9月24日，觀點新媒體主辦的城市觀點論壇再一次來到成都，探討“分化市場中的成都風(fēng)口”。

屆時，經(jīng)濟學(xué)家、金融專家、行業(yè)精英，與成都及西部區(qū)域眾多房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運營、金融、中介、媒體等企業(yè)和機構(gòu)將齊聚成都，把脈成都房地產(chǎn)市場，探討成都房地產(chǎn)市場未來發(fā)展之路。

觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進行全程圖文直播。

專題：2015城市觀點論壇成都行

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，女士們，先生們，大家上午好。歡迎大家來到2015城市觀點論壇成都行的活動現(xiàn)場。我是第一房產(chǎn)節(jié)目主持人金秀。

在這里首先要給大家介紹一下觀點論壇的活動背景。

城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題，以中國及世界房地產(chǎn)發(fā)展中的城市為載體及主辦地，邀請經(jīng)濟學(xué)者、政府協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商巨頭、建筑規(guī)劃大師、金融人士、傳媒精英以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)精英及專家，對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策、上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等進行多角度深度探討及剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動力及發(fā)展的創(chuàng)新思路。

十一年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港、蘇州等三十多個省市。

今天，觀點新媒體攜城市觀點論壇第三次走進成都，身居西部、放眼全國，2015年的成都房地產(chǎn)與全國一樣，面臨著新經(jīng)濟常態(tài)下的各種沖擊與機會。

我們常說成都的房地產(chǎn)市場一直以來都是比較平穩(wěn)健康發(fā)展的，但是在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景下，成都房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型和發(fā)展過程當(dāng)中我們不得不存在也存在著一些問題，比如商業(yè)地產(chǎn)比較過剩，空置率比較高，并且土地市場也遭遇過冷清，這些問題我們今天也邀請到了諸多的房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚以及專業(yè)機構(gòu)的人士與成都及四川開發(fā)企業(yè)的精英，共同為成都的房地產(chǎn)市場尋找新的發(fā)展機遇。

最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、成都商報，合作伙伴威海雙島灣科技城、華譽景觀、成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、四川世聯(lián)行、5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

主持人：下面我將介紹出席今天論壇的嘉賓和朋友，他們是：

全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長 賈康先生

成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長 謝慶慶先生

成都商報編委 蔡軍先生

成都協(xié)信置業(yè)有限公司董事長 顧修銘先生

碧桂園集團四川分公司副總裁 王維達先生

成都金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 馮濤先生

成都市萊蒙商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 周穎女士

新世界中國地產(chǎn)成都地區(qū)總監(jiān) 黃思遠先生

中糧地產(chǎn)成都有限公司商業(yè)管理部負責(zé)人 吳新艷女士

海亮地產(chǎn)成都分公司總經(jīng)理 曹先鋒先生

深圳花樣年商業(yè)管理有限公司成都分公司總經(jīng)理 胡勇先生

成都俊發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 羅毅先生

成都佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 石廣華先生

成都IFC總經(jīng)理 邵友松先生

中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司營銷總經(jīng)理 徐柯先生

成都中鑫海置業(yè)有限公司董事長 楊坤翰先生

電建地產(chǎn)四川區(qū)域總部副總經(jīng)理 卞明先生

成都城投地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 陳蓓女士

四川圣樺集團有限公司董事長 韓志剛先生

四川瑞信實業(yè)集團有限責(zé)任公司總經(jīng)理 李向東先生

成都中成房業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理 徐亮先生

成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷及產(chǎn)業(yè)中心總經(jīng)理 詹向農(nóng)先生

成都國奧置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 鄭聲驗先生

園丁控股(集團)有限公司副總經(jīng)理 周治明先生

威海雙島灣科技城招商科科長 畢建超先生

長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周竑先生

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術(shù)官 王戰(zhàn)信先生

搜易貸（北京）金融信息服務(wù)有限公司COO 蔣軒先生

永正資本總裁 王 威先生

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理 巫保民先生

成都世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理 石學(xué)文先生

四川合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理 鄭旭川先生

成都港美聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理 楊小華先生

四川搜淘網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總裁 晏利庭先生

大地影院建設(shè)有限公司負責(zé)人 徐賢長先生

觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

另外，本次論壇還獲得眾多全國暨成都實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2015城市觀點論壇的朋友們。

接下來進入論壇的致辭環(huán)節(jié)。有請第一位致辭嘉賓，也是我們的聯(lián)合主辦方成都商報的編委蔡軍先生。

蔡軍：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家，各位業(yè)界朋友，大家上午好。歡迎大家蒞臨今天的論壇現(xiàn)場，三分鐘的時間我給大家報告兩條新聞，這兩條在業(yè)界傳播非常廣。

一條新聞是本地兩家房企之間發(fā)生的并購，藍潤地產(chǎn)和明宇集團，現(xiàn)在新聞?wù)嫦嗾谶M一部追蹤報道，但是據(jù)我所知大概是這么回事，明宇旗下部分的酒店資產(chǎn)可能出讓給藍潤地產(chǎn)，這兩家集團都是成都地產(chǎn)界的黑馬。明宇是從南充過來的一個企業(yè)，這家企業(yè)近幾年發(fā)展非常迅猛，通過收購、租賃和自建的方式在全國現(xiàn)在已經(jīng)有30多家酒店，最新的動態(tài)是在巴黎收購了一家酒店，正在進行改造開業(yè)。兩三天以前我們得到了這個消息。

昨天全球華人首富王健林先生第四次來到成都，昨天參加在都江堰舉行的萬達文化旅游城的現(xiàn)場開幕典禮，這個項目總投資550億，王健林在幾個月前宣布在四川有超過千億的房地產(chǎn)投資。

我給大家講這兩個新聞大家可能都知道，我想說明什么問題呢？我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)界令人眼花繚亂，個人準(zhǔn)備不一樣，感覺不一樣，但是現(xiàn)下紛紛擾擾，背后可能就點了我今天論壇的題——分化和整合、困頓與發(fā)展，現(xiàn)下如此紛擾，那么到底蘊含著怎樣的趨勢，還有怎樣的道理，能夠給我們房地產(chǎn)業(yè)界從業(yè)人員怎樣的啟示，今天的論壇我們請到的專家，請到的行業(yè)嘉賓一起探討，我想給大家可能會帶來一些啟發(fā)和借鑒，這就是我們今天這個論壇的目的所在。

在此，我代表主辦單位之一成都商報和觀點，感謝各位專家的分享，也感謝各位來賓今天認真的聆聽。謝謝大家！

主持人：非常感謝蔡總，接下來讓我們有請成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長謝慶慶先生致辭。

謝慶慶：各位嘉賓，各位朋友，大家早上好，首先非常榮幸能作為協(xié)辦單位參加今天的這個高層論壇。作為協(xié)辦單位，我代表成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對本次論壇的成功舉行表示祝賀。

今天到會的都是企業(yè)的老總，行業(yè)資深人士和權(quán)威專家，我們協(xié)會作為聯(lián)系政企的企業(yè)家聯(lián)盟，我只想給大家分享兩點。今天論壇的主題是“分化市場中的成都風(fēng)口”，我想這個分化應(yīng)該說是行業(yè)現(xiàn)實的話題，這次論壇應(yīng)該說是恰逢其時的。

我給大家分享的兩點是，第一，行業(yè)分化轉(zhuǎn)型確確實實是一個不能回避的現(xiàn)實。從行業(yè)協(xié)會角度，我們上半年從會員企業(yè)收集各種問題、意見、建議，給政府已經(jīng)打了三次報告，同時涉及產(chǎn)權(quán)、市場、車位、建設(shè)規(guī)劃、人少房多的問題，政府都在積極解決。現(xiàn)在政府主管部門對行業(yè)問題應(yīng)該說是非常關(guān)注的，對咱們推動行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展也在積極研究很多政策，估計不久以后會陸續(xù)出臺。

第二，行業(yè)協(xié)會作為整個市場整合資源的作用，也給大家透露一下，這也是在咱們政府的督導(dǎo)之下，可能在11月份咱們的相關(guān)主管部門委托房協(xié)可能會做一次全域成都的土地資源的大推介，這也是市政府刺激投資推動行業(yè)健康發(fā)展的一大舉措，到時候會給會員單位發(fā)通知邀請。

在轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，肯定我們只有把資源對接得更加精準(zhǔn)，跟政企之間交流或者銜接更加緊密，我們才能化危為機，成功轉(zhuǎn)型。謝謝大家！

主持人：謝謝副秘書長的致辭。成都近幾年來一直是各大防企非常青睞的地方，因為什么呢？成都有著出色的政策環(huán)境、經(jīng)濟基礎(chǔ)以及區(qū)域優(yōu)勢，剛才副秘書長也說了行業(yè)協(xié)會在搭建政府和企業(yè)之間的橋梁起著功不可沒的作用，我們期待成都房地產(chǎn)市場有更加好的環(huán)境。

接下來有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士致辭。

陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！

城市觀點論壇第四次走進四川，準(zhǔn)確地說是三次走進成都，一次走進都江堰。每一次都是不一樣的感覺，因為成都總是踩在了行業(yè)不斷轉(zhuǎn)變的節(jié)點上。

還有三個月，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說非常重要的2015很快將過去了。前天我在廣州與一位上市房企的總裁聊聊接下來對于行業(yè)的預(yù)期， 他告訴我，接下來的三個月房企日子會比較好過，只是2016年將有點難以預(yù)測。

回想在今年8月觀點的博鰲房地產(chǎn)論壇上，我說博鰲房地產(chǎn)論壇十五年了，正值中國房地產(chǎn)高速上升的十五年，2001年出席論壇的任志強正帶領(lǐng)華遠上軌道，如今已經(jīng)完成上市并功成身退；十五年前，龍湖、融創(chuàng)等純屬無名之輩，如今位列卓越100的前十；15年IT在中國興起，今天房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與互聯(lián)網(wǎng)高度靠攏、并結(jié)合成為業(yè)績新增長點。那么，十五年前的成都是怎樣，今天及未來的成都房地產(chǎn)又將是怎樣？房地產(chǎn)業(yè)伴隨宏觀經(jīng)濟增速的減緩而進入分化時期，分化時期的成都房地產(chǎn)又將何去何從？

這些疑問，我把它們拋給了出席論壇的賈康所長、在座的來自成都及全國的開發(fā)企業(yè)、金融及商業(yè)精英們，只有你們才有最強的實力及最智慧的思想回答這些疑問。 我相信透過半天的論壇結(jié)合中午的午餐會，大家必將可以為成都房地產(chǎn)業(yè)梳理出一些更為清晰的脈絡(luò)，為迎接更大的風(fēng)口做好更充足的準(zhǔn)備！

最后再次感謝支持我們本場論壇的中糧地產(chǎn)、雙島灣、華譽景觀、天港建設(shè)、5100這些知名品牌，更要感謝我們的成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，感謝成都商報及所有出席論壇的媒體朋友及企業(yè)來賓！讓我們預(yù)祝論壇圓滿成功！

謝謝大家！

主持人：感謝陳詩濤女士。接下來進入2015城市觀點論壇成都行的正式議程，也是大家比較期待的環(huán)節(jié)。在新的環(huán)境和背景之下，分化和轉(zhuǎn)型的命題已經(jīng)是行業(yè)常態(tài)，在房地產(chǎn)企業(yè)回歸一線以及二線核心城市的共識下，成都的房地產(chǎn)市場我們相信還有更多的發(fā)揮和發(fā)展空間。

尊敬的各位來賓，2015城市觀點論壇成都行大會的主題今天是分化市場中的成都風(fēng)口，第一個演講環(huán)節(jié)請到全國政協(xié)委員，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長賈康先生，他的演講主題是《中國經(jīng)濟下行壓力與房地產(chǎn)走勢》。

賈康：大家上午好。我們這個會議大家肯定很關(guān)注市場分化以及成都在這個過程當(dāng)中面臨的挑戰(zhàn)和機遇，我的發(fā)言首先從全局紅光的角度談?wù)勎业目捶ǎ缓笤倏傮w就房地產(chǎn)走勢談一些自己的分析認識。因為考慮成都的區(qū)域和具體關(guān)注的特定項目，我們首先還是要看大勢，然后落到我們最關(guān)心的事情上怎么樣把握，優(yōu)化的要領(lǐng)。我能提供的主要是從宏觀角度的基本分析。

我們的經(jīng)濟走勢是處于下行中間，這個下行過程從GDP來看開始于2011年，2010年之前我們經(jīng)歷了兩輪外部危機的沖擊，亞洲金融危機和世界金融危機之后，2010年我們又站在兩位數(shù)增長的水平上。但是現(xiàn)在看來很清楚，2010年10%以上的增長很可能是中國高速增長階段最后的回光返照，2011年之后經(jīng)濟是一路下行，現(xiàn)在年度龍頭指標(biāo)，決策層提出的預(yù)期值是7%左右，上兩個季度報出來就是7%，還算是能夠有所交代的水平，業(yè)界大家的感覺二季度到不了7%。無論是6.8%還是7%，問題還不在這兒，實際問題是我們在經(jīng)濟下行的過程中如何把握新常態(tài)的核心概念。

