編者按：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫(kù)存居高不下的三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)，“庫(kù)存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”上升到國(guó)策高度之后，面對(duì)即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) 過去的一年，佳兆業(yè)變遷幅度之大讓人“恍若隔世”。任何一段歷史都有其不可替代的獨(dú)特性，對(duì)于佳兆業(yè)而言，或許2014年底至2015年全年是最不想重復(fù)的一段歲月。

時(shí)間回溯至2014年12月前后，佳兆業(yè)位于深圳的前海廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)等四個(gè)項(xiàng)目被管理當(dāng)局鎖定，涉及房源達(dá)2000套，由此帶來國(guó)內(nèi)乃至海外大規(guī)模債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年1月20日，多達(dá)21家金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂壞賬風(fēng)險(xiǎn)，紛紛向深圳中級(jí)人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，要求查封佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)以保全資產(chǎn)，涉及廣州、珠海、湖南、蘇州、上海、大連等項(xiàng)目。

對(duì)于當(dāng)時(shí)的佳兆業(yè)而言，變故無時(shí)不在：郭英成、郭英智相繼宣布職務(wù)調(diào)動(dòng)，譚禮寧辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)副主席，張鴻光辭任首席財(cái)務(wù)官……

同時(shí)，由于境內(nèi)外債臺(tái)高筑（多達(dá)人民幣650億元）且無力及時(shí)償還，佳兆業(yè)甚至瀕臨破產(chǎn)重組的邊緣。

2015年1月30日，佳兆業(yè)70余名中高層在惠州博羅召開了“最后一次高管會(huì)議”，并拍了張留有兩個(gè)空位的合影留念照，那天天氣陰暗，照片上的人大多神情凝重。

此后，包括生命人壽、華僑城、融創(chuàng)等企業(yè)均被傳出接洽佳兆業(yè)，結(jié)果是融創(chuàng)孫宏斌入局佳兆業(yè)的境內(nèi)債務(wù)重組，并幾乎接近完成境外債務(wù)重組，最終無奈退出；接著是郭英成重新接管佳兆業(yè)，在外界的注視下一步步解決債務(wù)問題。

直至今日，陷入困境一年之久的“舊改之王”佳兆業(yè)，才終于看到一絲重啟的曙光。

12月24日，佳兆業(yè)在深圳最大項(xiàng)目城市廣場(chǎng)獲得解封后，又公布了境外債務(wù)重組的最新情況。按照公告，該公司向債權(quán)人提供了三種可選方案，并擬與債權(quán)人簽訂重組支持協(xié)議，預(yù)計(jì)2016年1月公布進(jìn)一步進(jìn)展。

佳兆業(yè)相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表現(xiàn)出樂觀態(tài)度，稱公司現(xiàn)階段與主要債權(quán)人談判進(jìn)展非常順利，預(yù)計(jì)即將到來的2016年初會(huì)有突破性成果。在這過程中，政府對(duì)公司的重組工作也“給予了很大的支持”。

“白衣騎士”們

過去一年，生命人壽、融創(chuàng)、郭英成等企業(yè)及人物，在佳兆業(yè)重啟過程中起了舉足輕重的作用。

2014年12月4日，在深圳四個(gè)舊改項(xiàng)目房源被鎖定的第六天，佳兆業(yè)發(fā)布公告，郭氏家族將所持公司5.76億股份以2.9港元/股的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給生命人壽全資子公司富德資源投資控股集團(tuán)有限公司，總代價(jià)16.68億港元。

市場(chǎng)至今仍認(rèn)為，生命人壽此舉對(duì)于佳兆業(yè)控股股東郭氏家族而言，無疑是雪中送炭。因?yàn)樽约颜讟I(yè)項(xiàng)目被鎖定后，其二級(jí)市場(chǎng)股票價(jià)格已由此前一周2.95港元/股跌至2.03港元/股左右，按此計(jì)算，生命人壽多支付逾5億港元。

