編者按：2015年，在中國經(jīng)濟調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個又一個時代的風口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實情況。

觀點網(wǎng) 讓時光重新回流到2009年夏天，回到北京廣渠門15號地塊的拍賣現(xiàn)場，作為該地塊角逐者之一的SOHO中國董事長潘石屹，正轉(zhuǎn)身與座位后面貌生疏的競爭企業(yè)人士寒暄。

彼時，舉牌競價絲毫不拖泥帶水，并最終以40.6億擊敗保利成為廣渠門地塊最后贏家的中國金茂（方興地產(chǎn)），面對潘石屹的詢問，謙虛地自稱“小公司”。

那一年的2月，方興地產(chǎn)前掌門人何操正式就任公司董事會主席，6年后的即2015年10月9日，何操退休，辭任董事會主席。

在有關(guān)何操辭任董事會主席的公告中有著這樣一段描述：“公司從一家規(guī)模不大、品牌影響力有限的‘新’公司、‘小’公司，發(fā)展為現(xiàn)今戰(zhàn)略規(guī)劃清晰、多業(yè)態(tài)板塊并重、在行業(yè)內(nèi)具有相當核心競爭力和品牌影響力的企業(yè)，在這一過程中，無不傾注了何先生的智慧和辛勞。”

這6年間，中國金茂一直在謀求“以小變大”，2015年表現(xiàn)得更為直接，從引入二股東到更名再到管理層的調(diào)整，一系列的改弦更張背后，都蘊含著中國金茂一顆欲求蛻變、升級的心。

引入險資二股東

2014年，中國金茂最值得關(guān)注的是在資本市場更加積極的舉措，即分拆酒店業(yè)務(wù)于港交所上市；2015年，中國金茂身上發(fā)生的“故事”太多，似乎難以從中選一個“最”。

從戰(zhàn)略層面上來看，中國金茂2015年的兩大舉措是引入二股東和調(diào)整管理層。

6月9日，中國金茂刊發(fā)公告稱，公司與配售代理訂立配售協(xié)議，配售代理盡最大努力基準促使承配人按每股股份2.73港元的配售價認購最多16億股股份。

通過這種方式，中國金茂引入了新華保險，配股后，中化集團持股比例由此前的63.5%攤薄至53.98%，而新華保險以3.57億元持股9.5%，成為中國金茂的單一第二大股東。

中國金茂當時表示，配售引入戰(zhàn)略投資者將令公司的股東結(jié)構(gòu)更為多元化，是配合國企改革引入投資者的策略性一步，并非是單純的股本融資活動。

彼時有分析人士對觀點新媒體指出，中國金茂引入戰(zhàn)略投資者的背后或許是國有企業(yè)混合所有制的改革。另有業(yè)內(nèi)人士還提到，中國金茂的國企混改將令其增加競爭力和活力，為公司營運帶來協(xié)同效應(yīng)。

新華保險總裁李全就曾表示，新華保險投資中國金茂并不僅僅想要獲得現(xiàn)金分紅，而是一定會支持其戰(zhàn)略發(fā)展。

他還介紹稱，新華保險在國內(nèi)健康領(lǐng)域有一些投資，包括北京延慶、北京六里橋、海南博鰲等地的養(yǎng)老社區(qū)，與中國金茂未來在該領(lǐng)域會進行諸多合作，比如長沙梅溪湖項目，非常適合做養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

在成為中國金茂二股東后，新華保險很快就有了行動，以示“支持”。

11月11日，中國金茂控發(fā)布公告宣布，新華資管執(zhí)行董事、總裁安洪軍出任公司非執(zhí)行董事、戰(zhàn)略級投資委員會委員。

彼時公告稱，安洪軍在證券、保險及投資領(lǐng)域擁有13年從業(yè)經(jīng)驗，對宏觀經(jīng)濟、證券投資、地產(chǎn)行業(yè)均有一定理解，并在公司治理、發(fā)展戰(zhàn)略等方面有深入研究。

業(yè)內(nèi)人士認為，擁有豐富投資經(jīng)驗的安洪軍，無疑對中國金茂未來的投資方面有一定幫助。

11月30日，中國金茂再次發(fā)布委任董事公告稱，原鐵獅門董事總經(jīng)理高世斌獲委任為公司獨立非執(zhí)行董事、戰(zhàn)略及投資委員會委員、審核委員會委員及獨立董事委員會委員。

公告介紹，高世斌在房地產(chǎn)開發(fā)和投資、房地產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理和風險控制方面擁有近20年經(jīng)驗。

更名迭代“去地產(chǎn)化”

如果說引入新華保險作為二股東是中國金茂在2015上半年中最受外界關(guān)注的事件，那么在下半年則是更換公司名稱及“掌門人”迭代。

7月28日，中國金茂宣布，擬將公司名稱由方興地產(chǎn)（中國）有限公司更改為中國金茂控股集團有限公司；10月14日，中國金茂在北京金茂萬麗酒店召開發(fā)布會，宣布公司正式更名為“中國金茂控股集團有限公司”。

在發(fā)布會上，中國金茂總經(jīng)理李從瑞表示：“公司將從傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變。”

