編者按：2015年，在中國經(jīng)濟調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個又一個時代的風口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實情況。

觀點網(wǎng) “天時人事日相催，冬至陽生春又來”，時間的腳步遠比想象中更匆匆，走過2015年最后一個節(jié)氣，是該回望來路看看背包里的收獲了。

與年末“萬寶之爭”的喧囂相比，同樣被險資舉牌的遠洋地產(chǎn)表面上看平靜如波。對于曾以為終于翻過“三座大山”，可以向資本市場講述一個更完整、更穩(wěn)定故事的遠洋地產(chǎn)來說，過去的一年充實又頗具意外。

在普遍被認為是房地產(chǎn)銷售大年的2015年，雖然還未公布最終的銷售數(shù)據(jù)，但遠洋地產(chǎn)完成年初制定的銷售目標已成小概率事件，按照公司過往單月銷售規(guī)模，能達到與2014年持平的400億銷售已經(jīng)是較好的局面，這顯然不在市場的預料之中。

另一方面，繼續(xù)調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)、發(fā)債改善利率水平、重新確定四元業(yè)務、管理層背包人計劃、二次攜手京東涉足互聯(lián)網(wǎng)金融、入股華融加碼地產(chǎn)金融等一系列舉措，都讓遠洋地產(chǎn)在一眾同行中顯得頗為積極且進取，諸多券商更是對于公司基本面的改善紛紛唱多。

安邦集團的強勢介入則在年末不期而至，緊隨12月份的兩次買入后，安邦集團合計持有遠洋地產(chǎn)29.98%的權(quán)益，與最大股東中國人壽持股量僅有180萬股的微弱差距。

市場頗為關(guān)注的是，中國人壽、安邦集團以及遠洋管理層后續(xù)還有什么行動，三者又該如何相處，這將決定這家公司未來的發(fā)展。

第一大股東的疑問

“我們在過去的幾年中翻過了三座大山，其中一座大山就是關(guān)于股權(quán)的問題。”

按照遠洋地產(chǎn)董事局主席李明的說法，2010-2012年間有“三座大山”橫亙在公司的發(fā)展道路上，分別為中遠、中化退出后的股權(quán)調(diào)整，區(qū)域結(jié)構(gòu)的“去北京化”以及商業(yè)持有物業(yè)的培育期。遠洋地產(chǎn)堪堪在近兩年才解決上述問題，開始掌握穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。

2003年，新成立的國資委對旗下央企進行業(yè)務重組分類和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，初步確定13家央企可以地產(chǎn)為主業(yè)，其它企業(yè)要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務，中遠與中化并不在這13家主業(yè)可以為房地產(chǎn)的央企之列。

2009年10月，《保險法》修訂，保險資金可有條件投資不動產(chǎn)，股權(quán)多元化的遠洋地產(chǎn)成為險資角逐對象。

中國人壽在當年年末和2010年初通過認購新股和受讓原第二大股東中化集團所持股權(quán)，成為遠洋地產(chǎn)的第一大股東，公司并于2013年11月認購遠洋地產(chǎn)為贖回永久可轉(zhuǎn)債所發(fā)行的部分新股，將其持股比例由25%進一步提高至29%。南豐集團亦2010年以及2013面入股和增資遠洋地產(chǎn)，成為持股21%的二股東。

然而，這被市場頗為看好的關(guān)系卻因為南豐集團事先保密的股權(quán)出售而瓦解，尤其伺機買入的是以作風果斷、出手闊綽、風格激進而著稱的安邦集團。

2015年12月7日晚間九點，遠洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司第二大股東南豐集團已于12月4日按每股5.05港元的價格，轉(zhuǎn)讓所持遠洋地產(chǎn)股份1，541，327，956股，約占遠洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約20.5%，買家正是安邦保險集團及其投資企業(yè)。

及至12月16日晚間，根據(jù)港交所披露易信息，安邦保險在12月9日增持遠洋地產(chǎn)6.51億股，占總股本的8.67%。完成增持后，安邦合計持有遠洋地產(chǎn)29.98%的權(quán)益。

美銀美林指出，股權(quán)變動并未對遠洋地產(chǎn)構(gòu)成直接影響，但中國人壽可能不太滿意同業(yè)安邦成為遠洋的第二大股東。

申萬宏源更是直接表示：“相比安邦而言，我們當然更希望更加沉穩(wěn)的中國人壽可以維持其第一大股東的地位，我們認為未來最好的情況是股權(quán)結(jié)構(gòu)不再發(fā)生變動。”

毫無疑問，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、股東以及管理層之間關(guān)系融洽是決定一家企業(yè)能否快速健康成長的關(guān)鍵性因素，這也是遠洋地產(chǎn)接下來需要向市場回答的問題。

土地和債務結(jié)構(gòu)調(diào)整

雖然號稱翻過了“三座大山”，但遠洋地產(chǎn)的調(diào)整一直沒有停止過，研究機構(gòu)麥格理指出，2015年仍然是遠洋地產(chǎn)重組的一年。

