吳新艷：大家上午好，剛剛賈院長(zhǎng)提到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的情況，GDP增速7%，經(jīng)濟(jì)在放緩和下行的階段?；貧w到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)如何求生存和發(fā)展是我們需要探討的。

我今天和大家圍繞四個(gè)方面進(jìn)行探討，主要是：做大服務(wù)、做輕資產(chǎn)、滿足需求、創(chuàng)造需求。

首先看一下相關(guān)行業(yè)的情況，說(shuō)到房地產(chǎn)都會(huì)想到金融板塊和互聯(lián)網(wǎng)板塊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)近二十年是高速增長(zhǎng)的階段，經(jīng)濟(jì)多元化，所有產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)信息化，房地產(chǎn)的未來(lái)將何去何從？以前我們提到住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這些都是基于房地產(chǎn)本身開發(fā)項(xiàng)目的形態(tài)來(lái)說(shuō)，那么現(xiàn)在跨界，所有產(chǎn)業(yè)都互聯(lián)網(wǎng)化，未來(lái)如何復(fù)合型發(fā)展？

首先來(lái)看金融行業(yè)的發(fā)展，剛剛賈院長(zhǎng)提到了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，看這個(gè)表可以反映到上半年GDP的狀態(tài)。GDP增速為7%，較原來(lái)的7.4%有所下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于下行通道。再看看CPI和PPI指數(shù)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)1.4%，生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)同比下降負(fù)4.8%，顯示出通縮形勢(shì)嚴(yán)峻。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融體系逐漸走向完善，金融現(xiàn)在也是多元化的形式來(lái)邁進(jìn)。原來(lái)傳統(tǒng)的銀行，比如四大行，后來(lái)出現(xiàn)商業(yè)銀行、投資銀行，現(xiàn)在有很多非銀行金融機(jī)構(gòu)、網(wǎng)上金融機(jī)構(gòu)、銀行、保險(xiǎn)、租賃等等金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)前隨著金融產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”也已經(jīng)融入金融板塊，現(xiàn)在整個(gè)金融模式也發(fā)生了一些非常大的變革，出現(xiàn)了第三方支付，P2P模式，無(wú)抵押貸款，眾籌金融以及比特幣、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)?shù)鹊冉鹑谀Ｊ健?/p>

金融行業(yè)的發(fā)展為后期所有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了金融支柱和資本運(yùn)作的基礎(chǔ)，我們可以看到整個(gè)金融行業(yè)在各資本、眾多企業(yè)都開始與金融行業(yè)跨界整合，8月份中信銀行和海爾集團(tuán)合作推出了供應(yīng)鏈的基礎(chǔ)平臺(tái)，萬(wàn)科也和搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)推出了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。中糧和阿里巴巴、百度也有戰(zhàn)略合作?，F(xiàn)在來(lái)看看單線發(fā)展的行業(yè)和企業(yè)都不符合市場(chǎng)發(fā)展需求，一定所有行業(yè)都將發(fā)展成復(fù)合型行業(yè)，所有企業(yè)將會(huì)多元化發(fā)展。

金融行業(yè)的未來(lái)和趨勢(shì)，我們認(rèn)為資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為趨勢(shì)，現(xiàn)在也有一些例子。通過(guò)金融行業(yè)盤活資產(chǎn)存量，實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新的重要途徑。互聯(lián)網(wǎng)將金融交易發(fā)生了很大的變革，金融價(jià)格體系市場(chǎng)化改革進(jìn)一步深化，金融行業(yè)也向民間資本開放。金融的安全基石也不可忽略，互聯(lián)網(wǎng)近二十年也是高速發(fā)展的行業(yè)，創(chuàng)新變革非常大，從最初消費(fèi)者互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展到移動(dòng)終端普及的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)通過(guò)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等各種基礎(chǔ)的核心，已經(jīng)成功滲透到各產(chǎn)業(yè)的狀態(tài)，所以我們今年提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代，所有的產(chǎn)業(yè)都將互聯(lián)網(wǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，它也有分化的市場(chǎng)。比如騰訊在社交板塊是老大，百度在信息搜索板塊非常強(qiáng)，阿里巴巴在消費(fèi)板塊數(shù)一數(shù)二。

近年來(lái)所有房地產(chǎn)開發(fā)板塊都受到互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，面臨很多零售終端閉店的情況。蘇寧易購(gòu)?fù)瞥隽颂K寧云店，現(xiàn)在網(wǎng)上有傳言說(shuō)十年前綜合體把百貨滅了，十年后云店會(huì)把綜合體滅了，我們也不知道會(huì)不會(huì)有這樣的情況發(fā)生。云店上半年在深圳、廣州、上海等等入駐了萬(wàn)達(dá)百貨的區(qū)域，云店這種模式仍待市場(chǎng)檢驗(yàn)。中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶普及數(shù)已經(jīng)過(guò)半，是全球第一的?；ヂ?lián)網(wǎng)已經(jīng)向移動(dòng)終端遷移，所以我們所有的東西都需要APP和微信，全球傳媒也受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的廣告已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的電視廣告、大屏等等。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)精準(zhǔn)捕捉用戶的需求，這也是互聯(lián)網(wǎng)廣告發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，大型平臺(tái)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)將驅(qū)動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

