觀點(diǎn)網(wǎng) 就當(dāng)市場(chǎng)還在討論華潤(rùn)能否抵御險(xiǎn)資寶能系的野蠻進(jìn)攻，增持股權(quán)奪回萬(wàn)科第一大股東之位時(shí)，另一險(xiǎn)資大鱷安邦也悄然上位遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東。

12月7日晚間九點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告，稱(chēng)公司第二大股東南豐集團(tuán)已于12月4日按每股5.05港元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份1,541,327,956股，約占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約20.5%，總代價(jià)約為77.84億港元。轉(zhuǎn)讓完后，南豐集團(tuán)仍將持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6000萬(wàn)股份，約占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約0.8%。

而此次斥重金接手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20.5%股權(quán)的買(mǎi)家為Anbang Insurance Group Co., Ltd及Anbang Property & Casualty Insurance Co., Ltd，屬于安邦保險(xiǎn)集團(tuán)及其投資企業(yè)。

縱觀近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，低迷之際無(wú)疑給了險(xiǎn)資最好的獵食時(shí)機(jī)。除安邦保險(xiǎn)之外，生命人壽、中國(guó)人壽、平安集團(tuán)、前海人壽等險(xiǎn)資目前都在不少房企里面占據(jù)了極其重要的位置。

隨著各大險(xiǎn)資的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也在悄然發(fā)生著重大變化。

安邦強(qiáng)勢(shì)接盤(pán)南豐遠(yuǎn)洋股權(quán)

事實(shí)上，南豐集團(tuán)轉(zhuǎn)讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份一事從12月7日早即已經(jīng)開(kāi)始發(fā)酵，香港資本市場(chǎng)就傳出消息稱(chēng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)市前有價(jià)值近78億港元共67宗大手成交，致使開(kāi)盤(pán)股價(jià)急升。

隨后，即有市場(chǎng)消息人士指出，上述大宗交易是南豐集團(tuán)沽出手上15.4億股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，由于這次交易的每股作價(jià)5.05港元，較上周五收市價(jià)4.69港元有溢價(jià)7.7%，因此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股價(jià)曾升逾16%，其后升幅收窄，截至今日收市，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)報(bào)價(jià)5.11港元。

消息一出，港股資本市場(chǎng)瞬間沸騰，其中幕后斥重金接盤(pán)的神秘買(mǎi)家更是引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈好奇心。就此，觀點(diǎn)新媒體致電多位港股分析師作詳細(xì)了解，但仍未獲得確切消息。

直至12月7日晚間，這個(gè)圍繞在資本市場(chǎng)將近的一天的謎團(tuán)才正式揭開(kāi)。

最新公告顯示，Gavast Estates Limited、源榮投資有限公司（兩者均為南豐集團(tuán)成員公司）及俊孚投資有限公司（由南豐集團(tuán)董事長(zhǎng)陳慧慧間接全資擁有）分別須出售遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份73,010,717股、1,393,759,104股及74,558,135股，合共為該公司已發(fā)行股份約20.5%，予Anbang Insurance Group Co., Ltd及Anbang Property & Casualty Insurance Co., Ltd，總代價(jià)約為77.84億港元，每股作價(jià)5.05港元，該協(xié)議已于2015年12月7日完成。

根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的最新記錄，緊接該協(xié)議完成前，Gavast Estates Limited、源榮投資有限公司及俊孚投資有限公司分別持有該公司股份133,010,717股、1,393,759,104股及74,558,135股，合共為已發(fā)行股份約21.3%。據(jù)此，該協(xié)議完成后，Gavast Estates Limited、源榮投資有限公司及俊孚投資有限公司合共持有該公司已發(fā)行股本約0.8%。

對(duì)于南豐集團(tuán)為何選擇出售，上述港股分析師都一致認(rèn)為，其中一個(gè)原因就是價(jià)位比較好，買(mǎi)家給的價(jià)格夠吸引。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，南豐集團(tuán)此次出售遠(yuǎn)洋地產(chǎn)每股作價(jià)每股作價(jià)5.05港元，較上周五收市價(jià)4.69港元有溢價(jià)7.7%，相較于南豐集團(tuán)2013年增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6.87億股時(shí)每股4.74億港元有溢價(jià)7.59%。

香港地產(chǎn)豪門(mén)南豐內(nèi)地撤退

資料顯示，自2004年成立南豐中國(guó)公司以來(lái)，南豐集團(tuán)在內(nèi)地投資已經(jīng)超過(guò)10年。目前南豐中國(guó)在上海、北京、深圳、廣州、無(wú)錫、三亞等城市有項(xiàng)目落地。其中，入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)無(wú)疑是其一筆最大的內(nèi)地房地產(chǎn)投資。

不過(guò)，由于南豐集團(tuán)并不是上市公司，無(wú)信息披露責(zé)任，因此在內(nèi)地投資較為低調(diào)。但觀點(diǎn)新媒體翻查相關(guān)公開(kāi)資料就發(fā)現(xiàn)，南豐集團(tuán)近年一系列的出售動(dòng)作似乎早有預(yù)示其有意縮減內(nèi)地投資。

