法，中金公司的分析就認(rèn)為，恒大對購地、并購以及股票回購等方面的持續(xù)高投入所產(chǎn)生的影響仍然不能忽略，且過往高成本永續(xù)債的消化亦需要時(shí)間。

目前，據(jù)標(biāo)普數(shù)據(jù)顯示，2013年恒大發(fā)行的244億元永續(xù)債券本金將在2015年迎來首次實(shí)際到期日，如出現(xiàn)延遲償還，這些債券的利率可能會大幅上調(diào)，從最初7.75-12%的利率開始逐步升高，最終可能達(dá)到15-18%。

實(shí)際上，據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，除去在今年到期244億元，恒大2014年增加的另一部分永續(xù)債將在2016年實(shí)際到期。

據(jù)2015年中報(bào)，截至6月30日恒大地產(chǎn)永續(xù)債規(guī)模為523.7億元，而永續(xù)債持有人應(yīng)占溢利為26.11億元。

截至2015年上半年，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)5398.5億元，但其有息總負(fù)債（包括永續(xù)債）也從2014年底的2089 億增加至2376億。

現(xiàn)在，在資本市場目光的打量中，恒大尚未實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)平衡的多元業(yè)務(wù)仍是對其未來考察重點(diǎn)。2015年，恒大淘寶足球俱樂部和恒大文化先后在新三板上市。而恒騰網(wǎng)絡(luò)及恒大人壽，則瞄準(zhǔn)了社區(qū)O2O業(yè)務(wù)與金融平臺。

也許，當(dāng)恒大集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和品牌已延伸到地產(chǎn)、消費(fèi)、金融、體育和文化產(chǎn)業(yè)之時(shí)。許家印的500強(qiáng)目標(biāo)，依然有長路要走。