2014年習(xí)總書記接過了學(xué)術(shù)界的術(shù)語提到了新常態(tài)，馬上就引起了前所未有的重視，大家都在解讀。9月份總書記在APEC會議上他發(fā)言比較展開說了怎么認識、適應(yīng)和引領(lǐng)新常態(tài)?？偨Y(jié)起來三個關(guān)鍵詞。

第一個就是中高速。所謂新就是下行過程中間開始表明了經(jīng)濟速度下臺階這個階段無可回避到來了，新的階段取代了高速增長的階段，新的階段表現(xiàn)不再是高速而是中高速。這合乎一般規(guī)律，中國2010年以后進入中等收入階段，各個經(jīng)濟體到這個階段以后對應(yīng)的增長速度不再是高速，而必然是從高速回落到中高速臺階上的狀態(tài)，中國也不例外。這個新已經(jīng)非常明顯。

第二個關(guān)鍵詞叫結(jié)構(gòu)優(yōu)化。結(jié)構(gòu)優(yōu)化是對于經(jīng)濟增長質(zhì)量的提高而打造經(jīng)濟發(fā)展的升級版。質(zhì)量提高是要讓人民群眾得實惠的狀態(tài)，人民群眾滿意的狀態(tài)可持續(xù)，這就是更實質(zhì)性的問題了。所以我們現(xiàn)在新有了以后，我們還在尋求它能夠起穩(wěn)，通過觸底起穩(wěn)而長的過程中間，新已明確而常還沒有實現(xiàn)，這就是當(dāng)前經(jīng)濟下行的基本特點。這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟質(zhì)量提高能夠表現(xiàn)為趨穩(wěn)和常態(tài)的它的一個實際狀態(tài)應(yīng)該是速度不再一個勁回落，而起穩(wěn)之后的中高速增長平臺，比如我們?nèi)缭改茉?%起穩(wěn)的話，最好能有8-10年甚至更長時間的相對穩(wěn)定的發(fā)展，成為常態(tài)的增長速度還可以接受。林毅夫教授說中國8%的增長速度還可以有20年的時間段，他后來又強調(diào)了前提是中國能夠順利地優(yōu)化結(jié)構(gòu)、深化改革，他最新的說法是7%仍然能走10年，我們當(dāng)然希望如此，但這不是實質(zhì)的問題。這個速度表現(xiàn)我們的實際追求就是第二個關(guān)鍵詞，結(jié)構(gòu)優(yōu)化有非常大的難度。

第三個關(guān)鍵詞叫創(chuàng)新驅(qū)動。抓住改革，抓住創(chuàng)新，總書記反復(fù)強調(diào)唯改革創(chuàng)新者勝，他現(xiàn)在到美國去了，再次宣誓我們堅定不移推進改革的基本態(tài)度。那么改革這方面它實際在創(chuàng)新驅(qū)動下我覺得是一個體系，從經(jīng)濟社會完成轉(zhuǎn)軌這個攻堅克難的制度創(chuàng)新，要聯(lián)系到我們企業(yè)界人士必然要處理的，一個個市場主體作為管理主體的管理創(chuàng)新，還有就是大家在競爭中要勝出要依靠科技創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，制度創(chuàng)新到管理創(chuàng)新它是一個體系，形成一個創(chuàng)新驅(qū)動，這是我們的希望所在。我們很多下行因素非常明朗了，勞動力成本總體來說是合乎落實的迅速提升，用工荒。另外一方面就是公司有可能越抬越高，它順應(yīng)人民群眾增加收入的要求，但是企業(yè)在競爭中間必須要做騰龍換鳥、結(jié)構(gòu)換變、升級換代，否則你就做不下去。我們的投資按照過去的老路繼續(xù)做，經(jīng)濟學(xué)叫做邊際效應(yīng)遞減，常規(guī)做下去越來越?jīng)]有回報前景。那要靠什么？要靠升級換代以后的有效投資。

在經(jīng)濟下行過程中間，我們現(xiàn)在確實地方政府層面、企業(yè)層面壓力已經(jīng)延續(xù)了幾年，但是在這里面有亮點，有新的動力形成過程，有值得肯定的健康因素的積累和提升，這當(dāng)然是我們希望之所在，而這個希望之所在，如果按照中央現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)話語，我們還在三期疊加的變化。

我一直強調(diào)還得加上一期，中央所說的三期是經(jīng)濟增長速度的換擋期；還有結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，這個過程中間很痛苦，陣痛要能扛住，扛過去了我們就能走進一片新天地；還有刺激政策效應(yīng)消化期，不得已啟動的4萬億一攬子的經(jīng)濟刺激方案，當(dāng)時是別無選擇的，但是過后帶來了一些副作用，帶來了一些我們現(xiàn)在必須消化的效應(yīng)，這個過程還沒有結(jié)束。

這三期疊加后面，我認為從三中全會到四中全會實際上強調(diào)的是要再配合全面改革、全面依法治國攻堅克難實質(zhì)性的推進期。沒有三中全會到四中全會頂層規(guī)劃部署的60條里面多達336項具體改革任務(wù)的貫徹實現(xiàn)，沒有四中全會所做的全面依法治國這個現(xiàn)代化進程的推進，我們所說的升級版的打造、可持續(xù)發(fā)展可能就要泡湯。

我們2020年全面小康，或者全面改革，全面依法治國，還有全面從嚴(yán)治黨，就是反腐，這是一個新的布局體系。這里面全面小康指標(biāo)實現(xiàn)沒有多少懸念，剩下這幾年，哪怕每年增長比7%還差一點，10年之間人均GDP再翻一番，大概差不多。但是這一條只是鄧小平規(guī)劃三步走一個中間節(jié)點的目標(biāo)，如果不能配上2020年全面改革取得決定性成果，全面小康的意義要大打折扣。后面怎么繼續(xù)如愿往上走？我認為實際上就是怎么跨越中等收入陷阱的問題。雖然在學(xué)界還有人不認同這個概念，有種種思想的撞擊，但我認為中等收入陷阱是人類社會總結(jié)發(fā)展過程各個經(jīng)濟體里面的，可以用統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明的一個真實的事實程序，是一個統(tǒng)計現(xiàn)象。前面差不多一百年一百個左右的經(jīng)濟體進入中等收入階段以后如愿走到高收入階段的在這里面也就是1/10左右，寥寥可數(shù)，絕大多數(shù)碰撞的就是中等收入陷阱的挑戰(zhàn)、困惑，甚至是災(zāi)難性的一蹶不振。

中國不要看前面30年總體走得比較順，但是學(xué)費交得不夠，這是王岐山的話。如果我們處理不好一系列矛盾突顯挑戰(zhàn)的問題，經(jīng)濟下行中間，我們怎么樣把握好真正要抓住的升級版打造的問題，我們也可能滑入這樣一種我們誰都不愿意看到的中等收入陷阱。

所以經(jīng)濟下行的這種挑戰(zhàn)是非常明顯的，但是另外一個角度就要所說機遇了，有壓力，有困難，有挑戰(zhàn)。日子總得過，一年一年這么走了幾年到現(xiàn)在，雖然最近的這一段時間，上半年我們很多市場人士對預(yù)期不看好，而且甚至有悲觀、動搖的心態(tài)，而且我們還比較了前面一段時間，中國市場的巨大震蕩，比如股災(zāi)等等這些沖擊。但是畢竟從全局來看，我們不能認同簡單極端化的滑到中國經(jīng)濟一下子沒有希望了，甚至有人在談崩潰論。

李克強總理最新的說法叫形是兩個字分開講，中國是形有波動，勢能向好，這不僅僅是政治家簡單的穩(wěn)定人心的描述，他后邊的具體內(nèi)涵也是可以具體分析的。我們7%或者再低一些的增長速度的真實情況是什么？有困難有不均衡，但是確實有（劉克）主任前幾天在浙江調(diào)查說的一句話，我們新的增長動力在提升，不均衡也就意味著帶來壓力的同時有可能促成新的動力的凝聚。有些健康的因素在積累，比如我從研究者的角度可以舉幾個觀察。

一個是2011年以后很困難的情況下，企業(yè)怎么樣爭取在競爭環(huán)境里邊能夠生存和發(fā)展呢？大家比拼自己的相對優(yōu)勢，我們很多企業(yè)家說實話實說在經(jīng)濟低迷的情況下日子不好過，但是我們也注意到凡是做成的訂單都是高水平的。

現(xiàn)在總體市場競爭靠訂單過日子，沒有訂單那么你就可能萎縮，拿到了訂單大家意識到都是靠上游的，爭取高水平的訂單，大家都在做這個努力，實際是什么呢？實際是市場的優(yōu)勝劣汰過程，這個優(yōu)勝劣汰就是淘汰落后產(chǎn)能和過剩產(chǎn)能，這個過程從全局來看值得肯定。

我們有一些企業(yè)在這個過程中間人家沒事偷著樂了，有些企業(yè)說我前些年已經(jīng)形成了比較像樣的品牌，大家現(xiàn)在感覺惶惶不安的時候，正是我乘勢打我的品牌效應(yīng)和趁勢發(fā)展擴大市場份額的機會。比如馬云的一飛沖天就是這幾年經(jīng)濟下行中間出現(xiàn)的，馬云一飛沖天之后帶來的財富效應(yīng)，排在第一位的不是馬云和他的團隊里面的人，是一開始慧眼識英雄，給他一大筆風(fēng)險投資的孫正義，據(jù)說孫正義一開始2千萬美元投資是翻了好幾百倍。

我們看到經(jīng)濟下行過程中在前期經(jīng)過努力的一些品牌一下成了氣候，它就異乎尋常的有輝煌的表現(xiàn)。還有我們實體經(jīng)濟層面在痛苦的過程中間，它確實也在不得不做騰龍換鳥式的調(diào)整，總書記前一段時間說了兩句話，騰龍換鳥后邊跟著一句是鳳凰涅槃，有人說這是兩鳥論，這話俗一點，但是意思是清楚的，就是要脫胎換骨，浴火重生，在整個的經(jīng)濟運行決策者還認為處于可接受區(qū)間之內(nèi)，逼著我們的市場人士和企業(yè)家走脫胎換骨、浴火重生、升級換代之路，這就可能打造出新的天地，只要扛過這個陣痛期，后面的路就有可能越走越寬，就真的把全要素生產(chǎn)力調(diào)整起來了，全要素生產(chǎn)力更多的是靠什么呢？更好的制度安排和更有效的科技創(chuàng)新支撐。

另外我們的亮點還有服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這幾年服務(wù)業(yè)的比重明顯提升，這符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，到了這個階段以后服務(wù)業(yè)是輕資產(chǎn)型的，服務(wù)業(yè)發(fā)展更好能適應(yīng)人民群眾的生活，同時能增加更多的就業(yè)機會。每單位GDP提供的就業(yè)機會從指標(biāo)來看這幾年是節(jié)節(jié)上升，經(jīng)濟一直在下行，從原來的10%幾落到了7%出頭，和今年今年上半年的7%，2013年我們城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位是1310萬，2014年是1322萬，2015年上半年是718萬。換句話說，每一個經(jīng)濟新增百分點所提供的就業(yè)的規(guī)模，今非昔比，翻了一倍，我們現(xiàn)在按今年上半年，全年要以7%左右的增長速度提供1400萬以上的城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位，今年毫無懸念可以完成這個目標(biāo)，上半年已經(jīng)達到了2/3。

這是什么道理？這是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整增長質(zhì)量提高的一個最重要的表現(xiàn)，因為就業(yè)關(guān)系基本的大局穩(wěn)定，民生過不過得去的問題。而就業(yè)在經(jīng)濟在這個經(jīng)濟下行中間一路表現(xiàn)得如此之好，肯定和結(jié)構(gòu)調(diào)整，和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，特別是改革、簡政放權(quán)，商事制度改革，注冊一個企業(yè)前所未有的便捷，通過我們不斷推行中小企業(yè)減少稅賦，以及努力發(fā)展所謂普惠金融，多樣化金融產(chǎn)品。

所有的這些事情合在一起，政府職能的轉(zhuǎn)變，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境的開明和寬松，我們減輕負擔(dān)，增加金融支持，我們“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”對應(yīng)的“互聯(lián)網(wǎng)+”在這里面都有貢獻。

農(nóng)村居然出現(xiàn)了電子商務(wù)一條街，農(nóng)民經(jīng)過當(dāng)?shù)卣拿赓M培訓(xùn)以后就嘗試在網(wǎng)絡(luò)上做生意，居然有的形成規(guī)模做大了，當(dāng)然這個大離更像樣和上臺階還有距離，但是是他們早幾年想都不敢想的事情。