就在四天前，南豐集團(tuán)選擇將三亞項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，套現(xiàn)8.84億港元。該項(xiàng)目位于三亞市吉陽(yáng)區(qū)亞龍灣旅游度假區(qū)太陽(yáng)灣路，為服務(wù)住宅和別墅，總建筑面積約為17.7萬(wàn)平方米。公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目案名為“西山渡”，是南豐集團(tuán)在三亞唯一一個(gè)項(xiàng)目。

此外，在2013年，南豐集團(tuán)還向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)分別出售了北京CBD項(xiàng)目及大連項(xiàng)目所持有的20%及10%權(quán)益，套現(xiàn)約3.14億美元。

對(duì)此，有港股分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析稱(chēng)，港資企業(yè)的投資渠道平臺(tái)比較寬，在海外投資有經(jīng)驗(yàn)和也有機(jī)會(huì)，現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去了，如果有其他投資渠道的話(huà)，就很可能選擇出售內(nèi)地物業(yè)套現(xiàn)，往其他方向投資。

國(guó)泰君安分析師劉斐凡則認(rèn)為，港資房企在內(nèi)地拿地有不少是在二三線(xiàn)城市，而且拿地時(shí)間比較久，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候房?jī)r(jià)上漲，所以有利可圖，但現(xiàn)在市場(chǎng)分化很大，而且他們?cè)谶@些城市的開(kāi)發(fā)能力有限，把項(xiàng)目賣(mài)給國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商可能還可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

據(jù)了解，南豐集團(tuán)在2010年底，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就北京、大連兩個(gè)項(xiàng)目分別成立合營(yíng)公司時(shí)，其為北京Z6地塊的合營(yíng)公司出資8億元，為大連項(xiàng)目出資約為5億港元，合計(jì)約為12億元。

直到2013年出售，南豐集團(tuán)從這兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)上獲得約19億元人民幣的收購(gòu)款，也即獲益約7億元，可謂不菲。

事實(shí)上，南豐集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也曾向觀點(diǎn)新媒體透露過(guò)，未來(lái)南豐在國(guó)內(nèi)的投資會(huì)更集中在上海地區(qū)，其他地區(qū)都會(huì)慎重考慮。

險(xiǎn)資野蠻人兇猛挺進(jìn)房地產(chǎn)

值得關(guān)注的是，不僅僅是南豐集團(tuán)選擇收縮內(nèi)地投資，此前新世界、李嘉誠(chéng)、華人置業(yè)等港企都將大部分內(nèi)地項(xiàng)目陸陸續(xù)續(xù)地出售清倉(cāng)。

對(duì)此，有市場(chǎng)分析人士告訴觀點(diǎn)新媒體，當(dāng)下內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入了艱難歲月，在一部分精明的香港企業(yè)看來(lái)，已經(jīng)欠缺投資價(jià)值。

不過(guò)，劉斐凡對(duì)此并不認(rèn)同。“現(xiàn)在港資出售的都是些二三線(xiàn)項(xiàng)目，一線(xiàn)城市還沒(méi)有看到很多出售的，如果真的不看好的話(huà)，那一線(xiàn)項(xiàng)目也不會(huì)留。”

另一位港股分析師也認(rèn)為，如果內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)真的不行的話(huà)，那南豐集團(tuán)要賣(mài)的話(huà)，也沒(méi)人會(huì)買(mǎi)，因?yàn)楝F(xiàn)在是溢價(jià)賣(mài)出。

或許，縱觀近兩年國(guó)內(nèi)房企的股權(quán)架構(gòu)變動(dòng)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為看好的毫無(wú)疑問(wèn)就是財(cái)大氣粗且來(lái)勢(shì)洶洶的險(xiǎn)資野蠻人們。

因?yàn)?，就在南豐集團(tuán)出售遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的前一天（12月6日），地產(chǎn)一哥萬(wàn)科剛剛公示，前海人壽和鉅盛華累計(jì)持有萬(wàn)科A股20.008%權(quán)益，兇猛險(xiǎn)資代表寶能系已上位成為第一大股東。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，這是前海人壽和鉅盛華今年以來(lái)在二級(jí)市場(chǎng)連續(xù)增持萬(wàn)科股權(quán)的結(jié)果。

同樣，對(duì)于此次躍升為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東的安邦保險(xiǎn)，其在2014年曾三度舉牌金融街。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，目前133家A股房企中，已被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)到21家，占比15.8%。

此外，亦有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)平安旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)從2014年8月至2015年2月，實(shí)際已經(jīng)投入超過(guò)300億元進(jìn)行土地儲(chǔ)備擴(kuò)充，其已成為2014年杭州土地市場(chǎng)拿地最多的企業(yè)。

而在擴(kuò)充土儲(chǔ)之余，2015年4月1日，平安不動(dòng)產(chǎn)母公司中國(guó)平安還通過(guò)認(rèn)購(gòu)碧桂園9.90%股本的方式，成為碧桂園第二大股東。

在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，險(xiǎn)資如此鐘情房地產(chǎn)，主要是就是因?yàn)橥顿Y回報(bào)穩(wěn)定且收益較高。

