觀點(diǎn)網(wǎng) 作為一位浸淫于商業(yè)圈多年的資深從業(yè)者，花樣年商業(yè)管理有限公司助理總經(jīng)理甘永清與商業(yè)地產(chǎn)既親密接觸，又保持距離。這種錯(cuò)位，讓他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有著清醒的認(rèn)識(shí)。

早在兩年前，甘永清便提出，近年來中國大部分的購物中心都集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一身，“隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，現(xiàn)今國內(nèi)大面積的區(qū)域型購物中心布局已基本定型。”

此次接受觀點(diǎn)新媒體采訪，他再度強(qiáng)調(diào)上述觀點(diǎn)：“從全國居民可支配收入、商品零售情況看，實(shí)際上每年消費(fèi)增長的幅度比較小。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)卻以量級(jí)速度遞增，有些城市實(shí)際上已經(jīng)成為供應(yīng)重災(zāi)區(qū)。”

對(duì)于開發(fā)商興起的“體驗(yàn)”熱，甘永清指，實(shí)際上各家企業(yè)在商業(yè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃方面都沒有形成特色，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)已然衍生出另一片同質(zhì)化的“紅海”。這條路走不通后，整個(gè)行業(yè)又開始轉(zhuǎn)向和互聯(lián)網(wǎng)融合。

“過去一年，花樣年商管主要在商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)方面調(diào)整重心和布局。”其中在公司內(nèi)部，完成了所有部門架構(gòu)的角色轉(zhuǎn)變，亦即由甲方變?yōu)橐曳?；同時(shí)，完成了服務(wù)模式、輸出方式、標(biāo)準(zhǔn)化操作等系列搭建，并簽下大量戰(zhàn)略聯(lián)盟商家。

甘永清介紹稱，公司已成立上海、天津、深圳、成都、武漢共五大區(qū)域公司，未來無論是在招商還是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，都會(huì)有新的布局以及與更多資源對(duì)接。

在產(chǎn)品線方面，“花生唐”、“紅唐”“花樣世界奧特萊斯”是花樣年商管的三大品牌，前者主要面向城市家庭及年輕客層，后者則面向城市精英、中產(chǎn)階級(jí)。不過，該公司將推出全新“芝麻唐”，針對(duì)社區(qū)商業(yè)開展一系列布局，這也是未來發(fā)展的拳頭產(chǎn)品。

談及布局社區(qū)商業(yè)的初衷，甘永清表示，“小而專”的社區(qū)商業(yè)要打破商業(yè)的傳統(tǒng)思維，就要圍繞人的需求，將體驗(yàn)、文化、生活都集中于一個(gè)社區(qū)，用“有溫度的服務(wù)”應(yīng)對(duì)電商沖擊，這也是花樣年建立的創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營模式。

截至目前，花樣年商管在輕資產(chǎn)輸出方面已陸續(xù)簽約自貢、揚(yáng)州、長春、深圳、拉薩、無錫、南京等城市的項(xiàng)目。按照計(jì)劃，2016年公司將新增拓展15個(gè)項(xiàng)目。

“至2017年，運(yùn)營的輕資產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到50個(gè)，那時(shí)候就可以往上市的路上走。”甘永清透露，公司計(jì)劃要在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市，希冀在2020年打造成一家商業(yè)管理集團(tuán)公司。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)花樣年商業(yè)管理有限公司助理總經(jīng)理甘永清先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：您如何看待現(xiàn)在行業(yè)都在討論的商業(yè)過冬問題？

甘永清：現(xiàn)在全國所有的公司，尤其是大量投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司，都會(huì)面臨商業(yè)過冬問題。商業(yè)地產(chǎn)整體存量過大，導(dǎo)致競爭壓力加大。從全國居民可支配收入、商品零售額增長趨勢(shì)看，實(shí)際上每年消費(fèi)增長的幅度都比較小。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)卻以量級(jí)速度遞增，有些城市實(shí)際上已經(jīng)成為供應(yīng)重災(zāi)區(qū)。