新經(jīng)濟和就業(yè)，一個高端一個低端，它現(xiàn)在形成了互動，做得高大上的有馬云的互聯(lián)網(wǎng)，低端的有草根的淘寶網(wǎng)上淘生活，也是靠互聯(lián)網(wǎng)。更不要說戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟下行中間表現(xiàn)的亮點，比如中國的高鐵是在比較有分量的產(chǎn)業(yè)里面，雖然為數(shù)不多，但是它畢竟走到世界前沿的一個代表。

咱們內(nèi)部可以直率一點，高鐵最主要的就是在劉志軍主政階段，劉志軍功是功過是過，他的經(jīng)濟問題有法律管他，但是我們客觀地來看，他在一個強勢控制全局的時候，他比較成功的按住了國內(nèi)的多頭競爭，大家一致對外，法國、德國、日本可以引進的技術(shù)，比較低的成本在國家層面上節(jié)省了大量的資金，很低的成本拿下了國外技術(shù)，幾年之內(nèi)，引進消化吸收之后，沒想到中國的高鐵就成了氣候?，F(xiàn)在李克強總理出去必然推銷中國的高鐵，而且現(xiàn)實需要，對應(yīng)得上，不光是“一帶一路”戰(zhàn)略上要用高鐵。我們現(xiàn)在在美國、南美、俄羅斯都有已經(jīng)在建甚至已經(jīng)談成的高鐵項目，最新的是洛杉磯到拉斯維加斯幾百公里的要建高鐵，是中國人主要提供技術(shù)支持和裝備支持，這些事情如果在早個五年八年想都不敢想。

說到“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”也有一些爭議，確實不能太理想，不能光看風(fēng)口上的豬和飛上去的馬云這個典型，也要看到多少人失敗了，只不過現(xiàn)在沒有人提起。90年代在公主墳?zāi)谴笮偷膶懽謽?，我就看到?dāng)時在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的公司，瀛海威，已經(jīng)有一定規(guī)模了，現(xiàn)在哪兒去了，銷聲匿跡了，這些失敗的案例很多，失敗的并不是沒有價值，多數(shù)人其實是做不大，只有少數(shù)人可以做大。

現(xiàn)在企業(yè)制度給出了一個防火墻就是有限責(zé)任，大不了我投入的東西損失掉，但是不至于傾家蕩產(chǎn)，我可以爭取東山再起，最成功的東山再起的典型不就是史玉柱嗎？這些事情我們在經(jīng)濟下行過程中能夠看到這樣一些，不同角度，綜合在一起的新的動力的提升，健康因素的積累，不論我們往前走攻堅克難改革和升級換代的過程中有什么不確定性、困難和風(fēng)險，我們作為市場人士、作為企業(yè)朋友以及我作為一個用有全局眼光看待問題的研究者，我們要有基本的信心和期待。

我們努力的方向是真正貫徹三中全會、四中全會以及馬上要開的五中全會所做的頂層規(guī)劃，堅定不移推進中國現(xiàn)代化進程。我們這個過程當(dāng)中也要注意到房地產(chǎn)是非常重要的，產(chǎn)業(yè)支柱領(lǐng)域以及在經(jīng)濟下行過程中間經(jīng)歷了一輪調(diào)整，這個調(diào)整中不乏有痛苦，但是也不乏已經(jīng)積累的經(jīng)驗和亮點的重要組成部分。

在步入新常態(tài)的過程中間，我們房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用得到進一步的肯定，總體來說中國的城鎮(zhèn)化會在未來幾十年繼續(xù)走完高速增長規(guī)模，國際化經(jīng)驗是城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，在此之前，中國實際成長水平就按現(xiàn)在40%實行，一年走一個點上去還要走30年，那就接近中國夢偉大民族復(fù)興了，這個過程中我們建成區(qū)一定會不斷擴大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著的是收入向中等收入、中高收入、高等收入提升的過程。這個過程當(dāng)中的不動產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)，這是毫無疑問的。

在最近我們經(jīng)手考驗的過程中間呢，是從2014年開始，明顯有一個房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)，調(diào)整中間伴隨著我認為非常重要的就是我們這個論壇的主題詞：分化。并不是總體崩盤，并不是整個發(fā)展過程中間一去不回的向下的拐點，但是它確實有明顯的嚴(yán)峻的局面。2014年上半年我們反復(fù)強調(diào)要正確判斷，不能認為是崩盤，不能認為是一去不回的拐點，它在調(diào)整過程中間肯定要經(jīng)歷分化。

現(xiàn)在看來這個調(diào)整還在繼續(xù)，在房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速方面我們看到持續(xù)下滑的曲線，我們的全國房地產(chǎn)企業(yè)本年資金到位增速這方面它經(jīng)過調(diào)整以后現(xiàn)在有恢復(fù)正增長的態(tài)勢，但是不能說調(diào)整就完成了，我們?nèi)珖康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積的增速在下行過程中，但是已經(jīng)開始趨于平穩(wěn)。如果從現(xiàn)行指標(biāo)來看，全國商品房銷售面積和銷售額的增速在去年下降的過程中開始有所收斂，然后經(jīng)過一個臨界點，主要發(fā)生在今年年初以后一路上揚，這是很平的上行曲線。

去年下半年我聽到了一個很重要的信息，就是中國前一輪房地產(chǎn)的嚴(yán)峻調(diào)整困難重重，很多人感覺十分痛苦的過程中間，最痛苦的區(qū)域就是崩盤狀態(tài)的溫州傳來的消息。它的炒房團后來失敗了，炒房團原來在沒有出去之前在溫州本地就已經(jīng)炒得很瘋的本地的樓市均價曾經(jīng)就炒到每平米6萬，然后一路狂跌到2.2萬每平米，然后起穩(wěn)。

我當(dāng)時非?？粗剡@個信息，我認為這不是完整的調(diào)整，但是有起點跡象以后，他表明這不是無可收拾，當(dāng)然也得肯定溫州的房市調(diào)整如此慘烈，但沒有出現(xiàn)所謂的苦主大家跑到政府門前搞群體事件鬧事，溫州民眾的意識，自己的風(fēng)險自己扛，這是非常明顯的。這個過程到均價表現(xiàn)為起穩(wěn)，我認為第一關(guān)充其量也就是這個狀態(tài)，后邊跟著的是2014年十一長假，剛一過，北京五環(huán)之內(nèi)變相降價不再被人們強調(diào)，抗跌是比較明顯的，變相降價的說法沒有了。

十一之后，原來表現(xiàn)的銷售量增帶來的是價穩(wěn)，甚至有中介開始把價格往上提，我認為這是另外一個非常重要的，2014年的時候已經(jīng)看清楚的高端的回暖跡象。如果一高一低都看到了起穩(wěn)和回暖，那中間70個代表性的城市，幾百個大大小小的城市放在一起就是高高低低繼續(xù)完成調(diào)整和分化的問題，大局那個時候看來已定。

曾經(jīng)讓很多人恐慌的這樣一次調(diào)整，不到一年就看出端倪，它往前走越來越可以減少它的壓力，在這個過程中間政府合乎邏輯的做出政策調(diào)整。除了北上廣深和三亞限購撤出，不就更寬松了嗎，可以異地用公積金購買房產(chǎn)。我們在金融信貸政策也越來越寬松，只要原來的貸款還清，所有買的都可以享受首貸的優(yōu)惠等，我覺得這都是順應(yīng)經(jīng)濟生活客觀需要的政策優(yōu)化調(diào)整。

這些東西合在一起，今年上半年走到現(xiàn)在，全國算總賬，商品房銷售面積和銷售額和增速，合乎邏輯出現(xiàn)了令人鼓舞的回暖跡象。當(dāng)然在這個過程中間，深圳好像暖得過了頭，有一陣子出現(xiàn)價格明顯上揚，但是稍微消化以后大家還是認為不會回到肆無忌憚瘋炒的狀態(tài)。這些東西都值得肯定?？傮w來說，在這樣的情況之下，我們認為下半年房地產(chǎn)業(yè)的走勢可以判斷八九不離十，城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中我們要特別關(guān)注的就是更從容關(guān)注市場分化。

我們這次論壇講分化，至少可以從這幾個角度做更多的分析，比如業(yè)態(tài)的分化，比如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體，都涉及不動產(chǎn)，都涉及樓市，但是人家分化的表現(xiàn)是不一樣的，一定要做具體分析。

二是區(qū)域地段的分化。大的區(qū)域，不能籠統(tǒng)地講，二線城市都是這個，不是，二線城市里面可能變化大相徑庭，在各個城市里邊還要分地段，北京五環(huán)之內(nèi)，不能和通州大型板塊相提并論，具體分析。還有就是具體類型，北京在房市一度下行過程中間，但是學(xué)區(qū)房一路被狂追，為什么呢？教育革命它真正能夠取消學(xué)區(qū)房這個概念還早著，家長都希望自己的孩子不要輸在起跑線上，大家都想怎么拿到學(xué)區(qū)房讓自己孩子進好學(xué)校，這種具體類型的分析，是對于我們在具體投資決策里面特別關(guān)鍵的。

三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結(jié)合金融改革考慮。

四是市場供給與政府保障的分化。比如保障房建設(shè)肯定會影響商品房的配置，我們的保障房建設(shè)已經(jīng)清晰了，不要搞五花八門的各種各樣的保障房，現(xiàn)在就是把廉租房、公租房并軌，不要再分廉租、公租，分不清楚。另外要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，這適應(yīng)老百姓的心理需要。這些東西我們要注意，跟蹤政策導(dǎo)向，跟蹤市場分化，掌握好自己的投資和經(jīng)營決策。

我的建議有幾個方面，包括怎么在宏觀上政策更有效，在財政上加以增效，在金融方面更合理的掌握好松緊適度。對于政府必須托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的階段上不要過分強調(diào)補磚頭，要更多的強調(diào)有房源的情況下補人頭，利用現(xiàn)有住房供給的潛力，政府的國庫直接支付可以把需要做低保和住房保障人補人頭的錢直接打到房東的賬戶上，保障居民居有所居，保證體系運行起來高校不扭曲。對于那民間資本和政府一起做房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)建設(shè)、公共項目建設(shè)以及連片開發(fā)等事情要做好，現(xiàn)在已經(jīng)風(fēng)聲水起，大家可以關(guān)注PPP和房地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。還有就是我們認為不可回避，要做好房地產(chǎn)稅這樣一個長效機制的立法先行的工作，前一段時間已經(jīng)傳來了消息，房地產(chǎn)稅終于列入了人大立法的規(guī)劃，而且排序排在第一位。

這就是我向各位匯報的經(jīng)濟下行中間怎么看待亮點，怎么正確分析我們前景以及怎么認識房地產(chǎn)走勢方面的粗淺看法，請大家批評指正，謝謝大家！

主持人：謝謝賈院長，賈院長遠道而來非常辛苦，今天給我們帶來了很多分享，包括接下來的時間，我們有一個提問環(huán)節(jié)。在這兒我有一個小小的問題想問賈院長，您剛才說中國經(jīng)濟增長的速度是7%，七上七下在接下來的增長過程當(dāng)中不重要，關(guān)鍵是穩(wěn)定，而房地產(chǎn)市場支柱作用也是起到了非常明顯的作用，對嗎？但是我們房地產(chǎn)商和購房者們對于房價還是非常關(guān)注，今年一二線城市房價上漲比較明顯，三線城市的房價是下降的，所以在您看來，結(jié)合中國的經(jīng)濟形勢覺得下半年房價走勢是由什么決定的，房價走勢會怎樣？

賈康：房價的均價的形成來看，還是跟它的供需有密切關(guān)聯(lián)，高端城市典型就是北上廣深，它現(xiàn)在的房價再往上走的勢頭比較足，就是大量的需求爭奪有限供給。三四線城市現(xiàn)在一般來說還都是處于房價很低，甚至有的還在繼續(xù)下探，就是沒有形成非常有力量的需求，而前期由于各種因素造成的，已經(jīng)形成的供給還在那兒比較充裕，還在一個去庫存化的過程中間。

什么時候消化差不多了，我認為很多三四線城市肯定還會回穩(wěn)，因為它要走打去線，它經(jīng)過調(diào)整，三四線城市跟著大曲線走，那個狀態(tài)會到來的，但是不要認為那里邊有多少我們可以隨隨便便就可以抓住的商機，一定要冷靜的看待，因為留下的機會不是很多，可能取得的回報是比較少的，但我不是說就沒有機會，有新的投資者也可以關(guān)注三四線你們的某些點。

我認為更容易做的無疑還是一線城市，北上廣深你做房地產(chǎn)，你現(xiàn)在失誤的概率是相當(dāng)?shù)偷?。這就可以解釋北京的地王拿地，他出價屢創(chuàng)新高，大家看好這一塊。