郭英成與生命人壽實(shí)際控制人張峻都是廣東普寧人，有未經(jīng)證實(shí)的消息稱，兩人私下交情不錯(cuò)。早在2009年上市完成時(shí)，佳兆業(yè)便宣布與生命人壽成立“策略聯(lián)盟”，達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

除了收購(gòu)股份，市場(chǎng)消息還透露，生命人壽陸續(xù)接手郭氏家族的國(guó)民信托公司，以及位于惠州、深圳的項(xiàng)目公司資產(chǎn)，為郭氏家族資產(chǎn)保全提供了很大的幫助。

在佳兆業(yè)層面，受讓郭氏家族的股份后，生命人壽持有佳兆業(yè)股份比重增至約29.96%，逼近全面要約收購(gòu)紅線。不過，受制于保監(jiān)會(huì)相關(guān)條例，險(xiǎn)資不能控股房地產(chǎn)公司，生命人壽此后再無增持的動(dòng)作。

佳兆業(yè)繼續(xù)深陷破產(chǎn)泥潭，一場(chǎng)滿足各方利益的重組已勢(shì)在必行。其中，華僑城、華潤(rùn)置地和佳兆業(yè)均在深圳擁有多個(gè)舊改項(xiàng)目，業(yè)務(wù)高度重合，一度傳出在洽談收購(gòu)的消息。后由于種種原因，這兩家房企陸續(xù)退出。

此后消息稱，“并購(gòu)狂人”孫宏斌的融創(chuàng)接手佳兆業(yè)，獲得了深圳政府原則上支持。2月1日，融創(chuàng)正式宣布以總價(jià)23.74億元收購(gòu)佳兆業(yè)旗下上海四個(gè)項(xiàng)目；2月6日，融創(chuàng)公布將以45.3億港元收購(gòu)郭氏家族在佳兆業(yè)所持有的49.25%股份。

當(dāng)時(shí)，第三方機(jī)構(gòu)對(duì)融創(chuàng)的出手給予了正面評(píng)價(jià)。富瑞預(yù)測(cè)，收購(gòu)佳兆業(yè)可明顯加強(qiáng)融創(chuàng)估值，交易若順利完成，將可支持融創(chuàng)2016年前后銷售達(dá)1000億元；穆迪則從佳兆業(yè)角度指，融創(chuàng)潛在收購(gòu)佳兆業(yè)可能會(huì)緩解債權(quán)人的擔(dān)憂。

據(jù)佳兆業(yè)披露，截至2014年底，該公司境內(nèi)外應(yīng)付總債務(wù)高達(dá)650億元，其中2015年底前應(yīng)償還債務(wù)約341-355億元。該公司正面臨63份境內(nèi)貸款人的資產(chǎn)保全申請(qǐng)，包括21份已裁定、涉及126.7億元的申請(qǐng)，以及若干訴訟。

隨著融創(chuàng)的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)迅速進(jìn)入佳兆業(yè)，這個(gè)以孫宏斌主導(dǎo)、中國(guó)著名并購(gòu)重組專家武捷思為核心成員的團(tuán)隊(duì)取得了生命人壽的信任，對(duì)佳兆業(yè)債務(wù)重組工作也取得一定成效。

3月2日晚間，佳兆業(yè)首次披露境內(nèi)債務(wù)重組計(jì)劃，建議用“保本、削息、展期”方式重組高達(dá)479.71億元的債務(wù)；六天后，佳兆業(yè)再度拋出境外債務(wù)重組方案，將170億元的五筆票據(jù)期限均延展5年，原有票據(jù)利息由8.875%-12.875%大幅削減至3.1%-6.9%；2015年到期的15億元可換股債券部分利率也由8%下調(diào)至2.7%。

當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)分析人士接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，從重組方案來看，孫宏斌主導(dǎo)的境外重組條款甚至遜于境內(nèi)，不僅期限更長(zhǎng)，還降低票息約50%，這種方案成功機(jī)會(huì)只有五成。

