王威：大家好，非常榮幸有機會在這里跟大家分享我們近些年做的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的思考。我之前在華潤做了很多年，我們積累了大量的房地產(chǎn)的經(jīng)驗，包括瑞斯，今天跟我們講講我們的思考。

大的環(huán)境我們不用講了，剛剛賈院長和眾多同行講了行業(yè)，總體行業(yè)的變革和變化非常清楚。就是從大的格局來講開發(fā)類、銷售類市場萎縮可以說是確定的。如果我們把政府賣的地，開發(fā)商已經(jīng)拿的地，把這些地全部變成房子，包括近20年房地產(chǎn)積累的存量房子，這個量可能是非常巨大的，有可能已經(jīng)滿足了13億人的需求。換句話說，再拿新地，或者說行業(yè)再投資再擴大的風(fēng)險是比較高的。

去年開始整個行業(yè)都在討論，如果開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)萎縮的話這個行業(yè)怎么辦。我們簡單來說有幾點，我認為很多企業(yè)已經(jīng)在發(fā)生的去地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)一樣庫存過剩，所以要去庫存。其他行業(yè)講去產(chǎn)能，去產(chǎn)能的意思就是行業(yè)里邊的開發(fā)商的數(shù)量減少，甚至從業(yè)人員減少，跟鋼鐵是一個意思，首先是去庫存，然后是去產(chǎn)能，去產(chǎn)能很多企業(yè)會離開這個行業(yè)。包括今天很多地產(chǎn)上市公司都在轉(zhuǎn)型，很多轉(zhuǎn)型很成功，轉(zhuǎn)型做文化，轉(zhuǎn)型做體育。行業(yè)也在多元化，還有是做一體化。

我們分成四個現(xiàn)象的話，一是分成銷售型物業(yè)和綜合性開發(fā)商，既做銷售也做持有的，比如中糧地產(chǎn)、華潤、萬達，其他開發(fā)商，包括萬科在內(nèi)的重度開發(fā)商還僅僅是做銷售物業(yè)，持有型物業(yè)剛剛起步。從資金來源來說也可以分成兩項，一個是純粹自有資金，還有就是除了自有資金，還有大量的股權(quán)基金的錢，銀行貸款任何一個企業(yè)都會用。按照這個劃分，2010年之前很明顯用自己的錢做銷售型地產(chǎn)，這是所有企業(yè)都會做的事情。2010年之后開始，除了自己的錢，還做股權(quán)類基金，我說的是股權(quán)融資，不是說債權(quán)，借錢都會借。未來會往哪方向走？我如果我們要做股權(quán)類基金，我們應(yīng)該如何做，這是我們要解決的問題。

除了我們的業(yè)務(wù)模式，我們的管控體系也在改變，這是管理層需要改變的。未來包括萬達在內(nèi)的，包括華潤，包括中糧，華潤和中糧都是我們的客戶，我們和高層都做過深入探討，都會往第四象限走。包括萬達搞的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌，就是往第四象限走。萬達創(chuàng)新了很好的路，我希望它很成功，它成功了意味著我們在座各位都能夠利用它的模式，眾籌如果很成功那就是走的美國和新加坡的模式，就是在第四象限的模式，那樣是如虎添翼的。

所謂的輕資產(chǎn)一定是跟休閑相結(jié)合的，對于地產(chǎn)開發(fā)商而言就是拿地蓋房子賣地，我們說的輕資產(chǎn)是大量持有物業(yè)，包括綜合體，能拿在自己手里收租才是輕資產(chǎn)的概念。我認為未來的還有持有跟銷售之間如何平衡的問題，我們把世界上的一些模式進行了深入分析，但是細節(jié)沒有辦法給大家講太多。