說這個均價在我們具體的分析里邊，我建議不要再太多關(guān)注，因為均價的表現(xiàn)是一個商業(yè)化軌道上的景氣水平，而我們投資涉及到一個個具體項目，所以你看到景氣的一般水平之外要特別分析我現(xiàn)在關(guān)注的投資項目處在什么城市，是哪一線的，根據(jù)這個城市具體的特點，與你現(xiàn)在項目相關(guān)聯(lián)的各種各樣的功能區(qū)之間的關(guān)系，它的地段的特點以及這個項目本身的情況，這個是需要深入分析的。

主持人：謝謝賈院長。讓我們下面有請戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（成都）有限公司總經(jīng)理巫保民和成都港美聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理楊小華，有請。接下來兩位關(guān)注的點也就是我們賈院長剛才演講的最后環(huán)節(jié)提到的，房地產(chǎn)稅立法與市場的影響，接下來的時間交給你們，時間為10分鐘。

巫保民：做房地產(chǎn)20年我第一次做主持人，剛才賈院長講的我非常受益。有一個問題我們講了很長時間，就是房地產(chǎn)稅。中國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模式是70、50、40年的模式，在美國其實整個房地產(chǎn)稅的系統(tǒng)立法都非常完整。我現(xiàn)在想問賈院長房地產(chǎn)稅更長效的機制，將來什么時候可以實施，還有房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)界的影響。我也同意立法是必須的，因為我買房子70年使用權(quán)，而我賣出去的只是租金跟現(xiàn)值的比較，我覺得立法在這種新的勢態(tài)下必須要先做，如果能實施的話對中國房地產(chǎn)的發(fā)展將來有什么影響？

賈康：剛才您提的問題可能很多同志也特別關(guān)心，我們現(xiàn)在的實際情況就是，拿到房子，房子是自己的，也有年限，我出錢買商品房，但是下面的地皮使用年限是非常清楚的，最長就是70年，這個具體的矛盾就像您說的在美國非常完善，但是這種類似的矛盾在英國也有，英國地皮的權(quán)限最長是999年，雖然看起來幾乎可以忽略不計。

我們現(xiàn)在借鑒國際經(jīng)驗，再加上中國的實際情況，更多的是現(xiàn)在物權(quán)法里的規(guī)定，我們是到期之后是展期，只是要過一個程序，這個程序怎么樣能讓一般老百姓接受，就是換一個房產(chǎn)證或者登記證，可能要交點手續(xù)費，我認為如此而已。我認為應(yīng)該在物權(quán)法中趕快把這個問題明朗化，這才能夠?qū)?yīng)房地產(chǎn)立法先行的配套，才能讓整個社會覺得這個事情可接受。

如果地和房子都是我的交財產(chǎn)稅好理解，但是地都不是我的，只是房子是我的，那法理上可能有所矛盾。我們要處理好，要讓老百姓聽明白，認為政府牽頭做的立法，這個法是國際上沒有悖謬之處，這個事情我們要盡最大努力，要讓大家聽明白，我自己的基本看法是不存在法理障礙，但是一定要做理性考慮，尋求最大的公約數(shù)，按照現(xiàn)代化軌道推進立法。房地產(chǎn)稅涉及大家的利益，大家的感情，大家的觀點和沖擊，不客氣的講是很多場合不光是火藥味，這都可以理解，但是我認為還是要盡可能冷靜考慮。

楊小華：房地產(chǎn)稅出臺以后你覺得對房地產(chǎn)的影響會是怎樣的？

賈康：房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)增加稅收我認為會影響中國房地產(chǎn)市場的價格形成，關(guān)注一下去年2014年的調(diào)整，這里面包含大量的二手房市場，就是原來很多手里有多套房的人，他也未必都是貪贓枉法得到的，如果保有環(huán)節(jié)增加稅收他可能會考慮出手，這是我們房地產(chǎn)調(diào)整不可忽視的因素，首先就是二房市場供給大量涌現(xiàn)出來，而需求不足，出現(xiàn)價格回落，甚至有些地段明顯成交價會調(diào)整。

我認為稍微聰明一點的決策者他對于未來有預(yù)期以后，他會在一定程度上消化未來真正實行房產(chǎn)稅的時候可能對市場造成的大家急于出手的預(yù)調(diào)整，出了這個稅以后，自己的房子稅務(wù)壓力比較大，我可以把房子租出去對沖稅負壓力，這也不失為一種選擇。

這樣空置率會降低，很多空置房變成供給，均價我覺得可能會往下調(diào)整，但是要考慮中國城鎮(zhèn)化水平往上走，往下調(diào)整并不是一下房價多么明顯的跌到?jīng)]人愿意出手買房子或者崩盤，我認為不會有這么的沖擊力量。不排除一些供給比較充足的城市有一個回調(diào)，這個回調(diào)消化完了以后，我認為大方向來看還是上升曲線，要走完城鎮(zhèn)化的全過程才會轉(zhuǎn)為比較平的情況。

主持人：好的，非常感謝三位，也謝謝賈院長帶來的分享。關(guān)于房地產(chǎn)稅的研究和探討已經(jīng)有很長的時間了，就像剛才賈院長所說對房價有大的影響可能不會，所以我們一起期待房地產(chǎn)稅出臺以后會對這個市場造成什么影響。

接下來進入專題演講環(huán)節(jié)，有請中良地產(chǎn)成都公司商業(yè)管理部負責(zé)人吳新艷女士，帶來的演講題目是《做大服務(wù)、做輕資產(chǎn)》。

吳新艷：家上午好，剛剛賈院長提到中國宏觀經(jīng)濟的層面，GDP現(xiàn)在7%、6.9%，整個經(jīng)濟實際上應(yīng)該是在增長放緩和經(jīng)濟下行的階段?；貧w到房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)如何求生存和共發(fā)展是我們需要探討的。

我今天和大家圍繞四個方面進行探討，主要是：做大服務(wù)、做輕資產(chǎn)、滿足需求、創(chuàng)造需求。

首先看一下相關(guān)行業(yè)的情況。說到房地產(chǎn)都會想到金融板塊和互聯(lián)網(wǎng)板塊，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，中國經(jīng)濟在近二十年是一個高速增長的階段，經(jīng)濟多元化，所有產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)信息化，房地產(chǎn)的未來將何去何從？以前我們提到住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這些都是基于房地產(chǎn)本身開發(fā)項目的形態(tài)來說，那么現(xiàn)在跨界，所有產(chǎn)業(yè)都互聯(lián)網(wǎng)化，未來如何復(fù)合型發(fā)展？

首先來看一下金融也的行業(yè)發(fā)展。剛剛賈院長提到了宏觀經(jīng)濟形勢，看這個表可以反映到上半年GDP的狀態(tài)。GDP增速為7%，較原來的7.4%有所下降，整個經(jīng)濟增長處于下行通道。再看看CPI和PPI指數(shù)，居民消費價格指數(shù)同比增長1.4%，生產(chǎn)價格指數(shù)同比下降負4.8%，顯示出通縮形勢嚴(yán)峻。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融體系逐漸走向完善，金融現(xiàn)在也是多元化的形式來邁進。原來傳統(tǒng)的銀行，比如四大行，也有商業(yè)銀行、投資銀行、地方銀行等銀行的出現(xiàn)，現(xiàn)在出現(xiàn)了非常多的非銀行金融機構(gòu)、網(wǎng)上金融機構(gòu)，還有一些超大型的聯(lián)合金融機構(gòu)，即銀行、保險、租賃、信托、商貿(mào)為一體的金融機構(gòu)。當(dāng)前隨著金融產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”也已經(jīng)融入金融板塊，現(xiàn)在整個金融模式也發(fā)生了一些非常大的變革，出現(xiàn)了第三方支付、P2P模式、無抵押貸款、眾籌金融以及比特幣、互聯(lián)網(wǎng)理財?shù)鹊冉鹑谀Ｊ健?/p>

金融行業(yè)的蓬勃發(fā)展為后期所有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了金融支柱和資本運作的一個基礎(chǔ)，我們可以看到整個金融行業(yè)在各資本、各個行業(yè)、眾多企業(yè)都開始與金融行業(yè)跨界整合。8月份中信銀行和海爾集團合作推出了供應(yīng)鏈的一個金融平臺，萬科也和搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)推出了一些房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。中糧和阿里巴巴、百度等都有一些戰(zhàn)略合作?，F(xiàn)在來看，單線發(fā)展的行業(yè)和企業(yè)都不符合市場發(fā)展需求的，一定所有行業(yè)都將發(fā)展成復(fù)合經(jīng)濟的行業(yè)，所有企業(yè)將會多元化發(fā)展和復(fù)合型發(fā)展。

金融行業(yè)的未來和趨勢。我們認為資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為趨勢，現(xiàn)在也有一些例子，通過金融行業(yè)盤活資產(chǎn)存量，實現(xiàn)金融創(chuàng)新的重要途徑。互聯(lián)網(wǎng)金融使中國的金融效益交易結(jié)構(gòu)，甚至整個金融結(jié)構(gòu)都將發(fā)生非常大的一個變革，金融價格體系市場化改革進一步深化，金融行業(yè)也將會向民間資本開放。隨著金融互聯(lián)網(wǎng)的告訴發(fā)展，金融的安全機制也不可忽略。再看一下互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)也是在近十五年、二十年也是高速發(fā)展的一個行業(yè)，創(chuàng)新變革非常大，從最初消費者互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展到移動終端普及的互聯(lián)網(wǎng)時代，互聯(lián)網(wǎng)通過大數(shù)據(jù)、云計算等各種基礎(chǔ)的一個核心，已經(jīng)成功滲透到各產(chǎn)業(yè)的狀態(tài)，所以我們今年提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代，所有的產(chǎn)業(yè)都將互聯(lián)網(wǎng)。互聯(lián)網(wǎng)在競爭日益激烈的情況下，它也有分化的市場。比如騰訊在社交板塊是老大，百度在信息搜索板塊非常強，阿里巴巴在消費板塊數(shù)一數(shù)二。

近年來所有房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)板塊都受到互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，面臨很多百貨店關(guān)店以及零售終端閉店的情況。蘇寧易購?fù)瞥隽颂K寧云店，現(xiàn)在在網(wǎng)上有傳言說十年前綜合體要把百貨滅了，十年后云店將會把綜合體給滅了，我們也不知道十年后會不會有這樣的實際情況發(fā)生。云店上半年在深圳、廣州、上海等等都陸續(xù)入駐了萬達百貨的區(qū)域，云店這種模式其實仍待市場檢驗。

中國互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢，中國互聯(lián)網(wǎng)用戶普及數(shù)已經(jīng)過半，是全球第一的。互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)向移動終端遷移，所以我們所有的東西都需要APP和微信，全球傳媒也受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的廣告已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的電視廣告、大屏等等的廣告形式和廣告媒體。網(wǎng)絡(luò)推出的廣告它是以大數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，精準(zhǔn)捕捉用戶的需求，這也是成為互聯(lián)網(wǎng)廣告發(fā)展的一個驅(qū)動力?；ヂ?lián)網(wǎng)消費金融在崛起，大型的平臺的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)將驅(qū)動整個市場的快速發(fā)展。

最后看一下房地產(chǎn)的環(huán)境，整個房地產(chǎn)經(jīng)濟在下行階段，房地產(chǎn)增速也在下降。從這四張表可以看到經(jīng)濟的持續(xù)下滑、稅收的持續(xù)下滑、地方財政萎縮是政策面放松的根本原因，中國現(xiàn)階段的經(jīng)濟依然離不開房地產(chǎn)，所以我們房地產(chǎn)在分化市場上仍然是有機會的。

這張圖也可以看到政策面和中國經(jīng)濟面以及房地產(chǎn)的走勢是相反的，現(xiàn)在經(jīng)濟下行我們房地產(chǎn)周期的低谷，也是我們儲備以及發(fā)展動力的一個爆發(fā)點。房地產(chǎn)土地市場下行，城市分化明顯，這也是我們現(xiàn)在要面臨的一個現(xiàn)狀。2015年房地產(chǎn)開發(fā)，新增開發(fā)和銷售全面萎縮，存量不斷攀升，多數(shù)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)面臨巨大的困難。加之經(jīng)濟環(huán)境惡化，地產(chǎn)開發(fā)需要尋求新的突破和創(chuàng)新。目前我們面臨的是經(jīng)濟下行的低點，我們面對市場分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化，我們需要變革，也是我們必須面臨的臨界點，我們未來的發(fā)展應(yīng)該是多維度多元化的發(fā)展。

房地產(chǎn)從開發(fā)階段來講如何跟互聯(lián)網(wǎng)金融這種分化市場結(jié)合？我們說房地產(chǎn)要資本化，就是我們要做輕資產(chǎn)，拿地成本社會化或者金融資本化，開發(fā)商逐漸要轉(zhuǎn)變成資金整合方，比如說整合銀行、基金、眾籌、產(chǎn)業(yè)資本等等，以控股或者運營逐漸取代開發(fā)商銷售獲利的盈利模式。我們要拓寬融資渠道，比如瑞斯。