他表示，城市綜合開發(fā)與運營代表著行業(yè)未來的方向，中國金茂將在做好現(xiàn)有高端住宅、綜合體開發(fā)以及持有物業(yè)運營的基礎(chǔ)上，進一步加快推進服務(wù)和金融創(chuàng)新。未來，中國金茂將提供多種形式的金融服務(wù)創(chuàng)新、豐富投融資渠道，打造融資多元、穩(wěn)健次序、特色突出的地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺。

值得注意的是，中國金茂特別強調(diào)，公司更名后去掉了“地產(chǎn)”二字，目標同時轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩饺サ禺a(chǎn)化，轉(zhuǎn)型中國綠金城市運營商，同時力爭用五年時間實現(xiàn)公司營業(yè)收入和利潤總額翻一番的整體目標。

中國金茂還提出了從“雙輪驅(qū)動”到“雙輪兩翼”的升級計劃，指在原有的“銷售+持有”的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)。

更名代表著中國金茂開啟了戰(zhàn)略升級的新歷程，值得注意的是，“金茂”二字對于前掌門人何操來說也有一定意義——從中國金茂（集團）有限公司董事長到中國金茂控股集團有限公司主席，是何操過去七年的職場起點與終點。

據(jù)觀點新媒體查詢，2002年至2009年間，何操曾擔任中國金茂（集團）有限公司總裁、副董事長、董事長；2009年2月，何操加入方興地產(chǎn)，出任方興地產(chǎn)主席兼非執(zhí)行董事；2015年9月9日，方興地產(chǎn)正式更名為中國金茂；2015年10月9日，何操辭任中國金茂董事會主席。

至此，中國金茂未來的鑰匙轉(zhuǎn)交到蔡希有的手中，公司此間所提出的5年戰(zhàn)略目標，也就更多地體現(xiàn)了蔡希有的思路與抱負。

“以小變大”的底氣

中國金茂一系列的調(diào)整無疑是奔著“以小變大”而去。

在2008年度中國房地產(chǎn)上市企業(yè)30強（地產(chǎn)G30）總評榜中，中國金茂（方興地產(chǎn)）憑借異軍突起的表現(xiàn)，加上傳統(tǒng)標桿企業(yè)在當年的全方位低迷，排名領(lǐng)先萬科等企業(yè)。

而在2014年度中國房地產(chǎn)卓越100榜總榜單中，中國金茂（方興地產(chǎn)）則排第39位，仍然有著變“大”的底氣和潛力。

新華保險總裁李全曾表示，之所以投資中國金茂，一是其結(jié)構(gòu)較好，業(yè)績和品牌保持優(yōu)勢；二是具備成長性，土儲3000多萬方且成本合理。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中國金茂2015年的業(yè)績情況較為樂觀，除前兩月銷售額比2014年同期有所下降之外，其后的3到11月，均有不同程度的增長。

2015年4月、5月及7月，中國金茂的銷售額同比分別上漲169.50%、409.72%及584.36%。其中，標桿性項目大寧金茂府于4月首次開盤，7月第二次加推。

大寧金茂府是2014年初中國金茂斥101億元巨資奪下的上海總價地王大寧地塊項目，之后的很長一段時間，金茂大寧地王如何解套成為外界關(guān)注的焦點。

4月18日，大寧金茂府給了外界一份地王解套的答卷，當天開盤一小時錄得21.2億元，奪得上海樓市2015上半年度銷售金額冠軍。

7月11日，大寧金茂府加推146套房源，僅兩個多小時即告售罄，成交金額近15億元；9月12日，大寧金茂府再次開盤，一小時攬金10億元。三次開盤，大寧金茂府完成了近47億元的銷售額。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，2014年，因為這塊101億的地塊，中國金茂的土地權(quán)益金有將近200億，新增土儲面積（僅包括拿地）則有69.16萬平方米，布局杭州、北京、上海、廣州、南京、重慶等地區(qū)。

2015年，中國金茂拿地11宗，權(quán)益土地金額約為156.88億，新增土儲面積75.05萬平方米以上，布局青島、北京、寧波、佛山、杭州等城市。其中，有兩宗地塊為“地王”——9月7日，中國金茂以總價20.74億元拿下寧波江東區(qū)地王；8月31日，與中鐵聯(lián)合以總價50.25億元競得北京豐臺區(qū)地王。

由此看來，中國金茂的業(yè)績與拿地似乎都有著不錯的進展，不過同時需要注意到的是，2014年以來，中國金茂在長沙的土地一級開發(fā)基本處于“停頓”狀態(tài)，幾乎沒有什么銷售，這不禁讓人懷疑其城市運營商轉(zhuǎn)型是否會因此受到影響。

除此之外，還有分析認為，中國金茂的國企混改舉措才剛剛邁出嘗試的步伐，相較于綠地混改的路徑，隸屬央企集團的中國金茂，未來轉(zhuǎn)型道路可能會更為曲折。

中國金茂2014年與2015年業(yè)績比較：

來源：觀點新媒體整理

2015年中國金茂拿地情況表格（不完全統(tǒng)計）：

來源：觀點新媒體整理