這是我們講的凱德模式，我是2006年到2011年在凱德商用做了五年多，凱德的CEO是我的直接領(lǐng)導(dǎo)，所以我們很深入的體會到了這一點?；灸Ｊ骄褪且粋€上市公司會發(fā)起設(shè)立私募基金，這個私募基金的特點是凱德會出資，凱德的私募基金出資比一般比較高。剛剛有嘉賓提到瑞斯，我們06年做了瑞斯，我比較幸運成了中國最早有瑞斯實操經(jīng)驗的人，我們到瑞斯階段就可以退出。凱德作為整個鏈條里的主導(dǎo)和核心環(huán)節(jié)，從頭到尾都是由你來管理和控制、經(jīng)營，你中間階段除了你作為投資者你投1塊錢能賺利潤之外，作為基金管理者，你還做開發(fā)管理者，有大量的管理費收入。凱德現(xiàn)在有將近500億美金的管理資產(chǎn)，自己還有1千多億人民幣，總共四五千億資產(chǎn)，這是非常穩(wěn)定的生意模式。時間關(guān)系沒有辦法給大家詳細講。

資產(chǎn)管理，萬達未來的重中之重，最大的挑戰(zhàn)是資產(chǎn)管理，如果要真的走向輕資產(chǎn)化，除了金融平臺解決，最核心的問題是資產(chǎn)管理的問題，如果資產(chǎn)不掙錢，沒有人投你的重資產(chǎn)，所有人都想做輕資產(chǎn)，誰投重資產(chǎn)？如果是基于你現(xiàn)在收益夠不夠高，如果算下來可能還低于成本，你再輕也是賠錢的，因為你資產(chǎn)架構(gòu)沒有做上去。

資產(chǎn)管理的概念比較新，但是我們我們用這兩點反復(fù)跟行業(yè)聊，總體而言這個逐漸成為常識和共識。凱德這樣的公司做的工作，吸引了幾百億美金的資產(chǎn)，作為全亞洲或者全世界開發(fā)公司做金融的標(biāo)桿，一個基石是在資產(chǎn)管理上，就是資產(chǎn)收益高，給投資者持續(xù)不斷的回報，這是根本，這是基礎(chǔ)。資產(chǎn)管理一定要平衡好收益、租金和前面利潤方面的指標(biāo)，還有出租率等等。我想用金融房地產(chǎn)的模式表達凱德模式，不是說房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融是指做瑞斯或者基金，金融房地產(chǎn)是指一個戰(zhàn)略。大家轉(zhuǎn)型不要忽略管控體系的轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的以自有資金做開發(fā)業(yè)務(wù)和銷售管控升級到你真正能夠類似金融房地產(chǎn)模式，你能夠支撐持有型物業(yè)，除了用自己的錢還可以用基金的錢，這是非常不同的。

這是我們做的和簡單介紹，關(guān)鍵是下面這張圖，我們對金融行業(yè)的理解，這個理解就是房地產(chǎn)價值鏈，左邊這個圈，從土地開發(fā)、銷售、運營，2010年之前只有三家，萬達、華潤因為運營做得好，其他的大多數(shù)是買地、蓋樓、賣樓。要真正做成綜合的開發(fā)商，像凱德的綜合性開發(fā)商，私募基金加上瑞斯，加上上市公司，這是一個完整的平臺，這是更大的挑戰(zhàn)。中國的企業(yè)，我認為在逐漸往這個方向走，華潤金融業(yè)做得不錯，所以很有機會把金融嫁接進來，包括萬達在做互聯(lián)網(wǎng)金融等等，也是在往這方面做。資本平臺必須是你自己的資本平臺，不能說你跟人家合作，那這就不叫做金融房地產(chǎn)企業(yè)，因為不是你的，你只是搞了合資公司，要變成你自己的，凱德的金融是凱德的，是它的基金，它的瑞斯。

這是我要跟大家分享的轉(zhuǎn)型之路，但是我認為這是很重要的一條路，甚至可能對大多數(shù)開發(fā)商而言是主要的路。

謝謝大家！