在房地產(chǎn)開發(fā)階段我們要做輕資產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈終端，我們要擴大價值鏈終端，延長價值鏈終端，做大服務(wù)，挖掘后續(xù)服務(wù)商業(yè)價值。

目前大成都市場，我們存量非常大，由數(shù)據(jù)來統(tǒng)計，整個主城區(qū)接近16%，整個成交來源基本都是四川的二三線城市占50%以上，住宅庫存持續(xù)升高，價格表現(xiàn)疲軟。商業(yè)市場來看，成都商業(yè)地塊推出是非常大體量的，接近1500萬方，面對這么大體量的商業(yè)地塊推出，商業(yè)競爭是非常巨大的，地產(chǎn)商對商業(yè)的用地拿地?zé)崆橐苍跍p弱，整個商業(yè)經(jīng)營市場來看的話，無論是出售還是租賃都是供大于求的情況，競爭加劇。關(guān)于成都的商業(yè)地產(chǎn)，六年供銷存均是增長的走勢，目前成都商業(yè)高達878萬平米的一個存量，跟去年來看的話，出售型的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在去庫存周期是74.6個月，住宅16個月，這個現(xiàn)狀非常的嚴(yán)峻。我們現(xiàn)在的策略主要是銷售型物業(yè)隨著市場的增速放緩、存量越來越大，盤活存量穩(wěn)定增長是我們必須要做的。對于持有型物業(yè)，增量巨大，競爭激烈，面臨調(diào)整和洗牌加劇，我們必須加強運營提質(zhì)增效。

中糧地產(chǎn)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個思考。轉(zhuǎn)型是我們被逼出來的，創(chuàng)新是我們的必經(jīng)之路，中糧地產(chǎn)要致力于做對產(chǎn)品，做好產(chǎn)品，滿足需求，創(chuàng)造需求。中糧地產(chǎn)在這一塊還是會強化我們的主業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中我們通過精細化、差異化、智能化、綠色化、服務(wù)化的產(chǎn)品打造消費者的高品質(zhì)需求。我們說房地產(chǎn)是一個大載體，載人、載物、載產(chǎn)業(yè)，我們可以利用這個大載體，來利用這個載體，來滲透到互聯(lián)網(wǎng)以及和金融的跨界整合。

解決終端客戶需求是房地產(chǎn)未來的價值點，也就是把原來的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈往后延伸，做大服務(wù)，延伸終端價值鏈，我們的大服務(wù)體系可以延伸到哪些需求？包括居住需求、購物需求、投資需求、社交需求。

中糧地產(chǎn)在做大服務(wù)這塊的思考，主要是我們要做大社區(qū)平臺、大服務(wù)體系，我們會整合中糧所有金融資源以及產(chǎn)業(yè)資源，以及互聯(lián)網(wǎng)資源等等，來營造大的社區(qū)平臺。

中糧地產(chǎn)也擁有非常強的商業(yè)運營能力，一個平臺做到最后都有大量的數(shù)據(jù)，中糧地產(chǎn)會根據(jù)這個數(shù)據(jù)精準(zhǔn)捕捉用戶前端需求、中端需求、末端需求。這是展示中糧地產(chǎn)所布局的一些板塊，居住需求有悅客會服務(wù)等等，投資需求有金融產(chǎn)品等等，還有社交需求、消費需求有商業(yè)，有互聯(lián)網(wǎng)的我買網(wǎng)，有商業(yè)購物中心的大悅城，中糧地產(chǎn)的社區(qū)商業(yè)體系有內(nèi)街，以及我們的生活平臺悅生活，還有中糧的一個產(chǎn)業(yè)鏈配送中心等等。

中糧地產(chǎn)的未來是做好產(chǎn)品，拓展商業(yè)運營，搭建大服務(wù)平臺，整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源，創(chuàng)造房地產(chǎn)，開發(fā)終端價值鏈，在做大服務(wù)體系的同時充分挖掘各種類型的商業(yè)價值。我們會打造整個大的商業(yè)體系，以及生活服務(wù)平臺的商業(yè)體系，整合全產(chǎn)業(yè)鏈的眾多產(chǎn)業(yè)資源來保證我們整個中糧的一個品質(zhì)，以及未來發(fā)展的一個持續(xù)增長點。

謝謝大家。

主持人：謝謝吳女士的分享。接下來有請大地影院拓展中心負責(zé)人徐賢長先生，他分享的題目是《人人看得到電影、人人看得好電影》。

徐賢長：感謝觀點和成都商報，感謝有這個機會跟各個房地產(chǎn)行業(yè)前輩學(xué)習(xí)，一起探討一下電影院的發(fā)展。

我很小的時候來自農(nóng)村，對于我啟蒙世界來說就是電影，我們那時候從這個村鎮(zhèn)跑到那個村鎮(zhèn)，自己拿一根凳子到處去看。電影對于我們這個階段的同齡小伙伴來說，就是對我們產(chǎn)生很深遠的世界觀跟價值觀。

所以我記得顧城說過一句話，他說我要在大地上開滿很多窗口，讓所有習(xí)慣黑暗的眼睛習(xí)慣光明。以這個觀點和我從小對電影的熱愛，這跟我們的企業(yè)文化非常融合，代表我們中國電影的熱愛，人人看得到電影，人人看得到好電影。

為什么講人人看得到電影？因為在2004、2005年以前電影都是比較奢侈的享受，比如說它在一線城市的核心商圈，而且那時候的電影是用膠片放映的，你有很多資金去投資拍一部電影，但是沒有很多資金去做膠片的拷貝，所以一張電影票一百多塊錢，那時電影是奢侈品。

2006年開始我們以數(shù)字化作為電影載體的時候才真正做到了電影產(chǎn)業(yè)鏈的可復(fù)制發(fā)展。2006年開始大地就在全國三四線城市開始布局大眾化的電影院，當(dāng)時我們的票價基本上在20塊錢左右，經(jīng)過了五年時間初步實現(xiàn)了我們所謂的人人看得到電影的理想。

到了2011年底的時候，我們開始有了大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在中國目前的消費能力跟思想的追求、精神追求上來說它會更趨于一些優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)或者等等的東西，所以對于我們農(nóng)村包圍城市的第一階段的戰(zhàn)略完成以后，我們開始做人人看得好電影。包括我們希望在多品牌運作，有高端、中端、有大眾化的商業(yè)的平臺形成一些不同市場的需求，包括我們一些全新的服務(wù)、裝修和各方面的風(fēng)格回到第二線市場。

可以跟各位前輩探討一下中國電影的發(fā)展歷程。從2007年中國票房只有33億，到2014年的296個億，到我預(yù)計2015年會達到420個億，基本上每年都有30-40%的增速。我們再看一下中國電影的影院數(shù)跟熒幕數(shù)的增長情況。

從2009年1687家影院，4000多個熒幕，到2013年4500家影院，18000個熒幕，到2015年上半年截止有7000家影院，27000個熒幕，每年的增長速度也是非常之快。再看一下電影主要發(fā)展城市和票房產(chǎn)出城市，最高的是四線城市，它的發(fā)展速度非?？?，其次是三線，一二線也在發(fā)展，但是相比三四線城市是緩慢提升。

包括我們影院到2015年上半年，我們的票房16億座椅，排名全國第三。從自有的影院投資公司來說，我們是僅次于萬達，排名全國第二，但是我們票價是全國最低的，平均33塊錢。

我們再看中國電影在國際地位的提升。2014年底中國電影已經(jīng)有48億美金，站在整個國際的第二位，2015年上半年也是排名第二，半年時間31億美金。人均票房數(shù)據(jù)，中國的人均票放產(chǎn)出是3.5美元，除了印度，我們是最低的，代表我們的發(fā)展?jié)摿κ欠浅＞薮蟮摹Ｔ倏从^影次數(shù)，中國按7億城市人口來看只有1.19的觀影次數(shù)，也就是這7億人每人每年只看了1.19次的電影，北美和韓國都是3.6和4.3。所以我們的發(fā)展基數(shù)非常大。再看熒幕數(shù)的一個產(chǎn)出，我們是33，北美已經(jīng)110了。

基于電影在中國的發(fā)展速度跟發(fā)展的不成熟，所以很多人會問中國電影市場會飽和嗎？我相信通過這些數(shù)據(jù)大家可以看到遠遠沒有飽和，我們現(xiàn)在是早上六七點鐘的太陽，僅僅開始而已。

我聽到很多同行講電商，很多人也跟我探討過這個問題，說電商，比如說格瓦拉或者是騰訊、百度等等對我們實體電影院會有什么樣的沖擊，我們反而認為，因為我們大地影院就是基于數(shù)據(jù)跟IT行業(yè)延伸出來的一個企業(yè)。對于我們來說我們非常擁抱互聯(lián)網(wǎng)對整個行業(yè)的貢獻，包括家庭影院和視頻，我覺得都不會影響影院的一個氛圍，因為看電影是群體性的一種觀影享受。

未來我相信電影行業(yè)會跟更多的商業(yè)地產(chǎn)融合，包括我們會建一些以電影為主題的一些電影會所，包括也可以跟各位商家把整個商業(yè)街布置成電影有關(guān)的一些活動，包括影院配套的后產(chǎn)品，包括一些電影的一個主題文化和活動，包括把電影院做成一個24小時綜合娛樂平臺，而不是一個電影院等等商業(yè)生態(tài)圈的概念。我們認為影院跟商業(yè)地產(chǎn)是共生共融相濡以沫的，希望在極致體驗、會員共享、營銷組合、品牌方面大家都可以互相配合。

我也給大家簡單介紹一下大地影院，我們是香港的一個上市公司，主要是藍海控股，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)、IT業(yè)務(wù)和文化傳媒業(yè)務(wù)。

大地收購了大地唱片，從此開始做文化產(chǎn)業(yè)鏈的布局，包括當(dāng)時的《同桌的你》《睡在上鋪的兄弟》等等都是大地發(fā)行的，我們有制作電影的公司，每年會制作2-3部優(yōu)秀電影，目前布局除了新疆跟青海，我們已經(jīng)進入了268個城市，1601個項目，穩(wěn)居中國電影熒幕數(shù)的第一，包括我們的一些技術(shù)力量，我們有自己的專門技術(shù)研究公司，對電影產(chǎn)業(yè)里面所有的零配件，還有零件，還有一些軟件方面也有200多項的專利，包括我們自己研發(fā)的東西，包括我們主題電影院的布置，跟商場跟明星的合作，包括跟業(yè)主形成的營銷共享，等等。這是我們的三個品牌，Ifree會所是針對高端的商場跟高端的城市去進駐的一個產(chǎn)品，包括我們CC影院、大地影院，這三個品牌做到整個市場的布局。

我就分享到這里，謝謝大家。

主持人：謝謝徐先生的分享，我們希望商業(yè)地產(chǎn)在未來也可以和電影產(chǎn)業(yè)尋求更多的合作和發(fā)展之路。接下來有請的演講嘉賓是搜易貸（北京）金融信息服務(wù)有限公司COO蔣軒先生，他帶來的演講題目是《房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融之實踐與展望》，掌聲有請。

蔣軒：非常感謝。在座都是地產(chǎn)行業(yè)的前輩，我對地產(chǎn)來講是一個新人。我2004年進入互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)工作，在阿里巴巴和百度工作，在阿里巴巴大概有六七年時間。我是2012年投身這個創(chuàng)業(yè)，是在去年我們和搜狐一塊創(chuàng)辦了搜易貸這個公司，搜易貸這個公司應(yīng)該是目前P2P領(lǐng)域，目前來看應(yīng)該算是做的非常好的一家公司，非常有特色，我們基本是在房產(chǎn)領(lǐng)域做了一些創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融項目。

現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”非?；钴S，而且對于地產(chǎn)企業(yè)來講通過互聯(lián)網(wǎng)新的渠道，開創(chuàng)新的融資方式，這應(yīng)該是大家非常感興趣的話題，而且我們在這里面做了一些比較成功的實踐。今天跟大家分享的我們的幾個項目在成都都有落地，比如我們跟銀泰在成都銀泰中心發(fā)行了1.6億總額的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，下面跟大家分享一下。

講到互聯(lián)網(wǎng)金融相信大家都是比較屌絲的，因為實際上對我們面臨的用戶實際上大部分都不是那種所謂的傳統(tǒng)高端理財?shù)母邇糁等巳?，我們面對的就是普通的，平時用QQ、微信、玩游戲的非常接地氣的用戶，所以說對于他們來講他們投資金額是非常有限的。

我們的數(shù)據(jù)表明，投資者第一單投資也就幾千塊錢，累計下來平均投資額也就兩三萬塊錢，這些投資者面對的投資渠道是非常有限的，基本也就是活期定期加上余額寶，今年上半年可能會炒股，下半年可能不會往股市進。他們也希望像高凈值人群一樣享受一些收益相對比較高，相對比較穩(wěn)定，相對比較放心的投資渠道，例如信托這種，我們知道信托很多其實就是房地產(chǎn)的融資。

