賈康：大家上午好。在這個(gè)會議里，大家肯定很關(guān)注市場分化以及成都在這個(gè)過程當(dāng)中面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。我首先從全局的角度談?wù)勎业目捶?，然后再總體就房地產(chǎn)走勢談?wù)勛约旱姆治稣J(rèn)識?？紤]成都的區(qū)域和具體關(guān)注的特定項(xiàng)目，我們首先還是要看大勢，然后再看怎么把握優(yōu)化的要領(lǐng)，我能提供的主要是從宏觀角度的基本分析。

我們的經(jīng)濟(jì)走勢是處于下行中間，這個(gè)下行過程從GDP來看開始于2011年。2010年之前我們經(jīng)歷了兩輪外部危機(jī)的沖擊，亞洲金融危機(jī)和世界金融危機(jī)之后，2010年我們又站在兩位數(shù)增長的水平上。但是現(xiàn)在看來很清楚，2010年10%以上的增長很可能是中國高速增長階段最后的回光返照，2011年之后經(jīng)濟(jì)一路下行，現(xiàn)在年度龍頭指標(biāo)，決策層提出的預(yù)期值是7%左右，上兩個(gè)季度報(bào)出來就是7%，還算是能夠有所交代的水平，業(yè)界感覺二季度到不了7%。無論是6.8%還是7%，問題還不在這兒，實(shí)際問題是我們在經(jīng)濟(jì)下行的過程中如何把握新常態(tài)這個(gè)概念。

2014年習(xí)總書記提到了新常態(tài)，馬上就引起了前所未有的重視，大家都在解讀。

9月份總書記在APEC會議上發(fā)言，展開說了怎么認(rèn)識、適應(yīng)和引領(lǐng)新常態(tài)，總結(jié)起來是三個(gè)關(guān)鍵詞。

第一個(gè)就是中高速，所謂新就是下行過程中間開始表明了經(jīng)濟(jì)速度下臺階這個(gè)階段無可回避到來了，新的階段取代了高速增長的階段，新的階段表現(xiàn)不再是高速而是中高速。這合乎一般規(guī)律，中國2010年以后進(jìn)入中等收入階段，各個(gè)經(jīng)濟(jì)體到這個(gè)階段以后對應(yīng)的增長速度不再是高速，而必然是從高速回落到中高速臺階上的狀態(tài)，中國也不例外。這個(gè)新已經(jīng)非常明顯。

第二個(gè)關(guān)鍵詞叫結(jié)構(gòu)優(yōu)化。結(jié)構(gòu)優(yōu)化是對于經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高而打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級版。經(jīng)濟(jì)提高是要讓人民群眾得實(shí)惠，人民群眾滿意的狀態(tài)和可持續(xù)的狀態(tài)。我們現(xiàn)在有了“新”以后，我們還在尋求它能夠起穩(wěn)，通過觸底起穩(wěn)至常態(tài)的過程中間，“新”已明確，而“常”還沒有實(shí)現(xiàn)，這就是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的基本特點(diǎn)。

這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提高能夠表現(xiàn)為起穩(wěn)和常態(tài)，應(yīng)該是速度不再一個(gè)勁回落，而起穩(wěn)之后的中高速增長平臺，比如我們?nèi)缭改茉?%起穩(wěn)的話，最好能有8-10年甚至更長時(shí)間，成為常態(tài)的增長速度還可以接受。林毅夫教授說中國8%的增長速度還可以有20年的時(shí)間段，他后來又強(qiáng)調(diào)了前提是中國能夠優(yōu)化結(jié)構(gòu)、深化改革，他最新的說法是7%仍然能走10年，我們希望如此，這個(gè)速度表現(xiàn)我們的實(shí)際追求，就是第二個(gè)關(guān)鍵詞，結(jié)構(gòu)優(yōu)化有非常大的難度。