孫宏斌的境外重組方案不出意外地被境外債權(quán)人拒絕，雙方進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間的洽談磋商階段。至4月13日，郭英成重新出任佳兆業(yè)執(zhí)行董事及董事會(huì)主席，成為佳兆業(yè)事件的又一轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

市場(chǎng)消息稱，郭英成打算阻止孫宏斌收購(gòu)佳兆業(yè)，并初步獲得境外債權(quán)人高達(dá)75%的贊成票。

5月28日，融創(chuàng)公告宣布終止佳兆業(yè)的要約收購(gòu)，并終止收購(gòu)佳兆業(yè)上海項(xiàng)目。這也意味著，孫宏斌在入主佳兆業(yè)100余天后正式抽身，郭英成回歸并成為解決佳兆業(yè)債務(wù)重組的關(guān)鍵人物。

等待“戈多”

自1978年以來，無數(shù)中國(guó)民營(yíng)企業(yè)在資源、市場(chǎng)、人才甚至政策都毫無優(yōu)勢(shì)的前提下實(shí)現(xiàn)了高速的成長(zhǎng)，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)商業(yè)史上的奇跡。

但正如某位作家所言，任何被視為“奇跡”的事物，往往都很難延續(xù)，因?yàn)?ldquo;它來自一個(gè)超越了常規(guī)的歷程”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱資料，郭氏家族于1999年創(chuàng)建佳兆業(yè)，并依靠深圳龍崗一爛尾項(xiàng)目起家。2006年，佳兆業(yè)接手改造深圳當(dāng)時(shí)號(hào)稱“第一爛尾樓”的項(xiàng)目（后更名佳兆業(yè)中心），實(shí)現(xiàn)開盤銷售500余套的成績(jī)，由此獲得“舊改之王”稱號(hào)。

2009年是佳兆業(yè)值得書寫的一年，登陸香港聯(lián)交所，成功打通境外融資渠道。同年10月，深圳正式提出“城市更新”概念，將舊改項(xiàng)目協(xié)議出讓合法化。此后五年多時(shí)間里，深圳舊改項(xiàng)目投資額由67.23億元突破至400億元，存量土地開發(fā)成為主流。

近幾年佳兆業(yè)銷售金額統(tǒng)計(jì)

來源：觀點(diǎn)新媒體整理

近幾年佳兆業(yè)的凈利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)

來源：觀點(diǎn)新媒體整理

“招拍掛+舊改”并行拿地正是佳兆業(yè)在一二線的主要擴(kuò)張方式。早在2011年初，佳兆業(yè)便成立專門針對(duì)舊改的子公司；2014年初，該公司透露在國(guó)內(nèi)擁有約40個(gè)舊改項(xiàng)目，總占地約1400萬平方米，其中絕大部分位于廣深區(qū)域，尤以深圳居多。

隨著2014年12月前后深圳佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)等四個(gè)項(xiàng)目被鎖定，佳兆業(yè)陷入危機(jī)，所有的榮光都幾近枯萎。從某種角度而言，深圳提出“城市更新”概念至今僅數(shù)年光景，深圳房企一直是在舊改非完全規(guī)范化的市場(chǎng)氛圍中成長(zhǎng)起來的，這種成長(zhǎng)性決定了房企舊改之間存在的某些灰色性。

鎖房風(fēng)波引發(fā)了佳兆業(yè)一系列的人事變動(dòng)、債權(quán)債務(wù)違約等多方面負(fù)面效應(yīng)。佳兆業(yè)相關(guān)人士向觀點(diǎn)新媒體坦承，在房源被鎖后，佳兆業(yè)的現(xiàn)金流一直處于難以維系的狀態(tài)，受此影響公司不少員工都相繼離職。