我們?yōu)槭裁匆x擇房地產(chǎn)？很多P2P做的是傳統(tǒng)的民間貸，個人抵押貸，個人信用貸，我們?yōu)槭裁磿ピ趥€人的資產(chǎn)以外去跟高大上的房地產(chǎn)企業(yè)之間做創(chuàng)新呢？因為我們實際上看到了，隨著中國房地產(chǎn)增速放緩，我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)還是面臨了融資的問題，比如像商業(yè)地產(chǎn)，普通的購物中心像綜合體專業(yè)，它的投資規(guī)模和回報期都會很長，所以大家對融資途徑、融資效率也有一些壓力。

所以大家希望開拓一些新的投資渠道，不再去依賴比較傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品或者金融產(chǎn)品，這也是為什么互聯(lián)網(wǎng)金融和瑞斯這種基金能夠在現(xiàn)在非常受追捧的原因。

實際上我們總結(jié)了一下，這是我們已經(jīng)發(fā)行的和銀泰合作的，以及跟泰合正在合作的房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)的保理項目的特征，我們?yōu)槠髽I(yè)量身訂制，我們捆綁實質(zhì)性交易，實際是我是直接把底層資產(chǎn)和千千萬萬互聯(lián)網(wǎng)小散戶的投資資金直接對接，讓大家知道資金流向去了哪里干了什么，對自己的回報完全的認識。再就是采用保理的專業(yè)理財結(jié)構(gòu)，這樣相對來說是非常有吸引力的一個優(yōu)勢。

資金使用靈活就不用多說了，效率肯定是互聯(lián)網(wǎng)金融需要解決的問題，我們的資金肯定不會那么便宜，但是為什么這么多的企業(yè)還是愿意跟我們合作，靈活性就是他們所看重的。

這是我們實際操作的數(shù)據(jù)，我們跟銀泰做了兩筆，杭州銀泰城我們發(fā)行了1.2億的商業(yè)商鋪保理的項目，成都的銀泰中心1.6億購房分期保理項目，周期都是在一個月以內(nèi)。我們網(wǎng)站上正在發(fā)行跟泰和按揭款保理項目，總共規(guī)模也是1.2億。我們前后從立項到上線就用了十天的時間，這是傳統(tǒng)銀行和信托公司所不能比的。

我們的資金非?？?，我們現(xiàn)在平臺每天供給資金量可以到達4千萬到5千萬的量級，即便是1個億以上大的項目我們只需要用兩到三天的時間就可以完成放款。這個是我們資金這個層面我們對他的幫助。

另外，我們的用戶投資非常分散，這么大的體量就會有一個非常大規(guī)模的用戶群會去看去了解，實際上對這個品牌本身也是一個很好的宣傳，這是我們第一期杭州銀泰城發(fā)售期間的會員瀏覽的數(shù)據(jù)，基本我們覆蓋的人群和閱讀量還是非常可觀的，對銀泰購物中心也是很好的宣傳。我們創(chuàng)新的做法也是在互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)內(nèi)和地產(chǎn)業(yè)內(nèi)都關(guān)注的，很多媒體都會去看，都會去研究，都會去報告，這對我們的合作方的品牌曝光也是非常有好處的。

這是我們未來的愿景，實際上我們最開始跟搜狐焦點合作一些簡單的用戶購房的產(chǎn)品，比如首貸，我們跟開發(fā)商聊天，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的資金需求還是很復(fù)雜的，我們之前覺得開發(fā)商拿地、建樓、銷售也就結(jié)束了，實際上我們后來發(fā)現(xiàn)這個鏈條很長，從拿地建設(shè)到預(yù)售，到銷售完畢，實際上這個持續(xù)的時間很長。還有各種各樣的金融行業(yè)的資金需求，有一些對互聯(lián)網(wǎng)金融來講介入的空間比較小，但是我們發(fā)現(xiàn)有很多地方還是有一些機會去做。

我們覺得我們應(yīng)該在保理項目上我們會積累更多的經(jīng)驗，然后會跟更多的對互聯(lián)網(wǎng)感興趣，在這些鏈條當(dāng)中去找到更多可以創(chuàng)新可以借鑒的東西。比如我們的租金寶產(chǎn)品就是把商鋪未來一年的租金收益權(quán)進行打包，然后直接在互聯(lián)網(wǎng)上對接，我們未來也會把物業(yè)增值考慮進去，所以其實創(chuàng)新點有很多未來可以去完善的地方。

我們搜易貸的一個簡單介紹，是搜狐下的一個互聯(lián)網(wǎng)金融板塊，目前我們主要做的是房地產(chǎn)和汽車零售兩個領(lǐng)域的融資需求。這是我們對于理財?shù)漠a(chǎn)品，我們現(xiàn)在通過工具，比如定期、活期這種投資工具，也可以把資金成本降低到8-9%，可以和銀行系競爭的利率水平。

我們現(xiàn)在已經(jīng)超過一百萬用戶，這個用戶體量來講對于整個互聯(lián)網(wǎng)用戶真的還是滄海一粟，不值一提，我們預(yù)計明年會保持一個非常高速的增長，明年會到千萬級用戶，這樣的話我們的融資的能力是非常非常大的，我們就可以去支撐更大體量的融資的項目。

主要就是這些，謝謝大家！

主持人：非常感謝江總的分享，我們看到互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的效率是值得我們關(guān)注的，也希望在尋求融資渠道的一些房產(chǎn)商能夠多多關(guān)注這方面。那接下來的演講內(nèi)容還是關(guān)于金融方面，有請永正資本總裁王威先生，他的題目是《轉(zhuǎn)型之路：共創(chuàng)金融房地產(chǎn)企業(yè)》。

王威：大家好，非常榮幸有機會在這里跟大家分享我們近些年做的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的一些思考。我之前在華潤做了很多年，我們積累了大量的房地產(chǎn)的經(jīng)驗，包括瑞斯。今天跟我們講講我們的思考，跟大家做一個交流。

大的環(huán)境我不講了，包括賈院長和眾多同行講了很多的行業(yè)，總體行業(yè)的變革和變化非常清楚。就是從大的格局來講開發(fā)類、銷售類市場萎縮可以說是確定的。如果我們把政府賣的地，開發(fā)商已經(jīng)拿的地，把這些地全部變成房子，包括近20年房地產(chǎn)積累的存量房子，這個量可能是非常巨大的，有可能已經(jīng)滿足了13億人的需求。換句話說，再拿新地，或者說行業(yè)再投資再擴大的風(fēng)險是比較高的。

去年開始整個行業(yè)都在討論，如果開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)萎縮的話這個行業(yè)怎么辦？

我們簡單來說有幾點，我認為很多企業(yè)已經(jīng)在發(fā)生的去地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)是一樣的都有庫存過剩，所以要去庫存，尤其在三四線城市。那么去庫存的第二個含義就是要去產(chǎn)能，去產(chǎn)能的意思就是行業(yè)里邊的開發(fā)商的數(shù)量會減少，甚至從業(yè)人員都會減少，跟鋼鐵是一個意思，首先是去庫存，然后是去產(chǎn)能，去產(chǎn)能就意味著很多企業(yè)會離開這個行業(yè)。包括今天很多地產(chǎn)上市公司都在轉(zhuǎn)型，很多轉(zhuǎn)型很成功，轉(zhuǎn)型做文化，轉(zhuǎn)型做體育等等。

我們分成四個現(xiàn)象的話，一是分成銷售型物業(yè)和綜合性開發(fā)商，綜合性開發(fā)商是既做銷售也做持有的，比如中糧地產(chǎn)、華潤、萬達。那么其他開發(fā)商，包括萬科在內(nèi)的眾多開發(fā)商還僅僅是做銷售物業(yè)，持有型物業(yè)剛剛起步。

從資金來源來說也可以分成兩項，一個是純粹自有資金，還有就是除了自有資金，還有大量的股權(quán)基金的錢，銀行貸款任何一個企業(yè)都會用。

按照這個劃分，2010年之前很明顯，用自己的錢，這是90%的地產(chǎn)開發(fā)商在做的事情，只有少數(shù)人，萬達、華潤、中糧這三家大企業(yè)。銷售型地，這是所有企業(yè)都會做的事情，2010年之后開始，除了自己的錢，還做股權(quán)類基金，我說的是股權(quán)融資，不是說債權(quán)，借錢都會借。

未來會往哪方向走？我認為未來都會往第四象限走，這個過程當(dāng)中當(dāng)然能解決很多問題，如果我們要做股權(quán)類基金，我們應(yīng)該如何做，這是我們要解決的問題。除了我們的業(yè)務(wù)模式，我們的管控體系也在改變，這是管理層需要改變的。

未來包括萬達在內(nèi)的，包括華潤，包括中糧，華潤和中糧都是我們的客戶，我們和高層都做過深入探討，都會往第四象限走。包括萬達搞的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌，就是往第四象限走。萬達創(chuàng)新了很好的路，我希望它很成功，它成功了意味著我們在座各位都能夠利用它的模式，眾籌如果很成功那就是走的美國和新加坡的模式，就是在第四象限的模式，那樣是如虎添翼的。

所謂的輕資產(chǎn)一定是跟休閑相結(jié)合的，對于地產(chǎn)開發(fā)商而言就是拿地蓋房子賣地，我們說的輕資產(chǎn)是大量持有物業(yè)，包括綜合體，能拿在自己手里收租才是輕資產(chǎn)的概念。我認為未來的還有持有跟銷售之間如何平衡的問題，我們把世界上的一些模式進行了深入分析，但是細節(jié)沒有辦法給大家講太多。

這是我們講的凱德模式，我是2006年到2011年在凱德商用做了五年多，凱德的CEO是我的直接領(lǐng)導(dǎo)，所以我們很深入的體會到了這一點。基本模式就是一個上市公司會發(fā)起設(shè)立私募基金，這個私募基金的特點是凱德會出資，凱德的私募基金出資比一般比較高。

剛剛有嘉賓提到瑞斯，我們06年做了瑞斯，我比較幸運成了中國最早有瑞斯實操經(jīng)驗的人，我們到瑞斯階段就可以退出。凱德作為整個鏈條里的主導(dǎo)和核心環(huán)節(jié)，從頭到尾都是由你來管理和控制、經(jīng)營，你中間階段除了你作為投資者你投1塊錢能賺利潤之外，作為基金管理者，你還做開發(fā)管理者，有大量的管理費收入。凱德現(xiàn)在有將近500億美金的管理資產(chǎn)，自己還有1千多億人民幣，總共四五千億資產(chǎn)，這是非常穩(wěn)定的生意模式。時間關(guān)系沒有辦法給大家詳細講。

資產(chǎn)管理，萬達未來的重中之重，最大的挑戰(zhàn)是資產(chǎn)管理，如果要真的走向輕資產(chǎn)化，除了金融平臺解決，最核心的問題是資產(chǎn)管理的問題，如果資產(chǎn)不掙錢，沒有人投你的重資產(chǎn)，所有人都想做輕資產(chǎn)，誰投重資產(chǎn)？如果是基于你現(xiàn)在收益夠不夠高，如果算下來可能還低于成本，你再輕也是賠錢的，因為你資產(chǎn)架構(gòu)沒有做上去。

資產(chǎn)管理的概念比較新，但是我們我們用這兩點反復(fù)跟行業(yè)聊，總體而言這個逐漸成為常識和共識。凱德這樣的公司做的工作，吸引了幾百億美金的資產(chǎn)，作為全亞洲或者全世界開發(fā)公司做金融的標(biāo)桿，一個基石是在資產(chǎn)管理上，就是資產(chǎn)收益高，給投資者持續(xù)不斷的回報，這是根本，這是基礎(chǔ)。資產(chǎn)管理一定要平衡好收益、租金和前面利潤方面的指標(biāo)，還有出租率等等。

我想用金融房地產(chǎn)的模式表達凱德模式，不是說房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融是指做瑞斯或者基金，金融房地產(chǎn)是指一個戰(zhàn)略。大家轉(zhuǎn)型不要忽略管控體系的轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的以自有資金做開發(fā)業(yè)務(wù)和銷售管控升級到你真正能夠類似金融房地產(chǎn)模式，你能夠支撐持有型物業(yè)，除了用自己的錢還可以用基金的錢，這是非常不同的。

這是我們做的和簡單介紹，關(guān)鍵是下面這張圖，我們對金融行業(yè)的理解，這個理解就是房地產(chǎn)價值鏈，左邊這個圈，從土地開發(fā)、銷售、運營，2010年之前只有三家，萬達、華潤因為運營做得好，其他的大多數(shù)是買地、蓋樓、賣樓。要真正做成綜合的開發(fā)商，像凱德的綜合性開發(fā)商，私募基金加上瑞斯，加上上市公司，這是一個完整的平臺，這是更大的挑戰(zhàn)。