第三個(gè)關(guān)鍵詞叫創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。抓住改革，抓住創(chuàng)新，總書記強(qiáng)調(diào)改革創(chuàng)新這個(gè)事，他現(xiàn)在到美國去了，又再次宣誓我們堅(jiān)定不移推進(jìn)改革的基本態(tài)度。改革這方面實(shí)際在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下是一個(gè)體系，從經(jīng)濟(jì)社會完成轉(zhuǎn)軌這個(gè)攻堅(jiān)克難的制度創(chuàng)新，要聯(lián)系到我們企業(yè)界必然要處理的，一個(gè)個(gè)市場主體作為管理主體的管理創(chuàng)新，還有就是大家在競爭中要?jiǎng)俪?，要依靠科技?chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，這是一個(gè)創(chuàng)新體系，這是我們的希望所在。我們很多下行因素非常明朗，勞動(dòng)力成本總體來說是合乎落實(shí)的迅速提升，用工荒；另外一方面就是公司有可能越抬越高，它順應(yīng)人民群眾增加收入的要求，但是企業(yè)必須要騰籠換鳥、結(jié)構(gòu)換代，否則你就做不下去。我們的投資，按照過去繼續(xù)做，經(jīng)濟(jì)學(xué)叫做邊際效應(yīng)遞減，常規(guī)做下去越來越?jīng)]有回報(bào)前景。那要靠什么？要靠升級換代以后的有效投資。

在經(jīng)濟(jì)下行過程中間也有亮點(diǎn)，有新的動(dòng)力形成過程，幼稚的、肯定的健康因素的積累和提升，這當(dāng)然是我們希望之所在，而這個(gè)希望之所在，如果按照中央現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)話語，我們還在三期疊加的變化。

我一直強(qiáng)調(diào)還得加上一期，中央所做的三期是經(jīng)濟(jì)增長速度的換擋期，還有結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期。這個(gè)過程中間很痛苦，陣痛要能扛住，扛住了我們就能走進(jìn)一片新天地。還有刺激政策的消化期，不得已啟動(dòng)的4萬億一攬子的經(jīng)濟(jì)刺激方案，當(dāng)時(shí)是別無選擇的，但是過后帶來了一些副作用，帶來了一些我們現(xiàn)在必須消化的效應(yīng)，這個(gè)過程還沒有結(jié)束。

這三期疊加后面，從三中全會到四中全會實(shí)際上強(qiáng)調(diào)的是要再配合全面改革、全面依法治國攻堅(jiān)克難實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)期。沒有中全會到四中全會頂層規(guī)劃部署的60條里面多達(dá)336項(xiàng)具體改革任務(wù)的貫徹實(shí)現(xiàn)，沒有四中全會所做的全面依法治國這個(gè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，我們所說的升級版的打造、可持續(xù)發(fā)展可能就要泡湯。

我們2020年全面小康，或者全面改革，全面依法治國，還有全面從嚴(yán)治黨，就是反腐，這是一個(gè)新的布局體系。這里面全面小康指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)沒有多少懸念，剩下這幾年，哪怕每年增長比7%還差一點(diǎn)，人均GDP再翻一番，大概差不多。但是這一條只是鄧小平規(guī)劃“三步走”中間的一個(gè)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，如果不能配上2020年全面改革取得決定性成果，全面小康的意義要大打折扣。后面怎么繼續(xù)如愿往上走？我認(rèn)為就是怎么跨越中等收入陷阱的問題。

上半年我們很多市場人士對預(yù)期不看好，而且甚至有悲觀的心態(tài)，比如股災(zāi)等等這些沖擊，但從全局來看，我們不能簡單極端化地說中國經(jīng)濟(jì)一下子沒有希望了，甚至有人在談崩潰論。

李克強(qiáng)總理最新的說法叫“形行兩個(gè)字分開講”，中國是形有波動(dòng)，勢能向好，這不簡單是政治家穩(wěn)定人心的描述，他后邊的具體內(nèi)涵也是可以分析的。我們7%的真實(shí)情況是什么？有困難有不均衡，但是確實(shí)有（劉克）主任在浙江調(diào)查說的一句話，我們新的增長動(dòng)力在提升，不均衡也就意味著帶來壓力的同時(shí)又可能促成新的動(dòng)力的凝聚。有些健康的因素在積累，比如我從研究者的角度可以舉幾個(gè)觀察。一個(gè)是2011年以后，在很困難的情況下，企業(yè)怎么樣爭取在競爭環(huán)境里能生存和發(fā)展呢？大家比拼自己的相對優(yōu)勢，我們很多企業(yè)家在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下日子不好過，但是我們也注意到凡是做成的訂單都是高水平的。