早期的商圈規(guī)劃和布局不合理，處于發(fā)展階段的新城出現(xiàn)商業(yè)泛濫的情況，這就造成很多商業(yè)地產(chǎn)無法存活。其次是商業(yè)的業(yè)態(tài)問題，各家企業(yè)在定位、規(guī)劃方面都沒有太大的特色，前兩年大家談體驗(yàn)，現(xiàn)在很多做體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的都進(jìn)行不下去。

體驗(yàn)這條路走不通，行業(yè)又轉(zhuǎn)向和互聯(lián)網(wǎng)融合，希望在O2O方面突破。但是做得好的企業(yè)只有小部分，在硬件投入、消費(fèi)客層方面都花了大心思?？傮w而言，未來商業(yè)產(chǎn)要走什么樣的路，行業(yè)都在探討中。

觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)過冬的情況下，花樣年商管公司有什么應(yīng)對(duì)舉措？

甘永清：花樣年商管公司從前年提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，從過去一年里，公司已經(jīng)成為輕資產(chǎn)運(yùn)作的先驅(qū)。

商業(yè)地產(chǎn)的整體存量過大，找不到很好突破口的情況下，企業(yè)必須依靠人才探索其它模式。過去一年，花樣年商管公司主要在商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)方面調(diào)整重心和布局。在內(nèi)部，公司完成了所有部門的角色轉(zhuǎn)變，原來擔(dān)任傳統(tǒng)甲方角色，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為乙方。同時(shí)，完成了服務(wù)模式、輸出方式、標(biāo)準(zhǔn)化操作等一些列搭建，并簽下大量的戰(zhàn)略聯(lián)盟商家，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)鏈條整體化。

花樣年商管公司也借助花樣年集團(tuán)的力量，比如彩生活今年擴(kuò)張速度很快，現(xiàn)在已經(jīng)是全球第一大物業(yè)管理公司；集團(tuán)的美易家服務(wù)集團(tuán)擴(kuò)張速度也很迅速，已完成今年掛牌新三板?；幽晟坦芄驹讷@取商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)和集團(tuán)的物業(yè)管理、酒店等板塊打包在一起，這種“組合拳”加上公司修煉的內(nèi)功，在市場上還是相當(dāng)有影響力的。

未來花樣年商管公司要做什么？公司已經(jīng)成立了五大區(qū)域公司，重點(diǎn)就是拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目。在上海、天津、成都、深圳、武漢這五個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，無論是未來的招商，還是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展，都會(huì)做一些新的布局和嘗試，以及更多的資源對(duì)接。

今年花樣年商管公司在南京、桂林的項(xiàng)目在開業(yè)，2016年揚(yáng)州新簽的項(xiàng)目也會(huì)開業(yè)，隨著項(xiàng)目越來越多，運(yùn)營能力就會(huì)得以體現(xiàn)。比如在華東區(qū)域，重點(diǎn)開業(yè)的這批項(xiàng)目將作為橋頭堡，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)拓展新的資源。

除此以外，內(nèi)部培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)梯隊(duì)建設(shè)、人才儲(chǔ)備等方面也是一大重點(diǎn)。

到2016年，公司希望新增15個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，未來計(jì)劃三年內(nèi)完成上市的布局?；幽昙瘓F(tuán)在轉(zhuǎn)型過程中都是往金融化方向發(fā)展，商管公司也將如此。

觀點(diǎn)新媒體：公司有花生唐、紅唐兩條產(chǎn)品線，不同產(chǎn)品線的側(cè)重點(diǎn)是怎樣的？

甘永清：花生唐、紅唐是花樣年商管公司兩大產(chǎn)品線，未來還會(huì)推出新的產(chǎn)品線芝麻唐，另外還有奧特萊斯產(chǎn)品。

針對(duì)不同的客群，公司的定位也不一樣。比如說花生唐的定位是面向城市區(qū)域級(jí)的家庭和年輕人為客層主體的，紅唐是面對(duì)城市的精英、中產(chǎn)階級(jí)的；芝麻唐則專門針對(duì)社區(qū)商業(yè)。

紅唐畢竟定位都是往中高端的方向走的，所以對(duì)選址、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、建筑布局等等方面的要求也比較多，在拓展紅唐這一塊就比較謹(jǐn)慎一些?；ㄉ扑鎸?duì)的中間客層的廣度以及基數(shù)要多過紅唐，因此在市面上的影響力、知名度方面要高一些。