“更重要的是，對(duì)于保險(xiǎn)企業(yè)而言，保險(xiǎn)尤其是壽險(xiǎn)一般具有期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此更傾向于投資期限同樣長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，以達(dá)到現(xiàn)金流匹配的目的。股票也符合期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，但考慮到‘牛短熊長(zhǎng)’，不動(dòng)產(chǎn)相比會(huì)更穩(wěn)健。”該人士表示，房地產(chǎn)投資期限長(zhǎng)，需要長(zhǎng)期資金投入，同時(shí)收益更高，達(dá)到7-10%。

以前，由于政策的捆綁險(xiǎn)資長(zhǎng)年來(lái)都無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但如今洶涌而出，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大的格局帶來(lái)強(qiáng)烈震蕩。

現(xiàn)在，盡管大部分險(xiǎn)資入股房企都宣稱(chēng)將充當(dāng)財(cái)務(wù)投資者角色，但由于其均為大手筆囊括股權(quán)，被“入侵”房企們顯然已有戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的寒意。

以萬(wàn)科為例，當(dāng)前寶能系的野蠻叩門(mén)，雖然也曾聯(lián)同過(guò)往大股東華潤(rùn)還擊，但在數(shù)百億資金兇猛攻擊下，總有無(wú)可奈何之意。

東風(fēng)壓倒西風(fēng)的遠(yuǎn)洋股權(quán)

回顧遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)沿革，其實(shí)一直以來(lái)都處于變化之中。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前身為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“中遠(yuǎn)房地產(chǎn)”)，1993年6月，由央企中遠(yuǎn)集團(tuán)出資1億元注冊(cè)成立，直到1998年，中遠(yuǎn)集團(tuán)將注冊(cè)資本追加到4.3億元。

2002年，中遠(yuǎn)集團(tuán)對(duì)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)重組，另一大央企中化集團(tuán)以現(xiàn)金3.76億元增資入股，注資完成后，中化集團(tuán)持股中遠(yuǎn)房地產(chǎn)50%股權(quán)，與中遠(yuǎn)集團(tuán)并列第一大股東。

2003年，新成立的國(guó)資委對(duì)旗下央企進(jìn)行業(yè)務(wù)重組分類(lèi)和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，初步確定13家央企可以地產(chǎn)為主業(yè)，其它企業(yè)要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，中遠(yuǎn)集團(tuán)與中化集團(tuán)并不在這13家主業(yè)可以為房地產(chǎn)的央企之列。盡管如此，中化集團(tuán)仍積極爭(zhēng)取入圍國(guó)資委的地產(chǎn)央企名單，并于2005年成為三家新入圍的以地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

在申請(qǐng)入圍之際，中化集團(tuán)還于2004年成立境外地產(chǎn)平臺(tái)方興地產(chǎn)（現(xiàn)在的中國(guó)金茂）。

時(shí)間到了2007年，方興地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)幾乎同時(shí)成功在香港上市，為滿(mǎn)足香港監(jiān)管當(dāng)局避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)定，中化集團(tuán)承諾逐步退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

同時(shí)，觀點(diǎn)新媒體還了解到，在遠(yuǎn)洋上市之前，中遠(yuǎn)集團(tuán)和中化集團(tuán)兩大股東曾各持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)30.8%的權(quán)益，完成上市后，中遠(yuǎn)集團(tuán)持股20.44%，而中化集團(tuán)持股14.22%。

該股權(quán)架構(gòu)維持了兩年左右，直到2009年10月，《保險(xiǎn)法》修訂，保險(xiǎn)資金可有條件投資不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)人壽開(kāi)始入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

2009年12月27日，中國(guó)人壽斥資58.19億港元，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的9.34億股新股，持股16.57%，成為第二大股東。

兩周后的2010年1月12日，中化集團(tuán)向中國(guó)人壽出售所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的4.23億股，中化集團(tuán)持股比例降至5%之下，中國(guó)人壽持股比例由16.57%增至24.08%，躍升為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，中化集團(tuán)完成退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

相較于中化集團(tuán)手中遠(yuǎn)洋股權(quán)變化，中遠(yuǎn)集團(tuán)則較平穩(wěn)。自2003年公布要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，中遠(yuǎn)集團(tuán)在7年后才正式減持。

2010年12月，中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的中遠(yuǎn)國(guó)際將所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份全部出售，套現(xiàn)53.2億港元。香港南豐集團(tuán)及其一致行動(dòng)人為接盤(pán)者，加上之前所持股份，共持股17.56%，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東。

三年后（2013年9月27日），中國(guó)人壽及南豐集團(tuán)通過(guò)認(rèn)購(gòu)新股份增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。配發(fā)完成后，中國(guó)人壽持股量將占擴(kuò)大后總股本的29%，南豐集團(tuán)則占擴(kuò)大后總股本的21%。

今次，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)再次出現(xiàn)重大變化，安邦保險(xiǎn)與中國(guó)人壽兩大險(xiǎn)資集團(tuán)股東能否發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)則將是市場(chǎng)未來(lái)重點(diǎn)觀察的方向。