現(xiàn)在總體市場競爭靠訂單過日子，沒有訂單那么你就可能萎縮，拿到了訂單大家意識到都是靠上游的，大家爭取高水平的訂單，大家都在做這個(gè)努力，實(shí)際是什么呢？實(shí)際是市場的優(yōu)勝劣汰過程，這個(gè)優(yōu)勝劣汰就是淘汰落后產(chǎn)能和過剩產(chǎn)能，這個(gè)過程從全局來看值得肯定。有一些企業(yè)在這個(gè)過程中間沒事偷著樂，有些企業(yè)說我前些年已經(jīng)形成了比較像樣的品牌，大家現(xiàn)在感覺惶惶不安的時(shí)候，正是我乘勢擴(kuò)大品牌和打拼市場的機(jī)會。

比如馬云的一飛沖天就是這幾年經(jīng)濟(jì)下行中間出現(xiàn)的，馬云一飛沖天之后帶來的財(cái)富效應(yīng)，排在第一位的不是馬云和他團(tuán)隊(duì)里面的人，是一開始慧眼識英雄，給他一大筆風(fēng)險(xiǎn)投資的孫正義，據(jù)說孫正義一開始2千萬美元投資是翻了好幾百倍。我們看到經(jīng)濟(jì)下行過程中前期形成品牌成了氣候，它就異乎尋常的有輝煌的表現(xiàn)，企業(yè)也不得不做騰籠換鳥式的調(diào)整，騰籠換鳥后邊跟著一句是鳳凰涅槃，有人說這是兩鳥論，這話俗一點(diǎn)，但意思是清楚的，就是要脫胎換骨，浴火重生，逼著市場和企業(yè)家走脫胎換骨、騰籠換鳥之路，這就可能打造出新的天地，只要扛過這個(gè)陣痛期，后面就越走越寬，就真的把全要素生產(chǎn)力調(diào)整起來了。

我們的亮點(diǎn)還在服務(wù)業(yè)的發(fā)展。這幾年服務(wù)業(yè)的比重明顯提升，這符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，到了這個(gè)階段以后服務(wù)業(yè)是輕資產(chǎn)型的，服務(wù)業(yè)發(fā)展更好能適應(yīng)人民群眾的生活，同時(shí)能增加更多的就業(yè)機(jī)會。每單位GDP提供的就業(yè)機(jī)會，從指標(biāo)來看，這幾年是節(jié)節(jié)上升，經(jīng)濟(jì)一直在下行，從原來的10%落到了7%出頭。我們現(xiàn)在按今年上半年的數(shù)字，全年要以7%的速度提升，提供1300萬以上的城鎮(zhèn)新增崗位，今年毫無懸念可以完成這個(gè)目標(biāo)，上半年已經(jīng)達(dá)到2/3。

這是什么道理？這是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整增長質(zhì)量提高的表現(xiàn)，因?yàn)榫蜆I(yè)關(guān)系大局穩(wěn)定。就業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行中間一路表現(xiàn)如此好，肯定和結(jié)構(gòu)調(diào)整、服務(wù)員的發(fā)展，特別是改革、簡政放權(quán)，商事制度改革，注冊一個(gè)企業(yè)前所未有的便捷，通過我們不斷推行中小企業(yè)減稅，以及努力發(fā)展所謂普惠金融，多樣化金融產(chǎn)品有關(guān)。

農(nóng)村如今也有電子商務(wù)一條街，農(nóng)民經(jīng)過政府培訓(xùn)以后嘗試在網(wǎng)絡(luò)上做生意，當(dāng)然有的規(guī)模做大了，這是早幾年想都不敢想的事情。

新經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，一個(gè)高端一個(gè)低端，它現(xiàn)在形成了互動(dòng)，做得高大上的有馬云的互聯(lián)網(wǎng)，低端的有草根的淘寶網(wǎng)上淘生活。更不要說戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行中間表現(xiàn)的亮點(diǎn)，比如中國的高鐵走到了世界前沿。咱們內(nèi)部可以說，高鐵最主要的就是在劉志軍階段，劉志軍功是功，過是過，他在一個(gè)強(qiáng)勢控制權(quán)的時(shí)候，比較成功按住了國內(nèi)的競爭，一致對外，在國家層面節(jié)省了大量資金，很低的成本拿下了國外技術(shù)，然后引進(jìn)創(chuàng)新就形成了氣候。