觀點(diǎn)新媒體：對(duì)動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店分布方面，花樣年有什么可以跟同行分享的經(jīng)驗(yàn)？

甘永清：商業(yè)地產(chǎn)的前期工作非常重要，基本上現(xiàn)在所有開發(fā)商都意識(shí)到了這個(gè)問題。但我覺得各家企業(yè)在動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店分布等方面，倒沒什么太大差別。

商業(yè)地產(chǎn)要回歸到原點(diǎn)，建立顧客、商家以及運(yùn)營公司三個(gè)接觸的渠道。在這個(gè)渠道里面建立后期的運(yùn)營，怎么拉動(dòng)和帶動(dòng)商家、顧客跟黏度，而在這個(gè)過程中不斷地培養(yǎng)跟他們長久的關(guān)系，這才是未來發(fā)展的一個(gè)方向。

觀點(diǎn)新媒體：這其實(shí)也是公司提出的“有溫度”的商業(yè)模式。

甘永清：對(duì)，有溫度、有服務(wù)，這都是花樣年商管公司秉持的觀念。

觀點(diǎn)新媒體：之前花樣年公布的八大板塊，包括健康、社區(qū)、住宅等都是圍繞社區(qū)+來做的。在社區(qū)+核心平臺(tái)里面，商業(yè)板塊扮演的是什么角色？

甘永清：面對(duì)的客層不一樣，定位和操作模式也不一樣。未來跟彩生活、“社區(qū)+”結(jié)合比較緊密的就是芝麻唐項(xiàng)目，針對(duì)社區(qū)展開一系列的商業(yè)布局和商業(yè)運(yùn)作。

花樣年商管公司在無錫做了一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，主打以健康社區(qū)概念，把很多人所關(guān)注的養(yǎng)生、醫(yī)療、保健以及產(chǎn)后修復(fù)等新興業(yè)態(tài)融入項(xiàng)目中。為什么命名芝麻唐？就是因?yàn)樗鼈兩⒙湓诓煌膮^(qū)域，公司在不同的區(qū)域，思考的方向和業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)也會(huì)不一樣。

商業(yè)板塊和集團(tuán)其它板塊形成互動(dòng)方面，由于人的消費(fèi)需求，除了基本的居住功能以外還需要旅游、購物，帶小孩去玩、吃飯、社交等，未來芝麻唐的項(xiàng)目需要兼顧社區(qū)居民的商業(yè)需求外延，做到更好的承接和互動(dòng)，然后借助彩生活A(yù)PP，運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”方式增強(qiáng)板塊和板塊之間的共享與互動(dòng)。

用潘總的話來講，開發(fā)商不是把房子賣出去就結(jié)束使命，花樣年現(xiàn)在走到了物業(yè)管理這一步，但遠(yuǎn)沒有結(jié)束。未來整個(gè)社區(qū)居民的生活半徑再擴(kuò)大時(shí)，和社區(qū)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，就是商業(yè)地產(chǎn)需要介入的事情，也就是怎么做好最后一公里，從布局到服務(wù)都做到極致，這是商業(yè)公司的使命。

觀點(diǎn)新媒體：花樣年商管輕資產(chǎn)模式，除了品牌輸出、資產(chǎn)管理以外，還有哪些其他的創(chuàng)新性合作模式？

甘永清：輕資產(chǎn)的方式有很多，能打包的模塊也不少，不一定通過品牌輸出。花樣年商管公司的重心是放在資產(chǎn)管理，在這個(gè)核心基礎(chǔ)上再洽談更多合作的可能性。

除了品牌輸出，公司還有IT方面的商業(yè)管理方式。互聯(lián)網(wǎng)只是一個(gè)工具，更多是要用互聯(lián)網(wǎng)為現(xiàn)有的運(yùn)作提升效率，解決顧客的碎片化時(shí)間。在O2O部分，公司花了大量時(shí)間和精力做后臺(tái)二次開發(fā)。