同時(shí)，由于債權(quán)人申請(qǐng)查封項(xiàng)目，佳兆業(yè)無法通過項(xiàng)目銷售或轉(zhuǎn)讓維持公司正常的資金周轉(zhuǎn)，引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。截至2015年3月2日，該公司現(xiàn)金余額由2014年上半年110億元降至19億元。另據(jù)佳兆業(yè)11月12日披露，該公司于2015年前十個(gè)月錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%。

危機(jī)中的佳兆業(yè)迎來了不同企業(yè)或人物，盡管介入程度不一，就結(jié)果而言，生命人壽、孫宏斌在佳兆業(yè)重啟過程中都起到了一定的推動(dòng)作用。

孫宏斌通過收購(gòu)上海項(xiàng)目為佳兆業(yè)提供23.74億元資金，并成功解決了高達(dá)479.71億元的境內(nèi)債務(wù)；4月上旬，生命人壽在郭英成回歸前夕再度伸出援手，通過提供一筆13.77億元的兩年期貸款讓佳兆業(yè)得以支付深圳大鵬新區(qū)“地王”項(xiàng)目，避免進(jìn)一步的流動(dòng)性危機(jī)。

郭英成回歸則是佳兆業(yè)重啟的關(guān)鍵，他因舊改風(fēng)波辭去上市公司董事局主席等一切職務(wù)，在孫宏斌退出后，需要親自解決未完成的境外債務(wù)重組問題，以及佳兆業(yè)2014年年報(bào)的發(fā)布問題。

穆迪對(duì)此表示，郭英成重返佳兆業(yè)重掌董事會(huì)可視為“一項(xiàng)積極進(jìn)展”，因?yàn)樗质煜す镜膽?zhàn)略和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。有境外債權(quán)人也認(rèn)為，郭英成讓他們“看到了希望”，希望他愿意重修方案，盡快推進(jìn)債務(wù)重組。

郭英成回歸背后，不可忽略的是背后市場(chǎng)秩序恢復(fù)的因素。相關(guān)消息稱，郭英成并未回到內(nèi)地，只是名義上的回歸。盡管如此，通過過去半年多以來的種種舉動(dòng)，深圳監(jiān)管當(dāng)局顯露出了對(duì)佳兆業(yè)的緩和態(tài)度。

2015年5月21日，深圳市鹽田區(qū)政府采購(gòu)中心正式發(fā)布通知，佳兆業(yè)中標(biāo)鹽田體育中心運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，這被解讀為佳兆業(yè)事件緩和的信號(hào)；8月10日，佳兆業(yè)宣布通過公開競(jìng)標(biāo)的方式，獲得深圳龍華新區(qū)觀瀾體育公園11年運(yùn)營(yíng)管理權(quán)。

在這期間，深圳規(guī)土委對(duì)外公布了《2015年深圳城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，包括中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、佳兆業(yè)國(guó)承置業(yè)(深圳)有限公司在內(nèi)的22個(gè)申報(bào)主體在列。年內(nèi)，佳兆業(yè)共有兩個(gè)城市更新項(xiàng)目獲批。

10月底，深圳國(guó)土局網(wǎng)站顯示，佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)遭遇管理局鎖定的房源正在逐步解鎖中，這也是佳兆業(yè)深圳首個(gè)項(xiàng)目解封；12月20日，佳兆業(yè)位于龍崗華為科技新城核心地段的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)可售房源，由“司法查封”變?yōu)?ldquo;期房銷售”狀態(tài)。

重啟關(guān)鍵期

對(duì)于佳兆業(yè)而言，過去一年多的時(shí)間里猶如在黃昏小樹旁的枯樹下，等待“戈多”的那個(gè)人。這里的“戈多”已經(jīng)被證明不完全是張峻或?qū)O宏斌，更不盡是郭英成或市場(chǎng)背后那股力量，它充滿了未知，卻又將所有人卷入了漩渦中。