現(xiàn)在李克強(qiáng)總理出去必然推銷中國的高鐵，而且現(xiàn)實(shí)需要，對應(yīng)得上，不光是“一帶一路”戰(zhàn)略。我們現(xiàn)在在美國、南美、俄羅斯都有已經(jīng)在建甚至已經(jīng)談成的高鐵項(xiàng)目，最新的是洛杉磯到拉斯維加斯，幾百公里的高鐵，中國提供技術(shù)支持和裝備支持，這個(gè)事情如果在早些時(shí)候想都不敢想。

說到“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，也有一些爭議，確實(shí)不能太理想，不能光看風(fēng)口上的豬和飛上去的馬云這個(gè)典型，也要看到多少人失敗了，只不過現(xiàn)在沒有人提起。90年代在公主墳?zāi)菐Т笮偷膶懽謽?，?dāng)時(shí)有互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司，現(xiàn)在可能很多公司都不在了，這些失敗的案例很多，失敗并不是沒有價(jià)值，多數(shù)人做不大，只有少數(shù)人可以做大?，F(xiàn)在企業(yè)制度就是有限責(zé)任，大不了投入的東西損失掉，但是不至于傾家蕩產(chǎn)，我可以爭取東山再起。

不論我們往前走攻堅(jiān)克難改革的過程中有什么不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，我們作為市場認(rèn)識，以及我作為有全局眼光看待問題的研究者，我們要有基本的信心和期待。我們努力的方向是真正貫徹三中全會、四中全會以及馬上要開的五中全會所做的頂層規(guī)劃，堅(jiān)定不移推進(jìn)中國現(xiàn)代化進(jìn)程。我們這個(gè)過程當(dāng)中也要注意到房地產(chǎn)是非常重要的，產(chǎn)業(yè)支柱領(lǐng)域，以及在經(jīng)濟(jì)下行過程中間經(jīng)歷了一輪調(diào)整，這個(gè)調(diào)整中不乏有痛苦，但是也不乏有積累的經(jīng)驗(yàn)和亮點(diǎn)的部分。

步入新常態(tài)的過程中間，我們房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用得到進(jìn)一步的肯定，總體來說中國的城鎮(zhèn)化會在未來幾十年繼續(xù)走完高速增長規(guī)模，國際化經(jīng)驗(yàn)是，城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，我們現(xiàn)在一年走一個(gè)點(diǎn)還要走30年，那就接近中國民族的偉大復(fù)興了，這個(gè)過程中我們建成區(qū)一定會不斷擴(kuò)大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著的是收入向中等收入、高等收入提升的過程。這個(gè)過程當(dāng)中的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)，這是毫無疑問的。

我們現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整中面臨非常重要的就是我們這個(gè)論壇的主題詞——分化，并不是總體崩盤，并不是一致向下，當(dāng)然它確實(shí)有嚴(yán)峻的局面。2014年我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)要正確判斷，不能崩盤，它在調(diào)整過程中肯定要經(jīng)歷分化。現(xiàn)在看來這個(gè)調(diào)整還在繼續(xù)，在房地產(chǎn)投資增速方面我們看到持續(xù)下滑的曲線，我們看到房地產(chǎn)企業(yè)資金到位，看到它經(jīng)過調(diào)整以后現(xiàn)在有恢復(fù)正增長的態(tài)勢，但是不能說調(diào)整完成，土地購置的增速在下行過程中，但是快趨于平穩(wěn)。從全國商品房銷售面積和銷售額的增速來看，在去年下降的過程中開始有所收斂，然后經(jīng)過一個(gè)臨界點(diǎn)，主要是今年年初以后一路上揚(yáng)，這是很平的上行曲線。