最后看一下房地產(chǎn)的環(huán)境，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在下行階段，房地產(chǎn)增速也在下降。從這四張表可以看到經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑、稅收持續(xù)下滑、地方財(cái)政萎縮是政策面放松的根本原因，中國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)依然離不開房地產(chǎn)，所以我們房地產(chǎn)在分化市場(chǎng)上仍然是有機(jī)會(huì)的。

這張圖也可以看到政策面和中國(guó)經(jīng)濟(jì)面以及房地產(chǎn)的走勢(shì)是相反的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行我們房地產(chǎn)在低谷，也是我們儲(chǔ)備發(fā)展動(dòng)力的爆發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)土地市場(chǎng)下行，城市分化明顯，這也是我們現(xiàn)在要面臨的一個(gè)現(xiàn)狀。2015年房地產(chǎn)開發(fā)，新增開發(fā)和銷售全面萎縮，存量不斷攀升，多數(shù)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)面臨巨大困難。加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，地產(chǎn)開發(fā)需要尋求新的突破和創(chuàng)新。目前我們面臨的是經(jīng)濟(jì)下行的低點(diǎn)，我們面對(duì)市場(chǎng)分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化，這也是我們必須面臨的臨界點(diǎn)，我們未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該是多維度多元化的發(fā)展。

房地產(chǎn)從開發(fā)階段來(lái)講如何跟互聯(lián)網(wǎng)金融這種分化市場(chǎng)結(jié)合？我們說(shuō)房地產(chǎn)要資本化，就是我們要做輕資產(chǎn)，從拿低成本社會(huì)化或者金融資本化，開發(fā)商逐漸要轉(zhuǎn)變成資金整合方，比如說(shuō)整合銀行、基金、眾籌、產(chǎn)業(yè)資本等等，以控股或者運(yùn)營(yíng)逐漸取代開發(fā)商銷售獲利的盈利模式。我們要拓寬融資渠道，比如瑞斯。

在房地產(chǎn)開發(fā)階段我們要做輕資產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈終端，我們要擴(kuò)大價(jià)值鏈終端，延長(zhǎng)價(jià)值鏈終端，做大服務(wù)，挖掘后續(xù)服務(wù)商業(yè)價(jià)值。

目前大成都市場(chǎng)，我們存量非常大，成交來(lái)源基本都是四川的二三線城市占60%以上，住宅庫(kù)存持續(xù)升高，價(jià)格表現(xiàn)疲軟。商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，成都商業(yè)地塊推出是非常大體量的，接近1500萬(wàn)方，面對(duì)這么大體量的商業(yè)地塊推出，競(jìng)爭(zhēng)是非常巨大的，地產(chǎn)商拿地?zé)崆橐苍跍p弱，無(wú)論是出售還是租賃都是供大于求的情況，競(jìng)爭(zhēng)加劇。關(guān)于成都的商業(yè)地產(chǎn)，六年供銷存均是增長(zhǎng)的形態(tài)，出售型的商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存周期是70個(gè)月，現(xiàn)狀非常的嚴(yán)峻。我們的策略是銷售型物業(yè)存量越來(lái)越大，盤活存量穩(wěn)定增長(zhǎng)是我們必須要做的。對(duì)于持有型物業(yè)，增量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨調(diào)整和洗牌加劇，我們必須加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效。

中糧地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的思考，轉(zhuǎn)型是我們被逼出來(lái)的，創(chuàng)新是我們的必經(jīng)之路，我們做對(duì)產(chǎn)品，做好產(chǎn)品，滿足需求，創(chuàng)造需求。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程當(dāng)中我們通過(guò)精細(xì)化、差異化、智能化、綠色化、服務(wù)化的產(chǎn)品打造消費(fèi)者的高品質(zhì)需求。我們說(shuō)房地產(chǎn)是一個(gè)大載體，載人、載物、載產(chǎn)業(yè)，我們可以利用這個(gè)產(chǎn)業(yè)滲透到互聯(lián)網(wǎng)以及和金融的跨界整合。

解決終端客戶需求是房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)值點(diǎn)，也就是把原來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈往后延伸，做大服務(wù)，延伸終端價(jià)值鏈，我們可以延伸到哪些需求？包括居住需求、購(gòu)物需求、投資需求、社交需求。

中糧地產(chǎn)在做大服務(wù)這塊的思考，主要是我們要做大社區(qū)平臺(tái)，大服務(wù)體系，我們會(huì)整合中糧所有金融資源，以及產(chǎn)業(yè)資源，以及互聯(lián)網(wǎng)資源等等，來(lái)營(yíng)造大的社區(qū)平臺(tái)。

中糧地產(chǎn)有非常強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，一個(gè)平臺(tái)做到最后都有大量的數(shù)據(jù)，中糧地產(chǎn)會(huì)根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)捕捉用戶前端需求、中端需求、末端需求。這是展示中糧地產(chǎn)布局的板塊，居住需求有悅客會(huì)服務(wù)，投資需求有金融產(chǎn)品等等，還有社交需求、消費(fèi)需求，等等。

中糧地產(chǎn)的未來(lái)是做好產(chǎn)品，拓展商業(yè)運(yùn)營(yíng)，搭建大服務(wù)平臺(tái)，整合生態(tài)鏈資源，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)終端價(jià)值鏈，做大服務(wù)體系的同時(shí)充分挖掘各種類型的商業(yè)價(jià)值。

謝謝大家。