中國的企業(yè)，我認為在逐漸往這個方向走，華潤金融業(yè)做得不錯，所以很有機會把金融嫁接進來，包括萬達在做互聯(lián)網(wǎng)金融等等，也是在往這方面做。資本平臺必須是你自己的資本平臺，不能說你跟人家合作，那這就不叫做金融房地產(chǎn)企業(yè)，因為不是你的，你只是搞了合資公司，要變成你自己的，凱德的金融是凱德的，是它的基金，它的瑞斯。

這是我要跟大家分享的轉(zhuǎn)型之路，但是我認為這是很重要的一條路，甚至可能對大多數(shù)開發(fā)商而言是主要的路。

謝謝大家！

主持人：謝謝王先生的演講。接下來的時間是圓桌主題對話環(huán)節(jié)，也是非常精彩的環(huán)節(jié)。我們看到房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程當(dāng)中，現(xiàn)在的房產(chǎn)商無論是投資還是拿地都變得更加精神，如何讓成都這樣的城市在這樣的環(huán)境當(dāng)中站上風(fēng)口，我們看到成都有出色的政策環(huán)境、經(jīng)濟基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢，那接下來的房地產(chǎn)市場會朝什么方向發(fā)展，針對我們今天剛開始論壇提到的一些問題，比如說成都作為第四城的機會，“互聯(lián)網(wǎng)+”以及金融創(chuàng)新和萬眾創(chuàng)業(yè)潮等等的話題。

接下來的對話環(huán)節(jié)將為大家精彩呈現(xiàn)，時間交給下面的主持人，我們成都商報編委蔡軍先生，同時有請參與嘉賓：

成都協(xié)信置業(yè)有限公司董事長 顧修銘先生

碧桂園集團四川區(qū)域副總裁 王維達先生

成都市萊蒙商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 周 穎女士

中糧地產(chǎn)成都公司商業(yè)管理部負責(zé)人 吳新艷女士

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術(shù)官 王戰(zhàn)信先生

長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周 竑先生

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理 巫保民先生

合富輝煌（中國）四川公司執(zhí)行總經(jīng)理 鄭旭川先生

成都世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理 石學(xué)文先生

四川搜淘網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總裁 晏利庭先生

蔡軍：我們今天臺上坐的除了我大概有9個人，我們這個圓桌會議有四個分論題，我看了一下我們這九個人，幾位嘉賓有做投資的，有房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，還有做商業(yè)地產(chǎn)的。這個分論題，時間非常寶貴，我想我們來自四個方面的嘉賓我們分別就這四個論題談一下。

第一個分論題是創(chuàng)新活法，去庫存中的成都樓市。我想請碧桂園的王總，因為成都人民期待你已經(jīng)很久了，近十年來碧桂園想來幾次，但是沒有來。有的說房地產(chǎn)進入了半程，碧桂園這時候進入成都，你們有什么不一樣的活法？

王維達：碧桂園加大了在四川的投資力度，今年6月份我們首進成都，在成都金牛區(qū)落地一個項目，叫碧桂園城市花園，在12月份會和成都市面亮相。剛剛蔡總問到為什么現(xiàn)在這樣的行情下碧桂園進入成都，大家認為這個市場在下行，在收縮，為什么我們還在積極擴張，我想大致講一下背景。從碧桂園發(fā)展歷程來講，我們一直在專注住宅地產(chǎn)，多元化的嘗試沒有大規(guī)模鋪開，我們的發(fā)展是比較良性的。講到成都庫存的情況，我發(fā)現(xiàn)一個特別有意思的數(shù)據(jù)，我發(fā)現(xiàn)一個特別好的等差數(shù)列。我發(fā)現(xiàn)成都從五個緯度，從主城區(qū)的住宅到大成都住宅，再到成都的公寓、寫字樓和商業(yè)，主城區(qū)的去庫存要十個月，我們認為沒有問題，大成都的住宅需要20個月，公寓大概需要40個月，寫字樓需要60個月，商業(yè)的需要80個月，我們認為成都主城區(qū)去庫存化比較好，我們就進入成都主城區(qū)。我們碧桂園在三四線也在積極拓展，比如成都郊區(qū)的一些大的項目，現(xiàn)在也在積極進展。

蔡軍：現(xiàn)在有請協(xié)信地產(chǎn)的顧修銘先生，協(xié)信是重慶的房地產(chǎn)企業(yè)，在成都規(guī)模不是很大，請顧總分享一下協(xié)信的特色，現(xiàn)在我們怎么在分化市場當(dāng)中找到我們的生存發(fā)展路徑。

顧修銘：今天非常有幸參加這個會議，確實協(xié)信的規(guī)模和碧桂園比起來相對比較小，但是協(xié)信是比較有特色的公司，從重慶起家，我們是地產(chǎn)商當(dāng)中比較多元化的企業(yè)，我們除了住宅這塊以外我們商業(yè)也有比較核心的競爭力，因為重慶幾個大購物中心基本都是我們建的。我們對市場也做了一些分析，我們的商業(yè)，包括星光168，到星光時代，到星光電力，我們的績效起碼在重慶比競爭者高出2倍，我們這塊做得比較精。

同時我們自己做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們也有非常成功的一些案例，包括重慶總部城項目。在成都這個市場，以前市場相對比較好的時候我們沒有把成都市場太看重，算賬的時候老覺得算不過來，所以貽誤戰(zhàn)機，后來發(fā)現(xiàn)成都比我們算賬的情況要好，到了今天市場情況又發(fā)生了變化，這個賬算不過來了。

我們尷尬的地方，我們在重慶也好，包括我們在上海做的商業(yè)地產(chǎn)項目都非常成功。從今年以來，我們在上海市場上，我們的兩個項目在上海都賣得非常好，一個項目緊挨著政府主導(dǎo)的另一個項目，他們的商場交給我們運營。我們在成都這個優(yōu)勢有點不敢發(fā)揮，成都的商業(yè)地產(chǎn)是全國第一的重災(zāi)區(qū)，所以這塊我們就在成都感覺比較吃力。現(xiàn)在住宅這塊，各位同行都清楚，成都拍地也比較多，上周有塊地，一個5千多，一個4千多，售價也就七八千的水平，你土地成本占總銷售價格里的比例已經(jīng)超過一線城市，房產(chǎn)公司就不賺錢。我們在成都面臨的情況讓我們很痛苦，讓我們不知道該如何發(fā)力，所以今天也是抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度聽同行的意見，希望對我們下一步有所幫助。

蔡軍：我相信臺上臺下的人都比較困惑，我們就是困惑的人在一起探討一下?，F(xiàn)在說房地產(chǎn)困惑，可能商業(yè)困惑大于住宅困惑，今年成都的零售賣場都沒有增長，而且到現(xiàn)在為止我知道大概成都市的各個區(qū)市縣的社會消費品零售總額指標(biāo)沒有完成，成都還有這么大存量的商業(yè)房地產(chǎn)，還有正在建的，像這個行業(yè)我不知道在困惑里面，萊蒙的周總能不能給我們帶來一點希望的曙光。

周穎：萊蒙是在香港上市的一家公司，我們從開發(fā)到商業(yè)管理、商業(yè)運營到物業(yè)管理都有涉及，我們主要是在深圳、天津、南京、南昌、成都、上海都有項目。就商業(yè)這塊，萊蒙的時間做得很長，但是它的項目數(shù)量開發(fā)是不夠的，速度不是很快。

萊蒙有一個企業(yè)宗旨，深耕和注重品質(zhì)。在成都南二環(huán)四段紅牌樓商圈內(nèi)，我們是14萬方，里面有四棟甲級寫字樓，有7千方情景商街，有3.1萬方的集中商業(yè)。說到商業(yè)的困惑，我就講一下我們商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型跟升級。同行可能有知道的，就是在萊蒙商業(yè)項目之前是我們的一個關(guān)聯(lián)企業(yè)，天宏百貨，萊蒙也是天宏的大股東，去年3月開業(yè)，到今年6月因為百貨行業(yè)的發(fā)展，也立足于企業(yè)高層對于行業(yè)發(fā)展趨勢的思考，所以我們對這個項目做了改造升級，我們天宏就退出了萊蒙都會，由萊蒙自己接管打造社區(qū)型的購物中心，主要是針對3.1萬方的集中商業(yè)。成都的節(jié)奏是比較慢的，在全國都是有名的休閑和適宜人居的城市，所以作為萊蒙我們在二環(huán)位置，本來體量也不大，我們很堅定的做社區(qū)商業(yè)。我們地下一層是超市，地面是1到6層主要是以體驗業(yè)態(tài)為主，有餐飲、娛樂，還有兒童主題樂園，包括零售。1、2層還是生活配套跟快時尚，所以我覺得做社區(qū)商業(yè)來講，可能它的黏度會更高一些，也對它的精度，跟專業(yè)的細分和要求也會更高一些。所以我們也希望能夠在今年年底把萊蒙都會這個購物中心能夠精彩的呈現(xiàn)給成都的人民，謝謝。

蔡軍：中糧在成都和北京都很成功，吳總你們這邊有豐富的經(jīng)驗和資源，在成都大躍城這個項目上有什么創(chuàng)新的做法？

吳新艷：成都在建的商業(yè)體量是全國第二的，今年的商業(yè)體量在全國是排第一的。大躍城是中糧之地的商業(yè)品牌，是全國排名前三的購物中心品牌。大躍城核心競爭力是會員體系，前幾年是流量取勝，現(xiàn)在我們轉(zhuǎn)向了商業(yè)運營的本質(zhì)?，F(xiàn)在大躍城從業(yè)態(tài)規(guī)劃是求穩(wěn)的規(guī)劃，但是在其他娛樂業(yè)和餐飲業(yè)和休閑業(yè)上面，包括零售，我們會引進一些創(chuàng)新的平臺和業(yè)態(tài)。

現(xiàn)在是萬眾創(chuàng)新，我們現(xiàn)在為了抵制購物中心同質(zhì)化的形式，我們會在每個購物中心里面設(shè)多條創(chuàng)新街區(qū)，購物中心街區(qū)化也是我們的方向。中糧基于商業(yè)的戰(zhàn)略思考，中糧地產(chǎn)是上市公司，房地產(chǎn)開發(fā)實際是輕資產(chǎn)的，但是對中糧來說我們做購物中心是重的，因為投資匯報期很長，20-30年這樣的投資匯報周期，中糧地產(chǎn)致力于輕資產(chǎn)的商業(yè)運作。中糧地產(chǎn)在成都公司擁有15萬平方米的輕資產(chǎn)商業(yè)體，我們說輕資產(chǎn)實際是出售型的商業(yè)，面對整個成都市場將近80個月的商業(yè)地產(chǎn)去庫存化周期，我們怎么輕資產(chǎn)化，這是我們目前正在考慮的方向。現(xiàn)在整個市場的回報，客戶回報期望值是8%，但是換算成租售比是1比150，實際上市場上面最長的租售比，實際的租售比只能達到1比300，所以租金和售價倒掛非常嚴(yán)峻。怎么做輕資產(chǎn)，我們也在跟金融同行和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在探討。剛才做資本運作的老總說過，我們要做瑞斯，我們要做輕資產(chǎn)運作的話，一定這個產(chǎn)品是有價值的，是有增值空間的，如果在這種市場上面租金跟售價是倒置的情況下，我們怎么運作也需要探討。中糧做強房地產(chǎn)開發(fā)的同時，我們覺得中糧地產(chǎn)這個板塊一定要做好服務(wù)，我們要從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)商，只要服務(wù)做好了，客戶需求得到更高的滿足，你的房子才能賣出去，你的商鋪才能賣出去，是這樣的。

蔡軍：前兩天我跟明宇酒店負責(zé)人在聊，他就非常羨慕像中糧保利這種央企融資渠道多，成本也低，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，包括本地知名的房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面都成本多高。臺上有兩位基金管理公司的，一個是成都盛世神州的王總，一個是長富的周總，你們能不能跟我們分享一下？

王戰(zhàn)信：盛世神州目前的規(guī)模60多億，神州海外有5-6億美金。剛才確實說到了一個問題，我們在美國投資的時候，它的租售比是很穩(wěn)定的，8%的物業(yè)，但是同時可以提供65%的貸款，我們可能要35%的本金，65%的貸款利息多少呢？15年2.5%，所以在中國持有商業(yè)很大的問題就是剛才周總說的租售比的問題，以前的時候人們都是通過這種理念把地產(chǎn)賣給老百姓，老百姓沒有賺到錢，老百姓沒有賺到錢肯定時間長了不會再買了。中小企業(yè)的融資確實很困難，原因很簡單，銀行、信托，包括基金或者基金管理公司不良的都在房地產(chǎn)，這種情況下庫存這么大，銀行、信托、基金對房地產(chǎn)的投向上面都是傾向大企業(yè)，所以中小企業(yè)融資成本自然就很高。