去年下半年，我聽到了很重要的信息，就是中國前一輪房地產(chǎn)經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，困難重重，很多人感覺十分痛苦，最痛苦的區(qū)域就是可以描述為崩盤狀態(tài)的溫州。它的炒房團(tuán)后來失敗了，炒房團(tuán)原來沒有出去之前在溫州就炒到6萬，然后狂跌到2萬，然后起穩(wěn)。溫州的房市調(diào)整如此慘烈，但是沒有所謂出現(xiàn)苦主跑到政府門前搞群體事件鬧事，溫州民眾的意識是自己的風(fēng)險(xiǎn)自己扛，這是非常明顯的。這個(gè)過程到均價(jià)表現(xiàn)為起穩(wěn)，我認(rèn)為第一關(guān)充其量也就是這個(gè)狀態(tài)，后邊跟著的是2014年十一長假，剛一過，北京五環(huán)之內(nèi)變相降價(jià)不再被人們強(qiáng)調(diào)，抗跌是比較明顯的，變相降價(jià)的說法沒有了。

十一之后，原來表現(xiàn)的銷售量增帶來的是價(jià)穩(wěn)，甚至有中介開始把價(jià)格往上提。如果一高一低都看到了起穩(wěn)，那中間幾百個(gè)大大小小的城市放在一起就是高高低低調(diào)整，大局看來已定。曾經(jīng)讓很多人恐慌的調(diào)整，不到一年就看出端倪，它往前走越來越可以減少它的壓力，這個(gè)過程中間，政府合乎邏輯做出政策調(diào)整。除了北上廣和三亞限購撤出，最近還更寬松，可以異地用公積金購買房產(chǎn)。我們信貸政策也越來越寬松，只要原來的貸款還清，所有買房的都可以享受首貸的優(yōu)惠，這是符合經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律的政策優(yōu)化調(diào)整。

這些東西合在一起，今年上半年走到現(xiàn)在，全國算總賬，商品房銷售面積和銷售額和增速，合乎邏輯出現(xiàn)了令人鼓舞的回暖跡象，深圳好像暖得過了頭，有一陣子出現(xiàn)價(jià)格明顯上揚(yáng)，但是稍微消化以后大家還是認(rèn)為不會回到肆無忌憚瘋炒的狀態(tài)。這樣的情況之下，我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)業(yè)的走勢可以判斷得八九不離十，城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中我們就是要更從容關(guān)注市場分化。

這次論壇講分化，至少可以從這幾個(gè)角度來看。一是業(yè)態(tài)的分化，比如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體。二是區(qū)域的分化，不同區(qū)域城市的走勢分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)、地段的分化。北京的學(xué)區(qū)房一路狂飆，教育革命解除學(xué)區(qū)房還早著，大家都希望拿到學(xué)區(qū)房讓自己孩子進(jìn)好學(xué)校。三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結(jié)合金融改革考慮。四是市場供給與政府保障的分化，比如保障房建設(shè)肯定會影響商品房的配置，我們的保障房更清晰了。這些東西我們要注意，跟蹤政策導(dǎo)向，跟蹤市場分化，掌握好自己的投資和經(jīng)營決策。

我的建議有幾個(gè)方面，包括怎么在宏觀上政策更有效，在財(cái)政上加力增效，在金融方面掌握好松緊適度。對于政府必須托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的階段上不要過分強(qiáng)調(diào)補(bǔ)磚頭，要更多地強(qiáng)調(diào)有房源的情況下補(bǔ)人頭，利用現(xiàn)有住房供給的潛力，政府的國庫直接支付可以把需要做低保和住房保障人補(bǔ)人頭的錢直接打到房東賬戶上，保障居民居有所居，保證體系高效運(yùn)行。對于拉民間資本和政府一起做房地產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)、連片開發(fā)等事情要做好，現(xiàn)在已經(jīng)風(fēng)聲崛起，大家可以關(guān)注PPP和房地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。還有就是要做好房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)長效機(jī)制的立法先行工作。房地產(chǎn)終于列入了人大立法規(guī)劃，而且排序排在第一位。

這就是我向各位匯報(bào)的經(jīng)濟(jì)下行中間怎么看待亮點(diǎn)，怎么正確分析我們前景，以及怎么認(rèn)識房地產(chǎn)走勢方面的粗淺看法，請大家批評指正，謝謝大家！