就重啟公司運(yùn)營(yíng)而言，佳兆業(yè)已經(jīng)迎來2014年12月以來最好的機(jī)會(huì)。

2015年11月初，佳兆業(yè)披露170億元境外債務(wù)重組方案，盡管“保本、削息、展期”的重組思路不變，但方案對(duì)于債務(wù)的展期、利息乃至補(bǔ)償?shù)脑O(shè)置方面，都有不小的讓步。公告顯示，這份由郭英成主導(dǎo)的重組方案已獲相關(guān)債權(quán)人支持。

此后全球十大對(duì)沖基金之一Farallon意圖以1.5億美元換取佳兆業(yè)經(jīng)發(fā)行擴(kuò)大股本后75%新股，成為佳兆業(yè)重啟后半段的插曲。不過，佳兆業(yè)相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，F(xiàn)arallon低價(jià)收購(gòu)并不會(huì)造成威脅，主要由于對(duì)手的方案存在投機(jī)性，不僅遭到郭英成及生命人壽的抵制，也沒有獲得境外債權(quán)人的贊成。

另據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，12月上旬，市場(chǎng)消息盛傳，中信銀行深圳分行將聯(lián)合信托公司為佳兆業(yè)提供300億元資金支持，助其債務(wù)重組過關(guān)。對(duì)此，佳兆業(yè)相關(guān)人士并未否定。

獲得外部資金后，佳兆業(yè)亟需解決的仍有幾大問題，包括剩余境內(nèi)債權(quán)人的談判，以及年報(bào)的審計(jì)工作等。畢竟，在債務(wù)重組完成之前的每一步都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，只有財(cái)務(wù)問題徹底解決，危機(jī)才算真正解除。

最新消息顯示，佳兆業(yè)于12月24日公布新的境外債務(wù)重組進(jìn)展，以及2014年底和2015年9月底點(diǎn)綜合管理帳目。

根據(jù)公告，佳兆業(yè)將向境外債權(quán)人提供三種可選方案，包括將其申索的100%轉(zhuǎn)換為按比例獲分配各系列的新高息票據(jù)及或然價(jià)值權(quán)；將其申索的100%轉(zhuǎn)換為重組后可換股債券；或?qū)⑵渖晁鞯?00%轉(zhuǎn)換為按比例獲分配各系列的新高息票據(jù)、或然價(jià)值權(quán)及重組后可換股債券。公司并擬與債權(quán)人簽訂重組支持協(xié)議，預(yù)計(jì)2016年1月公布進(jìn)一步進(jìn)展。

除此以外，佳兆業(yè)還任命副總裁萬兵為首席財(cái)務(wù)官，后者曾于多家銀行任職，在銀行業(yè)務(wù)擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。關(guān)聯(lián)到此前中信銀行提供的資金支持，外界分析認(rèn)為，佳兆業(yè)將在接下來盤活深圳乃至其它城市的項(xiàng)目。

佳兆業(yè)相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)則透露，現(xiàn)階段公司與主要債權(quán)人的談判進(jìn)展“非常順利”，具體內(nèi)容正在商談之中。同時(shí)，各項(xiàng)目的債務(wù)重組工作都在“進(jìn)行之中”，境內(nèi)債務(wù)重組“接近尾聲”，項(xiàng)目重啟銷售的工作也在“按計(jì)劃恢復(fù)”。

在項(xiàng)目解封后的具體營(yíng)銷推廣上，佳兆業(yè)選擇對(duì)深圳前海廣場(chǎng)、龍崗城市廣場(chǎng)按一年前價(jià)格簽約，表明公司是“負(fù)責(zé)任的房企”。

佳兆業(yè)在宣傳資料上感謝包括政府相關(guān)單位、銀行、承建方等各方的支持和理解同時(shí)，著重列舉數(shù)據(jù)稱，一年前前海廣場(chǎng)約3.7萬元/平方米，現(xiàn)周邊6萬元/平方米；城市廣場(chǎng)約2.5萬元/平方米，現(xiàn)周邊4萬元/平方米，兩盤因此讓利超10億元。