觀點網 南唐的街巷輪廓，宋代的古井，明朝的建筑和石板路……被視作“南京之根”的老城南多年來一直淹沒在現(xiàn)代開發(fā)與文物保護的爭議聲中，也正是這種角色的特殊性，讓投身其中的開發(fā)商或多或少都經歷過一些波折。

近日，萬科在南京的唯一一個豪宅項目正式定名為安品園舍，項目建成后，南京萬科也將借此實現(xiàn)從主流剛需產品、改善項目到千萬級主城別墅的全系覆蓋。業(yè)界普遍認為，安品街項目未來入市價格有望達到10萬元/平方米。

一夢十年，這個從2005年開始闖入視線，并由萬科在2007年接手的豪宅項目，似乎終于要迎來“蘇醒”時刻。在這期間，項目已經前后經歷了三次規(guī)劃調整，境遇可謂曲折。

“萬科安品街項目之所以拿地八年才開始建設，是由于地塊處于南京的歷史風光帶，所以項目規(guī)劃同時也要符合政府對區(qū)域的規(guī)劃，只要政府規(guī)劃遲遲未落地，萬科安品街項目就沒法動工。”有接近南京萬科的市場人士向觀點新媒體指出。

這并非地產開發(fā)“撞上”文化保護的孤例，相似的情節(jié)也曾在泰禾院子、雅居樂長樂渡項目上演。南京資深業(yè)內人士尹霄飛認為，老城黃金地段的開發(fā)就是“雙刃劍”，雖然對房企品牌“調性”的拔高有著重要作用，但同時也考驗開發(fā)商高端產品的打造能力。

萬科南京豪宅浮生

從雅居樂長樂渡到泰禾南京院子，高端豪宅無疑已經成為開發(fā)企業(yè)品牌落地的一張名片，但對南京萬科來說，為這張名片付出的代價似乎有些大。

安品街項目要追溯至2005年3月，彼時，南京建鄴房地產開發(fā)有限公司以總價3500萬元取得該宗位于秦淮區(qū)安品街牙檀巷的地塊。但兩年后，這幅位置極佳的地塊卻意外轉手予南京萬科。

如今算來，這個項目已經整整擱置了十年。在這期間，南京萬科也幾經更迭，并從最初的市場“新兵”成長為南京樓市排行榜上的?？?。

然而，不管是最初的莫愁湖還是后來的河西、江北、江寧，甚至城南，萬科的產品系列里一直缺少高端豪宅的身影。

“外界一直比較關注的是萬科在做的精品公寓，哪怕是萬科紅郡和金域藍灣這樣稍微高端一些的產品，也沒有像仁恒、銀城一樣給業(yè)界和市場留下太深的印象。”

尹霄飛指出，萬科在南京的產品主要是以公寓為主，給市場的高端形象還不深，這或許也是萬科希望打造一個高端項目的內生原因。

從南京萬科今年在售的7個項目萬科金域藍灣、萬科九都薈、萬科新都薈、溧水萬科城、萬科尚都薈、萬科璞悅山以及萬科翡翠公園來看，無一例外瞄準的都是剛需和首改客群，唯一定位較為高端的產品要追溯至早年的萬科紅郡。

“長樂渡對雅居樂的品牌落地肯定是有拔高的作用，但萬科唯獨缺少一個這樣的高端產品。”尹霄飛指出，眼下的布局對于南京萬科來說，維持業(yè)績不在話下，但從產品豐富度的視角來看，萬科還需要一個更為全面的布局。

毫無疑問，安品園舍正是南京萬科想要打造的這張名片。不過，上述接近萬科的人士則指出，因為安品街項目拿地時間比較久，為之付出的資金成本可想而知，這些年，萬科基本上是通過南京其他項目的收益來彌補這部分虧空。

“這個項目出來肯定不會有錢賺，萬科也不指望這個賺錢，所以希望能夠將這個項目打造成南京的一個精品。”

安品園舍八年蹉跎

作為南京萬科即將亮相的首個千萬級豪宅，安品園舍卻用8年寫下了一段蹉跎時光。

2007年，萬科下屬公司恒越置業(yè)公司從南京建鄴房地產開發(fā)有限公司接手了這宗位于秦淮區(qū)安品街牙檀巷的地塊，但交易對價直至現(xiàn)在仍是謎?？梢詤⒖嫉囊粋€數(shù)字是，在2005年建鄴房地產獲得上述項目的代價為3500萬元。

雖然該地塊的出讓面積只有2.7萬平方米，但在當時交易地塊中已經屬于面積比較大的。轉手萬科后，安品街地塊的第一份規(guī)劃設計方案于2008年“出爐”，按照當時的規(guī)劃，項目將建成低層高密度住宅。

然而，規(guī)劃出臺后，項目卻遲遲未見開工，漫長的等待之后，時間來到了2010年11月。此時，南京萬科安品街總平面方案出現(xiàn)在了南京市規(guī)劃局網站進行批前公示，該公示披露，安品街項目的總建面積為7.3萬平方米，其中住宅5.5萬平米，擬建33幢低層住宅。

規(guī)劃公示后，該地塊終于有了動工跡象。據稱，當時萬科還邀請了湖北某知名公司主持該項目地源熱泵，并同步建設售樓處。然而，就在當?shù)叵虏糠謳捉瓿蓵r，安品街項目卻又因為規(guī)劃與文化保護的相悖而停工。

當時南京規(guī)劃委給出的說法是，2008年方案中行列式的建筑排布方式未能充分尊重原有街巷格局，居住建筑形態(tài)與傳統(tǒng)建筑風貌相差較遠。

萬科在2011年拿出了關于安品街地塊的第二份設計方案，應規(guī)劃委要求，項目的建筑檐口高度控制在12米以下，并采取獨棟住宅的形式，但這一切并沒有再讓這塊地重新動起來。因為在隨后的規(guī)劃認定中，獨棟住宅的形式也被認定與傳統(tǒng)院落式住宅格局不符。

這個僵局在隨后的兩年里都沒有打破，直至2013年，南京市規(guī)劃局公示了《南京倉巷-安品街片區(qū)修建性詳細規(guī)劃設計》，對倉巷-安品街片區(qū)改造中的諸多敗筆進行系統(tǒng)反思，安品街地塊建筑高度也由原來35米降至12米，容積率由2.05降至0.86。

對于萬科來講，這種調整無疑是一種打擊，因為容積率的縮水意味著樓盤可建面積削減過半。

根據今年4月份最新的設計方案批前公示顯示，安品街項目最終用地面積為27325平方米，總建筑面積為62476平方米，其中地上建筑面積23480平方米，地下建筑面積38996平方米，容積率0.86。地上兩層，地下兩層，建筑高度低于12米，擬建86戶低層院落式住宅及物業(yè)管理用房。

到今年9月，這個一拖再拖的高端豪宅再次啟動。在不久的將來，安品園舍也將加入到城中豪宅的廝殺中。