我們現(xiàn)在目前的模式，如果是中小企業(yè)的話，奉勸還是和大的企業(yè)合作開發(fā)，用品牌的價值來運營企業(yè)，這樣可以吸引金融企業(yè)給你錢，另外合作之后的售價也比自己做賣得高，這可能能解決中小企業(yè)的問題，就是之前說的并購，大企業(yè)吃小企業(yè)。現(xiàn)在大部分企業(yè)都很缺錢，這是實情，你首付3萬，還要分期，如果房價上漲的時候首付的人會還，如降了人家不還了，這時候銀行不良貸款又出來了，所以這種情況下可能還是看人口和市場。目前比較好的是北上廣深，短時間最好，因為它還有人口支持，包括成都和西安這種二線城市分化非常嚴(yán)重。很多項目是很難出手的，就是可能需要分化，包括城市和地區(qū)的分化。如果有優(yōu)秀的土地，企業(yè)還是可以用股權(quán)的模式對項目操作，我們資金池也是可以配資的，甚至股權(quán)合作都是可以的。

周竑：我們長富匯銀是專注地產(chǎn)投資的公司。剛才主持人講創(chuàng)新，其實現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)有幾種新常態(tài)，包括資本行業(yè)的新常態(tài)，包括大家都是在從重資產(chǎn)在想著通過創(chuàng)新的方式往輕資產(chǎn)變，其實從大項目、精品項目轉(zhuǎn)型，想著從大商業(yè)的運營項目向精品化的社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)、體量化商業(yè)，還有很多商業(yè)類型轉(zhuǎn)型，其實大家都發(fā)現(xiàn)一個問題，其實現(xiàn)在的投資項目的屬性已經(jīng)從大在慢慢往小變化，這就是有一個趨勢。就是大開發(fā)上加大資本的模式慢慢的在被精品項目、精品團隊加專業(yè)資本，在慢慢被挑戰(zhàn)。

大家都說現(xiàn)在是一個互聯(lián)網(wǎng)的時代，其實互聯(lián)網(wǎng)影響的行業(yè)有很多，它的影響就是吊絲可以挑戰(zhàn)土豪的，不知名的公司就可以挑戰(zhàn)在這個領(lǐng)域的曾經(jīng)的龍頭老大。為什么？因為他更把握住客戶的需求，尤其在現(xiàn)在這種新常態(tài)下成都也在講去庫存的概念，商業(yè)體量特別大，這樣的情況下就看誰知道能夠把握住客戶的需求。其實互聯(lián)網(wǎng)思維的核心就是對客戶需求的重視，這就是我所說的極客精神。

回到資本的領(lǐng)域來講，其實成都作為一個西部城市一直跟北上廣深，跟東部長三角珠三角城市來講，其實在資本配置之前，由于資本配置的不均衡，其實對成都的發(fā)展，對西部的發(fā)展帶來了比較大的瓶頸。但是這個時代，剛才有各位嘉賓講到地產(chǎn)金融化，其實地產(chǎn)下一步必然是金融化，但是金融化的突破口一定是在互聯(lián)網(wǎng)。所以說互聯(lián)網(wǎng)作為一種工具是能讓我們更快更好地找到所需要的資源，找到所需要的客戶。成都人非常有創(chuàng)新，我也算半個成都人，我真的覺得成都的創(chuàng)新能力非常強。如果成都人能夠在這種吊絲挑戰(zhàn)土豪的時代，開發(fā)出滿足成都本土特色的，滿足成都本土客戶需求的地產(chǎn)項目，再對應(yīng)專業(yè)的資本，這種案例會非常漂亮，我們也在尋找和期待在成都有這樣的項目。我們長富匯銀作為大資管時代的基金來說，在管理規(guī)模上幾十億，也是吊絲，我們作為金融吊絲也在找地產(chǎn)吊絲，謝謝大家！

蔡軍：最后一個議題，房地產(chǎn)如何談互聯(lián)網(wǎng)，沒有發(fā)言的嘉賓都是房地產(chǎn)媒體，有戴德梁行的巫總，合富輝煌的鄭總，世聯(lián)的石總，還有搜淘公司的晏總。晏總你先講一下房地產(chǎn)行業(yè)怎么加互聯(lián)網(wǎng)？

晏利庭：感謝蔡總，也感謝觀點和成都商報把我們博鰲論壇分論壇帶到成都，為成都的地產(chǎn)界獻上了一場很好的思想盛宴，非常感謝。

剛才蔡總講的話題，房地產(chǎn)如何加互聯(lián)網(wǎng)，這個話題非常大，講幾天都講不透。我很有幸作為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)公司的代表，我們一直在致力于研究這些方面的做法，或者我們在這過程中在摸索和實踐。

我想今天講幾個點，現(xiàn)在房地產(chǎn)的階段大家都有共識，從最早的制造業(yè)的屬性現(xiàn)在已經(jīng)過渡到了服務(wù)業(yè)的屬性。因為第一階段靠簡單的生產(chǎn)房子、賣房子，這個階段，現(xiàn)在這個商業(yè)模式已經(jīng)難以持續(xù)了?，F(xiàn)在我們怎么去把服務(wù)業(yè)的屬性發(fā)揮出來？然后去創(chuàng)造出新的需求，找到新的房地產(chǎn)盈利的增長點，這是我們需要面對的或者需要解決的。這個過程當(dāng)中確實是可以通過加互聯(lián)網(wǎng)也好，或者“互聯(lián)網(wǎng)+”也好，去解決這些問題。怎么解決？現(xiàn)在移動互聯(lián)網(wǎng)跟PC時代不一樣，PC時代是信息為王，移動互聯(lián)網(wǎng)是連接人連接服務(wù)，我覺得房地產(chǎn)過渡到現(xiàn)在的服務(wù)業(yè)屬性加上互聯(lián)網(wǎng)這是非常好的契合點。

這個過程當(dāng)中應(yīng)該有三個環(huán)節(jié)，第一個環(huán)節(jié)是銷售環(huán)節(jié)，不管是制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)，銷售還是最基礎(chǔ)的，銷售環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)怎么跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，咱們通過互聯(lián)網(wǎng)方式快速、高效解決，或者低成本解決銷售的問題，中間的空間也非常大，相信我們在座的這些服務(wù)業(yè)，包括剛才蔡總說的媒體也好、代理也好、中介公司也好，等等都是在這個領(lǐng)域這個環(huán)節(jié)我們?nèi)?chuàng)造價值，或者有一些新的想象空間，這是其中的一個環(huán)節(jié)。第二個環(huán)節(jié)就是房子賣完以后，它的運營與管理。第三，剛才有老總說運營管理和資產(chǎn)管理。我認為房地產(chǎn)大概是這三個環(huán)節(jié)，一個是銷售，一個是運營管理，一個是資產(chǎn)管理。

剛才碧桂園老總講的成都的去庫存的時間很有意思。我們運營商加上互聯(lián)網(wǎng)思維我們是能創(chuàng)造很多需求的，我想去庫存周期是可以降低的。比如滴滴打車通過互聯(lián)網(wǎng)的工具和技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)最重要的是創(chuàng)造新的需求，這是增量市場，不像很多傳統(tǒng)領(lǐng)域在存量市場競爭，它的空間就很小。我們能不能通過互聯(lián)網(wǎng)工具、互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)造出更多的需求，創(chuàng)造出更多新的增量解決庫存的問題。比如公寓，大家做得不錯的比如涂家、優(yōu)客逸家，它就是把住宅或者說公寓通過互聯(lián)網(wǎng)的方式來創(chuàng)造出新的需求，然后在這過程中創(chuàng)造新的機會。

成都的寫字樓很過剩，我昨天晚上從深圳回來，深圳寫字樓的數(shù)據(jù)，大概有1億平米的量，包括現(xiàn)在在建的，包括已經(jīng)在運營的，還有未來3-5年要呈現(xiàn)出來的約有1億的量，這個量比成都的量大很多，當(dāng)然深圳的經(jīng)濟發(fā)展比成都更加先進或者發(fā)達。但是我覺得成都的寫字樓，我們作為開發(fā)商來說都能賣掉或者不好賣，我們是不是可以想辦法，現(xiàn)在講“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，創(chuàng)業(yè)在成都也是非常好的階段，我們能不能通過不管賣或者不賣，我們能不能說一些服務(wù)，把入駐寫字樓的企業(yè)服務(wù)更好，我們再創(chuàng)造新的需求，通過互聯(lián)網(wǎng)也能解決很多問題。商業(yè)地產(chǎn)剛才說80個月去庫存化，我們結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)工具，結(jié)合運營管理和資產(chǎn)管理把服務(wù)做好，創(chuàng)造出新的需求，這也是房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)的核心。

這是我的基本觀點，謝謝大家！

巫保民：整個市場我們碰到了很多困難，但是也有很大的機會。戴德梁行93年開始進入中國到現(xiàn)在20年，已經(jīng)變成中國頂尖的領(lǐng)先房地產(chǎn)顧問公司，我們也在變化，過去六個月我們把歐美最大的房地產(chǎn)咨詢公司合并了，現(xiàn)在應(yīng)該是全球最大的房地產(chǎn)咨詢公司，我們把我們的效率也提高了，這也是適應(yīng)市場變化做的全球調(diào)整。

我們現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)和O2O這些東西可以放在房地產(chǎn)的每個環(huán)節(jié)，但是我認為房地產(chǎn)還是傳統(tǒng)的行業(yè)，這個是實體的東西改變不了的，完全是需要體驗的，需要人居住的，我覺得O2O只是一個手段，讓你更有效體驗，O2O只是一個工具，并不能顛覆實體行業(yè)，房地產(chǎn)不可能被O2O顛覆，只是可以把房地產(chǎn)運營得更好。在我們營銷環(huán)節(jié)也有很多，通過互聯(lián)網(wǎng)營銷，這也能幫助我們?nèi)齑?，但是不是救命稻草。最后的運營管理，比如產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，將來有數(shù)據(jù)交易中心就非常有用。

蔡軍：鄭總你怎么看房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)。

鄭旭川：合富輝煌涉及房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域比較早，我們現(xiàn)在在探討通過互聯(lián)網(wǎng)的手段增加渠道來訪，互聯(lián)網(wǎng)是工具，但它并不是顛覆傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)的根本。

接下來的觀點謹代表個人觀點，不代表合富輝煌的觀點，說一下我對成都目前現(xiàn)狀的看法。互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在更加多的變成利益的輸送口，我說的是部分渠道電商灰色利益的輸送口。

怎么講？打著互聯(lián)網(wǎng)的旗號，但事實在在并沒有帶來實實在在的增量，只是在周邊片區(qū)進行直接的截流，這樣的截流帶給開發(fā)商2-3%甚至更高的營銷利潤的支出，這樣的部分，他們的概念是什么？現(xiàn)在只要我把客戶給了，至于你能不能成交我不管，這樣就變相削弱了房地產(chǎn)代理專業(yè)性的輸出，這是營銷策劃行業(yè)面臨的現(xiàn)狀。無論開發(fā)商也好，市場認可也好，互聯(lián)網(wǎng)的概念過分放大，使得一些灰色的不大好的行為有機可乘，我們現(xiàn)在市場上無論是機構(gòu)也好，或者房地產(chǎn)開發(fā)上也好都會發(fā)現(xiàn)專業(yè)的房地產(chǎn)的策劃人員的素質(zhì)斷層相當(dāng)厲害，這也是這樣的現(xiàn)狀下面產(chǎn)生的附加產(chǎn)物。所以我希望在未來，我們在談房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)的時候更加客觀更加理性。房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)這是一個趨勢沒錯，這個趨勢能為客戶體驗帶來更好的幫助這也沒錯，但是我們要清楚辨識中間的灰色利益，不要什么都做“互聯(lián)網(wǎng)+”。

蔡軍：現(xiàn)在確實這個時代變化太大，我感覺腳下沒有一塊能踩著不動的地盤，每個行業(yè)都是這樣。這個時代確實變革太快，泥沙俱下，這也非?？简炍覀兊膶W(xué)習(xí)能力和判斷能力。其實如果我們能看古今中外的歷史，歷朝歷代很多帝王的興起和衰落，其實我的體會，他是不是看懂了時代機遇，是不是能抓住時代機遇，這是最重要的。我看昨天習(xí)總書記訪美，接受華爾街書面專訪時講了一句話，第一是承認當(dāng)前中國經(jīng)濟有下行的壓力，第二也說這是前進中的問題，這個話聽起來很官方，實際上我個人是比較認同的，我們這個時代的房地產(chǎn)行業(yè)，包括圍繞金融和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)都有很大的進步和發(fā)展，當(dāng)然由于發(fā)展太快我們眼花繚亂，也有很多困惑。今天我們有限的時間里，各位嘉賓沒有做到暢所欲言，我們剩下的很多話題，我們很多的思考，還沒有跟在座繼續(xù)下去，如果大家有觀點，可以跟觀點網(wǎng)和成都商報互動。謝謝各位嘉賓。

主持人：感謝以上嘉賓的分享，接下來的時間我們要移步用餐。