經(jīng)過三年多時間消化高地價項目，財務實力加強后的遠洋在2014年重新回到土地市場，當年新購項目從11年的8個、12年的3個和13年的4個增加至17個，其中有6個項目位于大本營北京、2個項目位于上海。

據(jù)觀點新媒體了解，2014年土地市場較為冷清時，遠洋地產(chǎn)耗資210億元拿地464萬平米（按權(quán)益建筑面積算），其中88%（按價值算）和41%（按建筑面積算）位于一線城市。此外，公司退出了撫順、鎮(zhèn)江和秦皇島等三線城市。

重返一線城市的步伐進入2015年后仍在延續(xù)，據(jù)觀點新媒體計算，遠洋地產(chǎn)前11月合共新增15個項目，分別位于北京、深圳、廣州、天津、杭州、南京、重慶等一線城市以及重點二線城市。

更為重要的是，上述土地總土地金僅為76.47億元，其中更有11宗地是收購而來，又有11個為合作項目。遠洋地產(chǎn)在2015年新進入的南京、廣州以及香港，均是通過合作方式打造第一個項目。

論及遠洋地產(chǎn)2015年在土地市場的表現(xiàn)，深圳無疑是個繞不過的區(qū)域。觀點新媒體在此前報道中曾指出，該公司在深圳已經(jīng)儲備了貨值超千億的5個舊改項目，這5個項目主要位于蛇口和龍崗區(qū)，項目總建筑面積約100萬平方米。其中有2個項目處于預售階段，其他項目處于拆遷的不同階段并將陸續(xù)啟動。

延續(xù)去年調(diào)整思路的還有遠洋地產(chǎn)的債務結(jié)構(gòu)，在2014年7月于離岸市場以低成本發(fā)行了5億美金五年期（票息4.625%）和7億美金10年期（票息6%）票據(jù)后，遠洋地產(chǎn)又在今年1月發(fā)行了7億美金五年期（票息4.45%）和5億美金12年期（票息5.95%）票據(jù)。

目前遠洋地產(chǎn)的平均借貸成本已經(jīng)從2013的7.33%和2014年的7.08%，進一步下降到7以內(nèi)，公司于2015年8月和10月在中國境內(nèi)發(fā)行5-10年期限不等的公司債共計100億元，平均成本僅為4.3%，因此融資有望進一步下降至接近6%。

來源：觀點新媒體整理

成長的煩惱

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售規(guī)?；蛟S不是唯一的追求和評判標準，但絕對是決定企業(yè)行業(yè)地位的重要指標。

截至2015年11月30日，遠洋地產(chǎn)累計實現(xiàn)協(xié)議銷售337.4億元。按照李明聲稱的比上年401億元銷售額增長5%（約421億）的銷售目標來看，僅完成約80%。

雖然還有最后一個月銷售并未公布，但按照遠洋地產(chǎn)近兩年來單月最高銷售記錄70億計算，公司2015年的銷售預計最多只能與去年持平。

遠洋地產(chǎn)管理層一直強調(diào)，公司上半年的工作重點仍在去庫存，2014年底帶入的可售資源280億成為當期主要的銷售資源，新推出市場的貨源僅有30億元。下半年才是推貨的高峰期，并稱貨源高達400億，且多數(shù)都位居一二線核心城市，其中更有六個項目位于總部北京。

不過，觀點新媒體比照遠洋地產(chǎn)2014年和2015年前11月單月銷售發(fā)現(xiàn)，在傳統(tǒng)的金九銀十下半程銷售旺季，遠洋地產(chǎn)今年的表現(xiàn)甚至遜于去年，銷售金額同比分別下滑46%以及21%。

中金公司的分析師指出，受天津爆炸事故和北京樓層高度要求變化影響，遠洋地產(chǎn)京津地區(qū)部分項目延遲推出，因此預計2015年遠洋地產(chǎn)全年銷售將僅為400億元。

需要指出的是，遠洋地產(chǎn)中長期目標為銷售規(guī)模至2020年增長到800億，這意味著2015年起每年復合增長率需達到15%。

觀點新媒體統(tǒng)計遠洋地產(chǎn)歷年來銷售增長幅度發(fā)現(xiàn)，公司2009年-2014年銷售增幅逐年遞減，分別為98%、51%、25%、15%、15%以及12%。如果2015年不能實現(xiàn)一定的增長，勢必會將壓力轉(zhuǎn)嫁到后面的日子。

交銀國際分析師謝騏聰在接受觀點新媒體采訪時分析稱：“現(xiàn)在很多內(nèi)房股都遇到了瓶頸，可能涉及規(guī)模、利潤率以及盈利模式等。他們需要不斷做出自我修正并挖掘新的機會，以沖過這個階段。”

遠洋地產(chǎn)大規(guī)模進軍深圳舊改、探索四元業(yè)務以及改變公司管理架構(gòu)等，都可以視作是為了沖破瓶頸而做的努力。

謝騏聰以區(qū)域架構(gòu)調(diào)整為例指出，相關(guān)改變對于遠洋地產(chǎn)沖刺規(guī)模有相當作用，以碧桂園為例，這家公司即是在做了調(diào)整后，成為了千億級別的公司。

來源：觀點新媒體整理