觀點(diǎn)新媒體：去年花樣年商管公司計(jì)劃未來要運(yùn)營13個(gè)項(xiàng)目，剛才您提到僅明年就新增15個(gè)項(xiàng)目，是不是經(jīng)過內(nèi)部調(diào)整后目標(biāo)也有所變化？

甘永清：花樣年商管現(xiàn)在運(yùn)營的自持項(xiàng)目一共5個(gè)，包括南京、桂林的花生唐，成都郫縣奧特萊斯，成都、蘇州的紅唐等。輕資產(chǎn)輸出方面，也有包括自貢、揚(yáng)州、長春、深圳、拉薩、贛州、無錫、南京等地項(xiàng)目。

如今項(xiàng)目的拓展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出花樣年商管當(dāng)時(shí)定下的目標(biāo)，這主要由于公司起步比較早，也發(fā)展得比較快。2016年公司重點(diǎn)布局五大區(qū)域，在這些區(qū)域拓展更多的項(xiàng)目，保守要做15個(gè)項(xiàng)目，到后年達(dá)到50個(gè)項(xiàng)目，那時(shí)候就可以往上市的路上走。

至2020年，花樣年商管將會(huì)是一家商業(yè)管理集團(tuán)公司，旗下有幾大區(qū)域公司，并且有多產(chǎn)品線、多品牌的運(yùn)作模式。

觀點(diǎn)新媒體：國內(nèi)很多開發(fā)商也在做社區(qū)商業(yè)，“最后一公里”難免會(huì)存在競爭，花樣年商管如何應(yīng)對(duì)？公司的核心優(yōu)勢(shì)在哪些方面？

甘永清：我認(rèn)為還是要回歸商業(yè)的本質(zhì)，這種本質(zhì)就是服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)在競爭那么大，與其主動(dòng)給消費(fèi)者提供這樣那樣的服務(wù)，不如把選擇的主動(dòng)權(quán)交回給顧客，讓他們回歸到作為一個(gè)人最基本的需求層面。

現(xiàn)在行業(yè)越來越講究商家和消費(fèi)者之間的親密、零距離互動(dòng)，所以餐飲會(huì)將廚房通過透明玻璃展示給顧客。

未來消費(fèi)者的主動(dòng)權(quán)會(huì)越來越多，在這個(gè)過程中，開發(fā)商和品牌商都要逼著自己做出變革，這才是未來的本質(zhì)。只有抓住本質(zhì)，才能提高顧客和商場的黏度，不斷保持雙方的互動(dòng)性。對(duì)于花樣年商管而言，公司定位于服務(wù)社區(qū)最后一公里，內(nèi)部也早就開始準(zhǔn)備品牌的規(guī)劃及搭建工作，而這是很多開發(fā)商沒有意識(shí)到的。

對(duì)于花樣年旗下的商業(yè)項(xiàng)目而言，公司一直致力于將消費(fèi)者的自主權(quán)歸還給他們，租金不再是唯一的招商考量因素。總之，花樣年一切調(diào)整的思路都是圍繞著消費(fèi)者展開的，對(duì)于目標(biāo)客戶的年齡層、業(yè)態(tài)偏好、客單價(jià)偏好等數(shù)據(jù)，公司都會(huì)做相應(yīng)監(jiān)測(cè)。

觀點(diǎn)新媒體：在選擇合作伙伴方面，公司有什么標(biāo)準(zhǔn)？

甘永清：花樣年商管現(xiàn)在重點(diǎn)布局的區(qū)域就是一線城市以及省會(huì)城市，這主要由于一二線城市經(jīng)營成本相對(duì)低很多，品牌資源的對(duì)接也比三四線順暢。其次，三四線城市并非不可以合作，三四線城市核心區(qū)域的核心位置仍然可以開展商業(yè)項(xiàng)目，所以商業(yè)地產(chǎn)最終還是由地段決定。

另外，花樣年商管還很看重合作開發(fā)商的實(shí)力、背景。公司更多的是傾向于資產(chǎn)管理，合作時(shí)間可能是8年、10年甚至更長時(shí)間。這是未來的工作重心，因此選擇伙伴時(shí)也會(huì)比較謹(jǐn)慎。